主持人 潘其源：今天一个是论坛，一个是200强发奖大会。今天上午先开房地产论坛，明天上午在人民大会堂开新闻发布会和颁奖大会。明天由咱们中国企业家协会的副会长陈光复同志到会讲话，同时他介绍全国500强的情况，大家会很受鼓舞。

　　各位来宾，女士们，先生们，大家好！首先我代表中国企业家协会，中房全国房地产企业联合会对各位专家的到来表示热烈的欢迎！并对各位对我们工作的大力支持表示衷心的感谢！这里我先说一下情况，咱们中国的建设部政府研究中心的陈淮主任他9点20还有一个会议，所以咱们先请陈淮主任讲完后大家再讲。今天在台上就坐的有中国企业联合会、中国企业家协会副理事长、管理学教授潘承烈潘老、国家统计局人口和就业司司长李晓超、建设部政策研究中心主任陈淮、还有中房企业家协会宣传部的主任戚占能同志。下面先请陈淮主任做报告。

　　陈淮：非常感谢大家！因为10点钟有一个会议，但这边按照要求说还得来一下，所以我简单说几句。尊敬的潘会长，各位来宾，还有企业家代表，大家好！首先我们祝贺中国房地产企业中一些优秀的群体齐聚于此，也代表了我们这个产业发展成果的检阅吧！我想离开200强评奖讲一个十一五规划和十六届五中全会有关的东西。刚刚结束的十六届五中全会做的决议是关于十一个五年规划的，这个十一五规划中从头到尾没提房地产业几个字，但不并等于房地产业不重要，有哪几个地方和我们有关系呢？我们想给大家以下几个信息，供大家参考。

　　第一个十一五规划的建议开宗明义说我们处在工业化、城镇化、现代化、国际化不断加速的进程中，在回顾十五、展望十一五的形势中，我们第一个判断是我们处在新四化的过程中，在这样一个基本判断下十一五期间基本没变，而且还要加强，我们反映比较多的矛盾，不是因为这个领域做得好或者不好，不仅仅因为我们的发展是否缺陷，恰好因为他处在急速的扩张中，各种各样的社会矛盾集中体现在这里。十一五规划中说我们要用发展和改革的问题解决各种矛盾，我们还是要坚持用发展的眼光，改革的方式来解决我们遇到的问题，而不是停下来，更不是倒回去，怎么改？其中有一个很重要的说法，我们要努力形成反映供求关系和资源稀缺程度的价格形成机制。反映供求关系和资源稀缺程度的价格形成机制，这和我们房地产业就很密切了。很多舆论提出了公平的问题，提出了社会保障体系应该关注和政策应该做的问题，没有错，这些方面都应该是在未来五年中这个市场不可忽略的问题，但作为改革的方向首先要形成能够反映市场机制的市场方向，按照市场经济原则形成的价格机制。深意的说，在今后房地产市场发展的过程中我们需要战略、需要政策，但是市场机制是第一位的，政府之手是第二位的，我认为十一五规划中这句话反映了这样一个中长期可以预期的展望。

　　第三个信息是在十一五规划中格外强调城市特别是大城市的产业结构条件，国家有调整的大城市要努力发展服务经济，形成以服务经济为龙头的产业结构。这实际上不仅在讲产业，而且在讲城市建设和存量资源调整功能分区方面的一些很重要的方向，商业地产和居民区的建设显而易见一定要服从产业结构变化过程中的资源配置要求。第四条，十一五规划中传达的是十一五建议里头明确提出了一条即加快发展城市轨道交通，仅仅在去年发改委46号文件中还提出有序发展轨道交通，这次中央全会的决议中把“有序”改成了“加快”，这两个字意味着资源的配置可能发生的状况。大家很清楚的知道500强每天在城里建房子，自然知道轻轨的发展，特别是加快的发展，城市轨道交通的发展对不同的楼盘、项目所在的区位的影响程度会有多大。我们开始有交通系统在调整房地产业健康发展方面成为工具之一。第五条，我们在十一五规划期间仍然要改善人民生活，这已经不同于以往仅仅强调增加收入，并且实现不同人群之间的平衡增长，而且格外提出了要改善老百姓的生活环境，提高生活质量，要使老百姓的居住、交通、卫生、教育等环境有较大改善。请注意，居住是排在有较大改善预期目标中的第一位的。第六条，在十一五规划中强调指出了我们要以特大城市为龙头，形成有经济增长活力，产业结构向国际化方面靠拢的产业群、城市群。城市群发展使我们城市间的功能分区、产业分工、地产发展都带来新的契机和战略机会。第七条，我们面对的包括房地产业在内，公用事业在内的方向要发展节能省地型住宅，要提倡鼓励健康、文明节约资源的消费模式。那么很可能在我们最初以促进市场发展形成消费力量的第十个五年计划，我们一开始头两年大家买不起房子，后两年怕需求过快导致不平衡，经过这几年以后，那后五年就是健康文明的消费模式，节约资源的建设房型以及建筑，可能成为我们住宅建设和其他公共建筑普遍的要求，而且如果在一个中期过程中的政府干预成为重点的话，我以为很可能在节能省地型建筑、节能标准、户型大小、每平方米的综合能耗这些方面会成为政策干预。其中十一五规划给我们提出了一个有份量的话题，就是我们要增强忧患意识。我觉得这句话非常重要，我把原话念给大家听一下。十一五规划说“我们站在一个新的历史起点，中国的工业化的确走过了一个可以说超出我们预期的目标的发展水平，但是我们一定要有高度的历史责任感，强烈的忧患意识和宽广的世界眼光，奋力把中国的社会主义推向前进。”我以为历史责任感、忧患意识、世界眼光这三条应该成为我们500强产业带头团队在未来五年中牢记在胸的一个重要指导思想。以上就是我个人的理解，十一五规划和我们建筑业之间有什么关系，仅供参考。谢谢大家！

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　　主持人 潘其源：感谢陈淮主任精彩而简短的发言。他讲了十一五规划当中最重要的问题，下面我把这次会议的情况简单向大家汇报一下。这次房地产二百强活动，是从今年4月开始启动的，在不到两个月的时间，我们陆续收到了400多家企业的资料，不仅有内地的一些大企业，例如像深圳的万科、天津的顺驰等企业；也有香港的一些地产集团，像新鸿基集团，长江集团等。我们在排序过程中严格遵守国际的惯例，以公开、公正、客观的原则，完全以销售额为排序的标准。不仅邀请了一些专家参与评审，而且特邀请了天鸿集团等房地产企业家的代表出席会议，整个过程都很正规。

　　这次排序活动能这样顺利当然离不开这些房地产开发企业家的理解和支持，而且我们也希望通过这种真正的正规的排序，促进房地产这一支柱产业的发展，因此我们希望把这个排序继续下去，并且相信会得到广大房地产企业家的拥护和房地产企业的支持。

　　今天的论坛实际上是我们房地产200强排序活动的一个延续，排序只是一个推动行业发展的契机，而真正能够让行业发展起来、正规起来的动力来自所有的房地产企业家以及所有致力于房地产领域研究的专家和学者。这是我们做这个论坛的原因。大家知道，房地产行业在持续快速发展的同时，也出现了一些问题，尤其是这段时间国家对行业进行了宏观调控，使这些问题变得更加明显，比如房地产开发企业数量多、规模小，房地产开发企业的资产负债率偏高，很多都存在自有资金欠缺的问题，还有就是个别的房地产开发企业，信誉较差，不重视品牌，经常会出现质量低劣等问题，再有就是我们今年倡导的节能省地、生态环保绿色住宅建筑的问题，就是今后要建设一个绿色住宅或者叫绿色建筑的时期。从今年开始中国房协6月6号在山东的德州开了一个大会，从这个大会开始实际上进入了一个建设绿色住宅的新时期，这个新时期的标志就是节能、省地、节材、节电、环保，这个叫绿色住宅建设。包括科技含量的增高，这就是绿色住宅的含义。所以从今年的6月6号，我们住宅建设包括建筑已经进入了绿色住宅绿色建筑的新时期这样一个标志。所有的房地产企业都面临着如何提高资源使用效率，如何保护和改善生态关系的问题。

　　这一次十六届五中全会，十一五规划当中也提出这个问题，提的主要的目标是到2010年我们的国民经济再翻一番，同时要节能，降低能耗20%。大家知道，我们现在节能做得比较差，在世界上和先进国家相比，我们比他们落后34%。包括现在石油很紧张，各国都非常重视能源，各国的统计数字我们查了一下，我们比先进国家落后了34%。这一次提出来在十一五规划中要降低能耗20%，这个指标也是很重要的指标，也是很的大指标，五年内就降20%，当然我们差距比较大，所以降的幅度也比较大，当前来看这是我们建筑和房地产行业的一个主要的问题。

　　因此我们特地请了一些专家学者以及政府官员来跟大家一起探讨，帮助大家认清房地产行业的现状和发展趋势，二来也希望这些人的建议可以帮助大家开拓思路，找到解决问题的方法。此外我们也特别请了在排序中名列前矛的一些大的房地产企业家，介绍一下他们成功的经验，我们真心的希望这两天会议能对大家有所帮助。刚才是陈淮同志插在我前面讲了一段话

    主持人：下面我们请潘承烈副理事长给我们进行讲演。大家欢迎！

　　潘承烈：我觉得非常高兴能够参加首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛的会议，首先请允许我代表中国企业联合会和中国企业家协会表示热烈的祝贺，同时向荣获200强的企业和单位表示热烈的祝贺和亲切的慰问。

　　我觉得房地产作为产业应该是改革开放的产物，中国的房地产从无到有发展得非常快，而且取得了非常显著的成果，现在我们的城市和农村人均居住面积都达到了两位数，这在改革开放之前是不能想象的，杜甫讲过安得广厦千万间，就是说如果老百姓如果有更宽敞的住宅的话，那会眉开眼笑，这就是诗人的一种愿望，千百年来这是我们中国老百姓一直希望的，但是没能够实现的，到我们这一代在改革开放过程中间，炎黄子孙就实现了我们祖先千百年来的愿望，变成现实了。所以房地产企业的发展，我们觉得不仅仅是看到今天这个中国房地产的住宅面积，不光城市或者乡村比过去加大了，如果从历史的角度来讲，我们房地产企业真是我们中华民族很了不起的改善物质生活的产业，所以说房地产的成果跟我们要表彰的200强是立下了汗马功劳的，所以现在我们应该说面临新的起点，十一五为我们提出了很多新的任务，那么我们房地产企业也是面临更大的新的机遇或者说新的挑战，应该说这些年来各位在座的从事房地产的同志，在发展房地产过程中间也并不是一帆风顺的，有起有落，这个里面的酸甜苦辣，可能身临其境的人体会得更深刻。

　　现在面临新的起点新的任务，新的十一五规划的要求，我们是要怎么样才能够更顺利的把中国房地产企业推向新的高潮，为人民创造更多的幸福生活。我觉得对企业来讲，过去我们老的概念，是企业的目标就是要追求利润的最大化，企业就是为社会创造财富的，如果不能创造财富企业干嘛呢？但是以往老的概念，就是企业的目标就是追求利润最大化。但是90年代以来这个观念已经不符合国内国际的情况了，因为现在不仅要为自己创造更多的利润，为社会创造财富，而现在同样重要的就是企业应该承担社会责任，这点这段时间以来，特别是近五年十年来，中央政府也是向这方面倾斜。

　　因此我们在创造财富的过程中间，我们还要考虑到环保的问题、节约、资源，节约能源的问题，只有在这些方面做到了，才能保证我们国家实现可持续发展，因此我们现在在考虑房地产企业发展的过程中间，需要符合现代形势的要求。房地产也要绿色，就是我们各方要考虑到怎么样才符合于环境保护，因为环保的问题在国内十几年来也是非常重大的问题。联合国考虑到我们是同一个地球，我们对这个地球有限的资源不能在我们这代人手里头全部消耗光，应该为子孙后代造福，所以环保是一个重要的问题。

　　我们资源的消耗、能源的消耗产出比人家高好几倍，现在怎么样能够更好的节约资源、节约能源，我们搞成节约型社会这也是一个突出的问题，这些问题我们要考虑到，房地产企业要更好的了解中央的方针政策和中央的法律法规，了解国内国外的发展趋势对房地产行业提出的要求，目前管理的问题也是一个重要的问题，怎么能够提高效率，怎么能够同样的投入得到更多的产出，或者为了得到同样的产出减少投入。中央改革开放一再强调向管理要效率，我觉得管理问题在今后房地产发展中要更加重视，而且我们要不断的摸索、提炼，到底我们在当前这么个社会主义市场经济形势之下，怎么样发展我们自己带有中国特色的房地产企业，这是一个很现实也是很深刻的问题，我相信通过这次的高峰论坛，大家集思广益，包括理论界，尤其是大家通过自己的实践，在实践过程中间把所感悟到的体会提炼成理论，不断的探索房地产怎么样发展才能够更好的促进经济的发展，更好的实现我们到2020年GDP更好的发展，所以我祝贺这次会议能够取得圆满成功，谢谢！

　　主持人：感谢潘承烈副理事长刚才精彩的发言，下面我们请著名经济学家中国社会科学院城市发展研究中心主任牛凤瑞先生发言。大家欢迎！

　　牛凤瑞：各位、大家好！首先对中国企业200强表示祝贺，我想200强大概代表了房地产企业的水平，也应该说是中国房地产行业的脊梁，所以我要表示祝贺，但是我要说咱们的200强企业应该说不是评出来的，而是市场竞争博弈的结果，最终胜出者才真正是最强的。下面为了配合企业200强发布，从我的研究的角度，谈谈对我国房地产形势和宏观调控的一些认识，最后谈谈我个人的一些建议，或者一些想法，以下发言更多的是我个人的一些最近几年的研究和思考，不代表单位，也不代表其他任何人，仅仅代表我个人，所以我的发言，即使有不对的地方，希望大家辩论、批评、指正，同时也仅供各位参考。

　　下面我谈谈第一个问题，我认为中国的房地产形势，房地产是国民经济的支柱产业，这点是没有什么疑问的，房地产产业发展关系到城市发展和居民生活的全局，以科学发展观为指导，客观的分析和判断形势是正确实施宏观调控的前提，也是推动房地产业持续、稳定发展的一个重要条件，那么我的基本判断是什么呢？我国的房地产大的趋势是供不应求，这是我的一个基本判断。改革开放以来我国告别了基本生存资料的短缺，有人一直讲中国告别基本生活资料的短缺，我觉得是还存在生存发展性资料的短缺。比如我国的发展性资料，比如文化体育设施、电力等等这些还存在严重的短缺，所以我们要加快城市的发展，我国城乡住宅要达到供求基本平衡还需要艰苦奋斗几十年甚至上百年的时间。这是我国作为发展中国家的一个基本特征，没有一这个特征我们就不叫发展中国家，我们就叫发达国家。

　　2004年全国房地产业投资达到1.3万亿元，占社会固定资产投资的比重达到18.78%，未来几十年是我国国民经济大变动的时期，也是社会化加速的时期。住宅是耐用消费品，也是生活必需品，2020年我国的城市化率将超过55%，城市人口在未来的15年内将增加两亿。最后城市化进程的加快和人民生活水平的增高，住房已经成为许多城市居民消费的第一需求，。刚才陈淮同志在解读中央文件里面也提到，这是成为城镇居民消费的第一需求。城镇住宅使用面积按照平均水平计算，在2006年需求应该是6.9亿平米，城镇居民改善需求是6.8亿平米，折合住宅建筑面积平均大约是9.2亿平米，折合商品房面积应该是11.2亿平米，大约相当于2004年商品住宅竣工面积的2.6倍，所以我国房地产业的市场供求关系的年度变化或者有可能有所不同，但需求持续旺盛的大趋势不可逆转，房地产业在国民经济和社会发展中的地位将更加重要，房地产业的大趋势是供给不足，主要矛盾方面是供给如何满足需要的问题。

　　那么第二个我谈一谈判断房地产形势，我们要调整思路，我国房地产长期的利好趋势并不等于每个年度、季度市场平均一直是上扬趋势，房地产市场变化既受国内外经济发展的大趋势等持久性因素的影响，也受到区域经济、社会发展形势、政策调整、重大活动等短期因素的影响，房地产市场未来的变化轨迹呈波浪式的上扬态势应该是正常现象。由于我国房地产业发展历史比较短，各种资料信息统计尚不完备，判断年度市场形势更多的偏重于与上一年度数据进行对比，比如我们的房地产开发投资额，房地产开发购地面积，商品房公共竣工面积，商品房的价格等等，与上年同期相比增加的百分比，这就隐含着一个前提，这个前提就是上年的基数基本是合理的，但是逻辑告诉我们如果这一年基数小，那么同一增量的百分比就会上升，那基数过大同一增量的百分比就会降低，而当年的基数作为参照系成为下年参照的依据。从所有上面的指数看，房地产有能反映客观事实的一面，也有局限性的一面。比如商品房年度、月度的上扬或下降，有可能是供给不足、需求不足所致，也可能是高品质的商品房购买比例上升或者下降，还有可能是政府某项政策出台，或者外部的因素，或者是消费心里的变化等等所致。

　　由于房地产投资是固定资产投资，那么从立项、购地还要有一个较长的过程。当年房地产的开工面积对应的是一年或者两年以后的商品房需求，房地产过度的控制率可能是基础也可能是必要条件。第二个我对中国的房地产宏观调控做一些分析。2003年以来在加强国民经济宏观调控、压缩固定资产投资规模的情况下，国家对房地产调控政策出台之密集前所未有，各地对房地产的争论也空前激烈，我认为这是好事，既表明房地产业关系国计民生，又是社会经济转型时期权力和利益结构变动的正常现象。房地产中的住宅建设是固定资产投资还是生活消费投资，我们暂且不论，我现在说一句，我们现在的宏观调控非常重要的一点就是说中国的投资率高于50%。如果我们的住宅消费能够上去，那么我国的储蓄积累率大约可以下降6-8个百分点，那么我们又是另外一个景象，这里我们不再讨论它。在我看来控制房地产投资和控制房价涨幅，既不应该是调控的方向，也难以平衡房地产供求的目的。这里面我说几个依据。第一控制房地产投资与房地产供求的总体走势相向。我国正处于加速城市化阶段，城市正处于建设时期，在解决温饱之后全面进入小康阶段。人均一间房子，已经成为城镇居民的基本生活需求，构建和谐社会已成为全国的共识。

　　安居是构建和谐社会的重要物质载体，而房地产业是实现安居的支柱产业，社会需求的变化必然要求产业结构进行相应的调整，在一定时期内某一行业既有较高的投资比例，以高于其他产业的速度发展是市场需求的反映，是产业结构的调整，即中央所说的有保有压，国家控制社会固定资产投资总规模，不等于房地产业以同等力度压缩投资规模。某些地区压缩投资规模，也不等于各地区也要同步效仿。一个国家的房地产年度增长率占社会资产投资的比重要受到多种因素的影响，特别重要的是要取决于市场的供求关系，因而没有一个统一的需求的标准，那么现在国内有人强调，发达国家积累率仅有20%，中国为什么有50%，所以说中国就存在投资过热等等，至少这个依据应该说不能成立的。商品住房的增量需求和改善需求双旺盛是我国房地产业持续发展的动力，住房的不可替代性，住房需求增长的刚性，土地、资金稀缺的约束等等，决定了供不应求应该是未来几十年我国房地产市场的基本走势。

　　我国房地产业的市场化只有十多年的历史，还属于成长中产业，无论是市场秩序还是其他等等都有诸多不完善之处，亟待政府的宏观管理引导和规范，但是控制投资将加剧房地产不平衡的关系，危害我国经济社会的整体协调发展。低收入家庭的住房保障是国家社会保障政策的目标，而不应该成为调控房地产行业的目标。第二控制投资和控制房价上涨增幅的政策目标相背，平衡市场供求基本的途径有两条，一是增加供给，二是减少需求，控制房地产投资只能减少供给，而减少供给将推动价格上涨，控制房价上涨有利于保护消费者利益，但是消费者增长房价下降的预期则只能增加持币待购。在市场经济条件下通过控制某种物品的市场价格达到平衡供求关系的目前除了在非常时期，比如战争时期，作为临时性的措施，从一个长时间考察似乎还没有成功的先例。

　　改革开放前，我国的粮食、油、肉、蛋、奶的价格控制了几十年都没有解决供给不足问题，是市场价格放开后才有了今天的供求基本平衡，一些耐用消费品如果价格不放开，恐怕至今仍是少数富裕家庭的奢侈品。某些商品生产如果没有相应的回报就不会有相应的供给，没有较高的投资回报就不会有较多相关要素进入，也就不会有供给的增加。至于房地产业是不完全竞争而引发的市场问题，则应该通过反垄断立法加强行业管理来解决。

　　最后我提两点建议，第一个建议，把握房地产开发用地升值收益的合理分配这一环节，这是中心环节。房地产业对于土地具有高度的依赖性，而我国的土地稀缺是以房地产开发的用地为主。房地产用地来源有二，一是旧城改造，二是郊区、农村用地的有偿使用。房地产用地存在巨大的升值潜力，这是政府，也包括中央政府，房地产开发商、和拆迁农民、商品房使用者，这里面包括市民和工商企业。

　　近年来我国房地产开发用地之所以成为社会问题，核心就在于土地升值收益的合理分配，政府要取得较高的土地税费以加快城市建设，满足广大市民对公共物品的需求。当然这里面有很多官员以权谋私等等除外。农民和拆迁户要得到较高的补偿以维护自己的合法权益，商品房购买者需要有较低的房价，同时又需要更高的住房品质，这些要求我认为都是理性的，这四者构成了一个相互依赖、环环相扣的、没有起点也没有终点的利益循环链。政府土地减少影响社城市各项事业发展和构建和谐社会，开发商不能获得相应的投资回报，就不会有房地产各种要素组合的实现，也就不会有房地产投资开发的行为，失地农民和拆迁户补偿不合理就没有社会的安宁和社会的公平，也就没有社会的和谐，购房者支付过高的房价也会造成工资水平的上升，而工资水平的上升又会造成管理成本的上升，哪一方上升都会造成房地产开发不能实现，因而都不会有一个赢家。

　　协调各方利益是一个博弈的过程，谈判、讨价还价都是不可避免的，所以我提议追求自己利益的最大无可厚非，但不要对立，比如和地方政府官员沟通都看成官商勾结，把维护自己的合法权益的失地农民和拆迁户等同于无理取闹等等。这里政府要负起社会矛盾的调节者的责任，开发商要增强自己的社会责任感，认同广大的购房者是自己的上帝，不说或少说一些引起社会反感的言论，我们的学者和媒体要三思而后发表见解。建议取消商品房的预售，商品房形成市场价格的引导作用无庸置疑，其存在的弊端也是事实，但是作为取消预售的依据并不充分，这里我稍做分析。

　　第一预售加大银行风险，这一个非常重要的问题。现在现行的投资体制造成了房地产业对银行贷款的过度依赖，银行向任何行业贷款都面临着风险，不改革我们国家的投资体制，我们的银行贷款就不能减少，这是不争的事实，而加强贷款风险的防范正是银行本身应该着力解决的问题。第二，预售加大购房者的风险。购现房还是买期房是购房者的自主选择、比较、决策的结果，取消期房也就取消了购房者的选择权。第三预售中开发商的违约，应该通过相应的严格开发商的资质审查、加强依法监管去解决。因为任何消费形式都会有违约违法问题，都面临程度不同的面对消费者的问题，总不能都采取取消的办法。第四，一些发达国家没有商品房预售，不能得出我国就不应该有这样一个理论。发达国家城市人口大体上已经稳定，住房供求大体上已经平衡，那么我们看到的也是这样。中国的一个上海每年的房地产开发项目就相当欧洲的几倍，上海也就是2千万人口，那么整个欧盟国家是1亿人口，借鉴发达国家的经验不能脱离我国的国情，一个事物的存在总有存在的空间。预售的取消与否应该取决于利弊得失的权衡，一个事物的存在不可能是十全十美的，如果它十全十美就没有其他事物存在的空间，这是一个哲学的问题。所以我的看法是目前阶段维持预售并采取措施限制其弊端有利于房地产业的保温，取消预售弊大于利。这是我的一些基本观点，谢谢各位！

　　主持人 潘其源：感谢牛主任的讲解，他提的几点很重要，一方面他认为房地产是促进城市就业的主要的行业，他带动很多行业的增长。第二个它是改善人民居住生活，调整消费结构、调节产业结构的主要的部门，具体内容都讲了，我简单概括一下。第三个他在拉动经济增长中有不可替代的作用，它又带动了56个产业，按照专家们的分析，它的拉动力很大。第二点就是提出了供不应求，房地产业具体说是住宅和配套建筑，它是供不应求的，这样就要有一个观点，这个很重要，我主张今后的房地产业应该是持续、健康、快速发展的一个产业。为什么呢？因为它供求关系供不应求嘛！第一个原因就是城镇化的问题，城镇化咱们现在是39%-40.5%的城镇化的幅度，2010年要达到55%，城镇化的主要指标是农民转成城市户口的职工，主要指标是城市人口的增长，这样一个幅度需要大量的住宅和配套的房地产。第二点就是房改，房改取得了伟大的成就，促进了房地产的发展，他是房地产发展的动力，但是我们还要看到还有不足的方面，就是它在房改过程当中，最后一次也就是第四次房改会议得出了要停止福利分房，实行货币化的分房，就是以后不再实物分配，就是提高工资解决住宅。或者我给你一次补20万来解决住宅，是这样一个政策。住宅的货币化是最终目标，但是这里头有点问题，就是城市当中的有些企业是效益很不好的，比如北京的房修一公司，房修二公司，北京的一商二商，北京的一轻二轻的效益很不好，提高工资提不上去，那买房就买不起啊！

　　从这一方面来看，就是说我没给你提上工资去，也没给你补贴买房的钱，这样这一部分人是中低收入者阶层，都有相当一部分没有房也买不起房，从这方面看我们认为中低收入者的住房问题的解决任务是任重道远的，这个需求量很大。当时就有人反映像深圳这样的城市都不能实现货币化，所以有些城市说货币化行，但是里头有些中低收入者还买不起房，这也是大的需求量。要解决中低收入者买房，在中、小套型、经济适用房的问题上还没有解决，低标准的商品房我们要在几方面下点功夫。第三城市拆迁你必须要改造，拆迁需要大量的房屋。第四，社会经济的发展，大城市发展起来好多人要进大城市，一些外国公司进来也需要房地产的配套，所以这样，再加上日常的增长，比如说人口逐渐的成长起来以后，要结婚、生孩子需要住房，这是正常的增长，这是第五原因。这些原因说明了房地产的需求量相当大，仍然是供不应求的，所以这样呢，就需要我们持续、健康、快速发展。这个问题我觉得牛主任讲得比较细。这是一个方面。

　　再一个方面就是他最后讲了一点，就是说预售房的问题，我不是很赞同他的观点，预售房要慎行，你一个金融部门你有权利来说停止预售房，建议停止预售房也不行。房地产规定了要有预售房，你能否则法吗？第二点中国的房地产业发展是从白手起家发展起来的，他银行贷款需要三分之一，预收预售房需要三分之一，自有资金需要三分之一，这是中国的特点。你要想把他变过来这是不符合中国的实际的，你政策能违背法律吗？法律没改不应该违背，从国际上来看有很多的国家有预售房，美国、日本等等，那些有的还有比咱们大的，为什么人家不停止，咱们要停止呢？我觉得预售房要慎行，建设部马上发表一个文件，马上要继续实行预售房，我简单补充这么一点。所以咱们这个开幕式就到此告一段落，下面我们请戚占能主任主持进行房地产发展高峰论坛，大家欢迎！

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　　主持人 戚占能：各位领导，各位嘉宾大家好！下面我们抓紧时间请国家统计局人口和就业司司长李晓超司长给大家发言，大家欢迎！

　　李晓超：朋友们早上好！作为一个做统计或者经济分析的工作人员来说，今天有机会和房地产界的朋友们相聚在一起，我感觉到特别高兴，借此机会我向进入首届房地产200强的房地产企业表示祝贺，并预祝你们在未来得发展道路上取得更大的进展！

　　改革开放以来，特别是过去十多年来房地产业对国民经济保持持续、快速发展发挥了重要的契机作用，04年我国房地产开发投资达到13000多亿元，占全社会固定资产投资比重为18.7%，占国内生产总之比重达到9.6%，也就是说有十分之一是在我国的房地产投资领域。

　　大家都知道我们现在经济增长主要由三个方面的需求拉动：第一方面就是投资，第二方面就是消费，第三方面就是我们经常讲的国外需求也就是说我们的出口。通常在经济发展的阶段过程中，特别是发展中国家，经济发展的一个很重要的因素主要是靠投资，然投资里边也有很多问题，它非常不稳定，它不像消费这么对经济的贡献基本标保持一个平稳的增长，投资波动性非常大，我们从事房地产研究也有这种感觉，它随着你的政策，随着你需求的周期他它会发生很大的变化，房地产投资特别是最近十多年来，增长还是比较快的。十多年也就是说15年，我国的投资在整个投资和国民经济在GDP中的比重，实际上有大幅度的提高，今年9月份，基本上还保持04年的一个基本的格局。比如说，房地产开发投资今年1-9月份，仍然占18.2%，占GDP比重是9.6%，这是过去十多年房地产的贡献；第二房地产改善百姓的住房也起到根本性的作用，04年我国的城镇人均建筑面积为25平方米，农村人均住房面积为27.9%，也就是接近28平方米，区别于90年不到提高11.3和10.1个百分点，这个我就不多说了，我想这个老百姓会有直观的感觉，这里面可能有存在住宅不公平或者住房分配不均匀的状况。这个实际上在任何一个领域任何一个地区任何一个产业我想都会出现的。他不可能完全家步调那么一致，都保持一样的步伐前进。第三就是房地产产业的发展带动了相关产业的发展，带动了水泥、钢材等行业的发展，解决了大量人员的就业，因为现在我主要从事人口和就业的统计工作和一些分析工作，过去我也做过宏观经济，做过世界经济方面的分析，刚接手工作也就是3个月，我觉得这项工作非常重要的在什么地方呢？就是今后我们国家经济发展很重要的很值得关注的，它影响经济是不是能够持续发展就是就业，房地产的过去对就业吸纳了大量就业，04年仅建筑业房地产业就增加就业人员20.51万，这个还不包括通常讲的连带的产业增加的就业。

　　象它的重要性就不多说了。今天我想从我的专业方面给大家提供一个新的想法，我们怎么从人口去看我们的房地产发展的潜力，可能给潜力提供一个新的思路，也可能过去大家很重视，有些可能也没注意到。总的来看因为我们大部分住房还不是人在居住，有人才有房，当然有很多有钱的人买房不一定住进去，但是他最终的目的还是看到人的发展趋势，咱们未来房地产有很大的发展空间，可以说我们房地产界的朋友们任重道远。

　　我有这么几个方面，第一就是因为我国的人口仍将保持一个增长这样一个趋势，尽管计划生育政策日趋为百姓所接受，农民现在随着城乡一体化他逐渐吸收了新的观念，实际上他也希望在减少自己的生育水平，我国生育水平年年回落，人口自然增长率由改革开放初的10%，所谓自然增长率就是增生率减去死亡率，人口增长在世界上仍是比较的快国家之一，而前的世界人口年平均增长大约在1.3%左右，主要是集中在发展中国家。这一增长趋势，将为房地产业的发展提供强有力的支持。因为你人口在这摆着，他一定要有需求的基础。第二就是家庭户数规模逐渐缩小。04年我国家庭户规模为每户3.44，就是平均每户3个人多一点，而90年我们是3.96%，每户四4个人，在人口数一定的情况下，家庭户的缩小必然是对住房需求的增加。必然形成各种单户的增多，相应来说人多了他的人均面积就会少一点，三是城镇化是房地进一步提高的空间，04年我国的城镇化达到14.76%，我们过去传统的观念就是讲户籍，到底什么是城市人，近我们还准备做一些关于人口的调查，就是我们全国到底流动人口就多少，调查起来是非常困难的，我们实际上动员了很大莅力量，我们要入户进行抽样，这一对我们国家宏观经济政策非常的重要，比如说社会稳定，我们的交通，我们的城镇化如何布局，这是我们一个最基本的情况，这个情况教不清楚我们怎么去做计划，怎么去做规划，当然调查起来是非常困难的，入户有很多牵扯到隐私，大家都不乐意说啊！误差会很大。

　　而90年我国的城镇化水平是26.41%，增长提高还是比较快的，大家也会感受到，比如我们大家关注的珠三角，长三角城镇化水平是很高的，你看不到农村和城市的分界线在什么地方，很难确定。当然我们国家是地域比较大，发展也是非常不平衡，这实际上是我们始终要考虑的，包括房地产我们也应该有所考虑，所有企业也要看到大的经济的布局和基本的情况，实际上改革开放以来我国城镇化水平提高较快，但目前我国与国外相比仍有很大的差距，与世界平均水平还差8个百分点左右，也就是说国际上应该是49%左右。像欧洲这些国家都非常高，一些像东南亚包括非洲都是比较低的。

　　第四就是家庭户居住面积提高的趋势，这个同国外相比是比较低的，我有时出差感觉房子大了也没有意思，空空荡荡的。我觉得25平米还是要小，家庭户居住面积还有提高的趋势。第五就是人口平均寿命延长，我们第五次人口普查结果显示04年我国人口平均预期寿命为71.4岁，90年我们是68.55岁，我为什么要念这个小数点两位以后呢？因为这个数据变化并不是太大，我们国家人口寿命总的来说还是在世界上比较高的，非洲也就是60多岁。但是我们要看到亚洲国家的平均寿命还是比较高的，香港、澳门等等都在80岁以上，也就是我们还有提高10年的可能性，提高10年就意味着我们住房要延长10年，这种数据都值得我们去思考。从以上方面来说未来我国的住房需求还是比较大，房地产业的发展前景还是好的。我想仅有好和潜力和空间是不够的，我们想把这种空间变成现实，要想在竞争日趋激烈的环境下争取住，我想房地产界的朋友们还要注意以下几个问题。

　　第一就是要关注国内和国际的经济形势，因为现在我们占的比重高，贡献大，但是占的比重高也意味着你和整个经济已经连在一起，相互联动，这就需要我们对未来有一个基本的判断，对我们房地产向什么方向走，所以说是一个贡献也是一个相互影响。比如说我有潜力，没钱也不行啊！钱从哪来，要保持一定的经济增长速度，光有钱没有寿命也不行啊！还需要一定的市场化的运作，另外还要看到国际形势。目前我们国家大家都会注意到，可能房地产相应来说这种感受比较少一些，我们做外贸的，现在我们进出口贸易总额在世界第三，并且我想在不远的将来也会进入第二。我们整个国内升生产总值也是处在第七位，这些都说明我们的经济与世界经济已经很密切，只不过我们在一些领域还没对外进行放开，大家感受还没这么明显，再加上我们国家的地域很大，就是不开放内循环也会很好的，作为一个好国家它就不行。

　　第二要关注政策的调整和变化，这点我感觉到房地产企业应该是很关注的，近期主要关注十一五规划的一些政策的出台，比如我提两个，第一个到2020年人均GDP翻两番，大家注意没有这个指标是变化了，过去我们讲翻一番没有人均，我们是讲国内生产总值翻一番，这次我们加了人均国内生产总值要翻一番，就是考虑到人的因素。第二就是城镇化建设，这里面内容是非常丰富的，要围绕大城市、中小城市共同协调发展的思路，具体我就不展开了。第三要关注收入分配的变化，刚才我讲了我们也有很多潜力，也是需要钱的，这个群体大概有多少人，我这个住宅怎么去做，结构也是非常重要的，当然现在收入分配做起来也是比较困难的，我们国家不像美国通过税务可以验证，我们现在做不到的。第四就是要关注当前日趋强烈的人口流动的变化，人口流动对房地产界也会产生很大的影响，向什么方向流动，哪些群体在流动，这些也是需要我们关注的，其他我也就没太多的要讲了，下面还有一个提问，大家感兴趣的可以提一些问题，可能会更富有针对性。我就讲到这里，谢谢大家！

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　主持人 戚占能：感谢李司长从人口变化的角度给咱们做了一个精彩的演讲。下面我们抓紧时间提问，刚才刘主任、李司长都从不同的角度谈了自己的观点，他们对房地产都有深刻的理解和多年的经验，大家有什么问题可以抓紧时间提问。下面开始提问。

　　参会人员提问：我想请问李司长，是这样的，我是搞住宅宏观调研方面的，请问我们现在中国面临的住宅产业有三个问题，一个是节能的问题，一个是健康的问题，最重要的一个问题以后我们国家会面对老龄社会的问题，人口和住宅有着密切的关系，未来我们老龄化跟住宅是一个什么样的关系？

　　李晓超：这个问题提得非常好。实际上我到人口司之前我很关注人口老龄化的问题。在西方人口老龄化是一个很突出的问题，他不仅仅牵扯到人的问题，他还牵扯到财政、金融等等问题，财政政策比如社会保障怎么去运作，目前这个问题我看是国务院上面非常重视的问题。关于和住宅，可能我们还没考虑太多了，也不知道往什么方向走，但是有一点我希望大家能够关注老龄化的问题。对我们房地产有什么启发呢？可能今后老龄公寓会越来越多，特别是在大城市。我有时候跟同事开玩笑说，我说你小孩不要生了，生多了他也不一定照顾你，我们都要进老龄院，你要有思想准备不要想太多，就是今后有三、四个小孩，他工作很忙他也没法儿照顾你。我想对这个问题的回答是不是让你满意，这个问题目前还不是太突出，但是很值得进行研究，十年之后我想问题可能就比较大了。

　　参会人员提问：请牛主任您预测、分析一下中国政府对房地产业的政策是继续紧缩还是趋缓？谢谢！

　　牛凤瑞：这个问题是很敏感的，这个问题好像也不应该我回答，应该是总理回答更准确一些。在我个人认为，中央的政策民主化、科学化的趋势应该说最近几年是加快的，这样的话，我说未来的政策主要取决于对形势的判断，这个形式每个人信息来源不一样，价值取向不一样，他对每一个问题判断的权重是不一样的。

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　　主持人 戚占能：各位领导，各位嘉宾，下一场论坛我们现在开始。前面我们主要是针对国家新的政策或趋势和有关的领导和专家做了演讲，下面我们要讨论面对政府的宏观调控房地产企业家如何进行规划，本论坛主要是围绕企业的管理和运营模式由专家和企业家结合理论和实际共同探讨这个问题，我们请到了云南大学校长曹和平同志发言，大家欢迎！

　　曹和平：尊敬的主持人，各位嘉宾，各位来宾上午好！我今天的题目叫宏观调控与房地产业发展，主要不是从政策角度，可能要从一些经济学的基本原理出发来预测一下房地产业的走势，给大家提供一个判断的前提。

　　我觉得200强论坛搞得非常好，是个品牌。我记得前一段讨论得最热烈的是合部长和荣部长的讨论，那荣部长他说未来汽车业，全世界也就2-3家企业提供所有的汽车品牌，全球化以后各位的汽车产业都整合到这两到三家厂的下面了，那还要品牌干什么？我觉得荣部长他有一个错误，他用不管是哪个品牌利润率是一样的，那干吗我还要品牌呢？但在今天不是这么回事儿，因为处在不同的加工阶段，价值实现的份额是不一样的，就是说荣部长的观点他用新固定主义经济学理想下的环境来判断中国的政策走向，和现实的发展有非常大的差距，所以我今天可能结合国民经济生长的思路来把我关于建筑业的想法告诉大家。

　　今天我讲三个方面的内容，第一个宏观经济的走势，2005年的情况。第二个是房地产业的发展。第三个我想说一下走向世界的选择是先看中国经济增长的两组数字，去年的时候我们中国生产了9亿吨水泥，大家马上明白9亿吨水泥主要是做建筑业的，全世界的水泥产量是19亿吨，同时我们还进口了7%的世界水泥产量，所以我们生产了47%，进口了7%，所以我们分别生产和使用了全世界水泥产量的47%和54%，去年我们生产了2.72亿吨钢，根据今年的情况判断下来今年的钢产量要超过3亿吨，去年世界的钢产量是10.2亿吨，我们同时在去年还进口了3千万吨钢，或者说我们分别生产和使用了世界钢产量的27%和30%。我现在做一个世界实验，把这么多水泥和钢筋搅拌一下，然后用这个钢筋混凝土去建街道和高速公路，那世界上如果有三条高速公路的话，至少有一条是中国的；如果建三座大楼，他至少有两座应该是在中国的版图上的。我们想象一下，你们在做一个世界级的事业，要走向世界吗？当然了。今年的钢产量是多大呢？比美国加英国、加德国、加法国、加意大利、加西班牙、加加拿大钢产量的总和还要多。所以我们讨论房地产的走势的时候要有国际观，因为体现的是世界份额。

　　如果建筑业发展这么多，它会对国民经济有什么好处呢？我们下面就说数字，但是我现在想跟大家从结构意义上想一下，整个国民经济70-80个产业，以钢筋混凝土代表的产业大概在这个产业的中间，如果你建房这么大的钢筋混凝土要搅拌起来，钢筋和水泥可都是重东西，你不能用小汽车去运它，所以一定要有重运输，再向上走是重制造，重制造伴随的是重化工，你不能丢一把洗衣粉就把钢给炼出来的，那得要上吨的催化剂等等放进去。房子建起来要装修，俩口子住进来还要有幼儿园，住了几年还要买一辆车，车买完了还有超市，零售、物流、调度各种各样的第三产业都伴随着发展起来了，所以说建筑业的发展是带动中国经济的火车头式的力量。房地产天然是长期拉动中国经济增长的一个好产业，而且我们这个产业走到世界级水平上了，这个功劳是当年开国元勋和后来几代做梦都没有想到的结果，所以房地产首先要得到赞扬。这是第一组数字。

　　如果说建筑业是世界级的基础，建筑业是有链条的，那么你其他产业就不可能小。比如水泥和钢铁是电老虎，举个简单的例子，瑞士是个钟表大国，汽车去年是520万辆，那么今年我们到现在已经生产了580多万辆车，去年生产了527万辆。再看集装箱，我们是世界产量的83%，看了这些数字大家可以得出来一句话，去年我们恐怕生产了全世界、保守的说是25%的物质产品，再稍微保守一点可能是三分之一的物质产品，所以中国在去年世界物质产品产出方面的生产份额是非常巨大的。

　　大家都知道，去年我们的GDP是135000万人民币，占世界GDP39万亿美元的6%左右，你生产了世界上三分之一左右的物质产品，你的价格实现份额还不到6%呢！所以我把这组数字综合起来，应该说叫中国国民生产中的价值实现份额和物质实现份额的大分流现象，我们生产得多但没有卖出钱去，这叫丰产不丰收。大家都知道在外贸领域里面，我们去年的贸易开放度是80%，我自己算了一下是71%，换句话说我们大概有71%的用汇率衡量的GDP是和外国经济里交流的。你知道吗？唯一和外国产品不交流的东西那就是住宅，卖不出去。所以住宅产品是非贸易产品，你看看我们的价值背离这么大，我们住宅价格稍微偏高一点，实际上是对它的一种反对。所以我个人说与期骂住宅产品的价格高，还不如骂国际的价格体系是错误的。

　　大分流现象它的后果是什么呢？它的后果是永远会处在蓝领社会当中。我用东莞举个例子，东莞有40%的市场份额，出口一件衬衫7-8美元，这是我在那个镇买的衬衫58元，拿到美国去卖70-120美元，为什么你的价值实现不一样呢？宏观和微观的数字百分点应该是大分流现象，那么问题出在哪呢？是过去15年间世界经济经历了变迁，变迁的特征是沿着大车间经济的末端，派生出了物流和调度，供应量管理和整合信息技术。你再看东莞，他卖58块钱的东西，美国卖多到70-80美元，因为他把自己的产业定位成蓝领社会。在现实经济中研发、品牌、标准是中国建筑业应该走的道路。所以我说我们出现了200强这样一个会议的建筑业品牌，我更希望在咱们建筑业的大企业里面出现一些国际性的品牌，世界建筑要有你的元素参与进去那才行，这是我从结构意义上的一点分析。

　　我们看第二个问题是房地产业的发展情况，居民消费结构。第一个是居民消费结构的变化和房地产业的发展，大家知道去年的时候，我们的人均GDP越过了1千美元，这是什么意思呢？用于食品消费就是恩格尔系数降低了。就是说有65%用于吃、喝、穿以外的东西，我们大家吃、穿以外就是住和行。难怪在2003年以后我们国家钢铁和水泥涨得如此速度之快，2003年我们的固定资产投资是27.8%，25是警戒线，超过警戒线那要亮起红灯里了，两会前发现固定资产投资增加了47.8%，哪个行业增加得最快，原来是黑色金属、采矿业增长的最快。背后的原因是越过一千美元你发现消费结构裂变，人们向住和行去推进的时候才发现住和行需要的是钢铁和水泥，钢铁和水泥需要的是采矿，难怪汽车业的井喷和住宅产品如此压制信贷这个价还压不下来，他是由于需求来的，应该说产业结构的变化带动了原材料的增长，反映在速度上是27.8%，现在是26.9%，还没有压下来，三年来都超出我们人为地警戒线的数字。秘密何在呢？原来在于推动经济固定资产投资变量向前移动的力量不再是计划经济安排下的财政投资，而是来自于民间投资，而民间投资的重要性在哪？民间投资重要性就在于房地产业的发展，而且他有市场需求。所以我看了一个评估说，房地产业增长一亿，经济增长0.015，所以去年我们如果房地产增长23%的话，房地产对经济增长的大概在3.3-3.5左右，我们去年的经济增长是9.4%，所以房地产业对经济增长的贡献是消费需求内变，产生了市场需求，在座的诸位主动的供给了需求的产品，整个房地产业增长上来了。

　　所以我认为房地产业任何人说它在未来一段时间内是泡沫，生产的东西卖不出来，我觉得这个话有问题。泡沫论两年前就有了，出去这样的话大家都不会坐在这了，原因是背后有内在原因所驱动。我们国家6年人口增长了1亿5千，去年城镇人口增长了1亿6千万，一年大概是2500万人口，我们国家每年净增的人口是1200万，每年城镇就是2500万，每年从农村进城的就有1千多万，那么需要多少辆车多少套住宅。所以我个人觉得房地产业的发展如果按照一个产业从出现到成熟，大概是35年的话，我们1987为一个阶段，我估计还有15年的增长，所以房地产业不会出现全线崩溃的现象，但是它并不是说房地产业现在没有问题，我觉得房地产业作为产品问题太多了，现在70-150平米的居住和公寓式的住宅我觉得是过量供给，而其他一些相关类型的房地产产品还没有出现，而且我们房地产业没有自然的研究院，现在我们的研究院都是独立的，没有产品，我们北京市现在确实让人伤心，看不到整个中国文化在建筑业元素的痕迹，没有研究嘛！

　　比如说举个例子，北京大学、人民大学、清华大学那块，在美国这么一个大的居住区的话，他需要20平米的小房子，外面是厨房和客厅并起来给研究人员、给老总作短期居住，这种产品非常的缺少，我们就没有这种产品，为什么没有这个脑袋呢？因为我们是按照传统的方式去走的，为什么我们车子为什么比新加坡车的总量还少，我们的面积比新加坡大一倍，可是我们马路上的车就是比新加坡马路上的车多，你知道为什么呢？因为我们建筑的内部设计把车都逼到马路上去了，你想什么样的建筑产品把车都吸纳到外面了。所以我说建筑业大发展是世界级，但现在它的产品质量和设计应该是低水平的，我告诉你我穿一个西装太容易了，但你要改变我这个老农民的态度那很难。建筑业的内在产品结构和消费者的需求怎么去配合深层的东西是很难得到了的，所以我说房地产业的功不可没。所以我觉得房地产还有一个宽广的前景，如果我在技术上不升级换代那是会掉下来的。

　　世界经济世界银行在1995年有一个评估说，未来12-15年间，世界上将有15家左右的世界级的发动机，什么意思呢？就是在一个区域里面，它的产业链条是自我闭合的，那么产业内部工艺顺利完善，那么产业和产业之间，产业链条是闭合的，两两之间的行业碰撞能衍生出新增的行业，而这种行业是不断的推动经济扩大和向前走的，他不是被周边地方拖着向前走的。这样才称得上世界经济发展期，中国有长三角、珠三角和泛渤海。这三个地区产业链条基本上是内在闭合的，要不然韩城的东西就不能在北京生产出现代汽车，所以根根据这个现象中国的建筑业应该为中国未来世界经济发动机的地方进行布局。第二，你要生产出一些世界上现在不存在而在将来又是影响世界发展的那种建筑主流向的产品，就好像美国40年代的直线加方快的结构是一样的。能不能推出中国的建筑业产品太重要了，我们现在不光需要汽车品牌，那么建筑业品牌更重要，200强生产了中国一半左右的建筑产业，你要是不推出品牌羞愧啊！所以我说中国房地产业不仅仅是一个地域的经济产业，而是一个世界级的经济产业，不在未来影响世界我自己也羞愧啊！我讲完了。谢谢大家！

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　主持人 戚占能：谢谢曹教授的精彩演讲！下面我们请最早提出企业生产理论和企业家培养的学者，著名的专家杨杜教授为大家演讲，大家欢迎！

　　杨杜：非常感谢有机会能跟大家共同交流一下看法和想法，刚才曹教授讲的是经济，我想下面我应该讲管理了，曹教授讲了很多我们在宏观上的一些东西，我可能要做一些微观上面的阐述，曹教授讲的都是大事，我给大家讲讲小事。

　　我今天给大家讲的是房地产企业的生长和管理。中国经济现在确确实实是世界经济的火车头，我一直认为中国的房地产业也是中国经济的火车头，或者之一，在这种情况下我们有很多新的精英的观念，我觉得是产生于房地产业的，所以我一直在比较关注房地产业，尤其是咱们现在国家提出要扩大内需，不仅仅要出口来牵动。我觉得从内需来讲房地产业应该是一个非贸易的产品，如果这样的话他应该是火车头的火车头，非常重要。有很多人认为房地产业可能有泡沫，我对比了一些其他的行业之后我认为房地房地产业就是啤酒，没有一定的泡沫它不鲜，不能像喝白酒一样去看待房地产业。

　　做企业大家都知道，你的泡沫也不能太多，或者也不能太影响别人，一个企业的发展会有一些约束的条件，如果房地产业比较靠前的话，那我说领先我们要领先多少的问题，这点要考虑到，还是那句话，领先半步是先进，领先三步是先烈。我们思考房地产行业有很多很多的问题，我想要从历史的角度来看它的成长问题，第二个就是说一定阶段的成长一定有不的同做法，那么转型问题我也想给大家说一说，转过户过去以后我觉得问题非常关键，作为一个企业家本身，企业成长企业家不成长肯定会被甩掉。

　　第一点企业成长的目标我列为四点，一个是做好，一个是做强，一个是做大，一个是做久。应该说最近这么多年来房地产企业一直是我们中国经济的一个牵引的火车头，未来一段时间依然如此，因为中国人在解决了衣食之后，住、行是一个比解决小康还难的问题，所以未来房地产企业的可持续成长成为一个非常重要的点。这四点来讲我们核心指标不一样，做好我们讲是质量，把一个好产品做起来，这是一个基础。第二做强，就是财务，因为企业必须要赚钱，在财务上我们怎么能够在价值链上去赚。第三个就是规模，没有规模就没有实力，都是一些小企业，一般很难和别人去竞争，第四个做久也就是机制，一个企业家能不能做成一个持久赚钱的商业模式这是很重要的一点。

　　我简单给大家说一个段子。现在考虑到社会的心态，我认为有时候做企业是非常非常难的，尤其是房地产企业的老板，我觉得他们非常不容易，不到北京不知道看的书少，大家都有感受，不进房地产不知道赚钱少，不到企业不知道自己官小，不办公司不知道自由真好。所以到底怎样去考虑这个问题，我们做企业的可能和老百姓考虑的不一样，不在其位不知道其累，所以在未来企业应该考虑哪些问题，我觉得需要我们企业家不断来思考。我想给大家列一下我长久观察的情况，一个房地产大公司应该会挣钱，更要会花钱，这就是投资。我一直认为花钱比挣钱要难得多。第二会创业、更要会守业。在别人跟你竞争的时候你要胜出。第三会竞争还要会合作，大家要共同开拓市场，共享市场的价值，这个我觉得心态调整很重要。最后一个会做项目更要会做企业。我们现在的几万家房地产企业我觉得项目型企业很多，企业的寿命就是项目的寿命，这是一个大的房地产公司要考虑的。

　　企业如何一步步去做，根据我看这么多年房地产企业的发展，他有四个层次，第一，三流企业卖力气，二流企业卖房子，一流企业卖服务，超一流企业卖游戏规则和标准。卖产品的企业主要关注三件事情，一是质量、二是品牌，三是价值，这三点成为每天工作的核心的关注，那我们就是卖产品的企业，这个企业的目标就是企业的知名度，还有一个是员工的满意度。卖服务的企业有三件事，主要是我销售网络、营销技巧、售后服务。也就是说在客户面前业主面前为他人考虑问题，在流通里面怎么去赚钱。他们的目标主要是以客户为导向，关注的是客户满意度、客户忠诚度，不断的长期为客户提供服务，这是第二个层次。卖规则的企业家主要是研究政策、一个是制定标准、一个是掌握权利。这样的认为他在这方面做得非常不错，我想200强的企业在这方面确实很有作为，他们核心指标主要是建立一个很好的价值的商业模式，以及在市场上能够形成自己的知识产权。我们企业是一步步的从卖产品、卖服务到卖规则，这可能是一个企业家几十年思考的路子，以及自己在哪个层次上做事情的道路吧！

　　我觉得房地产企业是一个典型的卖规则的企业，在我们财富的创造要素中，我看我们在党的一些文件里面唯一没有列出的是土地要素，这和房地产密切相关，但是我们中国的首富很多很多是从房地产出来的，自然证明我们在土地这种要素怎么去掌握，非常关键。我们想最核心的资源还是在政府手里，现在的房地产不能忘掉的一条就是和三政打好关系，政府、政策、和政府官员。政府官员就是石头、剪刀、布的规则，这就是开发商如何和政府官员如何处好，这是要解决的点，这点我们一直没走通，我觉得石头剪刀布这块是有点缺的。

　　不管怎么说我们现在遇到的很多的问题在政策方面，有些我们发现这些法规政策也好，是互相之间有问题的，结果有时候会造成神仙打架，凡人遭殃的情况，怎么样才能有一个好的经营环境呢？有一句话就是阎王好见，小鬼难缠。我们还有一个J、Q、K的政策，先把你勾进来，然后把你圈起来，再K你。这些问题都是我们从正面思考的问题，我觉得房地产影响力一个影响价格、一个影响行规、影响技术标准、影响市场结构，影响消费倾向，包括影响政策。我们大的500强企业能不能为市场经济秩序贡献一些东西，我觉得在规则层面我们这些大企业有责任有义务去参加，使我们慢慢形成更规范的一种市场。过去我们考虑房地产就是地段、地段、还是地段，关系、关系、还是关系。地段保证了项目的独一无二性。

　　简单来讲房地产业界里面，有一个金字塔型的利润，当然在每一个地方企业运作也不一样，但是这个来讲我们现在也在发生一定的变化，那么整个大的趋势来讲，包括它已经过了三次土地革命，围绕这种变化我们企业到底如何做呢？在这些阶段里面我们有各种各样的政策，这个我们不去讲了，在这种情况下我们房地产企业如何进行转型，我觉得有四个方面，第一个由过去靠直觉转移到靠理性，由靠能人转到组织，由靠人治转为靠制度，靠政策转为靠管理，这个我们会促进我们房地产业更好的发展。

　　我们能不能转移为定位还是定位，管理还是管理，我怎样通过管理制造很的好一种机制，去支撑企业未来的发展，这是我讲的最大的一个方向。从核心资源来讲，我们的核心资源可能由劳动密集型到土地密集型，资本密集型到土地密集型，我们觉得房地产业是这样走的，建筑业是工人，到土地我们称为地主了，现在我们转移的是手里有钱就能把别人吃掉，我们叫财主，再往后走真的需要企业家出来为我们方方面面的核心要素进行整合然后达到未来很好的发展。

　　第三是房地产企业的管理，我一直研究企业成长，不是一个阶段的问题，而是在不同的阶段看一个企业的成长状态，我把它分为四个方面，对成长方向的就是有所为有所不为，我觉得这个对多元化的房地产来讲很重要，再一个成长速度，我们的火车头是火车头，但也不能跑散了。最后一个是危机管理，就是处理好生存和发展的关系，明天是美好的，但是你别在黎明前死去，目前的生存依然是能够实现理想的一个很重要的点。

　　围绕战略来讲可能从方方面面我们给自己定位，这个不去展开了，大家都是专家，还有一个要加强管理方面的培训，我觉得一个企业家很重要的是你有没有左膀边臂，也就是模拟培训，让大家真正理解一个流程式的管理。第四我想讲一下企业家的成长问题，我觉得有几点，胆魄大，敢冒险；有眼光、学习欲望强；再一个是会经营关系，通官路、通钱路；再一个是能舍能舍得；只赚大钱不赚小钱；宁流泪水不流口水。我觉得我们企业家再往前走还要有一定的理性。对安全距离与度的管理，安全距离包括与政府的距离、与政治的距离，与法律的距离，与金钱的距离。包括一个度的问题。还有三个层次，第一我们穷的只有我们不得不玩命赚钱，这个时候的企业只知道追求，第二层次就是知道怎么追求了，君子爱财取之有道。我们想第三个阶段就是知道应不应该追求，很多事情应该由你儿子或孙子去做，很多事情是你这个职业应该做的，不要说职业之外的话，这些东西都是非常关键的，也解决价值选择和伦理自律这是一个很重要的点。

　　最后是成为优秀企业家“八会”，我以为会用能人，更会用组织；会抓经营，更会抓管理；会用金钱更会用规则；会用财智更会用品德。这八会对我们做好一个优秀大企业的企业家我觉得比较适合。

　　最后三句话，做一个有道德的企业！做一个有责任心的有钱人！做一个受人尊敬的企业家！最后谢谢大家！

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　　主持人 戚占能：感谢杨教授，他从微观方面做了深入的分析，下面我想请一位500强的代表给大家演讲，中茵集团应该说做了很多年的房地产了，很有经验了，下面有请高建荣先生。

　　高建荣：各位领导、各位来宾早上好！非常荣幸有机会和大家交流一些房地产行业的事，同时也感谢组委会，也感谢我们以上专家对我们房地产行业未来发展以及行业发展过程当中的一些经验、以及我们今后如何去发展的游戏规则和一些新理念。

　　2003年中央政府对房地产企业出台了很多的政策，特别是宏观调控政策给经济与房地产企业带来了影响，尤其是今年5月份七部委来出台的国八条，使房地产企业转向理智，房价有不同程度的回落，作为开发商面对宏观形势，面对资金链的威胁如何调整战略姿态呢？应对竞争的影响这正是我们今天要讲的，我今天讲的是题目是房地产新政下我们如何应对。

　　一些中小型的项目公司我们称他为武大郎，不仅是因为中国有一些项目公司的体型规模小，更是他的盈利模式始终是武大郎卖烧饼，这也是国家实施宏观调控的根本原因。近两年大家一直在讨论的中国房地产的基本矛盾主要是巨大的消费需求与落后的生产的矛盾，中国房地产没有走进工厂化的生产时代，凭现代的手工业生产方式难以满足13亿人口巨大的消费的。中国人口的基数在不断的发展，所以人口的增加产生了需求的增加。由于我们生产模式有问题，还是手工艺的模式，在当前的金融体制还是一个旧的金融体系下的融资渠道比较单一，房地产开发资金集中在于银行，现在在座的都是知道，我们的资金来源除了自有资金以外，别的就是向银行伸手，除了银行以外可能是要讲融资这两个字更难。

　　那么房地产企业向银行融资，银行的收益与风险对称，使得目前房地产业最突出的矛盾呈现在国有旧的金融体系与房地产现行的生产之间的不可条调和的矛盾，房价飞涨开发商的暴富都加剧了愁富心里，发展不但是经济问题而也是一个政治问题，因为涉及到广大民众的利益，这已成为房地产政治化的理论依据，这是引发此次宏观调控的正深入层次的因素，宏观调控对长期处于发展阶段的房地产业影响是巨大的，通过这场产业风暴的洗礼，我们的产业都在生存和死亡中越发坚强，整个房地产新格局也随之会催生，这个也发生在主体上、也发生在客体上，既发生在生产因素上也发生在生产模式上，许多人认为这是告别房地产基金燃烧的岁月，我们觉得是给房地产企业带来更好发展的开始。我觉得房地产粗放型的开放高回报的时代已经即将过去，房地产业进入了高度竞争高度市场化的时代，并将朝着品牌化、规模、社会化发展。未来的企业没有品牌是难以生存的，资源向少数企业集中是大势所趋。中国有近四万家的房地产企业，今天我们是200强的企业，可能在未来的10年20年，我们4万家企业将成为4千家，像类似我们这种200强以后，也可能会50强或者10强，这是一种规律，在这种状态下我觉得开发商应该做一些调整。我们93年开始重视房地产的活动，其他城市我们上海也进入了，但是后来我们退出来了，我们从99年那个时候我们觉得上海门坎比较高，这个也可能是前瞻性不够，然后我们就进军了二三级的城市进军，这个我就不展开了。

　　房地产企业投资模式的战略选择就是在什么时间什么地点，做什么与怎么做的问题，空间选择的意义重大，比如大城市发展战略，二三级城市的发展战略等等。根据梯度转移的理论，一个国家在经济起步时期的人力、物力、财力会向优势的地区进行集中，集中到一定的阶段，由于受到劳动力价格上涨以及地价环境承受能力的限制，部分产业会向周边生产因素价格比较低的地区转移，这个就是所谓的产业的转移。房地产业是一个使地方经济发展的产业，也有明显的城市能动的特征。房地产有一个俗语，就是到某些城市快速考察，从它人口系数是多少，他的人均GDP是多少开始，我们通常说1千美元以上我们开始进入，所以他的发展取决于我们投资商是不是进入投资。较发达地区的房地产投资与自有需求的拉开，这里也包括投机，房价与地价的飞涨，投资成本与开发成本达到相对的高位，此时投资利润空小，这个时候开发商会转向其他城市。

　　中国的房地产业无论时间与空间上都存在巨大的潜力，这是我国经济发展梯度性决定的。上世纪90年代房地产热点在长三角，我们可能10年30年以后我们会向西北地区进一步的发展，所以房地产这个行业是个长远的行业，关键是我们怎么做。

　　我国的二三线城市是未来中国生产力极骤增长的宝地，是接受全球范围内先进生产力的港湾，所以我认为当前房地产应该实行重心在下，二三线城市是我们主要的战略城市。第二寻求资本的新渠道，从项目的贷款和项目开发的贷款，这两头掐住了我们的开发商血脉，我们应该及时的调整，开辟战略渠道，我们想从我们的实践当中我们有一些小的经验与大家共勉。第一是股权融资，采用合作开发，引入合作伙伴，这是当前比较常见的，引入加强的战略伙伴。第二战略联盟，几家资源互补长期合作的企业结成形式与形式的同盟，投资项目使共同促进合作开发，采用这种方式中小型开发企业可以运作资金的门坎高，但回报率是相应的增长。我们一些小中型的开发企业一定要与巨头握手。第三个海外资本，企业进一步高涨后在海外市场公开上市。特别是海外的基金，面对的超额利润的中国的房地产市场也蠢蠢欲动。这也坚定了我们房地产企业的信心。我们目前也在积极的寻找可行的投资渠道，专家认为中国未来的房地产市场将成为全球最大的房地产市场。外资进入这个领域只是一个时间问题，我相信也会在不远的将来，我们的企业要与巨人握手，也要和国外的资本商来握手。

　　第四，信托基金。上个月对中国信托公司的政策，更加这个比例可能会缩小，香港、新加坡的一些基金公司我们谈过，我们有机会可以跟香港、新加坡的基金公司联络，时机成熟我们就可以合作。第五，是民间资本，我们做房地产的大家都知道，原来浙江的温州人，温州军团非常厉害，他就是用民间资本运作的，三、五个人一凑就是几十个亿。将来民间资本可能也会合法化。第六条是不动产证券化，这在国外已经很成熟了，据说9月份建行做了抵押贷款支持证券。我说的是一些融资渠道上的一些感受。

　　第三个打造优质品牌。房地产品牌是客户对企业以及产品的形象、承诺、口碑、购买等等的综合，品牌是客户对产品的重复购买，在房地产行业竞争日益激烈的今天，企业如何发展呢？必须实施品牌战略。

　　当前房地产消费已进入理性阶段，创品牌已不是营销与炒作所能承受的，而是一个时机与机会，不仅要对品牌创建有一个战略思考，还要有核心技术与科学维护。在我们看来房地产品牌的价值核心就在于提供给客户的产品和服务价值的性价比，所以中国房地产企业最切实可行的品牌之路就是在做好产品的基础上在产品的性价比上下工夫。特别是售后服务。提高产品性价比就是让客户从几个合理方面享受高住宅与服务。首先要有科学合理的规划，满足客户的安全、功能各方面的需求；其次要严控质量问题，少留遗憾，还要定位一个合理的价格，房地产市场我们认为从当前或者是未来的10到20年是永远没有饱和的市场，只有不满意的产品。房子卖不掉，这不是市场问题，可能是你的质量、产品问题。不管市场风浪有多大，好的产品、好性价比才是企业生存的关键所在。

　　第四，房地产暴露出创新模式是企业发展的重心，其他一些要素都是为其提供服务，包括战略、计划、和制定企业文化。要想在未来的房地产市场立足，必须创新，不同的市场阶段，企业建立的商业盈利模式也有所不同。为企业的进一步发展有一定的物质基础，随着新政的实施现有的卖烧饼的模式的存在有了一定的挑战，我们要改变不符合市场压迫的商业盈利模式，缓解房地产主要矛盾，这就要求我们的商业模式也要不断的改革，要与时俱进，中国很多的企业也都在摸索研究这个模式，包括万达的商业地产模式，万通的个性化的模式等等，在旧的生产产业的过程中，挑战者要打破原来的规矩，建立一种不可复制的信息模式，才有机会成为行业领袖。我们必须要从我们的角度打破原来的常规的模式，建立一种不可复制的比较新型比较超前的模式，才能成为行业领袖。我们的企业家也要有抛弃旧模式，发展新模式的魄力，成为行业的佼佼者，中国的房地产跌荡起伏20年，今后才会真正进入市场化的时代，我相信唯有品牌优先的企业才会青春永驻企业。

　　主持人 戚占能：感谢高董事长的精彩发言！如果有提问的咱们抓紧时间提问。

　　参会人员提问：我是城市开发杂志社的策划人员，我想问一下曹校长和高董事长，因为我在和一些企业老总交谈时,他们觉得和一些高层联系，认为是阳春白雪，但谈到消费者的需求，他们觉得这是下里巴人的事情，我想说这种不注重消费者需求的现象与顾客是上帝这种是错位的，这种错位产生的原因是什么呢？再有我们房地产开发真正到了不注重消费者需求就可以达到我们行业的发展这样的程度吗？再有一个在新政之后以及未来的发展趋势中消费者需求会不会成为一个新的经济增长点，那么我们应该怎样注重消费者需求？

　　曹和平：我们国家的电场民营企业可以进入了，我们国家的电网我们民营企业是不能进入了，所以你生产的电产品的价值实现不到20%，原因是场资源没有网资源重要。其实品牌资源和网是最接近，那你可以想象一下，谁是在做网呢？原来是可口可乐公司，他的配方在世界上还没有破解，那是假话，真正的是可口可乐用了整合信息技术，和每一个消费者去接触他才成为超级大公司。建筑业也是这样的，你能不能做一个中国人的品牌，如果你不了解消费者的需求是不可能的，你会造成电网那样的垄断资源，你不会做成可口可乐公司这样的公司，今后如果你的房地产要成为一个国际级的话，单从政府这方面发展，空间是越来越窄的，如果从市场来说空间是无限的，就是说面对千家万户比你面对国家主席要重要得多。现在汽车、住宅、天然气公司的电都通到你家里，所以不面对一家一户，你永远只会做一点点的垄断资源。如何让消费资源变成营销的技巧，所以说我们要把它变成一个专门的知识还不可能，我想这就是个原因。

　　高建荣：我想怎么去满足消费者的需求，怎么去做好开发商，主要是六个字：诚信、诚挚、服务。

　　曹和平：我举一个例子，韩国推出了一个期货指数，到了2003年推出了一个期权指数，一下子就变成了盈利的单位了，然后韩国又搞了一个期货50，没想到期货50推出来没人买，大家都买期货100，因为他和消费者的内在结构是一致的，所以单靠概念上是不行的，我觉得还要靠我们和消费者的内在交流。

　　主持人 戚占能：好，今天上午的会就到此结束，谢谢大家！