主持人 何家渭：我是香港中房管理的董事，很有幸这次参加中国房地产200强的活动，首先对200强的企业表示最热烈的祝贺，也希望这个大会能获得最圆满的成功。今天早上这个会是很成功的，各位专家、企业家都谈了很多经验，大家都明白我们房地产的发展跟钱是分不开的。今天下午我们又请了一些专家给我们谈谈在目前国家一系列的金融政策出台以后，我们的房地产企业如何解决资金的问题。首先我们请中国企业海外发展中心主任首席经济学家孙飞博士，讲讲中国房地产信托跟海外房地产信托基金的区别和联系。有请！

　　孙飞：各位房地产界的老总，各位专家，各位领导，大家下午好！很高兴今天下午能够一起跟大家分享中国房地产金融方面的一些前瞻性的问题，因为作为我孙飞个人来讲既是一名学者也是一名金融的实践者。第一我们要从理论的高度、战略的角度提出一些宏观的走向，另外我也提出一些操作的措施，比如各位老板如何从国内的银行、信托、境外的基金获得资金，那么今天我主要谈的一个主题就是中国房地产金融路径优化及多元化、国际化前瞻，我用20几分钟给大家抛砖引玉，跟大家讲一讲。

　　今天我要提两个新闻点，也是两个热点问题，未来中国房地产金融的走向是什么？我孙飞个人认为是以信托为逻辑主线的多元化与国际化，这是一个不可阻挡的大趋势，这是第一个问题。第二个主要观点，我认为当前或者在相当长一段时间内，即将发生的中国房地产金融主流的模式是什么，我个人认为中国房地产金融的主流模式是银行加信托、加REITS。我今天主要谈这两个观点。

　　我讲一下宏观点，为什么我们房地产主线是以信托为主线的多元化和国际化。我这个实际上是一个讲课的内容，可以讲半天，我今天简单的给大家讲一讲，我先讲讲宏观问题，再讲讲微观问题。实际上我们中国房地产金融的一个大趋势，另外我要强调中国是有中国特色的，这个大家一定要注意，比如我们再来一个概念REITS是一般投资于商业地产、工业地产和写字楼有稳定租金收益的这种。而中国特色的是REITS是什么呢？我想他会涵概开发性物业。实际上告诉大家一个好消息，大家已经出现了投资于开发性物业的REITS，我认为中国也会出现，并且中国的房地产信托他涵盖面更大，他会涉及到开发性物业，涉及到住宅开发。

　　那么实际上我在强调的就是中国地产中有几个层次，第一银行仍然是主渠道，这在10年内不会改变，为什么呢？因为中国的商业银行的资产28万亿，中国信托资产2万亿，这个差距太大了，所以在座的各位一定要把这个关系搞清楚。那么美国信托资产和商业银行是并驾齐驱的，美国有2万多亿的信托财产，美国有1万多亿的信托基金，就是说他们一家信托公司就可以超过我们任何一家商业银行。因此信托业的前途是无量的，正是有这种差距才为我们信托业造成一个巨大的空间，性外目前从金融资金来源房地产业的95%以上的金融资金来源于银行，因此我们必须认可这个银行大哥大的地位，原来我提了一个模式信托加银行，现在我更准确的提出了是银行加信托，现在我更准确的提出了是银行及信托加REITS。我们在不断调整自己的逻辑跟思维。

　　我在这跟大家讲几个观点，信托是委托人对受托人的信任，将自己合法的财产委托给受托深，以受托人的名义为收益人利益最大化的行为，这就叫做信托，为什么信托它是金融创新的主流呢？因为信托是一种伟大的资本，美国的信托专家有句名言，信托业的应用范围可以与人类的想象力相媲美。另外美国的法学家说得更好，如果有人要问英国人在法学领域所取得最伟大得成功是什么，那就是信托理念，我信相信再没有比这个更好的答案了。信托有灵活性的制度，他有一些核心的功能，首先他有一个财产隔离的功能，比如在座的人有1个亿资金，他委托给信托公司管理，资金到了信托资金的名下后，这就是独立账户了，这一个亿资金既不是信托中心的资产也是他们的负债，就是由这个信托公司帮他管理，他有一个风险隔离，信托公司如果破产了他这一个亿资金不受影响，另外在信托存续期内也不会受到风险，这就是他最核心的优势，所以在座的一定要离开他的财产隔离的功能。

　　第二个功能是避税的功能，信托现在是免税的，比如美国要征遗产税，如果你是信托就可以免税。另外信托有规避障碍的功能，比如在座的各位你的资本不够，委托信托公司来收购，为我们要强调这个呢？这是他的核心优势也使我们的信托公司有很多独具融资的潜力。在货币市场我们信托公司可以跟银行直接拆借，他最核心的一个优势就可以直接投资，信托的优点就是他可以以信托资金来投资，因此就是说我必须把他这种独立的优势说给大家，比如我们设立一个信托可以以贷款的模式也可以以股权投资的模式，还可以有一个优先购买权。其有表决权信托，你作为一个股东你没有时间管理，你委托信托投资公司帮你管理股权。

　　第三个就是信托加银行加REITS。实际上银行是主渠道，信托很灵活，为什么要提REITS概念呢？我同宏观到微观，什么是REITS，从学术化的语言来说信托就是叫做投资信托基金。它是一种运用于信托制度投资于房地产领域的产业基金，但是国际上的REITS主要投向于商业地产、写字楼有稳定投资收益的这种。REITS是一个拥有和投资房产的载体，REITS一般可以上市交流，另外REITS主要是通过分红的形式得到回报，还有最重要的一点REITS有税收优惠。我现在把这个给大家讲一下，REITS跟我们中国的房地产信托有什么区别。

　　在讲这个之前我先把国际REITS市场的发展情况给大家概括一下。目前美国非常发达的一个REITS，它现在的REITS基金总量达到3千亿美元，澳大利亚也比较成熟了，目前美国排老大，澳大利亚排其次，日本现在有17支，新加坡有5支，新加坡现在是70亿台币，相当于450亿人民币的规模，台湾有一支，今年年底我们的香港有可能有三支，一支是广州越秀投资，还有李嘉诚旗下的REITS基金。中国目前有房地产信托我下面讲一讲房地产信托的。

　　实际上中国房地产信托跟REITS的一个比较，首先他们的共性是什么，中国的房地产信托跟国际REITS都是运用信托制度的金融工具，但是中国的房地产信托概念更大一点，涵概的内容更广一点，国际REITS是基金的形态，首先中国的房地产信托资金是他表外的资产。基金管理者在中国的房地产信托就是由信托公司管理，国际REITS要发起一个独立的基金管理公司管理REITS，一般中国的房地产信托一般是在一到三年，也可以设定比较长，为什么不设定那么长是因为他风险太大了。国际REITS没有时间限制。中国最大的信托瓶颈就在于200份的信托合同的限制。这个区别就出来了，正是由于中国的房地产信托有合同的限制，他的募集规模很小。因此我们这些学者和信托从事者我们呼吁就是要尽快的打破200份的限制，募集方式中国房地产就完全是私募，国际REITS是公募。发行限制、募集方式，流通市场这些是我们需要突破的，如果这些突破了中国的REITS也就出现了。

　　在技术环节、交易平台环节，中国的REITS出台已经没有障碍了，如果REITS的唯一障碍就是立法的障碍，如果这个突破了中国的REITS也就可以出现了。REITS它是标准化的可交流的金融产品，它严格限制资产的出售，家大部分收益来源于房地产收入，能够在证券上市交流，我们国内它是非标准化的，中国房地产信托办法本来是今年年底出台，但是目前又出现了212号文件，实际上212号文件出现不会影响房地产信托的出台，而我们房地产信托管理办法有一条，将会用信托的收益凭证取代信托合同，这实际上就是要逐渐让我们房地产信托标准化。也就是为房地产信托上市交流奠定基础，你不会拿着一份合同去交流吧，你肯定要拿着标准化证券的形式。

　　下面我要提一下212号文的限制，他主要针对房地产信托业务，也就是房地产集合资金信托业务，实际上目前212号文件要求我们信托投资公司给房地产项目融资的时候必须要求房地产公司具有2级以上的资质，自有资金35%以上，要四证齐全，这个比211号文件更家严格。这么看来似乎我们房地产信托不能做了，但我不那么认为，第一号文主要针对集合资金信托，那么我最近操作了两笔都是单一信托。第二即使是集合资金信托，也可以收益权转让，那么实际上我个人认为，由于信托它具有非常大的创新性和灵活性，他可以规避很多政策的壁垒。他出台这样的文件主要是为了控制风险，在所有的信托业务中到期未对付的61%是房地产的，这个媒体不要理解错了，这只是在几百个亿里面几个亿而已。因此银监会对这个很敏感。资质比较好的信托公司可以发行通过200份的信托合同，这为中国准REITS的出现奠定了一个非常得好基础。

　　最后一个概念是中国的地产金融肯定是以信托为主线的，国外成熟的基本市场国家和房地产市场国家，它很多资金来源于房地产信托资金的，我这个概念是非常准确的。多元化是因为我们不能一行独大，这样风险太大了，我们要发现更多的融资路径，信托、上市等等包括REITS。另外告诉大家一个好消息，在座的各位企业已经可以到香港去发REITS，如果你们有稳定的现金流，可以到香港去发REITS。另外外资金融机构融资另有一套路径，现在外资银行已经可以经营人民币业务了，东亚银行北京分行，，它人民币业务经营得很好，他已经为很多开发商做按揭业务，实际上外资基金也纷纷涌入中国分享中国国民经济的成长和高回报，这是一个。

　　另外还有一条，我为什么说是国际化呢？实际上REITS它是一个国际化的东西，也要跟本土融合，包括我们还有一套国际化的路径，我们目前的房地产开发商也把自己的房子卖到了美国去，现在很多房地产开发商卖到美国。比如说我是中国企业海外发展中心的经济学家，现在我们已经帮房地产开发商到海外去卖房子，品质比较高的，另外帮他到海外融资，到海外去上市。实际上我讲的国际化的路径是双向的，既包括经境外的基金、融资机构，另外也包括我们的房地产企业主动的走出过门去实现我们的国际化。我概括起来就是说我们中国地产金融必将实现我们多元化国际化的进程，同时当前 我们银行加信托加REITS已经在逐渐成为主流模式，由于时间有限，我只能讲这么多，谢谢大家！

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　主持人 何家渭：谢谢孙博士给我们做的精彩演讲！接下来请全国工商联房地产商会副会长兼投融资资金董事长，联华信托投资公司总裁李晓东先生为我们讲一讲！

　　李晓东：今天很高兴利用这个场合跟大家见面，刚才演讲的孙飞博士也是我的好朋友，都是在信托这个行业里，我想今天这个主办单位邀请了我们两个可能也是代表了信托在银行这扇门逐渐关紧的时候，在房地产行业是一个热门的话题，我今天讲话的内容可能跟孙飞博士讲的都是大同小异的，这方面的内容我会尽快的跳过去，那么我们作为一个实际上主要还是一个企业的管理者，那么我们联华信托大家也都知道，一直在做一些房地产信托方面的一些实践和探索，那么我今天更多的还是从大家比较关心的融资的具体实践方面跟大家分享一些我的体会。

　　今天我的演讲题目大概是房地产融资新途径。那么主要分三个方面的情况，一个就是房地产金融的现状，第二个讲一下房地产金融变革时代来临，第三讲一下信托。

　　大家知道房地产的在改革开放以来，房地产在国民经济中的作用不断的提高，两组数字，一个是房地产投资在GDP中间的比重从1986年的大概占1%，发展到97年的11%，那么在到2003年的达到了8%，到2003年达到8.6%而占全社会总投资也从原来的2.6%，迅速的提升到了03年的18.3%，这是一个非常大的一个比重的提高。在居民的家庭房产中的比重也可以看出房地产行业的重要性。我们城乡居民2003年家庭财产中间房产占到了48%，应该是最大的一块蛋糕。那么应该说得出一个结论，随着人均收入水平的提高和中国城市化进程的稳步推进，房地产行业已经成为了中国经济的一个支柱产业。这一点应该是毫无疑问的。但是这么大一个产业，它的资金来源问题，一直没有得到很好的解决。

　　那么以前大家都是依靠银行的资金，那么和政府的一些政策的支持，但是随着国家金融政策的调整和宏观调控的进行，现在房地产的资金应该说20年来第一次提到了这么高的一个位置，也就是说资金面临着非常大的一个问题。那么为什么呢第一个，就是开发商现在靠自身积累的自有资金实力还比较有限；第二个，就是原来作为银行的贷款在进行收缩，第三个没有一个改善的房地产金融体系，作为一个体系构成中间的一些，信托、基金等等通道基本上在中国还没有建立起来。那么民间集资也存在一个成本比较高，第二个，还不受法律保护。这么多年开发商资金是怎么样来的呢？实际上我们讲中国的房地产金融体系比较缺乏，但是中国的房地产开发商所享受的政策长期以来又是最优惠的，因为你免费的占用了很多社会的资源在进行房地产开发，首先在土地取得这个环节，以前很长一段时间政府的钱是可以拖的，付一点定金就可以把土地证办下来，那么为什么说社会上讲开发商是暴力呢？实际上并不在于房地产行业的平均利润率有多高，大家知道房地产平均销售利润率也百分制十几或者二十几，主要是房地产开发商自有资金回报率非常高。所以利润显得比较高。

　　那么中国的房地产金融体系的缺乏中间，很主要的一个就是健康、理性的房地产市场，应该需要一些机构投资人的参与，而不仅仅是开发商有限的自有资金，去拖欠各方面的资金然后再加上银行高比例的放贷，那么在中国的市场上应该是长期缺乏机构投资人的参与的，包括国外市场比较通行的一些像保险公司有一定比例投资房地产的，养老金，产业基金还有REITS这些统统都没有。另外一方面大量的资金缺乏渠道，其他的所谓的金融四条腿其他的三条腿加起来只有第一条腿子德国十分之一不到，那怎么能叫四条腿呢？缺乏投资渠道也道路了社会资源的浪费，那么得出一个结论，中国需要一个房地产金融体系，房地产在国民经济既是支柱产业，然后房地产由于它的特点，它的投资与消费所需要资金的巨大远非一般的融资活动可以相比，第二个房地产业占用资金的期限比较长，特别是像居民的抵押贷款，通常所说的按揭，最长期限可以达到30年，由于这些原因单纯的依靠银行体系这是不能支撑这些东西的，所以中国需要一个发达的而且在一定程度上相专业化的房地产金融体系来制成房地产金融产业。

　　由于上述一些云因的存在，今天讲的第二个命题叫房地产金融变革时代来临，这个应该说对我们这样的金融机构和台下的房地产包括200强的企业都是一个非常大的挑战。为什么会有这样的一个命题呢？我认为一个是行业的形势在发生变化。以03年6月央行的121号文件推出为标志，国家对房地产业的宏观调控在逐步加强，其中很大一个就是对进入房地产的门坎在提高，体现在土地、信贷政策的双收紧，房地产是土地政策不收紧，原来占用一些政府资源，拿到一些，那么以前房地产商最重要的竞争力体现在拿地，可能今后会发生变化，可能体现在拿钱的能力。因为现在地都是招拍挂，一旦中标后付款的节奏都非常的紧，这两项的增大，使房地产的资金压力增大。免费的蛋糕现在还有的吃，还有一些政策也收紧，比如拖欠施工队的工程款，现在国家管理的也非常的严，你不把工程做完你的入住手续、办证手续是拿不下来的。

　　原来房地产商可以腾挪的一些部分都给堵死了。最后一个现在一个比较大的免费的蛋糕就是期房预售，这个大家知道在7月份央行有一个房地产金融报告，他有一个政策建议，当然大家不用紧张，从政策建议到最后形成政策出台还有一段的时间，但是必定是一个信号，如果大家有前瞻性的去问题，这一块也可是把它思考作为一个将来有可能会代丢失掉的一块蛋糕，就是期房政策的调整。那么改变不可避免，就会形成一个由于有这些调整，房地产行业的分工我认为就是更有明确，因为资金压力大了，行业集中度要逐渐提高，对中小地产商压力更大。第二个大型地产商要逐渐的走向资本市场，包括一些上市、发行企业债等等，还有发行一些信托REITS等等都是资本市场的一些表现。其他的一些企业，投资商和开发商的角色可以会逐渐的分离，如果你筹集不到这么多的资金，你可以专门为大型的投资人管理房地产资金。第四个情况就是专门的房地产投资机构会逐渐的产生，像刚才我讲的保险这些可能会逐渐允许进入，包括REITS、信托公司等等这些今后都扮演着专业的房地产信托机构。那么单纯依靠银行的融资途径面临着改变。因为时间限制不展开讲了，大家知道把塞而协议对银行纯贷款业务提高的话很难了，股权直接融资的比例会提高，那么整个房地产融资的模式也会由原来的这么一个主要依靠银行的模式变成更多的通过资本市场的方式获得融资，大家可能对股权融资加以更的多考虑，因为只有部分钱才可以让你用来买地的钱。在这一轮的变革之中，房地产商谁将胜出，我的结论是取决于资本的能力。

　　最后我介绍一下信托的情况，首先我介绍一下信托能给房地产开发商带来什么东西。第一个应该是贯穿房地产开发全过程的融资服务，这跟银行只是其中的一段不太一样，第一个是资金运用的方式比较灵活，它可以股权融资或者贷款的方式，第二个，就是在买地开发和销售全过程信托都可以参与，另外一个就是可以带来房地产开发商整体效益的提高，大概有三个原因。一个是房地产进程加快；第二个是财杠杆的作用更为明显；第三个是资金占用的时间减少，财务费用降低。

　　房地产信托应该伴随着121号文件，大家要抓住机遇，银行单纯靠信贷规模扩张的模式已经走到了尽头，总结04年的信托产品发行情况应该是非常好的，从这点可以看出各家信托公司都把房地产业放到一个比较重的为了，现有的模式比较多的是指定用途，就是你们提供项目然后我们把这个项目进行包装，进行融资，这种模式有下面的一些特点。我就不展开讲了，小规模的私募为主要的特征，总的融资数量还是比较小的。

　　这种模式有着一些天生的局限，由于他有200份的限制，规模比较小，受到份数的限制，这样也限制了客户的范围，同时由于受到流动性的限制它比较上市，所以说期限设计普遍都比较短，国外受到规模和期限的限制还是运用房地产开发环节。应该说集合资金信托200份的限制制约了房地产信托的发展，在这种情况下，信托公司开始了房地产产品的探索和实践，产品创新，比如说我们联华信托提出了一个专业化经营，构建一个专业的平台，推出了一些创新性的房地产产品，比较类似于比如说我们推出的年信保利，房地产信托计划，这个类似于国外私集的房地产基金。这个受到了广泛的关注和热烈的追捧，我们从今年3月份保利一号发行，到现在我们的发行期应该说月越来越短，应该说受到了个放的面关注，这个最重要的一个特点是它是先募集资金再选定项目，投资有贷款、成熟物业等等，所以说受到比较大的关注。那么总结一下我讲的几条

　　一个总结意思是信托有望成为房地产投资领域重要的一个投资力量，要做到这一点，我们在这里一个是也呼吁金融监管当局继续发展具体项目融资为主要特征的私募型的房地产信托产品，第二要大力发展产业投资基金，为基本要素的方房地产信托基金，第三就是说催生以购买和长期持有成熟物业的房地产投资信托也就是REITS，这样的话就能够突破当前房地产产品的信托局限，彻底改变当前的投保人投融资合模式，专业化水平的开发商将如虎添翼。

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　　主持人 何家渭：接下来请江苏力集团董事长。有请！

　　费敏：尊敬的各位专家，各位嘉宾、各位同仁大家下午好！我想借此机会和大家交流一下我们在商业地产尤其是专业市场的一些开发和经营方面我的一些想法和体会。那么跟大家共勉。

　　商业地产必须走向道德产业，那么近年来中国房地产正面临着新的发展格局，在新的时代背景下大家都面临着一个共同的挑战，如何将企业做大，做强，做久。随着国家新的房产政策的出台，一个显著的变化，就是越来越多的房地产企业开始涉足商业地产的开发领域，掀起了一股商业地产的开发热，不能不引起也内和全社会的高度关注。这个有着客观的必然，一方面由于房地产领域的竞争一直是十分的 激烈，那么进入的门坎也越来越高，特别是在新的房产政策大压下对相当一部分房地产企业来说房地产行业已经成为一个微利行业，相对而言商业地产的价格为周边房地产价格的三到四倍，高的甚至道路几倍，其光明的前途无疑对房地产企业具有极的强诱惑力。由于客观的原因，中国的老百姓一直缺乏有效的投资渠道，尤其是在当前股市不很景气的情况存在着内在需求，在加上传统上一富传三代的理念，和商业地产令人眼晕的商业化包装，使投资者在投资商业地产方面热情高涨，导致商业地产一直居高不下，愈演愈烈。商业地产使很多房地产企业进入这个领域，这种无限制的开发已严重违背了商业地产的开发规律，超越了城市本身的商业需求，商业地产的价格严重偏离其本来的实际价值。甚至在国外一些城市造成了极为严重的商业地产泡沫，同时由于无介节制的开发，宣传与实际严重脱节，进一步增大了商业地产的投资风险。作为商业地产开发有着特定的运行规律。商业地产开发之所以能够获得较大的回报，价值在于商业。衡量商业地产成功开发的首要标准我们觉得是商业是否成功。因此商业地产的价格应归结于商业项目繁荣以及商业的回报率，脱离了这个主线所带来的必然是商业地产的价格与价值相分离。其泡沫也就是必然。

　　纵观这几年商业地产开发，应该说在这个领域营盈利的企业很多，但能够成功进行商业地产开发的企业为数不多，一个显著的变化就是近几年的商业地产开发大多摒弃自营的模式，大多是盈利性产权消费，它有利于资金快速的回笼，把风险全部给了客户。对商家而言只要实现了销售也就实现了盈利的目标。正是由于这些，导致了很多开发商选择了产权式商铺的运营模式，很多开发商把后期的管理交给了物业，这会使开发商在市场的选择上随意性增强，二使开发商与项目本来的诉求点分离，开发商关注的是项目的开发、宣传以及销售的成功，而不是项目后期的经营。三解决利益各诉求点的分离，使他们的下手对象脱离了原有的人群，大量的不具有能力的人充斥在其中，使经营商业地产的能力降低，其后期繁荣只能是空中楼阁。任何项目的成功开发都离不开三个必备的条件第一合适的场所。

　　第二准确的市场定位，第三合格的经营者，一个城市一个行业，在特定的时期内，都有特定的市场容量，绝不是无限制的发展，同样不同的行业，不同的市场定位对商业场所的选择也就有不同的要求，而经营是整个项目能够生存发展的关键，没有经营者商业地产也就只能称之为地产，认为上商业价值也都无从体现，如何才能具备条件呢？最核心的就是要求项目开发商本身必须具有深厚的行业专业背景，俗话社隔行如隔山，任何行业都会经营场所和功能都有着特定的要求，任何行业的发展都有自身发展的绝对，任何项目都有一个精心培育的过程，如果一个项目的发展商自身都不具备这样一个专业背景，又凭着去保证所开发的项目的商业背景，其结果必然是盲人摸象。有的开发商本身缺乏行业背景，难以提供适合发展需要的产品，不能把握行业发展的运营规律，再加上销售对象泛滥取缺乏高素质的经营者，这样的商业项目失败是必然的，但是失败的结果往往要被投资者承担，而是项目的开发商，而且失败的结果往往会很严重，最终伤害的是这个城市，同时也给商业地产的发展带来很大的影响。

　　作为行业的参与者，我们认为，商业地产要想获得长期健康发展，就必须走向道德产业，必须以道德产业的标准来提高商业地产的准如门坎，首先就是要加强对商业地产开发商资质审查，这种审查不仅是开发能力更重要的是运营能力，开发商必须具备行业经营的专业泵背景和业绩，其实是应当加强对销售的监控，商业项目销售对象必须是社会人群，都投资者的比例要严格控制。第三要明显商业项目不开发后期经营管理的责任，绝不能将项目一买了之，将商业地产开发导纳入到大的产业的范畴，商业地产的开发才会有美好的明天，谢谢大家！

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　　费敏：在这里特别要感谢费总，他掌握的时间很好！在这里请孙博士来台，然后请各位准备一下你们的问题好吗？

　　主持人 何家渭：趁大家酝酿的时候我先提个问题，孙博士如果我是开发商我要想借钱应该怎么找你？你有些什么建议？

　　孙飞：其实听专家讲课和一些信托公司老总讲的时候，我觉得首先要树立一个综合的思维，你到了融资的时候来找我有点晚了，大家要研究宏观经济问题，为什么国家要进行宏观调控，要研究这些东西，你有了宏观经济判断以后，在座的房地产开发商要掌握一种多元化的融资路径，这个非常重要，实际上我是综合来回答这个问题，我讲金融机构都是相通的，你首先你符合不符合贷款条件，如果你符合银行贷款成本是偏低一些，如果银行贷款条件不具备，你我国觉得你应该寻求股权融资、海外融资、信托融资。但是目前要把信托排在前面，因为信托绝对是中国房地产新生的主流力量，实际上谈到不信托融资，在座的各位房地产开发商我概括一下，就是说你回答好信托公司提问题，第一安全性，你要向他融资的时候他会问你怎么使信托资金安全回到我的手上，在这个问题上你们房地产开发商要准备好抵押担保条件，一般假想你们还不了钱，我通过变线抵押还能还我的资金那就可以。第二就是盈利性，一般还款来源最好是用你的现金流，信托投资公司也不期望你用抵押担保条件来还款，他也不期待这个，因为这个容易造成时间，为什么银监会出台212号文，因为有61%未对付的房地产信托，可能这61%的资金信托他通过把他的资产变线以后也能还投资者的钱，我们信托公司期待你是第一时间还钱。

　　第二就是流动性，作为标准的金融产品他有流动性，咱们信托公司一起跟检查这个产品的流动性，我们可以在网上交易，让产品流动起来。我不知道回答得满意不满意。

　　提问：三位老师好！我想问一下，目前除了房地产信托的一些方式，还有海外融资的方式，那在欧洲发债券有没有这种海外融资方式。

　　李晓东：目前来说这种政策上非常大，因为中国外债的规模管理是非常严格的，首先你要拿到发改委的外债规模，但这块是严格受限制，而且中国现阶段的宏观政策导向是不鼓励，还有一个你的资产拿到欧洲去发债券的话当地市场的有一个接受程度，很大的挑战是你能不能找到一个国际知名的在当地有信誉的投资银行利帮你做，特别是房地产项目，往往它的地域性还是比较强的，因为当地可能对中国的环境、市场房地产的情况不太了解，那么敢于买的人也不太多，所以说现阶段我个人认为要成功做成的可能性小一点。

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　　主持人 何家渭：首先介绍一下，张颐武教授北京大学中文系的教授，另外一位是陆缝兆戴德梁行总经理。首先请张颐武给我们演讲。

　　张颐武：近来房地产营销有些不顺利，一个方面是媒体，第二个方面是公众，主要是说房地产企业为富不仁，说房地产企业是最有罪恶感的企业，赚取了很多暴力，但是他们从不回馈社会，现在房地产企业不管做什么，你捐钱给社会那你错了，因为你拿出一点点，如果你不捐钱那你也错了，因为你不毛不拔。这些敌对性的意见造成了很多营销上的问题，这个状态是怎么造成的呢？这是一个非常非常严重的情况，值得大家充分关注的情况，无论是八部委还是七部委出台的政策都是针对民众的一种回应。第一是房价还是上涨，第二营销还一个基本面，一方面所有的人都说房地产是坏人，另一方面房地产业还是维持一个相对繁荣，由于政策面的不确定性，从长线来看现在撑住了就是胜利，未来得诗人李尔柯说过，挺住就是胜利。

　　现在的问题是我们怎么样去面对媒体和公众，不仅仅是一个行销的问题而是一个文化的问题。中国的房地产业有一个最大的挑战，住房是老百姓最深厚的梦想。应该说汽车在中国是一个意外的文化，所有人都没有想到自己会在十年后坐着汽车来代步，大家有一个共同的梦想，就是房子的梦想，我记得我那个时候在北京的白石桥的中央民族大学的大院里住，我们家隔壁就是一个房管处处长，这个处长家里非常痛苦，经常有夫妇俩有来了，说我们就住在你们家了，你们吃什么我就吃什么，房产处长变成了一个非常灾难性的事业，一方面他有很多好处，但是他另一方面真是狼狈不堪。真是纠缠如毒蛇，执着如李鬼啊！这个主要是一个中国没有房，第二个条件差。

　　我举一个例子，1997年我在美国一个镇子，在那讲学，我发现那个房子里面有一个小的四川面馆，这时就和一个60多岁的男人聊天，我说我是北京大学的，他说我也是北大的，他是物理系的，他说起了一个非常著名的中国的院士，这个院士应该是一个主物理系的教授，他说那个是他的助手，我说那您怎么开起面馆来了，他说往事不堪回首，当时他来到这个地方，住在小公寓，他发现洗手间打开第一个水没问题，他觉得没问题这个是可以达到的，接着再打开一个水龙头他发现是热水，这个热水就震撼了他的灵魂，他觉得在中国北京大学这个地方一辈子不可家里有一个水管24小时有热水，所以他就决定留在这里了，他留在这里后他有种种不顺利，他就开了一个小面馆，把孩子、老婆够接到这里了，就这样一个中国物理学家变成了面馆的老板，但是你会发现中国人最最终的梦想就是住房的梦想，中国人买房子不像美国人一样，他是实现自己一生第一个梦想的机会，他把这个房子看得特别重，他要跟开发商、物业公司进行竞争，为什么要竞争就是因为他要满足不仅仅是一个房子，他要满足的是自己全部的梦想，20年前开始中国人就住在分子的地方，现在经过中国经济爆炸性的增长，这个经济确实使北京住房的开工率大得多得多，中国人用掉了世界水泥的40%，这里开发商给中国人满足梦想的可能，但是另一方面他在满足这个梦想的时候有很多问题，造成了跟公众跟媒体的敌对。

　　这有两个方面，第一个方面就是说房地产商他觉得为中国人做了不少事，就非常自信，就不注意跟公众打交道的方法。可能中国房地产商说的话是有道理，他们说我要为中国人盖房子，这个道理是对的，但是你说的话会令他不高兴，第二个是潮流之所向，你只满足富人住房的梦想他就不高兴了。中国的房地产商太自信了，觉得自己了不起，他就有点傲慢的去对待公众、媒体。他就觉得媒体很容易搞定，年轻的记者一个红包，每天好的消息就可以出发出来。他觉得这样搞定了，其实20岁的记者心里恨他得很，他一边给你写着关系稿，另一方面他会写长的评论来骂你，你会发现我投了这么多钱，越投这么多媒体越骂我，这是因为不是投钱的问题而是你怎么样去解决这样的问题，所以大家永远不要傲慢的对待客户，而且是对于所有的中国的普通人，你自己以为自己是英雄的时候其实就变成了狗熊，你自己认为你是狗熊的时候反而是英雄，所以我们要保持一个低调的心态这可能是最重要的一点。

　　第二点我们不善于把道理跟大家说清楚，比如说房价降到1千块还可以降行不行？应该说是不行的，你要他房价跌了的话，但是这个时候整个中国的经济就垮掉，这个时候你就要失业，你就要没有工作，我们这个繁荣的经济，整个14万的GDP，我们500亿美元的投资这些东西房地产业垮台了大家都会垮，大家都垮了的时候你发现你能买的起房吗买不起。第二个是比如说你是一个买了房子的人，一旦房价降了，你的按揭就会觉得房价不值这么多钱了，中国人最大的梦想是凭自己的能力买房子，如果跌掉的话他的梦想还有什么剩余呢？如果8千块买的房，跌到1千了，他有还没有梦想。你要把真实的到了给公众讲清楚，中国房地产商在公关的能力上我们在为社会做事的时候我们不太有诚意，第二点我们不太坦诚，也就是说贷给你一块钱的时候银行是你的主任，银行贷给你1千块的时候你是银行的主人，所以我们要跟公众讲清楚真实的情况，那你从会有营销，否则你就是千夫所指的坏蛋，这是房地产 企业面对最最严峻的挑战。

　　第二个方面我讲一下跟营销有关的问题，第一个方面就是有一位教授写了一篇中国和平崛起的报道，这个文章的重要的意义就是，美国的副国务卿反复的引用这位教授的话，那里面说中国的价值第一次从一个反抗世界的人变成了一个顺应世界的人，这个顺应世界的人，按十六大报告的说法就是中国人民有几亿人民摆脱的贫困，变成了所谓的中等收入者。你要人这批中等收入者的住房梦得到实现，我们要给他大房子，还要给他美房子，这个我觉得应该是中国房地产商历史的责任。要给他文化、要给他说法，所以北京有人经常嘲笑北京的房地产业是，说它是一个充满概念的房地产。为什么要有概念，概念就是要满足人的梦想，就是你这个房子不仅仅是一个水泥筒子，他要有文化。中国人买房子是他一生梦想的结果，一定要给他满足梦想的机会，这是中等收入者的价值观应该是所有房地产商人行销的永远不变的准则。第二个佛教我们要高度重视中国的年轻一代开始在文化和经济上崛起了，我把他称为尿不湿一代的崛起，日本是1983年使用一次性的尿不湿的，中国从1978也开始使用这个，使用这个人有一个重大的特点，以前使用布尿布的孩子妈妈一定要跟他沟通，但是现在不用了，纸尿布可以放任自流了。自流的撒尿就意味着他是中国历史上最敢于表露自己的一代，他又碰上了中国历史上最敢花钱的一代，这一代现代的力量显示在文化消费上，谁是IT业的老大，他是陈天桥，他是玩游戏的，他是尿布湿一带追捧的。大作家写的书最多卖10万，一个小孩写的书他卖100万，有一个发行商说只要是郭精明出的书哪怕是白纸都会卖出去。

　　大家看到超级女生，李宇春为什么得第一名，不是中性化在中国崛起了，现在应该说女性越来越女性化，因为成年的男士越来越需要女性化的女人，我们现在买房的这代人都爱看何洁，获胜的是为什么是李宇春呢？因为发短信的人都是这一代人，他们再过三到四年的时候他们就变成了房子的销售的主力，现在中国有一个奇怪的观念，上其他国家里面大家认为大学毕业后要长时间的积累才能够买第一套房，中国的观念是我刚刚毕业就要买房，尿布湿一代对房子的掌握会给房地产业带来全新的变化，这个变化是怎么样一个方向呢？

　　有一个方向可以明确，这些人创造的新的房地产业一定会给房地产另拨的大规模的发展，中国的房地产业从元气看并不悲观，大家在最关键的时候要记住要有耐心，要坦诚的去面对自己，面对客户，坦诚的同时你要真实的对待他，你一定要告诉他你不是一个非常有钱的人，你是干吗的呢？你是一个真诚的为中国人民造成房子的人，我觉得中国的房地产业应该有这种善良之心，回馈之心，中国人民给了我们很多，让我们去赚钱。邓小平南巡讲话有一段，他说有人说要动动年广久傻子，有人要动他，但我说不要动，就是这个不要动傻子，其实给中国人民给大家一个机会，大家有机会去赚钱去做房子，为什么中国人民发展自己的财富的梦想，这个梦终于可能成为我们最有代表的中国梦，中国梦跟19世纪末20实际世纪美国梦一样，就是买自己的房子，创造财富的梦想，只要这个梦想不变，房地产业的发展就不会有一个全面的崩溃，这点大家撑住了半年，这半年说明这个行业生命是旺盛的，这个行业因为人民的需求在这摆，无论公众有什么敌意，他还是要发展，但是我们所有的从业人员要饱含一种坦诚的心去面对这些充满希望、满怀的梦想的人民，最后我还用李尔柯的话结束我的讲话，“挺住，就是一切”。

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　　主持人 何家渭：应该说房地产对中国的经济实在太重要了，我是87年参加工作的，相当年国家说的话我们是捧着金饭碗讨饭吃，当年的招商投资和现在不一样，当时有四个人，我们很艰苦，艰苦了十年，一直到1996年北戴河会议我们确定了我们的房地产开发要拖动国民经济的开发，咱们有今天不容易，我们要好好珍惜。在国际投资界上有一句话，就是说通往天堂的路是好心铺成的，现在很多政策方面的东西其实是扭曲了这个市场经济。我今天还说了，说北京的天通苑最后是房地产商让利，最后老百姓还没有得便宜，所以问题不是房地产开发商的问题，我想张教授的话使我感触良多，在房地产方面我认为我们还是有一个非常光明的前景，问题就是我们如何通过200强的活动，将房地产企业继续做大、做强、做好、做久。现在请香港的戴德梁代理行北京的总经理陆总给我们介绍一下。

　　陆缝兆：今天我讲的就是房地产顾问公司的专业品牌。我说得比较细一点，首先什么是房地产顾问公司，刚才何先生说了经过前人的努力才有中国的房地产，没有中国的房地产就没有房地产顾问公司，我今天就不能坐在这里吃这口饭。先将一下受到是房地产顾问公司。也就是说不从事投资了，就是房地产顾问公司。现在房地产顾问公司很多跟十年前二十年前不一样了，一个地方有几千家房地产顾问公司，不同的业务，有一些做一些物业管理，各有不同，但是品牌对每一家公司都非常重要，很多人选一家公司首选要看品牌。

　　在打造公司品牌可以从几个方面入手，盈利、网络等等，有每家公司的覆盖面不一样，什么是好什么是不好很难说。是不是越大越好呢也不一定，但肯定的讲你覆盖面越广，那语言就是一个问题，在中国没有问题，出了中国在南亚肯定是英语，欧洲可能是法语、德育，不同的语言。

　　人才怎么去配合等等，公司的人才来源越广的话，比方说人才从外地过来，北京、香港等等，这样的话对房地产的认识对房地产的经验都不一样，我们中国发展房地产差不多是从零开始的，我们经过了长时间慢慢建起来的，我们要在很短的时间内做一个业绩出来，跟国际接轨。这样的话人才就是一个问题。

　　第三，就是一个网络的问题，比如每一个地方都有一家公司，是不是就有很好的网络，不一定，主要是看每一家公司在国外有没有联系，有没有沟通等等，如果完全没有其实就是两家公司，网络就没有出来。所以说以上方面都是影响品牌的因素。

　　最后主要是说一下每家公司的定位。作为一个品牌，要定一个定位，究竟你定位在哪里，你说我没有一个定位，讲一个品牌，你是做什么的，干什么我们全不知道，这是不行的。刚才讲了如果说是一个本地的品牌，比方说对外来讲的沟通可能是比较少，但是如果是本地的品牌在本地的人际关系，人际网络，文化的历史应该是比较清楚的。如果定位在一个区域，那我们会很清楚，如果定位在国际你对这方面了解得很充裕，所以你要先定位在一个层次，对我来讲一家房地产顾问公司定位在哪个层次无所谓，主要看公司的方向，不一定说全球的公司就比本地公司好，当然我是一家国际公司，从我来看国际公司应该是最好的，但是很多时候看客户的需求是什么样的？有一些可能真是本地的会比其他的要好一点点，当然要看客户的要求，如果定位做错了，就麻烦了，如果本来是一家本地公司却定位在全球，，它本身的人才、覆盖面都没有，这样就不好了。

　　其实打造一个品牌非常之难，尤其是房地产顾问服务是一个服务性行业，没有一个实体，要得到认同是非常困难的。如果没有一个本地品牌那人家是不会了解你的。所以在国外就是采取一些加盟的做法，或者去并购，这家公司会很快扩充起来。如果是并购或者加盟怎么去维持一家公司在同一个水平，同一个品牌，如果是加盟、并购的话，公司的文化不一定一样，那就很难维持。所以有很多失败的例子，就是说在一开始做得非常好，但是并购扩充之后很难保持原有的服务水平，很多餐馆原来是一个老店但是联盟就经营不好了。

　　今天我不讲打造品牌了，我主要讲一下路子怎么走，对我来讲，一般的说法就是越大越好，但是发展这种公司是一个很漫长的过程，在国外的经验发展本地的品牌，得到本地的认同之后在打造全国的品牌。而且有些公司觉得扩充压力很大，有些公司也就放弃了。现在国际化的公司确实非常非常少，对我来讲发展一个国际品牌应该是非常困难，我有一个中国人的老化“铁的衙门，流水的官”在国外一些国名的国际公司，是经过几十年的创办人已经在天堂等我们了，所以我们去这样一个品牌，要经过很长很长时间，人是可以走的，但是品牌就留在这里。这要经过很多年市场的变化，怎么去生产，这不是一两个人可以改变的，如果这镇压的能出这样一家公司，确实是亿万中之亿。今天就讲了房地产品牌的事情。也非常高兴今天有机会跟大家交流，希望大家给一个建议，谢谢大家！

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　　主持人 何家渭：谢谢陆总！接下来看看大家有什么提问。

　　提问：我想提一个问题，刚才听张教授讲，我觉得有一个问题非常好，但是这个涉及中国的文化，不知道先生能否解答一下，就是商业地产策划如何相应中国尿布湿一代的观念。

　　陆缝兆：应该说商业地产现在中国成功的公案例也不多，对我来讲房地产顾问公司有不同的类，有的是一条龙式的服务，有的提供的是某一种类，商业地产这一块，其实以对我来讲不是一般的地产，现在需要分几个方面，一方面做一个地产出来要迎合现在的市场，但是很多时候在做的商业地产的时候没有想好人们的需求是什么，其实要做商业地产的时候也要做一些调研，商业有一个比较复杂的原因，他不单是一个需求，他是综合的，可能有一点远一点的东西，比如消费能力等等，你要了解一下零售业这一块。另外经营，也就是说不同的店铺，都要很好了解他们的需求，然后你商业地产的设计就按照这几个方面的要求出来一个地产，这样才能完完全全能够满足市场，这不是一个简单的盖一个房子，还有一个重要的地方就是经营，经营这块主要就是说，消费这一块经常在变，消费群经常在变，好像在香港，以前可能是50年代60年代跟中国差不多，80年代开始比较富裕了，有很多消费不一定是需要，比如我要消磨时间，他们的需求都不一样，如果我们的经营没有适应这些变化，我们就做不好。也就是说商业地产的开发在前期的时候要做很的好调研、研究，这样就会在经营的时候去迎合市场的变化。

　　提问：谢谢主持人，陆总好，张教授好，我是文化传播机构的项目助理，刚才听了林位讲话我觉得很收益，我觉得陆总讲的问题就是一个如何做品牌问题，张教授是讲的一个是如何做品牌企业的问题，张教授讲的很重要的问题就是房地产开发商他们的公关问题，我觉得公关问题里面有90%是作，10%说，可能没有跟公众交流好就是10%没有交流好，我想问一下陆总您对房地产开发商对他们如何公关有没有具体的建议，想问一下张教授你是否建议国内的房地产商选择专业化的公司帮助房地产商做公关项目呢？

　　陆缝兆：今天可以简单的说一下，首先这跟我刚才讲的有一点点的东西，每个公司的品牌首先都有一个定位，那就有一个开发商是一个短期的行为还是长期的行为，如果是一个业余的开发商那也就不重视品牌了，如果是一个专业的开发商品牌对他非常重要，从这个角度来说如果是长期的话，做什么事情对公司好，其实刚才张教授讲了很多，首先你不要把品牌做坏了，对我来讲首先不能做坏事，比如你偷工减料等等，但是谁都不可能完美，总会有一些缺陷，比如说是个类有一个缺陷，怎么去保修，应该要给公众说我们会把不好的失事情都会处理了，这样在产品这块就没有问题了。第二点对我来讲盖要要有很多准备工作，我们盖子德国房子一定要按照老百姓、市场的要求，这样就会变成这个产品不至于浪费，在市场的口碑会非常好，这样肯定对公司的品牌帮助不小，不是完全没有准备的，胡乱的盖一个房。第三方面就是最难的，就做一次两次很容易，最难的是不断这样子，统一的做法。

　　张颐武：我觉得公关问题确实是一个企业生死攸关的问题，它不光是宣传的问题，我觉得是一个企业怎么样打造自己的文化，只有也有关了文化在社会上生存才有一个合法的根据，企业不光是看你盈利多少，还要看你企业生存下去的文化，这个方面我觉得聘用专业的公司可是一个非常好的方法。另一方面中国的房地产有一个有趣的现象，中国房地产商都是明星，都是具有表演性的企业家，给中国房地产创造了全新的活力。但是另一方面我觉得明星化了以后有好处，对企业的整个拓展，对企业整个的形象，企业家本身就是企业无形资产的核心。我本身就是一个成功人士，我本身以前就是一个穷小孩，这样的传奇就没有好处，肯定有好处，我觉得仅仅靠这样的情况是不够的。我们第一批英雄可能是这样的，第二批英雄应该是看不到的英雄，他也许不太善于跟媒体打交道，但他有一个团结的团队，我觉得明星企业家是我们需要的，但是你们要谨言慎行。

    就是说明星企业家也许多有非常专业的人士给他打造，就像美国的克林顿一定，你也要好的公关策略，所以我说每一句话都不乱讲的企业家，这就需要有专业的公司替他打造，我觉得大家现在做了很多事，大家这些事可能还不太为人所知，我想大家一定要把品牌延伸出来，打造自己是一个，打造品牌的形象关键性的问题，总的来说我觉得大家要找到一个使企业的形象在这个市场里面特别鲜明，使企业始终有一个稳定的形象，这个形象是善意的，是充满和谐性的，是融入社会的非常高雅的，非常愿意和人民公众打交道，这个挑战是中国房地产业太大的一个挑战，大家要更专业化的把营销宣传的工作和企业的文化结合利用，自己企业的文化就是营销和宣传。我们企业办一个内刊，这跟企业实际的运作是两码事，这不是房地产企业基业长青的道路，我想一定要真正打造一个文化，这才能使企业长期的生存下去，这个就要借鉴一些成功的经验。我觉得拿出钱来搞公关不是打广告，而是怎么样说服公众认可里，这个挑战最大，打广告都会，但是打广告之怎么样把肉揉性的诉求告诉中，这对大家是一个很的大挑战。

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　　提问：尊敬的张教授，刚才我非常对您有一个问题特别感兴趣，所以也想请教您一下，因为我是做营销的，跟陆总是一样的出身，对您说的尿布湿一带的崛起也是有体会，前一段时间超女热，也内的很多转专家也注意到这一点，因为要做营销希望对市场主动的把握，而不是被动的迎接它，那我怎么样能够找到一个方向，希望您提供一些建议，对他们尿布湿一带我们怎么去研究他们？

　　张颐武：尿布湿一代在文化产业体现得非常清楚，他们在迅速的长大，马上他们要消费真正硬的东西，现在他们消费的是软的东西，在这里面他们体现了巨大的能量，我这面有两个方面是值得我们特别关注的，一个就是我们最近大家如果看到，中央电视台一个栏目为您服务生活的栏目，经常由小夫妻俩交换空间来装修，这是一个非常有趣的趋势，这些人的消费能力最敢消费但他的能力受到限制，他不是成功人士，是刚刚出身的小白领，这些小白领他要买房的时候，我觉得溶风成功的经验的启示，一个是小型的非常身时尚化的选择是一个方向的选择。

     另外一种选择我觉得是一种可分可合的形态，尿布湿一带跟他的父母采取一种可分可合的时代，在一个临近的社区里面提供不同的选择，尿布湿又愿意依赖父母提供经济的支持，所以我觉得多样性的选择，有这种稳定的中产阶层提供的住宅之外，要给成长的尿布湿一带体成功成长的空间，这个空间是分的，但是它又有临近性，我觉得第一个是小户型的选择，第二个是社区多样性的提供，现在我们的社区同质性太强，没有第二代的想象空间，他就要搬出去，那随之而产生的就是经济成本的加大，如果一顿饭他就曾不了的话，他就没给他们服务。我是觉得在社区一定要有混杂性，我们现在经常讲混杂性的时候他们都会讲把不同阶层的人混在一起，这就很难，比如你说把拆迁户等等一些人放在一起，那物业费就 一个问题。

    所以我觉得这个社区肯定还是同一个阶层的人，但是他的不同的年龄人的差别，也就是说年轻人和年长人不同的需求，我觉得这样的考虑是非常重要的。所以我觉得小户型的选择在一个社区里应该是非常有活力。其实很多尿布湿一带真正买房的能力是有限的，很多是依赖于家庭的支持，我觉得这个方面考虑到家庭的近便性，这都是需要我们充分考虑的，我觉得从文化上在这个方面有所突破的话，我们的房地产是很有发展的，我希望有一个混杂社区的存在，我觉得这个大家是一个借鉴，比如中国的内地城市流动性很差，你要考虑到尿布湿一带需求。所以你一定要把尿布湿一代的需求考虑进去，不把他考虑进去你是不会有发展的。

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　　主持人 何家渭：下面的主题主要是节能和绿色建筑，请来了中国房地产和住宅研究会的张元端董事长，还有香港大学建筑学员学院副院长，还有张跃远大空调有限公司总裁。下面请张秘书长给大家做报告。

　　张元端：各位下午好！应该说现在房地产发展很快，有些问题也是边跟着形势边学习，大家差不多，也讲不出太的多出现东西，我今天讲的题目就是大力发展节能和绿色建筑。

　　最近公布了中共中央关于制定国民经济和社会发展第11个五年规划的建议，这个建议当中提出要建设资源节约型，环境友好型的社会，其中大力发展节能、和绿色建筑，就是其中一个重大的措施，发展节能和绿色建筑是房地产业持续、健康发展难以回避的战略转变。所以我们说发展节能、和绿色建筑，是我们房地产业发展的当代新的闪光点，也是构建和谐社会，建设节约性社会的一个显著的一个标志。

　　目前我国的经济规模占世界的第七位，但是能源消耗总量到2003年已经达到了16.8亿吨，标准煤距全球第二，占全世界能源消费的10%，我们经济规模是第七位，能源消耗是第二位，充分说明了我们的能耗非常的好，能源是我们支援制约我们经济发展，也就是说是制约房地产发展的瓶颈，为什么从去年以来，国家要对房地产业进行宏观调控，我的体会这不是专门针对房地产的，而是针对社会固定资产投资规模总体而言，我们房地产占全世界固定资产投资规模的20%，占到五分之一，那么整个社会固定资产规模他的发展已经受到现有资源比如说煤、电油、运等等的制约。因此对固定资产规模要进行调控，我们占了固定资产投资的五分之一房地产业，势必也是调控的对象，所以我们对这次调控他不是打压房地产，而是要把投资规模放慢一点，把房价上涨的速度放慢一点。主要是这两个目的。

　　那么建筑能耗已经占到全国总能耗的比例高达27.6%，今后随着新建筑的大量增加，建筑能耗迅速增加是不可避免的趋势，那么到2020年建筑能耗占全国最能耗的比例将从现在的27.6%，上升到33%以上，要占三分之一。根据专家测算，如果从现在起就下决心，抓紧建设节能工作，一方面对新建建筑全面的强制性的实施建筑节能的设计标准；另一方面对已有的建筑进行节能改造。那么到2020年，我国建筑能耗可以减少3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可以减少8千瓦，这这样可以减少对环境污染的压力。我们讲发展节能和绿色建筑，这两个概念有什么不一样，原来我们理解绿色建筑就包括节能，但是有的专家说节能建筑和绿色建建筑还有一点点不同的地方。

　　所谓节能建筑是指按节能设计标准，进行设计和建造，使其在使用过程中养地能耗的建筑，那么这样的建筑叫做节能借助，那么还有绿色建筑，所谓绿色建筑，是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作、和活动的空间。同时在建筑全生命周期，包括生产、建筑规划、设计、施工等等实现高效率的利用资源。这个资源包括能源、土地、水资源、材料。最低限度影响环境的建筑物，那么绿色建筑又称为生态建筑，又称为可持续建筑。我想绿色建筑的概念可能更大一些。应该说绿色建筑包括了节能建筑在内了。同世界范围看，建筑生态观念的确立，大体上经历了三个发展阶段，第一个阶段，叫做节能阶段，从80年代开始由于深切的认识到资源、能源的有限性，以及一部分资源能源在大量使用以后，对环境造成污染的严重性，因此世界各个国家纷纷强调资源、能源的合理利用和综合利用。一些发达国家组织起来共同探索住宅和其他建筑，资源、可持续发展的道路。并且在这个理念的基础上，提出了绿色建筑挑战行动。就是通过采用新材料、新工艺、新技术，实行综合优化设计，在满足使用要求的基础上，使建筑所型消耗的能源、能源为最少。这是第一个阶段，所谓绿色建筑挑战。

　　第二阶段从资源，发展到全面的注重生态，随着可持续发展观念深入人心，世界各国在住宅和其他建筑建设中，与愈来愈重视生态环境的保护，建设了大量的以生态、绿色、健康为理念的公共建筑和住宅小区。那么希望创造一种能够保持住宅和其他建筑生态系统的平衡状态。而不破坏其生态平衡的环境。创造一个能够保持和改善人类赖以健康生存和持续发展的社会空间。

　　我们现在都讲人居环境，要创造一个好的人居环境，也在讲生态城市，宜居城市，我个人认为，我们对一个好的开发区域，一个小区，如何来建立他的评估系统，现在我们大家在市场竞争很激烈，各个住宅区域都在广告里面把自己本小区的特点对外宣誓，我觉得怎么来建立一个恰当的居住小区的评价系统，评价体系。我觉得三个方面。一个好的居住小区，一个好的人居环境，我认为它必须有三个特点：第一，就是生态性。一个好的住宅小区，必须有良好的生态性，它的生态系统很平衡，生态链条很完整。那么这个生态不是空的，我们可以把人居环境的主要是公共环境，分为两类，一类我们叫它原生环境。比如说土壤、颜色、空气等等。必须保持原生环境没有污染，如果你这个开发小区以前建过化工厂等等别的有污染的工厂，那么你建小区时必须对出土壤进行处理。就是把原生环境首先要保持清洁无污染。然后在此基础上在保证次生化学，那么所谓次生环境就是植物、动物、微生物等等，这些是次生环境。

　　在咱们这个好的住宅小区必须原生环境清洁无污染，它的水体、空气、土壤、颜色等等清洁无污染。另外要保证次生环境的多样性。形成一个生机勃勃的人居环境，我们现在的人居环境有这么几个问题，大家都注意了环境的绿化，但是我觉得比较大的问题就是，绿地不少，绿荫不错。我们今天来的都是一些大公司，都是强中之强，我参观了一些小区，我觉得我们的小区存在着缺点，有一些奇花异草，而没有高大的乔木、树木，这当前我们小区在生态环境中一种严重的不足之处，也就是说小区居民无法在户外活动，你那个中心花园建得很漂亮，如果室外没有遮阳的地方，他也没法儿活动，现在和谐社会要进行邻里交往，那没有遮阳的地方怎么交谈啊！这是当前我们小区里面比较严重的问题，有的开发公司把一些大的树搬到小区来，我觉得这个不必要，大的树搬过来也不一定能活，我们在选择树木的时候一定要选择高大的乔木，我觉得这是一个大问题。

　　第二个大问题就是水景，前一阶段水景住宅大行其道，现在水景有两大问题，第一个问题搞不好就会污染，变成臭水堂，这就要处理，这就要牵扯到物业费，如果维护费高了物业管理受不了，另外一些喷泉也是因为物业管理费支持不了。所以我们在做水景的时候要因地制宜，如果没有这个条件，不必要硬做。这是生态环境两个比较大的问题。如果是第三个就是过分豪华。形成了在一个小区里面景观拥挤症，在一个有限的空间里面搞了好多景观，很拥挤，所以我们还是要崇尚自然，要朴素、实用。这是第一个。第二个是它的经济性。我们在建国初期，国家的建筑要求六个字，经济、实用、美观。很多同志记得这六个字，在讨论的时候给美观加个词，有条件许可的条件下做到美观，当时是这么要求的，现在我们经济发展了，应该搞得美观一点，但是美观不能忘了经济、实用。当前有一些华而不实的风气要扭一扭了，应该崇尚自然，朴素达到经济性，特别是在现在控制房价的增长，我们把景观搞得很豪华，势必要导致房价的上涨。也不利益控制房价。第三个文化艺术。就是要传承特别是每个城市，每个地区的本土文化，也就是文脉，现在我们的小区千篇一律，走到哪都是欧陆风，现在我们对中式关注也很关注了，但是现在具有特色的小区不多，也就是说我们没有充分挖掘小区所在地的文化，有的像昆明，本来有很的好本地的传统文化，他又把江南园林搬过去，当然也可以，但是还是要挖掘本地的文化。所以我说在评估一个生态小区，这三条是三足鼎立，生态性、经济性、文化艺术性。我看现在广告里面特别是对经济性没有什么人宣传，都是宣传一些理念，超现代的一些理念，没有讲经济性，所以我觉得在中央提出要建立节约型社会，建立环境友好社会，在这样的情况下，我们的小区应该把经济性作为我们小区一个重要的特征。在规划时期时要考虑，在打广告的时候要说明我们这个小区很经济，生态环境很好，也许艺术性也很好，那这个小区不是很好嘛！

　　第三个阶段就是环境量化阶段，由于发现很多住宅和其他建筑的建设，还只是停留在绿化美化的表层，把绿色等同于绿化，而没有涉及到生态、绿色、健康的深层次的丰富的内涵。于是近年来，世界各国纷纷提出住宅和其他建筑生态环境的量化指标，这个我们国家也在搞，生态量化指标，最近建设部又搞了一些绿色建筑的量化指标。这些体系推出三大主题。第一，节约资源和能源，虽然从第一阶段发展到第三阶段，并不是把第一阶段内容丢掉了，节能还是要的，只不过更加深化、更加广泛了。所以他的主题第之一仍然是借用资源和能源，第二是创造舒适的环境，第三是强调人与自然界的和谐共存，住宅和其他建筑周围建筑的亲和、融合。同时更加明确的提出了以人为的本指导思想，要求更加关注人这个主题，把有益于人的健康和舒适作为住宅和其他建筑建设的根本。我参观一些小区给我的感觉，我们在室外景观确实花了不少工夫，但是在室内的细节问题注意不得不够，一个住宅小区，怎么样体现好呢？关键是细节。

　　比如一些精装修房，供老年人住宅的住宅边宽一点，虽然这是一个细节，但是他充分体现了人性化，以人为本，小区宣传的时候这是特色，关键是细节，如果细节不注意，你的特色也是空的。早在1986年我们颁布了北方地区建筑标准，经过一段时间的努力我国建筑节能工作得到了推进，绿色建筑的理念逐步的深入人心，并且建设部推出了全国绿色建筑创新奖，在写字楼、图书馆、农村住宅等各方面进行了绿色建筑的实践。我们做了一些工作。但是目前我国节能与绿色建筑工作还存在很多问题，举一个严重的问题，我们现在大概有400多亿平方米的城乡建筑物，那样400多亿平方米的建筑中95%是高效能建筑，每年新建20亿平方米的房屋建筑中80%以上仍然是高能耗建筑。这个数字我们就看出来我们节能工作的严重性，任务的繁重性、紧迫性。因此发展节能与绿色建筑是一项刻不容缓的紧迫的任务。那么如何加快发展节能与绿色建筑呢？我想有以下几条：首先认识到到位，要把节能与绿色建筑放到贯彻科学发展观，全面建设小康社会，保证国家能源安全，实施可持续发展这些基本策略的高度来认识，上个世纪70年代初，联合国组织了58个国家的学者编写了一本书，叫只有一个地球。那么只有一个地球，他想人们，我们只有一个地球，也只有一个地球的资源可以供我们使用。但是我们现在却是在耗用几个地球的资源、能源。他这个讲法很形象。这是目前的认识，将来我们到月亮上去找能源也说不定，但至少我们现在还只有一个地球的资源、能源可以用，这就充分提醒我们，要节约资源和能源。尤其是我们中国，虽然地大物博，但是人口众多，人均占有的资源能源水平很低，而且利用效率很低，浪费很严重。我国能源资源储量当中90%以上是煤炭，人均储量也仅为世界平均水平的之一，尽管我们煤炭很多，也只有世界人均储量的二分之一，那么石油我们人均储量仅为世界平均水平的11%，所以我们现在拼命收购国外的石油公司，我们石油储量太少了。

　　天然气仅为世界人均储量的4.5%，人均耕地只有世界人均耕地的三分之一，水资源仅仅是世界人均占有量的十分之一，我们人均资源占有量很低，但是我们耗用的能源、资源很严重，我们的耗费水平与发达国家水平钢材消耗要高出10-15%，我们的污水回用率仅仅有发达国家25%，外墙大体是发达国家4-5倍，屋顶耗能量是国外的2.5倍，我们用的黏土砖每天要毁田12万亩，根据我们资源少，能耗、资源耗高的水平就必须抓好发展节能和绿色建筑作为建设资源节约型，环境友好型的社会战略来抓，其次要制定政策和强有力的法规，实践证明发展节能和绿色建筑不可能文化靠自发的开展，必须有政府做主导，有国家立法，是带有法规的强制性。不是可搞可不搞，要有法律来强制你必须搞，这个我们有关部门正在加紧立法。第三，要充分依靠科技进步，大力发展与绿色建筑有关的新技术，新材料、新设备，并逐步向标准化、节能化发展，节能我们有一个经验，采用单项技术往往难以奏效，我们要对建筑物采取从头到角进行维护，我们还要采用门窗的节能技术，国外门窗的节能手段已经非常多了，包括采用低辐射的玻璃，惰性气体的玻璃，阳光控制膜玻璃等等，并且将节能的重点放在整窗上，如果窗户问题不解决，我们的墙保温再好，节能效果依然不佳。现在不采用这个技术行不行，遮阳采用布的什么的也很好，欧洲很多国家住宅外面采用的是遮阳伞，也很好，不需要花多少钱。比如现有的供暖方式，地板供热，这个是很节能的，它常年是23度的水，消耗能量很少，而且它冬天比一般的暖气片有好处，现在暖气片供暖头上很暖，身上很暖，脚很冷，但是这个地板供暖解决这个问题了。所以采取节能一定要从头到脚配套的采取措施。

　　第四我们还要建立有效的行政管理体系，并加强国际的交流与合作，加强节能的培训工作，我预祝各位在将来发展节能与绿色建筑作出很大的贡献。谢谢大家！

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　　主持人 何家渭：谢谢张秘书长，下面有请香港大学的刘少瑜教授给我们做报告。

　　刘少瑜：各位好！我先预祝首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛举办成功，我更加感谢主办单位给我这个邀请，代表香港大学跟大家做一个简单的报告。

　　我想跟大家介绍一下香港在绿色建筑方面做的工作，前面很多关于国内的绿色建筑方面的信息，张秘书长已经跟大家做了很详尽的介绍，下面我想通过这个项目就是展望二十一世纪绿色建筑与生态城市：香港经验谈，跟大家做一个简单介绍。

　　绿色建筑在香港展开已经有七年了，1998年的时候是国际上面有一个比较特别的项目，在温哥华、加拿大那边主持的绿色建筑首届的会议，之后每两年主办一次，到了今年刚好05年退后了一年。每一届他都要求参展的城市或者国家都有一个展示，香港2千年的时候应该参加了，香港的绿色建筑的活动是通过民间的组织推行的，在香港主要是有一个建筑师协会下主持的。把建筑绿色，这个就是把绿色的概念跟技术、手段把它去灌输给建筑师，在香港这样的活动差不多推行了七年了，我想下面我选了大概七个项目跟大家介绍一下。

　　第一个项目我想跟大家介绍，谈到再生方面的，也就是说建筑的循环再用。也就是说一些古建筑，原来的建筑把它恢复过来，他们看很过报告，日本、欧洲推出了产品越来越多都是原来的建筑重修，在香港这方面也大力的推行。第二个项目是一个高新技术的运用，在2千年的时候有几个项目推行了新技术，就是在楼的外面再加一层空气，因为香港是比较热的地方。

　　第三个项目就是说是一个高新技术项目，第四个项目是用光电技术的，就是用在屋顶跟垂直面，这个最近也有一些讨论，在香港高新技术用在外墙的技术可能不太有效。第五个项目跟第六个项目主要是在公房跟私房方面做了一些改进，最后一个心目就是一个带科研性的，就是非典之后，2003年之后带动整个设计的单位投资。下面我做一点点的广告，介绍一下香港大学。下面是香港大学的一些设施，有一些老式的住宿的地方，这个是学校的本部的一个单位。

　　这个是建筑循环再用的项目，这个项目是我们系里面几个老师通过跟学校游游说的手段在学校主持把学校里面的资源，跟物业部说一下多加一点资源进去，我们教学人员利用机会跟学校游说，我们通过这种形式推行绿色建筑。花了差不多一年的时间，大家做了很多游说，也做了跟多的方案，比如这是在户外工作地方我们做了很多调整气侯的手段。这个是一个有一些绿色生态的晚景设计，他主要是利用本地的夏天的时候有一些风吹过来，这个风这样吹过来也不行，我们就有一点点的手段，你看这个风把的原理把它带动自然风，坐在户外的时候舒适度可以提高一点。后来我们还是在跟学校去游说，肯定起来很多东西没做，室内里面有一个中心给我们了一点，我们跟澳大利亚的学校，它有一个技术，这个技术是一个阳光反线板，阳光交通部同的时候我们把自然光带到室内去。这个技术马来西亚的优秀的建筑师也应用了，也获得了奖。第三个手段是地下送风，它的好处就是说他是一个英国的技术，他就是说你可以省掉冷量，你基本上把出风口靠近人的脚跟头，大家知道脚非常敏感，它的感受性比较高，第二点就是能量计算的空间也可以减低。做了这些东西之后，你还要说服很多人，你要说服你的用家、你的投资者，这是通过一些监控的手段，这里我们看见在设计的时候你已经要考虑很多东西，比如说这里有灯照明系统的监控，第三个就是办公设备的耗电量，都要在设计的时候分成三路设计好，要不然以后作不到监控，达不到怎么去实行管理的。做了这个之后最新的做法我们要做POE，就是用家的调查，用家他怎么感受呢？是不是设计师说这样好，用家是不是这样反映的，我们就是把同一帮人放在不同的房间，让他们进行评估。

　　学校对我们做的是非常感兴趣的，我们做了一个天窗，这个正在设计过程中。这些关于外立面生态的景观我就把他略掉了。第二个项目也是学校里面的项目，他们设计的时候是97年设计的，那个时候要用最新的技术，就是两个墙，外面的墙就是把最外面可能是35度，到墙里面可能是30度，到了里面可能是24度。当然这个技术是投资很大的。这个是一个实验室，里面统统都是一些实验室的设备，我们去参加了2000年世界绿色竞赛，他要求参赛的作品要在同一个平台来评估，用不同的指标来做一个表姑。第三个项目就是说，是一个这个楼现在刚好做到七层八层高了，是香港大学成人教育中心的大学。这几年香港的人士因为经济的下调，工作上面的竞争，大家都要提高自己的竞争能力，所以现在成人教育在香港是一个热潮，很多学校设施不够用了，说我们要该一个楼，通过一个竞赛，有一个老师拿到这个设计了。首先了一个大的天棚，这里面也用了一些光电技术，这个技术要经过量化的东西，去评审一下各地的楼，比如说这个楼是一个地盘，我们通过热照片德国分析知道了，夏天的时候隔壁某一个楼对你造成一个影响，所以在设计光电板的时候这边省下了，中间我们用了澳大利亚的技术把外面的日光投到室内里面去。

　　还通过其他的一些最新的一些建筑的材料一个德国的滤光板，像苍蝇的眼睛一样，这个光片放在这里可以把进来的光把它再广泛一点打散，令你的光线出来比较柔和。除了这个我们还增加了一个空间花园，究竟它的效用怎么样呢我们也做了很多的调查，这个是在马来西亚的一个考察。用什么方法去做一些评估呢？我们也跟我们的设备系的老师合作了，这个是一个他对这个天棚有一个意见，这个会影响天景里面的消防系统，分割的系统，所以通过模拟技术已经很普遍的运用到设计的过程里面了，这个好像是一个火点，静态的时候你看他的烟出来了怎么样的？这个是一个技术性的东西。通过这个很简单的技术我们还可以看见其他的东西。下面另外一个项目05年我们拿到东京绿色竞赛去展示的他成功的游说了投资者，花了很多的投资放在墙外面，这个墙简单说抹墙的技术，还在抹墙上面用了光电板的技术，这个也是一个展示性的效果。这个技术我想大家也比较熟知了，因为时间关系我就略过了。

　　国内现在也注意到用一些外国的评估，香港有有自己的评估，我们香港主要是高层，高密度，楼都很窄很窄，很多文化的东西，所以在评估的时候要做出很多的调节。第五个项目就是通过香港的公房的单位，得到了他的一个合作。我介绍一下最新一代的公房是怎么做的，香港有600-700万人口，应该算起来有200万套住宅，一半是主在公房，一半是住在私房的，作为新的一代已经全部使用绿色建筑的框架来做，下面把我幻灯片给大家介绍一下，首先头一条他里面考虑到六块，第一个地貌拿到5分，第二个交通拿到2分，第三个就是能源，他通过一个手段达到了比较高的分数，第四个就是用水，大家不要小看他；第五个，就是室内的环境，这个拿到非常非常好的分数了，最后一项就是他有一些新的想法，在香港大家都知道，这种房子每块地实在太小了，可以用的公地不多，所以在香港大家觉得很简单，但是在香港这往往是建筑师最头痛的。这个叫风廊，香港这个地方很潮，这里也有一些技术可以解决。树木方面，原来这边有一棵老树怎么把它保护好这也是生态的考虑之一。这是配套设施的考虑，现在已经进入了另外一个方面，材料方面了，材料方面里面的结构可以做得省一些。

　　预算，你看他每一座都把算出来，建筑师这个都可以通过量化的方法算出来。这个是热光，这个是能源方面的，水方面的也有一个指标，这个是保安系统的考虑，这个是垃圾怎么去收拾，这个是里面的上下水，这个也是最新建筑师在推行的LCA就是建筑周期寿命，就是说你前面的投资很好，但是你把他分在建筑物的50年里面一算，只不过是很小很小的。后面是第六个项目就是私人住宅方面的，我刚才提过非典之后大家都知道，楼与楼之间很密很密，因为香港建筑法规的要求每个房间必须有对外的窗，近一两年开始说洗手间可以不要，但是厨房还是要的，所以我们的平面图是这样的，是因为完全受法规的影响。

　　这里我们在学校里面做的一些设计，最后一个项目是最新的一个科研的水热到相应，这个效应在70年代已经在芝加哥做了很多，新加坡也做了，我们做的原因是因为香港像东南亚这种城市有它的另外一些挑战，它有它的密度、高度，这在欧美做了很多模拟技术，数学的分析等等，我们进行了很多的分析，在香港山海城，山对这个楼怎么影响，海对这个楼是不是有好处了，城就是城市里面互相影响是好事还是不好事，有很多指标进行分析，这些就是目前在进行的技术。这个是电脑技术，到了最后起来要通过实地测试的方面才拿到具有的技术。

　　我们还做了窗户的勘探，做了很多的鉴定，到了最后又做了一些量化的东西，最后当然在科研人员来说要通过在国际上面的的评论，这个方法对不对，有没有用，这种方法是不是可以接受，这个需要最后来验证。因为时间只能够到心里为止，简单通七个项目把香港这几年大概的建筑设计方面的方向在这简单汇报一下，谢谢！

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　主持人 何家渭：谢谢刘教授，接下来还有一个会议最后的演讲就是远大空调总裁张跃有请，在张跃总裁说话之前我说两句，我们要很感谢张总风风火火过来，第二就是感谢各位的，我们今天已经超额完成任务了，你们还是那么耐心的听演讲者的介绍，谢谢！

　　张跃：今天对我们来说是一个很特殊的日子，就是今天吴邦国去了我们的工厂，我今天想讲一个话题，国家对绿色能源或者对节约能源是个什么样的态度，这个我的感受是非常深刻的，这里有一套资料，我们今天印了100多份，然后有三四个副部长级的领导，都去了我们每过人都发了一套，然后参观了我们的生产线，跟温总理一样走了一个很具体的一个参观路线。在这个路线里面吴邦国详细的了解我们了我们这个产品怎么样制造真空、怎么样维持真空、怎么样传热等等然后还具体看了很多部件，兴致非常之高，他主要是因为关注绿色能源的技术。

　　他们谈的问题都是相同的，见我面第一就是对我们的空调要详细了解，我们在参观过程中间都有相同的感想，国家要大力推动绿色能源的技术，还有一个要大家发展市场，吴委员长问了我们一些情况，我自己的感受就是在过去的很多年里面，远大的产品一直不像电空调那么受欢迎，尤其在2千年以后国内的电力好像是不太缺了，这个时候我们感觉到市场压力很大，但是我们是一定要坚持做的，因为我们非常清楚非电空调的环保意义非常大，对客户来说经济性也非常好，所以我们一直坚持做，到现在算是有硕果了，也就是说总理、委员长都非常了解我们，今天委员长下来就问谁是张跃，我们执着的九做这样一种产品确实是有回报，确实引起了高度重视，我想很快会取得巨大的市场，取得这个市场不仅仅是靠政府，最终还是要看企业为客户创造的价值，我们前一段时间做了很多的调研，同时还有一些媒体做了一些调研，发展发现了一个非常特殊的现象，也就是说在过去的很多年时间里面，我们的客户使用我们的产品每一天平均的费用比方说北京吧！基本上是30块钱，有一些是40几块，好像没有超过50块钱的。一年每平米的空调费用这样的情况应该是一个非常典型的节能省钱的系统了。取暖我们一般都要交供暖费，那么我们这个空调一个月才用30块钱左右，我们调查了一些电空调多半都在100块钱左右，我们通过调查发现我们的产品对客户创造的价值是成倍的，所以基于这两个原因，基于国家意识到了这样一个非电空调的意义，也基于我们客户逐步的意识到了非电空调更加省钱，我们相信非电空调会得到广泛的应用。我这里还有一个资料，叫区域空调解决方案，这个资料里画了一些图，可以使用一些天然气发电，然后制冷、制热，晚上可以补充天然气，可以使用垃圾或者是工业的费热。总之能够使用的能源在城市里面应该是很多很多的，像北京这样的一个城市，如果大量使用这样一一种产品节省的能源是很惊人的一个数据，比如北京的阳光条件比南方 好，它雨水少。北京的餐饮业很发达，厨房的垃圾是很多的，一吨垃圾可以满足18000平米的吨能源。总之因为今天的时间是非常之短的，我来的也晚了，那么我的讲话就进到这里，总之远大的希望用它的技术能够为北京，能够为全中国造福，谢谢！

　　主持人 何家渭：接下来我想对环保的东西大家都很有兴趣，且大家再提问，我们有10分钟的时间。

　　提问：您好，我是建设部科技杂志的，作为建设部的媒体我们当前更滚珠的是节能领域，所以现在刚才听了一些领导和专家学者的讲话我有两个要求，一个问题。问题是向张秘书长提的，两个要求是向刘院长提的，刘院长每栋楼可以节省5千美元，我想问一一个这个有没有具体的统计数字，张总您刚才说客户每年是20-30元，然后说现在的空调是100元以上，不知道您刚才所说的的资料上有没有数据，也是想提供一下。再一个是想向张秘书长提的问题，现在都关注建筑节能领域，现在的开发商可能将眼光以伸向节能很多开发商说现在的节能成本很高，也有一些专家说现在的节能成本并不是很高，张秘书长对这个问题是怎么看的？

　　张跃：这里有一个客户每年使用费用的情况的一个表，举了一些例子，应该有几张，还有几张对比表，如果您感兴趣的话我们今天没带，在这个上面很详细的写了每年运行的小时数，每一年消耗的燃料的千瓦数，每一年消耗的电力的千瓦数，最后折算成钱，还有占营业收入的百分数等等。我们做这样的统计有一次，也是开房地产会议，我就问大家我说大家住的酒店，能源费用、空调和热水的费用占这个酒店营业额的多少，有的人猜到了7-8，我说空调的费用只占到1.2%，我们空调费用占到营业收入通常都在2.几以内，普遍调查统计空调和热水的费用占一般的酒店或营业额的7-8-10左右，这个里面区别应该是非常之大的，这里面不仅仅是产品技术的区别，这里面应该有很多复杂的因素，如果呢这个厂家是有心为客户服务的，所以会做得很好的，如果你的产品不错，再加上你的工程师很有责任心那么能源消耗就会大幅度降低，你问到秘书长节能建筑跟普通建筑成本的区别，我们经常推导我们的客户要采用节能建筑，从建筑方面一个是隔热，我认为建筑节能是方法问题根本不是成本问题。这是我自己看法。

　　刘少与：刚才有一个运用是5千块美元，因为我不是具体项目主持的，这个是香港公房提供的，所以不能够给深入的资料了，但是我觉得他们也是一个比较成熟的做法。

　　主持人 何家渭：尊敬的张总您好！我有个问题是，我们知道远大空调是作为一个拥有自主知识产权的成功的打入国际主流市场的中国的民族工业企业，我想问的是目前我们在中央空调国际领域里面我们在国际上的主要竞争对手有哪些，或者说您对云大空调未来得发展，今后五到十年的发展远景是什么，还有最后一个问题您认为在跟国际中央空调企业竞争的时候，远大未来的核心竞争力在哪里？谢谢！

　　张跃：应该是跟观念竞争吧！我们主要是跟电空调竞争，今天吴邦国问非电空调有多少，我说不到5%，他听了以后觉得这么好的东西，应该介绍给大家。现在就是说一种新的技术如果不大规模的传扬它，最后客户的选择往往还是习惯性的，包括我们设计师的选择他们都有很多习惯性的东西，电空调在美国的几大公司里面做得很成熟，非电空调他们也做，现在陆续的都不做了，在美国来说这项技术是不符合他们性格的，应该说非电空调是符合东方人性格的，有三个国家在生产非电空调，一个是日本、一个是韩国、一个是中国。我们偶然会有跟韩国、日本竞争，好像面对任何竞争我们都不担心，因为我们的口碑很好，在全世界我们的空调没有一台因为质量问题报废了，非电空调有一个重大的毛病，一旦管理不好会造成真空的泄露，这就会造成迅速的腐蚀，然后这个机器就迅速的报废，所以只有我们亚洲人尤其是韩国、日本和中国人的文化才能把它管理好，今天上午吴邦国特别感兴趣的是我们一项特殊技术，他说你是用真空泵抽吗？现在我们发明了新技术，我们机器上面有自动的抽气能力，我们通过机器本身的能力把他排在外面，这是我们60年来我们第一次取消了真空棒，以后只要不停电，永远不会有损坏的可能性，腐蚀的可能性，以往远大是很好，导致没有腐蚀，那么将来也永远不会有一例，所以跟同行业的竞争有好的质量、技术，就行了，就关键的是跟电空调的竞争就需要观念了。

　　主持人 何家渭：今天的论坛完美结束之前还有一件事要宣布，明天早上7点试半咱们在这里出发，每个人记得带好请柬，我们要去人民大会堂举行200强的颁奖仪式，明天出席的嘉宾是中国企业联合会陈光复会长，他还会宣布对企业500强的活动批示，所以希望大家明天准时出席，今天的论坛就到此结束，谢谢大家！