首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛(二)

　主持人 何家渭：谢谢孙博士给我们做的精彩演讲！接下来请全国工商联房地产商会副会长兼投融资资金董事长，联华信托投资公司总裁李晓东先生为我们讲一讲！

　　李晓东：今天很高兴利用这个场合跟大家见面，刚才演讲的孙飞博士也是我的好朋友，都是在信托这个行业里，我想今天这个主办单位邀请了我们两个可能也是代表了信托在银行这扇门逐渐关紧的时候，在房地产行业是一个热门的话题，我今天讲话的内容可能跟孙飞博士讲的都是大同小异的，这方面的内容我会尽快的跳过去，那么我们作为一个实际上主要还是一个企业的管理者，那么我们联华信托大家也都知道，一直在做一些房地产信托方面的一些实践和探索，那么我今天更多的还是从大家比较关心的融资的具体实践方面跟大家分享一些我的体会。

　　今天我的演讲题目大概是房地产融资新途径。那么主要分三个方面的情况，一个就是房地产金融的现状，第二个讲一下房地产金融变革时代来临，第三讲一下信托。

　　大家知道房地产的在改革开放以来，房地产在国民经济中的作用不断的提高，两组数字，一个是房地产投资在GDP中间的比重从1986年的大概占1%，发展到97年的11%，那么在到2003年的达到了8%，到2003年达到8.6%而占全社会总投资也从原来的2.6%，迅速的提升到了03年的18.3%，这是一个非常大的一个比重的提高。在居民的家庭房产中的比重也可以看出房地产行业的重要性。我们城乡居民2003年家庭财产中间房产占到了48%，应该是最大的一块蛋糕。那么应该说得出一个结论，随着人均收入水平的提高和中国城市化进程的稳步推进，房地产行业已经成为了中国经济的一个支柱产业。这一点应该是毫无疑问的。但是这么大一个产业，它的资金来源问题，一直没有得到很好的解决。

　　那么以前大家都是依靠银行的资金，那么和政府的一些政策的支持，但是随着国家金融政策的调整和宏观调控的进行，现在房地产的资金应该说20年来第一次提到了这么高的一个位置，也就是说资金面临着非常大的一个问题。那么为什么呢第一个，就是开发商现在靠自身积累的自有资金实力还比较有限；第二个，就是原来作为银行的贷款在进行收缩，第三个没有一个改善的房地产金融体系，作为一个体系构成中间的一些，信托、基金等等通道基本上在中国还没有建立起来。那么民间集资也存在一个成本比较高，第二个，还不受法律保护。这么多年开发商资金是怎么样来的呢？实际上我们讲中国的房地产金融体系比较缺乏，但是中国的房地产开发商所享受的政策长期以来又是最优惠的，因为你免费的占用了很多社会的资源在进行房地产开发，首先在土地取得这个环节，以前很长一段时间政府的钱是可以拖的，付一点定金就可以把土地证办下来，那么为什么说社会上讲开发商是暴力呢？实际上并不在于房地产行业的平均利润率有多高，大家知道房地产平均销售利润率也百分制十几或者二十几，主要是房地产开发商自有资金回报率非常高。所以利润显得比较高。

　　那么中国的房地产金融体系的缺乏中间，很主要的一个就是健康、理性的房地产市场，应该需要一些机构投资人的参与，而不仅仅是开发商有限的自有资金，去拖欠各方面的资金然后再加上银行高比例的放贷，那么在中国的市场上应该是长期缺乏机构投资人的参与的，包括国外市场比较通行的一些像保险公司有一定比例投资房地产的，养老金，产业基金还有REITS这些统统都没有。另外一方面大量的资金缺乏渠道，其他的所谓的金融四条腿其他的三条腿加起来只有第一条腿子德国十分之一不到，那怎么能叫四条腿呢？缺乏投资渠道也道路了社会资源的浪费，那么得出一个结论，中国需要一个房地产金融体系，房地产在国民经济既是支柱产业，然后房地产由于它的特点，它的投资与消费所需要资金的巨大远非一般的融资活动可以相比，第二个房地产业占用资金的期限比较长，特别是像居民的抵押贷款，通常所说的按揭，最长期限可以达到30年，由于这些原因单纯的依靠银行体系这是不能支撑这些东西的，所以中国需要一个发达的而且在一定程度上相专业化的房地产金融体系来制成房地产金融产业。

　　由于上述一些云因的存在，今天讲的第二个命题叫房地产金融变革时代来临，这个应该说对我们这样的金融机构和台下的房地产包括200强的企业都是一个非常大的挑战。为什么会有这样的一个命题呢？我认为一个是行业的形势在发生变化。以03年6月央行的121号文件推出为标志，国家对房地产业的宏观调控在逐步加强，其中很大一个就是对进入房地产的门坎在提高，体现在土地、信贷政策的双收紧，房地产是土地政策不收紧，原来占用一些政府资源，拿到一些，那么以前房地产商最重要的竞争力体现在拿地，可能今后会发生变化，可能体现在拿钱的能力。因为现在地都是招拍挂，一旦中标后付款的节奏都非常的紧，这两项的增大，使房地产的资金压力增大。免费的蛋糕现在还有的吃，还有一些政策也收紧，比如拖欠施工队的工程款，现在国家管理的也非常的严，你不把工程做完你的入住手续、办证手续是拿不下来的。

　　原来房地产商可以腾挪的一些部分都给堵死了。最后一个现在一个比较大的免费的蛋糕就是期房预售，这个大家知道在7月份央行有一个房地产金融报告，他有一个政策建议，当然大家不用紧张，从政策建议到最后形成政策出台还有一段的时间，但是必定是一个信号，如果大家有前瞻性的去问题，这一块也可是把它思考作为一个将来有可能会代丢失掉的一块蛋糕，就是期房政策的调整。那么改变不可避免，就会形成一个由于有这些调整，房地产行业的分工我认为就是更有明确，因为资金压力大了，行业集中度要逐渐提高，对中小地产商压力更大。第二个大型地产商要逐渐的走向资本市场，包括一些上市、发行企业债等等，还有发行一些信托REITS等等都是资本市场的一些表现。其他的一些企业，投资商和开发商的角色可以会逐渐的分离，如果你筹集不到这么多的资金，你可以专门为大型的投资人管理房地产资金。第四个情况就是专门的房地产投资机构会逐渐的产生，像刚才我讲的保险这些可能会逐渐允许进入，包括REITS、信托公司等等这些今后都扮演着专业的房地产信托机构。那么单纯依靠银行的融资途径面临着改变。因为时间限制不展开讲了，大家知道把塞而协议对银行纯贷款业务提高的话很难了，股权直接融资的比例会提高，那么整个房地产融资的模式也会由原来的这么一个主要依靠银行的模式变成更多的通过资本市场的方式获得融资，大家可能对股权融资加以更的多考虑，因为只有部分钱才可以让你用来买地的钱。在这一轮的变革之中，房地产商谁将胜出，我的结论是取决于资本的能力。

　　最后我介绍一下信托的情况，首先我介绍一下信托能给房地产开发商带来什么东西。第一个应该是贯穿房地产开发全过程的融资服务，这跟银行只是其中的一段不太一样，第一个是资金运用的方式比较灵活，它可以股权融资或者贷款的方式，第二个，就是在买地开发和销售全过程信托都可以参与，另外一个就是可以带来房地产开发商整体效益的提高，大概有三个原因。一个是房地产进程加快；第二个是财杠杆的作用更为明显；第三个是资金占用的时间减少，财务费用降低。

　　房地产信托应该伴随着121号文件，大家要抓住机遇，银行单纯靠信贷规模扩张的模式已经走到了尽头，总结04年的信托产品发行情况应该是非常好的，从这点可以看出各家信托公司都把房地产业放到一个比较重的为了，现有的模式比较多的是指定用途，就是你们提供项目然后我们把这个项目进行包装，进行融资，这种模式有下面的一些特点。我就不展开讲了，小规模的私募为主要的特征，总的融资数量还是比较小的。

　　这种模式有着一些天生的局限，由于他有200份的限制，规模比较小，受到份数的限制，这样也限制了客户的范围，同时由于受到流动性的限制它比较上市，所以说期限设计普遍都比较短，国外受到规模和期限的限制还是运用房地产开发环节。应该说集合资金信托200份的限制制约了房地产信托的发展，在这种情况下，信托公司开始了房地产产品的探索和实践，产品创新，比如说我们联华信托提出了一个专业化经营，构建一个专业的平台，推出了一些创新性的房地产产品，比较类似于比如说我们推出的年信保利，房地产信托计划，这个类似于国外私集的房地产基金。这个受到了广泛的关注和热烈的追捧，我们从今年3月份保利一号发行，到现在我们的发行期应该说月越来越短，应该说受到了个放的面关注，这个最重要的一个特点是它是先募集资金再选定项目，投资有贷款、成熟物业等等，所以说受到比较大的关注。那么总结一下我讲的几条

　　一个总结意思是信托有望成为房地产投资领域重要的一个投资力量，要做到这一点，我们在这里一个是也呼吁金融监管当局继续发展具体项目融资为主要特征的私募型的房地产信托产品，第二要大力发展产业投资基金，为基本要素的方房地产信托基金，第三就是说催生以购买和长期持有成熟物业的房地产投资信托也就是REITS，这样的话就能够突破当前房地产产品的信托局限，彻底改变当前的投保人投融资合模式，专业化水平的开发商将如虎添翼。

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