首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛

　　主持人 潘其源：感谢陈淮主任精彩而简短的发言。他讲了十一五规划当中最重要的问题，下面我把这次会议的情况简单向大家汇报一下。这次房地产二百强活动，是从今年4月开始启动的，在不到两个月的时间，我们陆续收到了400多家企业的资料，不仅有内地的一些大企业，例如像深圳的万科、天津的顺驰等企业；也有香港的一些地产集团，像新鸿基集团，长江集团等。我们在排序过程中严格遵守国际的惯例，以公开、公正、客观的原则，完全以销售额为排序的标准。不仅邀请了一些专家参与评审，而且特邀请了天鸿集团等房地产企业家的代表出席会议，整个过程都很正规。

　　这次排序活动能这样顺利当然离不开这些房地产开发企业家的理解和支持，而且我们也希望通过这种真正的正规的排序，促进房地产这一支柱产业的发展，因此我们希望把这个排序继续下去，并且相信会得到广大房地产企业家的拥护和房地产企业的支持。

　　今天的论坛实际上是我们房地产200强排序活动的一个延续，排序只是一个推动行业发展的契机，而真正能够让行业发展起来、正规起来的动力来自所有的房地产企业家以及所有致力于房地产领域研究的专家和学者。这是我们做这个论坛的原因。大家知道，房地产行业在持续快速发展的同时，也出现了一些问题，尤其是这段时间国家对行业进行了宏观调控，使这些问题变得更加明显，比如房地产开发企业数量多、规模小，房地产开发企业的资产负债率偏高，很多都存在自有资金欠缺的问题，还有就是个别的房地产开发企业，信誉较差，不重视品牌，经常会出现质量低劣等问题，再有就是我们今年倡导的节能省地、生态环保绿色住宅建筑的问题，就是今后要建设一个绿色住宅或者叫绿色建筑的时期。从今年开始中国房协6月6号在山东的德州开了一个大会，从这个大会开始实际上进入了一个建设绿色住宅的新时期，这个新时期的标志就是节能、省地、节材、节电、环保，这个叫绿色住宅建设。包括科技含量的增高，这就是绿色住宅的含义。所以从今年的6月6号，我们住宅建设包括建筑已经进入了绿色住宅绿色建筑的新时期这样一个标志。所有的房地产企业都面临着如何提高资源使用效率，如何保护和改善生态关系的问题。

　　这一次十六届五中全会，十一五规划当中也提出这个问题，提的主要的目标是到2010年我们的国民经济再翻一番，同时要节能，降低能耗20%。大家知道，我们现在节能做得比较差，在世界上和先进国家相比，我们比他们落后34%。包括现在石油很紧张，各国都非常重视能源，各国的统计数字我们查了一下，我们比先进国家落后了34%。这一次提出来在十一五规划中要降低能耗20%，这个指标也是很重要的指标，也是很的大指标，五年内就降20%，当然我们差距比较大，所以降的幅度也比较大，当前来看这是我们建筑和房地产行业的一个主要的问题。

　　因此我们特地请了一些专家学者以及政府官员来跟大家一起探讨，帮助大家认清房地产行业的现状和发展趋势，二来也希望这些人的建议可以帮助大家开拓思路，找到解决问题的方法。此外我们也特别请了在排序中名列前矛的一些大的房地产企业家，介绍一下他们成功的经验，我们真心的希望这两天会议能对大家有所帮助。刚才是陈淮同志插在我前面讲了一段话

    主持人：下面我们请潘承烈副理事长给我们进行讲演。大家欢迎！

　　潘承烈：我觉得非常高兴能够参加首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛的会议，首先请允许我代表中国企业联合会和中国企业家协会表示热烈的祝贺，同时向荣获200强的企业和单位表示热烈的祝贺和亲切的慰问。

　　我觉得房地产作为产业应该是改革开放的产物，中国的房地产从无到有发展得非常快，而且取得了非常显著的成果，现在我们的城市和农村人均居住面积都达到了两位数，这在改革开放之前是不能想象的，杜甫讲过安得广厦千万间，就是说如果老百姓如果有更宽敞的住宅的话，那会眉开眼笑，这就是诗人的一种愿望，千百年来这是我们中国老百姓一直希望的，但是没能够实现的，到我们这一代在改革开放过程中间，炎黄子孙就实现了我们祖先千百年来的愿望，变成现实了。所以房地产企业的发展，我们觉得不仅仅是看到今天这个中国房地产的住宅面积，不光城市或者乡村比过去加大了，如果从历史的角度来讲，我们房地产企业真是我们中华民族很了不起的改善物质生活的产业，所以说房地产的成果跟我们要表彰的200强是立下了汗马功劳的，所以现在我们应该说面临新的起点，十一五为我们提出了很多新的任务，那么我们房地产企业也是面临更大的新的机遇或者说新的挑战，应该说这些年来各位在座的从事房地产的同志，在发展房地产过程中间也并不是一帆风顺的，有起有落，这个里面的酸甜苦辣，可能身临其境的人体会得更深刻。

　　现在面临新的起点新的任务，新的十一五规划的要求，我们是要怎么样才能够更顺利的把中国房地产企业推向新的高潮，为人民创造更多的幸福生活。我觉得对企业来讲，过去我们老的概念，是企业的目标就是要追求利润的最大化，企业就是为社会创造财富的，如果不能创造财富企业干嘛呢？但是以往老的概念，就是企业的目标就是追求利润最大化。但是90年代以来这个观念已经不符合国内国际的情况了，因为现在不仅要为自己创造更多的利润，为社会创造财富，而现在同样重要的就是企业应该承担社会责任，这点这段时间以来，特别是近五年十年来，中央政府也是向这方面倾斜。

　　因此我们在创造财富的过程中间，我们还要考虑到环保的问题、节约、资源，节约能源的问题，只有在这些方面做到了，才能保证我们国家实现可持续发展，因此我们现在在考虑房地产企业发展的过程中间，需要符合现代形势的要求。房地产也要绿色，就是我们各方要考虑到怎么样才符合于环境保护，因为环保的问题在国内十几年来也是非常重大的问题。联合国考虑到我们是同一个地球，我们对这个地球有限的资源不能在我们这代人手里头全部消耗光，应该为子孙后代造福，所以环保是一个重要的问题。

　　我们资源的消耗、能源的消耗产出比人家高好几倍，现在怎么样能够更好的节约资源、节约能源，我们搞成节约型社会这也是一个突出的问题，这些问题我们要考虑到，房地产企业要更好的了解中央的方针政策和中央的法律法规，了解国内国外的发展趋势对房地产行业提出的要求，目前管理的问题也是一个重要的问题，怎么能够提高效率，怎么能够同样的投入得到更多的产出，或者为了得到同样的产出减少投入。中央改革开放一再强调向管理要效率，我觉得管理问题在今后房地产发展中要更加重视，而且我们要不断的摸索、提炼，到底我们在当前这么个社会主义市场经济形势之下，怎么样发展我们自己带有中国特色的房地产企业，这是一个很现实也是很深刻的问题，我相信通过这次的高峰论坛，大家集思广益，包括理论界，尤其是大家通过自己的实践，在实践过程中间把所感悟到的体会提炼成理论，不断的探索房地产怎么样发展才能够更好的促进经济的发展，更好的实现我们到2020年GDP更好的发展，所以我祝贺这次会议能够取得圆满成功，谢谢！

　　主持人：感谢潘承烈副理事长刚才精彩的发言，下面我们请著名经济学家中国社会科学院城市发展研究中心主任牛凤瑞先生发言。大家欢迎！

　　牛凤瑞：各位、大家好！首先对中国企业200强表示祝贺，我想200强大概代表了房地产企业的水平，也应该说是中国房地产行业的脊梁，所以我要表示祝贺，但是我要说咱们的200强企业应该说不是评出来的，而是市场竞争博弈的结果，最终胜出者才真正是最强的。下面为了配合企业200强发布，从我的研究的角度，谈谈对我国房地产形势和宏观调控的一些认识，最后谈谈我个人的一些建议，或者一些想法，以下发言更多的是我个人的一些最近几年的研究和思考，不代表单位，也不代表其他任何人，仅仅代表我个人，所以我的发言，即使有不对的地方，希望大家辩论、批评、指正，同时也仅供各位参考。

　　下面我谈谈第一个问题，我认为中国的房地产形势，房地产是国民经济的支柱产业，这点是没有什么疑问的，房地产产业发展关系到城市发展和居民生活的全局，以科学发展观为指导，客观的分析和判断形势是正确实施宏观调控的前提，也是推动房地产业持续、稳定发展的一个重要条件，那么我的基本判断是什么呢？我国的房地产大的趋势是供不应求，这是我的一个基本判断。改革开放以来我国告别了基本生存资料的短缺，有人一直讲中国告别基本生活资料的短缺，我觉得是还存在生存发展性资料的短缺。比如我国的发展性资料，比如文化体育设施、电力等等这些还存在严重的短缺，所以我们要加快城市的发展，我国城乡住宅要达到供求基本平衡还需要艰苦奋斗几十年甚至上百年的时间。这是我国作为发展中国家的一个基本特征，没有一这个特征我们就不叫发展中国家，我们就叫发达国家。

　　2004年全国房地产业投资达到1.3万亿元，占社会固定资产投资的比重达到18.78%，未来几十年是我国国民经济大变动的时期，也是社会化加速的时期。住宅是耐用消费品，也是生活必需品，2020年我国的城市化率将超过55%，城市人口在未来的15年内将增加两亿。最后城市化进程的加快和人民生活水平的增高，住房已经成为许多城市居民消费的第一需求，。刚才陈淮同志在解读中央文件里面也提到，这是成为城镇居民消费的第一需求。城镇住宅使用面积按照平均水平计算，在2006年需求应该是6.9亿平米，城镇居民改善需求是6.8亿平米，折合住宅建筑面积平均大约是9.2亿平米，折合商品房面积应该是11.2亿平米，大约相当于2004年商品住宅竣工面积的2.6倍，所以我国房地产业的市场供求关系的年度变化或者有可能有所不同，但需求持续旺盛的大趋势不可逆转，房地产业在国民经济和社会发展中的地位将更加重要，房地产业的大趋势是供给不足，主要矛盾方面是供给如何满足需要的问题。

　　那么第二个我谈一谈判断房地产形势，我们要调整思路，我国房地产长期的利好趋势并不等于每个年度、季度市场平均一直是上扬趋势，房地产市场变化既受国内外经济发展的大趋势等持久性因素的影响，也受到区域经济、社会发展形势、政策调整、重大活动等短期因素的影响，房地产市场未来的变化轨迹呈波浪式的上扬态势应该是正常现象。由于我国房地产业发展历史比较短，各种资料信息统计尚不完备，判断年度市场形势更多的偏重于与上一年度数据进行对比，比如我们的房地产开发投资额，房地产开发购地面积，商品房公共竣工面积，商品房的价格等等，与上年同期相比增加的百分比，这就隐含着一个前提，这个前提就是上年的基数基本是合理的，但是逻辑告诉我们如果这一年基数小，那么同一增量的百分比就会上升，那基数过大同一增量的百分比就会降低，而当年的基数作为参照系成为下年参照的依据。从所有上面的指数看，房地产有能反映客观事实的一面，也有局限性的一面。比如商品房年度、月度的上扬或下降，有可能是供给不足、需求不足所致，也可能是高品质的商品房购买比例上升或者下降，还有可能是政府某项政策出台，或者外部的因素，或者是消费心里的变化等等所致。

　　由于房地产投资是固定资产投资，那么从立项、购地还要有一个较长的过程。当年房地产的开工面积对应的是一年或者两年以后的商品房需求，房地产过度的控制率可能是基础也可能是必要条件。第二个我对中国的房地产宏观调控做一些分析。2003年以来在加强国民经济宏观调控、压缩固定资产投资规模的情况下，国家对房地产调控政策出台之密集前所未有，各地对房地产的争论也空前激烈，我认为这是好事，既表明房地产业关系国计民生，又是社会经济转型时期权力和利益结构变动的正常现象。房地产中的住宅建设是固定资产投资还是生活消费投资，我们暂且不论，我现在说一句，我们现在的宏观调控非常重要的一点就是说中国的投资率高于50%。如果我们的住宅消费能够上去，那么我国的储蓄积累率大约可以下降6-8个百分点，那么我们又是另外一个景象，这里我们不再讨论它。在我看来控制房地产投资和控制房价涨幅，既不应该是调控的方向，也难以平衡房地产供求的目的。这里面我说几个依据。第一控制房地产投资与房地产供求的总体走势相向。我国正处于加速城市化阶段，城市正处于建设时期，在解决温饱之后全面进入小康阶段。人均一间房子，已经成为城镇居民的基本生活需求，构建和谐社会已成为全国的共识。

　　安居是构建和谐社会的重要物质载体，而房地产业是实现安居的支柱产业，社会需求的变化必然要求产业结构进行相应的调整，在一定时期内某一行业既有较高的投资比例，以高于其他产业的速度发展是市场需求的反映，是产业结构的调整，即中央所说的有保有压，国家控制社会固定资产投资总规模，不等于房地产业以同等力度压缩投资规模。某些地区压缩投资规模，也不等于各地区也要同步效仿。一个国家的房地产年度增长率占社会资产投资的比重要受到多种因素的影响，特别重要的是要取决于市场的供求关系，因而没有一个统一的需求的标准，那么现在国内有人强调，发达国家积累率仅有20%，中国为什么有50%，所以说中国就存在投资过热等等，至少这个依据应该说不能成立的。商品住房的增量需求和改善需求双旺盛是我国房地产业持续发展的动力，住房的不可替代性，住房需求增长的刚性，土地、资金稀缺的约束等等，决定了供不应求应该是未来几十年我国房地产市场的基本走势。

　　我国房地产业的市场化只有十多年的历史，还属于成长中产业，无论是市场秩序还是其他等等都有诸多不完善之处，亟待政府的宏观管理引导和规范，但是控制投资将加剧房地产不平衡的关系，危害我国经济社会的整体协调发展。低收入家庭的住房保障是国家社会保障政策的目标，而不应该成为调控房地产行业的目标。第二控制投资和控制房价上涨增幅的政策目标相背，平衡市场供求基本的途径有两条，一是增加供给，二是减少需求，控制房地产投资只能减少供给，而减少供给将推动价格上涨，控制房价上涨有利于保护消费者利益，但是消费者增长房价下降的预期则只能增加持币待购。在市场经济条件下通过控制某种物品的市场价格达到平衡供求关系的目前除了在非常时期，比如战争时期，作为临时性的措施，从一个长时间考察似乎还没有成功的先例。

　　改革开放前，我国的粮食、油、肉、蛋、奶的价格控制了几十年都没有解决供给不足问题，是市场价格放开后才有了今天的供求基本平衡，一些耐用消费品如果价格不放开，恐怕至今仍是少数富裕家庭的奢侈品。某些商品生产如果没有相应的回报就不会有相应的供给，没有较高的投资回报就不会有较多相关要素进入，也就不会有供给的增加。至于房地产业是不完全竞争而引发的市场问题，则应该通过反垄断立法加强行业管理来解决。

　　最后我提两点建议，第一个建议，把握房地产开发用地升值收益的合理分配这一环节，这是中心环节。房地产业对于土地具有高度的依赖性，而我国的土地稀缺是以房地产开发的用地为主。房地产用地来源有二，一是旧城改造，二是郊区、农村用地的有偿使用。房地产用地存在巨大的升值潜力，这是政府，也包括中央政府，房地产开发商、和拆迁农民、商品房使用者，这里面包括市民和工商企业。

　　近年来我国房地产开发用地之所以成为社会问题，核心就在于土地升值收益的合理分配，政府要取得较高的土地税费以加快城市建设，满足广大市民对公共物品的需求。当然这里面有很多官员以权谋私等等除外。农民和拆迁户要得到较高的补偿以维护自己的合法权益，商品房购买者需要有较低的房价，同时又需要更高的住房品质，这些要求我认为都是理性的，这四者构成了一个相互依赖、环环相扣的、没有起点也没有终点的利益循环链。政府土地减少影响社城市各项事业发展和构建和谐社会，开发商不能获得相应的投资回报，就不会有房地产各种要素组合的实现，也就不会有房地产投资开发的行为，失地农民和拆迁户补偿不合理就没有社会的安宁和社会的公平，也就没有社会的和谐，购房者支付过高的房价也会造成工资水平的上升，而工资水平的上升又会造成管理成本的上升，哪一方上升都会造成房地产开发不能实现，因而都不会有一个赢家。

　　协调各方利益是一个博弈的过程，谈判、讨价还价都是不可避免的，所以我提议追求自己利益的最大无可厚非，但不要对立，比如和地方政府官员沟通都看成官商勾结，把维护自己的合法权益的失地农民和拆迁户等同于无理取闹等等。这里政府要负起社会矛盾的调节者的责任，开发商要增强自己的社会责任感，认同广大的购房者是自己的上帝，不说或少说一些引起社会反感的言论，我们的学者和媒体要三思而后发表见解。建议取消商品房的预售，商品房形成市场价格的引导作用无庸置疑，其存在的弊端也是事实，但是作为取消预售的依据并不充分，这里我稍做分析。

　　第一预售加大银行风险，这一个非常重要的问题。现在现行的投资体制造成了房地产业对银行贷款的过度依赖，银行向任何行业贷款都面临着风险，不改革我们国家的投资体制，我们的银行贷款就不能减少，这是不争的事实，而加强贷款风险的防范正是银行本身应该着力解决的问题。第二，预售加大购房者的风险。购现房还是买期房是购房者的自主选择、比较、决策的结果，取消期房也就取消了购房者的选择权。第三预售中开发商的违约，应该通过相应的严格开发商的资质审查、加强依法监管去解决。因为任何消费形式都会有违约违法问题，都面临程度不同的面对消费者的问题，总不能都采取取消的办法。第四，一些发达国家没有商品房预售，不能得出我国就不应该有这样一个理论。发达国家城市人口大体上已经稳定，住房供求大体上已经平衡，那么我们看到的也是这样。中国的一个上海每年的房地产开发项目就相当欧洲的几倍，上海也就是2千万人口，那么整个欧盟国家是1亿人口，借鉴发达国家的经验不能脱离我国的国情，一个事物的存在总有存在的空间。预售的取消与否应该取决于利弊得失的权衡，一个事物的存在不可能是十全十美的，如果它十全十美就没有其他事物存在的空间，这是一个哲学的问题。所以我的看法是目前阶段维持预售并采取措施限制其弊端有利于房地产业的保温，取消预售弊大于利。这是我的一些基本观点，谢谢各位！

　　主持人 潘其源：感谢牛主任的讲解，他提的几点很重要，一方面他认为房地产是促进城市就业的主要的行业，他带动很多行业的增长。第二个它是改善人民居住生活，调整消费结构、调节产业结构的主要的部门，具体内容都讲了，我简单概括一下。第三个他在拉动经济增长中有不可替代的作用，它又带动了56个产业，按照专家们的分析，它的拉动力很大。第二点就是提出了供不应求，房地产业具体说是住宅和配套建筑，它是供不应求的，这样就要有一个观点，这个很重要，我主张今后的房地产业应该是持续、健康、快速发展的一个产业。为什么呢？因为它供求关系供不应求嘛！第一个原因就是城镇化的问题，城镇化咱们现在是39%-40.5%的城镇化的幅度，2010年要达到55%，城镇化的主要指标是农民转成城市户口的职工，主要指标是城市人口的增长，这样一个幅度需要大量的住宅和配套的房地产。第二点就是房改，房改取得了伟大的成就，促进了房地产的发展，他是房地产发展的动力，但是我们还要看到还有不足的方面，就是它在房改过程当中，最后一次也就是第四次房改会议得出了要停止福利分房，实行货币化的分房，就是以后不再实物分配，就是提高工资解决住宅。或者我给你一次补20万来解决住宅，是这样一个政策。住宅的货币化是最终目标，但是这里头有点问题，就是城市当中的有些企业是效益很不好的，比如北京的房修一公司，房修二公司，北京的一商二商，北京的一轻二轻的效益很不好，提高工资提不上去，那买房就买不起啊！

　　从这一方面来看，就是说我没给你提上工资去，也没给你补贴买房的钱，这样这一部分人是中低收入者阶层，都有相当一部分没有房也买不起房，从这方面看我们认为中低收入者的住房问题的解决任务是任重道远的，这个需求量很大。当时就有人反映像深圳这样的城市都不能实现货币化，所以有些城市说货币化行，但是里头有些中低收入者还买不起房，这也是大的需求量。要解决中低收入者买房，在中、小套型、经济适用房的问题上还没有解决，低标准的商品房我们要在几方面下点功夫。第三城市拆迁你必须要改造，拆迁需要大量的房屋。第四，社会经济的发展，大城市发展起来好多人要进大城市，一些外国公司进来也需要房地产的配套，所以这样，再加上日常的增长，比如说人口逐渐的成长起来以后，要结婚、生孩子需要住房，这是正常的增长，这是第五原因。这些原因说明了房地产的需求量相当大，仍然是供不应求的，所以这样呢，就需要我们持续、健康、快速发展。这个问题我觉得牛主任讲得比较细。这是一个方面。

　　再一个方面就是他最后讲了一点，就是说预售房的问题，我不是很赞同他的观点，预售房要慎行，你一个金融部门你有权利来说停止预售房，建议停止预售房也不行。房地产规定了要有预售房，你能否则法吗？第二点中国的房地产业发展是从白手起家发展起来的，他银行贷款需要三分之一，预收预售房需要三分之一，自有资金需要三分之一，这是中国的特点。你要想把他变过来这是不符合中国的实际的，你政策能违背法律吗？法律没改不应该违背，从国际上来看有很多的国家有预售房，美国、日本等等，那些有的还有比咱们大的，为什么人家不停止，咱们要停止呢？我觉得预售房要慎行，建设部马上发表一个文件，马上要继续实行预售房，我简单补充这么一点。所以咱们这个开幕式就到此告一段落，下面我们请戚占能主任主持进行房地产发展高峰论坛，大家欢迎！

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