首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛(二)

　　主持人 何家渭：接下来请江苏力集团董事长。有请！

　　费敏：尊敬的各位专家，各位嘉宾、各位同仁大家下午好！我想借此机会和大家交流一下我们在商业地产尤其是专业市场的一些开发和经营方面我的一些想法和体会。那么跟大家共勉。

　　商业地产必须走向道德产业，那么近年来中国房地产正面临着新的发展格局，在新的时代背景下大家都面临着一个共同的挑战，如何将企业做大，做强，做久。随着国家新的房产政策的出台，一个显著的变化，就是越来越多的房地产企业开始涉足商业地产的开发领域，掀起了一股商业地产的开发热，不能不引起也内和全社会的高度关注。这个有着客观的必然，一方面由于房地产领域的竞争一直是十分的 激烈，那么进入的门坎也越来越高，特别是在新的房产政策大压下对相当一部分房地产企业来说房地产行业已经成为一个微利行业，相对而言商业地产的价格为周边房地产价格的三到四倍，高的甚至道路几倍，其光明的前途无疑对房地产企业具有极的强诱惑力。由于客观的原因，中国的老百姓一直缺乏有效的投资渠道，尤其是在当前股市不很景气的情况存在着内在需求，在加上传统上一富传三代的理念，和商业地产令人眼晕的商业化包装，使投资者在投资商业地产方面热情高涨，导致商业地产一直居高不下，愈演愈烈。商业地产使很多房地产企业进入这个领域，这种无限制的开发已严重违背了商业地产的开发规律，超越了城市本身的商业需求，商业地产的价格严重偏离其本来的实际价值。甚至在国外一些城市造成了极为严重的商业地产泡沫，同时由于无介节制的开发，宣传与实际严重脱节，进一步增大了商业地产的投资风险。作为商业地产开发有着特定的运行规律。商业地产开发之所以能够获得较大的回报，价值在于商业。衡量商业地产成功开发的首要标准我们觉得是商业是否成功。因此商业地产的价格应归结于商业项目繁荣以及商业的回报率，脱离了这个主线所带来的必然是商业地产的价格与价值相分离。其泡沫也就是必然。

　　纵观这几年商业地产开发，应该说在这个领域营盈利的企业很多，但能够成功进行商业地产开发的企业为数不多，一个显著的变化就是近几年的商业地产开发大多摒弃自营的模式，大多是盈利性产权消费，它有利于资金快速的回笼，把风险全部给了客户。对商家而言只要实现了销售也就实现了盈利的目标。正是由于这些，导致了很多开发商选择了产权式商铺的运营模式，很多开发商把后期的管理交给了物业，这会使开发商在市场的选择上随意性增强，二使开发商与项目本来的诉求点分离，开发商关注的是项目的开发、宣传以及销售的成功，而不是项目后期的经营。三解决利益各诉求点的分离，使他们的下手对象脱离了原有的人群，大量的不具有能力的人充斥在其中，使经营商业地产的能力降低，其后期繁荣只能是空中楼阁。任何项目的成功开发都离不开三个必备的条件第一合适的场所。

　　第二准确的市场定位，第三合格的经营者，一个城市一个行业，在特定的时期内，都有特定的市场容量，绝不是无限制的发展，同样不同的行业，不同的市场定位对商业场所的选择也就有不同的要求，而经营是整个项目能够生存发展的关键，没有经营者商业地产也就只能称之为地产，认为上商业价值也都无从体现，如何才能具备条件呢？最核心的就是要求项目开发商本身必须具有深厚的行业专业背景，俗话社隔行如隔山，任何行业都会经营场所和功能都有着特定的要求，任何行业的发展都有自身发展的绝对，任何项目都有一个精心培育的过程，如果一个项目的发展商自身都不具备这样一个专业背景，又凭着去保证所开发的项目的商业背景，其结果必然是盲人摸象。有的开发商本身缺乏行业背景，难以提供适合发展需要的产品，不能把握行业发展的运营规律，再加上销售对象泛滥取缺乏高素质的经营者，这样的商业项目失败是必然的，但是失败的结果往往要被投资者承担，而是项目的开发商，而且失败的结果往往会很严重，最终伤害的是这个城市，同时也给商业地产的发展带来很大的影响。

　　作为行业的参与者，我们认为，商业地产要想获得长期健康发展，就必须走向道德产业，必须以道德产业的标准来提高商业地产的准如门坎，首先就是要加强对商业地产开发商资质审查，这种审查不仅是开发能力更重要的是运营能力，开发商必须具备行业经营的专业泵背景和业绩，其实是应当加强对销售的监控，商业项目销售对象必须是社会人群，都投资者的比例要严格控制。第三要明显商业项目不开发后期经营管理的责任，绝不能将项目一买了之，将商业地产开发导纳入到大的产业的范畴，商业地产的开发才会有美好的明天，谢谢大家！

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