首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛(二)

　　主持人 何家渭：我是香港中房管理的董事，很有幸这次参加中国房地产200强的活动，首先对200强的企业表示最热烈的祝贺，也希望这个大会能获得最圆满的成功。今天早上这个会是很成功的，各位专家、企业家都谈了很多经验，大家都明白我们房地产的发展跟钱是分不开的。今天下午我们又请了一些专家给我们谈谈在目前国家一系列的金融政策出台以后，我们的房地产企业如何解决资金的问题。首先我们请中国企业海外发展中心主任首席经济学家孙飞博士，讲讲中国房地产信托跟海外房地产信托基金的区别和联系。有请！

　　孙飞：各位房地产界的老总，各位专家，各位领导，大家下午好！很高兴今天下午能够一起跟大家分享中国房地产金融方面的一些前瞻性的问题，因为作为我孙飞个人来讲既是一名学者也是一名金融的实践者。第一我们要从理论的高度、战略的角度提出一些宏观的走向，另外我也提出一些操作的措施，比如各位老板如何从国内的银行、信托、境外的基金获得资金，那么今天我主要谈的一个主题就是中国房地产金融路径优化及多元化、国际化前瞻，我用20几分钟给大家抛砖引玉，跟大家讲一讲。

　　今天我要提两个新闻点，也是两个热点问题，未来中国房地产金融的走向是什么？我孙飞个人认为是以信托为逻辑主线的多元化与国际化，这是一个不可阻挡的大趋势，这是第一个问题。第二个主要观点，我认为当前或者在相当长一段时间内，即将发生的中国房地产金融主流的模式是什么，我个人认为中国房地产金融的主流模式是银行加信托、加REITS。我今天主要谈这两个观点。

　　我讲一下宏观点，为什么我们房地产主线是以信托为主线的多元化和国际化。我这个实际上是一个讲课的内容，可以讲半天，我今天简单的给大家讲一讲，我先讲讲宏观问题，再讲讲微观问题。实际上我们中国房地产金融的一个大趋势，另外我要强调中国是有中国特色的，这个大家一定要注意，比如我们再来一个概念REITS是一般投资于商业地产、工业地产和写字楼有稳定租金收益的这种。而中国特色的是REITS是什么呢？我想他会涵概开发性物业。实际上告诉大家一个好消息，大家已经出现了投资于开发性物业的REITS，我认为中国也会出现，并且中国的房地产信托他涵盖面更大，他会涉及到开发性物业，涉及到住宅开发。

　　那么实际上我在强调的就是中国地产中有几个层次，第一银行仍然是主渠道，这在10年内不会改变，为什么呢？因为中国的商业银行的资产28万亿，中国信托资产2万亿，这个差距太大了，所以在座的各位一定要把这个关系搞清楚。那么美国信托资产和商业银行是并驾齐驱的，美国有2万多亿的信托财产，美国有1万多亿的信托基金，就是说他们一家信托公司就可以超过我们任何一家商业银行。因此信托业的前途是无量的，正是有这种差距才为我们信托业造成一个巨大的空间，性外目前从金融资金来源房地产业的95%以上的金融资金来源于银行，因此我们必须认可这个银行大哥大的地位，原来我提了一个模式信托加银行，现在我更准确的提出了是银行加信托，现在我更准确的提出了是银行及信托加REITS。我们在不断调整自己的逻辑跟思维。

　　我在这跟大家讲几个观点，信托是委托人对受托人的信任，将自己合法的财产委托给受托深，以受托人的名义为收益人利益最大化的行为，这就叫做信托，为什么信托它是金融创新的主流呢？因为信托是一种伟大的资本，美国的信托专家有句名言，信托业的应用范围可以与人类的想象力相媲美。另外美国的法学家说得更好，如果有人要问英国人在法学领域所取得最伟大得成功是什么，那就是信托理念，我信相信再没有比这个更好的答案了。信托有灵活性的制度，他有一些核心的功能，首先他有一个财产隔离的功能，比如在座的人有1个亿资金，他委托给信托公司管理，资金到了信托资金的名下后，这就是独立账户了，这一个亿资金既不是信托中心的资产也是他们的负债，就是由这个信托公司帮他管理，他有一个风险隔离，信托公司如果破产了他这一个亿资金不受影响，另外在信托存续期内也不会受到风险，这就是他最核心的优势，所以在座的一定要离开他的财产隔离的功能。

　　第二个功能是避税的功能，信托现在是免税的，比如美国要征遗产税，如果你是信托就可以免税。另外信托有规避障碍的功能，比如在座的各位你的资本不够，委托信托公司来收购，为我们要强调这个呢？这是他的核心优势也使我们的信托公司有很多独具融资的潜力。在货币市场我们信托公司可以跟银行直接拆借，他最核心的一个优势就可以直接投资，信托的优点就是他可以以信托资金来投资，因此就是说我必须把他这种独立的优势说给大家，比如我们设立一个信托可以以贷款的模式也可以以股权投资的模式，还可以有一个优先购买权。其有表决权信托，你作为一个股东你没有时间管理，你委托信托投资公司帮你管理股权。

　　第三个就是信托加银行加REITS。实际上银行是主渠道，信托很灵活，为什么要提REITS概念呢？我同宏观到微观，什么是REITS，从学术化的语言来说信托就是叫做投资信托基金。它是一种运用于信托制度投资于房地产领域的产业基金，但是国际上的REITS主要投向于商业地产、写字楼有稳定投资收益的这种。REITS是一个拥有和投资房产的载体，REITS一般可以上市交流，另外REITS主要是通过分红的形式得到回报，还有最重要的一点REITS有税收优惠。我现在把这个给大家讲一下，REITS跟我们中国的房地产信托有什么区别。

　　在讲这个之前我先把国际REITS市场的发展情况给大家概括一下。目前美国非常发达的一个REITS，它现在的REITS基金总量达到3千亿美元，澳大利亚也比较成熟了，目前美国排老大，澳大利亚排其次，日本现在有17支，新加坡有5支，新加坡现在是70亿台币，相当于450亿人民币的规模，台湾有一支，今年年底我们的香港有可能有三支，一支是广州越秀投资，还有李嘉诚旗下的REITS基金。中国目前有房地产信托我下面讲一讲房地产信托的。

　　实际上中国房地产信托跟REITS的一个比较，首先他们的共性是什么，中国的房地产信托跟国际REITS都是运用信托制度的金融工具，但是中国的房地产信托概念更大一点，涵概的内容更广一点，国际REITS是基金的形态，首先中国的房地产信托资金是他表外的资产。基金管理者在中国的房地产信托就是由信托公司管理，国际REITS要发起一个独立的基金管理公司管理REITS，一般中国的房地产信托一般是在一到三年，也可以设定比较长，为什么不设定那么长是因为他风险太大了。国际REITS没有时间限制。中国最大的信托瓶颈就在于200份的信托合同的限制。这个区别就出来了，正是由于中国的房地产信托有合同的限制，他的募集规模很小。因此我们这些学者和信托从事者我们呼吁就是要尽快的打破200份的限制，募集方式中国房地产就完全是私募，国际REITS是公募。发行限制、募集方式，流通市场这些是我们需要突破的，如果这些突破了中国的REITS也就出现了。

　　在技术环节、交易平台环节，中国的REITS出台已经没有障碍了，如果REITS的唯一障碍就是立法的障碍，如果这个突破了中国的REITS也就可以出现了。REITS它是标准化的可交流的金融产品，它严格限制资产的出售，家大部分收益来源于房地产收入，能够在证券上市交流，我们国内它是非标准化的，中国房地产信托办法本来是今年年底出台，但是目前又出现了212号文件，实际上212号文件出现不会影响房地产信托的出台，而我们房地产信托管理办法有一条，将会用信托的收益凭证取代信托合同，这实际上就是要逐渐让我们房地产信托标准化。也就是为房地产信托上市交流奠定基础，你不会拿着一份合同去交流吧，你肯定要拿着标准化证券的形式。

　　下面我要提一下212号文的限制，他主要针对房地产信托业务，也就是房地产集合资金信托业务，实际上目前212号文件要求我们信托投资公司给房地产项目融资的时候必须要求房地产公司具有2级以上的资质，自有资金35%以上，要四证齐全，这个比211号文件更家严格。这么看来似乎我们房地产信托不能做了，但我不那么认为，第一号文主要针对集合资金信托，那么我最近操作了两笔都是单一信托。第二即使是集合资金信托，也可以收益权转让，那么实际上我个人认为，由于信托它具有非常大的创新性和灵活性，他可以规避很多政策的壁垒。他出台这样的文件主要是为了控制风险，在所有的信托业务中到期未对付的61%是房地产的，这个媒体不要理解错了，这只是在几百个亿里面几个亿而已。因此银监会对这个很敏感。资质比较好的信托公司可以发行通过200份的信托合同，这为中国准REITS的出现奠定了一个非常得好基础。

　　最后一个概念是中国的地产金融肯定是以信托为主线的，国外成熟的基本市场国家和房地产市场国家，它很多资金来源于房地产信托资金的，我这个概念是非常准确的。多元化是因为我们不能一行独大，这样风险太大了，我们要发现更多的融资路径，信托、上市等等包括REITS。另外告诉大家一个好消息，在座的各位企业已经可以到香港去发REITS，如果你们有稳定的现金流，可以到香港去发REITS。另外外资金融机构融资另有一套路径，现在外资银行已经可以经营人民币业务了，东亚银行北京分行，，它人民币业务经营得很好，他已经为很多开发商做按揭业务，实际上外资基金也纷纷涌入中国分享中国国民经济的成长和高回报，这是一个。

　　另外还有一条，我为什么说是国际化呢？实际上REITS它是一个国际化的东西，也要跟本土融合，包括我们还有一套国际化的路径，我们目前的房地产开发商也把自己的房子卖到了美国去，现在很多房地产开发商卖到美国。比如说我是中国企业海外发展中心的经济学家，现在我们已经帮房地产开发商到海外去卖房子，品质比较高的，另外帮他到海外融资，到海外去上市。实际上我讲的国际化的路径是双向的，既包括经境外的基金、融资机构，另外也包括我们的房地产企业主动的走出过门去实现我们的国际化。我概括起来就是说我们中国地产金融必将实现我们多元化国际化的进程，同时当前 我们银行加信托加REITS已经在逐渐成为主流模式，由于时间有限，我只能讲这么多，谢谢大家！

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