首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛

　　主持人 戚占能：各位领导，各位嘉宾大家好！下面我们抓紧时间请国家统计局人口和就业司司长李晓超司长给大家发言，大家欢迎！

　　李晓超：朋友们早上好！作为一个做统计或者经济分析的工作人员来说，今天有机会和房地产界的朋友们相聚在一起，我感觉到特别高兴，借此机会我向进入首届房地产200强的房地产企业表示祝贺，并预祝你们在未来得发展道路上取得更大的进展！

　　改革开放以来，特别是过去十多年来房地产业对国民经济保持持续、快速发展发挥了重要的契机作用，04年我国房地产开发投资达到13000多亿元，占全社会固定资产投资比重为18.7%，占国内生产总之比重达到9.6%，也就是说有十分之一是在我国的房地产投资领域。

　　大家都知道我们现在经济增长主要由三个方面的需求拉动：第一方面就是投资，第二方面就是消费，第三方面就是我们经常讲的国外需求也就是说我们的出口。通常在经济发展的阶段过程中，特别是发展中国家，经济发展的一个很重要的因素主要是靠投资，然投资里边也有很多问题，它非常不稳定，它不像消费这么对经济的贡献基本标保持一个平稳的增长，投资波动性非常大，我们从事房地产研究也有这种感觉，它随着你的政策，随着你需求的周期他它会发生很大的变化，房地产投资特别是最近十多年来，增长还是比较快的。十多年也就是说15年，我国的投资在整个投资和国民经济在GDP中的比重，实际上有大幅度的提高，今年9月份，基本上还保持04年的一个基本的格局。比如说，房地产开发投资今年1-9月份，仍然占18.2%，占GDP比重是9.6%，这是过去十多年房地产的贡献；第二房地产改善百姓的住房也起到根本性的作用，04年我国的城镇人均建筑面积为25平方米，农村人均住房面积为27.9%，也就是接近28平方米，区别于90年不到提高11.3和10.1个百分点，这个我就不多说了，我想这个老百姓会有直观的感觉，这里面可能有存在住宅不公平或者住房分配不均匀的状况。这个实际上在任何一个领域任何一个地区任何一个产业我想都会出现的。他不可能完全家步调那么一致，都保持一样的步伐前进。第三就是房地产产业的发展带动了相关产业的发展，带动了水泥、钢材等行业的发展，解决了大量人员的就业，因为现在我主要从事人口和就业的统计工作和一些分析工作，过去我也做过宏观经济，做过世界经济方面的分析，刚接手工作也就是3个月，我觉得这项工作非常重要的在什么地方呢？就是今后我们国家经济发展很重要的很值得关注的，它影响经济是不是能够持续发展就是就业，房地产的过去对就业吸纳了大量就业，04年仅建筑业房地产业就增加就业人员20.51万，这个还不包括通常讲的连带的产业增加的就业。

　　象它的重要性就不多说了。今天我想从我的专业方面给大家提供一个新的想法，我们怎么从人口去看我们的房地产发展的潜力，可能给潜力提供一个新的思路，也可能过去大家很重视，有些可能也没注意到。总的来看因为我们大部分住房还不是人在居住，有人才有房，当然有很多有钱的人买房不一定住进去，但是他最终的目的还是看到人的发展趋势，咱们未来房地产有很大的发展空间，可以说我们房地产界的朋友们任重道远。

　　我有这么几个方面，第一就是因为我国的人口仍将保持一个增长这样一个趋势，尽管计划生育政策日趋为百姓所接受，农民现在随着城乡一体化他逐渐吸收了新的观念，实际上他也希望在减少自己的生育水平，我国生育水平年年回落，人口自然增长率由改革开放初的10%，所谓自然增长率就是增生率减去死亡率，人口增长在世界上仍是比较的快国家之一，而前的世界人口年平均增长大约在1.3%左右，主要是集中在发展中国家。这一增长趋势，将为房地产业的发展提供强有力的支持。因为你人口在这摆着，他一定要有需求的基础。第二就是家庭户数规模逐渐缩小。04年我国家庭户规模为每户3.44，就是平均每户3个人多一点，而90年我们是3.96%，每户四4个人，在人口数一定的情况下，家庭户的缩小必然是对住房需求的增加。必然形成各种单户的增多，相应来说人多了他的人均面积就会少一点，三是城镇化是房地进一步提高的空间，04年我国的城镇化达到14.76%，我们过去传统的观念就是讲户籍，到底什么是城市人，近我们还准备做一些关于人口的调查，就是我们全国到底流动人口就多少，调查起来是非常困难的，我们实际上动员了很大莅力量，我们要入户进行抽样，这一对我们国家宏观经济政策非常的重要，比如说社会稳定，我们的交通，我们的城镇化如何布局，这是我们一个最基本的情况，这个情况教不清楚我们怎么去做计划，怎么去做规划，当然调查起来是非常困难的，入户有很多牵扯到隐私，大家都不乐意说啊！误差会很大。

　　而90年我国的城镇化水平是26.41%，增长提高还是比较快的，大家也会感受到，比如我们大家关注的珠三角，长三角城镇化水平是很高的，你看不到农村和城市的分界线在什么地方，很难确定。当然我们国家是地域比较大，发展也是非常不平衡，这实际上是我们始终要考虑的，包括房地产我们也应该有所考虑，所有企业也要看到大的经济的布局和基本的情况，实际上改革开放以来我国城镇化水平提高较快，但目前我国与国外相比仍有很大的差距，与世界平均水平还差8个百分点左右，也就是说国际上应该是49%左右。像欧洲这些国家都非常高，一些像东南亚包括非洲都是比较低的。

　　第四就是家庭户居住面积提高的趋势，这个同国外相比是比较低的，我有时出差感觉房子大了也没有意思，空空荡荡的。我觉得25平米还是要小，家庭户居住面积还有提高的趋势。第五就是人口平均寿命延长，我们第五次人口普查结果显示04年我国人口平均预期寿命为71.4岁，90年我们是68.55岁，我为什么要念这个小数点两位以后呢？因为这个数据变化并不是太大，我们国家人口寿命总的来说还是在世界上比较高的，非洲也就是60多岁。但是我们要看到亚洲国家的平均寿命还是比较高的，香港、澳门等等都在80岁以上，也就是我们还有提高10年的可能性，提高10年就意味着我们住房要延长10年，这种数据都值得我们去思考。从以上方面来说未来我国的住房需求还是比较大，房地产业的发展前景还是好的。我想仅有好和潜力和空间是不够的，我们想把这种空间变成现实，要想在竞争日趋激烈的环境下争取住，我想房地产界的朋友们还要注意以下几个问题。

　　第一就是要关注国内和国际的经济形势，因为现在我们占的比重高，贡献大，但是占的比重高也意味着你和整个经济已经连在一起，相互联动，这就需要我们对未来有一个基本的判断，对我们房地产向什么方向走，所以说是一个贡献也是一个相互影响。比如说我有潜力，没钱也不行啊！钱从哪来，要保持一定的经济增长速度，光有钱没有寿命也不行啊！还需要一定的市场化的运作，另外还要看到国际形势。目前我们国家大家都会注意到，可能房地产相应来说这种感受比较少一些，我们做外贸的，现在我们进出口贸易总额在世界第三，并且我想在不远的将来也会进入第二。我们整个国内升生产总值也是处在第七位，这些都说明我们的经济与世界经济已经很密切，只不过我们在一些领域还没对外进行放开，大家感受还没这么明显，再加上我们国家的地域很大，就是不开放内循环也会很好的，作为一个好国家它就不行。

　　第二要关注政策的调整和变化，这点我感觉到房地产企业应该是很关注的，近期主要关注十一五规划的一些政策的出台，比如我提两个，第一个到2020年人均GDP翻两番，大家注意没有这个指标是变化了，过去我们讲翻一番没有人均，我们是讲国内生产总值翻一番，这次我们加了人均国内生产总值要翻一番，就是考虑到人的因素。第二就是城镇化建设，这里面内容是非常丰富的，要围绕大城市、中小城市共同协调发展的思路，具体我就不展开了。第三要关注收入分配的变化，刚才我讲了我们也有很多潜力，也是需要钱的，这个群体大概有多少人，我这个住宅怎么去做，结构也是非常重要的，当然现在收入分配做起来也是比较困难的，我们国家不像美国通过税务可以验证，我们现在做不到的。第四就是要关注当前日趋强烈的人口流动的变化，人口流动对房地产界也会产生很大的影响，向什么方向流动，哪些群体在流动，这些也是需要我们关注的，其他我也就没太多的要讲了，下面还有一个提问，大家感兴趣的可以提一些问题，可能会更富有针对性。我就讲到这里，谢谢大家！

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