首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛

　主持人 戚占能：谢谢曹教授的精彩演讲！下面我们请最早提出企业生产理论和企业家培养的学者，著名的专家杨杜教授为大家演讲，大家欢迎！

　　杨杜：非常感谢有机会能跟大家共同交流一下看法和想法，刚才曹教授讲的是经济，我想下面我应该讲管理了，曹教授讲了很多我们在宏观上的一些东西，我可能要做一些微观上面的阐述，曹教授讲的都是大事，我给大家讲讲小事。

　　我今天给大家讲的是房地产企业的生长和管理。中国经济现在确确实实是世界经济的火车头，我一直认为中国的房地产业也是中国经济的火车头，或者之一，在这种情况下我们有很多新的精英的观念，我觉得是产生于房地产业的，所以我一直在比较关注房地产业，尤其是咱们现在国家提出要扩大内需，不仅仅要出口来牵动。我觉得从内需来讲房地产业应该是一个非贸易的产品，如果这样的话他应该是火车头的火车头，非常重要。有很多人认为房地产业可能有泡沫，我对比了一些其他的行业之后我认为房地房地产业就是啤酒，没有一定的泡沫它不鲜，不能像喝白酒一样去看待房地产业。

　　做企业大家都知道，你的泡沫也不能太多，或者也不能太影响别人，一个企业的发展会有一些约束的条件，如果房地产业比较靠前的话，那我说领先我们要领先多少的问题，这点要考虑到，还是那句话，领先半步是先进，领先三步是先烈。我们思考房地产行业有很多很多的问题，我想要从历史的角度来看它的成长问题，第二个就是说一定阶段的成长一定有不的同做法，那么转型问题我也想给大家说一说，转过户过去以后我觉得问题非常关键，作为一个企业家本身，企业成长企业家不成长肯定会被甩掉。

　　第一点企业成长的目标我列为四点，一个是做好，一个是做强，一个是做大，一个是做久。应该说最近这么多年来房地产企业一直是我们中国经济的一个牵引的火车头，未来一段时间依然如此，因为中国人在解决了衣食之后，住、行是一个比解决小康还难的问题，所以未来房地产企业的可持续成长成为一个非常重要的点。这四点来讲我们核心指标不一样，做好我们讲是质量，把一个好产品做起来，这是一个基础。第二做强，就是财务，因为企业必须要赚钱，在财务上我们怎么能够在价值链上去赚。第三个就是规模，没有规模就没有实力，都是一些小企业，一般很难和别人去竞争，第四个做久也就是机制，一个企业家能不能做成一个持久赚钱的商业模式这是很重要的一点。

　　我简单给大家说一个段子。现在考虑到社会的心态，我认为有时候做企业是非常非常难的，尤其是房地产企业的老板，我觉得他们非常不容易，不到北京不知道看的书少，大家都有感受，不进房地产不知道赚钱少，不到企业不知道自己官小，不办公司不知道自由真好。所以到底怎样去考虑这个问题，我们做企业的可能和老百姓考虑的不一样，不在其位不知道其累，所以在未来企业应该考虑哪些问题，我觉得需要我们企业家不断来思考。我想给大家列一下我长久观察的情况，一个房地产大公司应该会挣钱，更要会花钱，这就是投资。我一直认为花钱比挣钱要难得多。第二会创业、更要会守业。在别人跟你竞争的时候你要胜出。第三会竞争还要会合作，大家要共同开拓市场，共享市场的价值，这个我觉得心态调整很重要。最后一个会做项目更要会做企业。我们现在的几万家房地产企业我觉得项目型企业很多，企业的寿命就是项目的寿命，这是一个大的房地产公司要考虑的。

　　企业如何一步步去做，根据我看这么多年房地产企业的发展，他有四个层次，第一，三流企业卖力气，二流企业卖房子，一流企业卖服务，超一流企业卖游戏规则和标准。卖产品的企业主要关注三件事情，一是质量、二是品牌，三是价值，这三点成为每天工作的核心的关注，那我们就是卖产品的企业，这个企业的目标就是企业的知名度，还有一个是员工的满意度。卖服务的企业有三件事，主要是我销售网络、营销技巧、售后服务。也就是说在客户面前业主面前为他人考虑问题，在流通里面怎么去赚钱。他们的目标主要是以客户为导向，关注的是客户满意度、客户忠诚度，不断的长期为客户提供服务，这是第二个层次。卖规则的企业家主要是研究政策、一个是制定标准、一个是掌握权利。这样的认为他在这方面做得非常不错，我想200强的企业在这方面确实很有作为，他们核心指标主要是建立一个很好的价值的商业模式，以及在市场上能够形成自己的知识产权。我们企业是一步步的从卖产品、卖服务到卖规则，这可能是一个企业家几十年思考的路子，以及自己在哪个层次上做事情的道路吧！

　　我觉得房地产企业是一个典型的卖规则的企业，在我们财富的创造要素中，我看我们在党的一些文件里面唯一没有列出的是土地要素，这和房地产密切相关，但是我们中国的首富很多很多是从房地产出来的，自然证明我们在土地这种要素怎么去掌握，非常关键。我们想最核心的资源还是在政府手里，现在的房地产不能忘掉的一条就是和三政打好关系，政府、政策、和政府官员。政府官员就是石头、剪刀、布的规则，这就是开发商如何和政府官员如何处好，这是要解决的点，这点我们一直没走通，我觉得石头剪刀布这块是有点缺的。

　　不管怎么说我们现在遇到的很多的问题在政策方面，有些我们发现这些法规政策也好，是互相之间有问题的，结果有时候会造成神仙打架，凡人遭殃的情况，怎么样才能有一个好的经营环境呢？有一句话就是阎王好见，小鬼难缠。我们还有一个J、Q、K的政策，先把你勾进来，然后把你圈起来，再K你。这些问题都是我们从正面思考的问题，我觉得房地产影响力一个影响价格、一个影响行规、影响技术标准、影响市场结构，影响消费倾向，包括影响政策。我们大的500强企业能不能为市场经济秩序贡献一些东西，我觉得在规则层面我们这些大企业有责任有义务去参加，使我们慢慢形成更规范的一种市场。过去我们考虑房地产就是地段、地段、还是地段，关系、关系、还是关系。地段保证了项目的独一无二性。

　　简单来讲房地产业界里面，有一个金字塔型的利润，当然在每一个地方企业运作也不一样，但是这个来讲我们现在也在发生一定的变化，那么整个大的趋势来讲，包括它已经过了三次土地革命，围绕这种变化我们企业到底如何做呢？在这些阶段里面我们有各种各样的政策，这个我们不去讲了，在这种情况下我们房地产企业如何进行转型，我觉得有四个方面，第一个由过去靠直觉转移到靠理性，由靠能人转到组织，由靠人治转为靠制度，靠政策转为靠管理，这个我们会促进我们房地产业更好的发展。

　　我们能不能转移为定位还是定位，管理还是管理，我怎样通过管理制造很的好一种机制，去支撑企业未来的发展，这是我讲的最大的一个方向。从核心资源来讲，我们的核心资源可能由劳动密集型到土地密集型，资本密集型到土地密集型，我们觉得房地产业是这样走的，建筑业是工人，到土地我们称为地主了，现在我们转移的是手里有钱就能把别人吃掉，我们叫财主，再往后走真的需要企业家出来为我们方方面面的核心要素进行整合然后达到未来很好的发展。

　　第三是房地产企业的管理，我一直研究企业成长，不是一个阶段的问题，而是在不同的阶段看一个企业的成长状态，我把它分为四个方面，对成长方向的就是有所为有所不为，我觉得这个对多元化的房地产来讲很重要，再一个成长速度，我们的火车头是火车头，但也不能跑散了。最后一个是危机管理，就是处理好生存和发展的关系，明天是美好的，但是你别在黎明前死去，目前的生存依然是能够实现理想的一个很重要的点。

　　围绕战略来讲可能从方方面面我们给自己定位，这个不去展开了，大家都是专家，还有一个要加强管理方面的培训，我觉得一个企业家很重要的是你有没有左膀边臂，也就是模拟培训，让大家真正理解一个流程式的管理。第四我想讲一下企业家的成长问题，我觉得有几点，胆魄大，敢冒险；有眼光、学习欲望强；再一个是会经营关系，通官路、通钱路；再一个是能舍能舍得；只赚大钱不赚小钱；宁流泪水不流口水。我觉得我们企业家再往前走还要有一定的理性。对安全距离与度的管理，安全距离包括与政府的距离、与政治的距离，与法律的距离，与金钱的距离。包括一个度的问题。还有三个层次，第一我们穷的只有我们不得不玩命赚钱，这个时候的企业只知道追求，第二层次就是知道怎么追求了，君子爱财取之有道。我们想第三个阶段就是知道应不应该追求，很多事情应该由你儿子或孙子去做，很多事情是你这个职业应该做的，不要说职业之外的话，这些东西都是非常关键的，也解决价值选择和伦理自律这是一个很重要的点。

　　最后是成为优秀企业家“八会”，我以为会用能人，更会用组织；会抓经营，更会抓管理；会用金钱更会用规则；会用财智更会用品德。这八会对我们做好一个优秀大企业的企业家我觉得比较适合。

　　最后三句话，做一个有道德的企业！做一个有责任心的有钱人！做一个受人尊敬的企业家！最后谢谢大家！

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