首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛

　　主持人 戚占能：感谢杨教授，他从微观方面做了深入的分析，下面我想请一位500强的代表给大家演讲，中茵集团应该说做了很多年的房地产了，很有经验了，下面有请高建荣先生。

　　高建荣：各位领导、各位来宾早上好！非常荣幸有机会和大家交流一些房地产行业的事，同时也感谢组委会，也感谢我们以上专家对我们房地产行业未来发展以及行业发展过程当中的一些经验、以及我们今后如何去发展的游戏规则和一些新理念。

　　2003年中央政府对房地产企业出台了很多的政策，特别是宏观调控政策给经济与房地产企业带来了影响，尤其是今年5月份七部委来出台的国八条，使房地产企业转向理智，房价有不同程度的回落，作为开发商面对宏观形势，面对资金链的威胁如何调整战略姿态呢？应对竞争的影响这正是我们今天要讲的，我今天讲的是题目是房地产新政下我们如何应对。

　　一些中小型的项目公司我们称他为武大郎，不仅是因为中国有一些项目公司的体型规模小，更是他的盈利模式始终是武大郎卖烧饼，这也是国家实施宏观调控的根本原因。近两年大家一直在讨论的中国房地产的基本矛盾主要是巨大的消费需求与落后的生产的矛盾，中国房地产没有走进工厂化的生产时代，凭现代的手工业生产方式难以满足13亿人口巨大的消费的。中国人口的基数在不断的发展，所以人口的增加产生了需求的增加。由于我们生产模式有问题，还是手工艺的模式，在当前的金融体制还是一个旧的金融体系下的融资渠道比较单一，房地产开发资金集中在于银行，现在在座的都是知道，我们的资金来源除了自有资金以外，别的就是向银行伸手，除了银行以外可能是要讲融资这两个字更难。

　　那么房地产企业向银行融资，银行的收益与风险对称，使得目前房地产业最突出的矛盾呈现在国有旧的金融体系与房地产现行的生产之间的不可条调和的矛盾，房价飞涨开发商的暴富都加剧了愁富心里，发展不但是经济问题而也是一个政治问题，因为涉及到广大民众的利益，这已成为房地产政治化的理论依据，这是引发此次宏观调控的正深入层次的因素，宏观调控对长期处于发展阶段的房地产业影响是巨大的，通过这场产业风暴的洗礼，我们的产业都在生存和死亡中越发坚强，整个房地产新格局也随之会催生，这个也发生在主体上、也发生在客体上，既发生在生产因素上也发生在生产模式上，许多人认为这是告别房地产基金燃烧的岁月，我们觉得是给房地产企业带来更好发展的开始。我觉得房地产粗放型的开放高回报的时代已经即将过去，房地产业进入了高度竞争高度市场化的时代，并将朝着品牌化、规模、社会化发展。未来的企业没有品牌是难以生存的，资源向少数企业集中是大势所趋。中国有近四万家的房地产企业，今天我们是200强的企业，可能在未来的10年20年，我们4万家企业将成为4千家，像类似我们这种200强以后，也可能会50强或者10强，这是一种规律，在这种状态下我觉得开发商应该做一些调整。我们93年开始重视房地产的活动，其他城市我们上海也进入了，但是后来我们退出来了，我们从99年那个时候我们觉得上海门坎比较高，这个也可能是前瞻性不够，然后我们就进军了二三级的城市进军，这个我就不展开了。

　　房地产企业投资模式的战略选择就是在什么时间什么地点，做什么与怎么做的问题，空间选择的意义重大，比如大城市发展战略，二三级城市的发展战略等等。根据梯度转移的理论，一个国家在经济起步时期的人力、物力、财力会向优势的地区进行集中，集中到一定的阶段，由于受到劳动力价格上涨以及地价环境承受能力的限制，部分产业会向周边生产因素价格比较低的地区转移，这个就是所谓的产业的转移。房地产业是一个使地方经济发展的产业，也有明显的城市能动的特征。房地产有一个俗语，就是到某些城市快速考察，从它人口系数是多少，他的人均GDP是多少开始，我们通常说1千美元以上我们开始进入，所以他的发展取决于我们投资商是不是进入投资。较发达地区的房地产投资与自有需求的拉开，这里也包括投机，房价与地价的飞涨，投资成本与开发成本达到相对的高位，此时投资利润空小，这个时候开发商会转向其他城市。

　　中国的房地产业无论时间与空间上都存在巨大的潜力，这是我国经济发展梯度性决定的。上世纪90年代房地产热点在长三角，我们可能10年30年以后我们会向西北地区进一步的发展，所以房地产这个行业是个长远的行业，关键是我们怎么做。

　　我国的二三线城市是未来中国生产力极骤增长的宝地，是接受全球范围内先进生产力的港湾，所以我认为当前房地产应该实行重心在下，二三线城市是我们主要的战略城市。第二寻求资本的新渠道，从项目的贷款和项目开发的贷款，这两头掐住了我们的开发商血脉，我们应该及时的调整，开辟战略渠道，我们想从我们的实践当中我们有一些小的经验与大家共勉。第一是股权融资，采用合作开发，引入合作伙伴，这是当前比较常见的，引入加强的战略伙伴。第二战略联盟，几家资源互补长期合作的企业结成形式与形式的同盟，投资项目使共同促进合作开发，采用这种方式中小型开发企业可以运作资金的门坎高，但回报率是相应的增长。我们一些小中型的开发企业一定要与巨头握手。第三个海外资本，企业进一步高涨后在海外市场公开上市。特别是海外的基金，面对的超额利润的中国的房地产市场也蠢蠢欲动。这也坚定了我们房地产企业的信心。我们目前也在积极的寻找可行的投资渠道，专家认为中国未来的房地产市场将成为全球最大的房地产市场。外资进入这个领域只是一个时间问题，我相信也会在不远的将来，我们的企业要与巨人握手，也要和国外的资本商来握手。

　　第四，信托基金。上个月对中国信托公司的政策，更加这个比例可能会缩小，香港、新加坡的一些基金公司我们谈过，我们有机会可以跟香港、新加坡的基金公司联络，时机成熟我们就可以合作。第五，是民间资本，我们做房地产的大家都知道，原来浙江的温州人，温州军团非常厉害，他就是用民间资本运作的，三、五个人一凑就是几十个亿。将来民间资本可能也会合法化。第六条是不动产证券化，这在国外已经很成熟了，据说9月份建行做了抵押贷款支持证券。我说的是一些融资渠道上的一些感受。

　　第三个打造优质品牌。房地产品牌是客户对企业以及产品的形象、承诺、口碑、购买等等的综合，品牌是客户对产品的重复购买，在房地产行业竞争日益激烈的今天，企业如何发展呢？必须实施品牌战略。

　　当前房地产消费已进入理性阶段，创品牌已不是营销与炒作所能承受的，而是一个时机与机会，不仅要对品牌创建有一个战略思考，还要有核心技术与科学维护。在我们看来房地产品牌的价值核心就在于提供给客户的产品和服务价值的性价比，所以中国房地产企业最切实可行的品牌之路就是在做好产品的基础上在产品的性价比上下工夫。特别是售后服务。提高产品性价比就是让客户从几个合理方面享受高住宅与服务。首先要有科学合理的规划，满足客户的安全、功能各方面的需求；其次要严控质量问题，少留遗憾，还要定位一个合理的价格，房地产市场我们认为从当前或者是未来的10到20年是永远没有饱和的市场，只有不满意的产品。房子卖不掉，这不是市场问题，可能是你的质量、产品问题。不管市场风浪有多大，好的产品、好性价比才是企业生存的关键所在。

　　第四，房地产暴露出创新模式是企业发展的重心，其他一些要素都是为其提供服务，包括战略、计划、和制定企业文化。要想在未来的房地产市场立足，必须创新，不同的市场阶段，企业建立的商业盈利模式也有所不同。为企业的进一步发展有一定的物质基础，随着新政的实施现有的卖烧饼的模式的存在有了一定的挑战，我们要改变不符合市场压迫的商业盈利模式，缓解房地产主要矛盾，这就要求我们的商业模式也要不断的改革，要与时俱进，中国很多的企业也都在摸索研究这个模式，包括万达的商业地产模式，万通的个性化的模式等等，在旧的生产产业的过程中，挑战者要打破原来的规矩，建立一种不可复制的信息模式，才有机会成为行业领袖。我们必须要从我们的角度打破原来的常规的模式，建立一种不可复制的比较新型比较超前的模式，才能成为行业领袖。我们的企业家也要有抛弃旧模式，发展新模式的魄力，成为行业的佼佼者，中国的房地产跌荡起伏20年，今后才会真正进入市场化的时代，我相信唯有品牌优先的企业才会青春永驻企业。

　　主持人 戚占能：感谢高董事长的精彩发言！如果有提问的咱们抓紧时间提问。

　　参会人员提问：我是城市开发杂志社的策划人员，我想问一下曹校长和高董事长，因为我在和一些企业老总交谈时,他们觉得和一些高层联系，认为是阳春白雪，但谈到消费者的需求，他们觉得这是下里巴人的事情，我想说这种不注重消费者需求的现象与顾客是上帝这种是错位的，这种错位产生的原因是什么呢？再有我们房地产开发真正到了不注重消费者需求就可以达到我们行业的发展这样的程度吗？再有一个在新政之后以及未来的发展趋势中消费者需求会不会成为一个新的经济增长点，那么我们应该怎样注重消费者需求？

　　曹和平：我们国家的电场民营企业可以进入了，我们国家的电网我们民营企业是不能进入了，所以你生产的电产品的价值实现不到20%，原因是场资源没有网资源重要。其实品牌资源和网是最接近，那你可以想象一下，谁是在做网呢？原来是可口可乐公司，他的配方在世界上还没有破解，那是假话，真正的是可口可乐用了整合信息技术，和每一个消费者去接触他才成为超级大公司。建筑业也是这样的，你能不能做一个中国人的品牌，如果你不了解消费者的需求是不可能的，你会造成电网那样的垄断资源，你不会做成可口可乐公司这样的公司，今后如果你的房地产要成为一个国际级的话，单从政府这方面发展，空间是越来越窄的，如果从市场来说空间是无限的，就是说面对千家万户比你面对国家主席要重要得多。现在汽车、住宅、天然气公司的电都通到你家里，所以不面对一家一户，你永远只会做一点点的垄断资源。如何让消费资源变成营销的技巧，所以说我们要把它变成一个专门的知识还不可能，我想这就是个原因。

　　高建荣：我想怎么去满足消费者的需求，怎么去做好开发商，主要是六个字：诚信、诚挚、服务。

　　曹和平：我举一个例子，韩国推出了一个期货指数，到了2003年推出了一个期权指数，一下子就变成了盈利的单位了，然后韩国又搞了一个期货50，没想到期货50推出来没人买，大家都买期货100，因为他和消费者的内在结构是一致的，所以单靠概念上是不行的，我觉得还要靠我们和消费者的内在交流。

　　主持人 戚占能：好，今天上午的会就到此结束，谢谢大家！

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