首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛

　　主持人 戚占能：各位领导，各位嘉宾，下一场论坛我们现在开始。前面我们主要是针对国家新的政策或趋势和有关的领导和专家做了演讲，下面我们要讨论面对政府的宏观调控房地产企业家如何进行规划，本论坛主要是围绕企业的管理和运营模式由专家和企业家结合理论和实际共同探讨这个问题，我们请到了云南大学校长曹和平同志发言，大家欢迎！

　　曹和平：尊敬的主持人，各位嘉宾，各位来宾上午好！我今天的题目叫宏观调控与房地产业发展，主要不是从政策角度，可能要从一些经济学的基本原理出发来预测一下房地产业的走势，给大家提供一个判断的前提。

　　我觉得200强论坛搞得非常好，是个品牌。我记得前一段讨论得最热烈的是合部长和荣部长的讨论，那荣部长他说未来汽车业，全世界也就2-3家企业提供所有的汽车品牌，全球化以后各位的汽车产业都整合到这两到三家厂的下面了，那还要品牌干什么？我觉得荣部长他有一个错误，他用不管是哪个品牌利润率是一样的，那干吗我还要品牌呢？但在今天不是这么回事儿，因为处在不同的加工阶段，价值实现的份额是不一样的，就是说荣部长的观点他用新固定主义经济学理想下的环境来判断中国的政策走向，和现实的发展有非常大的差距，所以我今天可能结合国民经济生长的思路来把我关于建筑业的想法告诉大家。

　　今天我讲三个方面的内容，第一个宏观经济的走势，2005年的情况。第二个是房地产业的发展。第三个我想说一下走向世界的选择是先看中国经济增长的两组数字，去年的时候我们中国生产了9亿吨水泥，大家马上明白9亿吨水泥主要是做建筑业的，全世界的水泥产量是19亿吨，同时我们还进口了7%的世界水泥产量，所以我们生产了47%，进口了7%，所以我们分别生产和使用了全世界水泥产量的47%和54%，去年我们生产了2.72亿吨钢，根据今年的情况判断下来今年的钢产量要超过3亿吨，去年世界的钢产量是10.2亿吨，我们同时在去年还进口了3千万吨钢，或者说我们分别生产和使用了世界钢产量的27%和30%。我现在做一个世界实验，把这么多水泥和钢筋搅拌一下，然后用这个钢筋混凝土去建街道和高速公路，那世界上如果有三条高速公路的话，至少有一条是中国的；如果建三座大楼，他至少有两座应该是在中国的版图上的。我们想象一下，你们在做一个世界级的事业，要走向世界吗？当然了。今年的钢产量是多大呢？比美国加英国、加德国、加法国、加意大利、加西班牙、加加拿大钢产量的总和还要多。所以我们讨论房地产的走势的时候要有国际观，因为体现的是世界份额。

　　如果建筑业发展这么多，它会对国民经济有什么好处呢？我们下面就说数字，但是我现在想跟大家从结构意义上想一下，整个国民经济70-80个产业，以钢筋混凝土代表的产业大概在这个产业的中间，如果你建房这么大的钢筋混凝土要搅拌起来，钢筋和水泥可都是重东西，你不能用小汽车去运它，所以一定要有重运输，再向上走是重制造，重制造伴随的是重化工，你不能丢一把洗衣粉就把钢给炼出来的，那得要上吨的催化剂等等放进去。房子建起来要装修，俩口子住进来还要有幼儿园，住了几年还要买一辆车，车买完了还有超市，零售、物流、调度各种各样的第三产业都伴随着发展起来了，所以说建筑业的发展是带动中国经济的火车头式的力量。房地产天然是长期拉动中国经济增长的一个好产业，而且我们这个产业走到世界级水平上了，这个功劳是当年开国元勋和后来几代做梦都没有想到的结果，所以房地产首先要得到赞扬。这是第一组数字。

　　如果说建筑业是世界级的基础，建筑业是有链条的，那么你其他产业就不可能小。比如水泥和钢铁是电老虎，举个简单的例子，瑞士是个钟表大国，汽车去年是520万辆，那么今年我们到现在已经生产了580多万辆车，去年生产了527万辆。再看集装箱，我们是世界产量的83%，看了这些数字大家可以得出来一句话，去年我们恐怕生产了全世界、保守的说是25%的物质产品，再稍微保守一点可能是三分之一的物质产品，所以中国在去年世界物质产品产出方面的生产份额是非常巨大的。

　　大家都知道，去年我们的GDP是135000万人民币，占世界GDP39万亿美元的6%左右，你生产了世界上三分之一左右的物质产品，你的价格实现份额还不到6%呢！所以我把这组数字综合起来，应该说叫中国国民生产中的价值实现份额和物质实现份额的大分流现象，我们生产得多但没有卖出钱去，这叫丰产不丰收。大家都知道在外贸领域里面，我们去年的贸易开放度是80%，我自己算了一下是71%，换句话说我们大概有71%的用汇率衡量的GDP是和外国经济里交流的。你知道吗？唯一和外国产品不交流的东西那就是住宅，卖不出去。所以住宅产品是非贸易产品，你看看我们的价值背离这么大，我们住宅价格稍微偏高一点，实际上是对它的一种反对。所以我个人说与期骂住宅产品的价格高，还不如骂国际的价格体系是错误的。

　　大分流现象它的后果是什么呢？它的后果是永远会处在蓝领社会当中。我用东莞举个例子，东莞有40%的市场份额，出口一件衬衫7-8美元，这是我在那个镇买的衬衫58元，拿到美国去卖70-120美元，为什么你的价值实现不一样呢？宏观和微观的数字百分点应该是大分流现象，那么问题出在哪呢？是过去15年间世界经济经历了变迁，变迁的特征是沿着大车间经济的末端，派生出了物流和调度，供应量管理和整合信息技术。你再看东莞，他卖58块钱的东西，美国卖多到70-80美元，因为他把自己的产业定位成蓝领社会。在现实经济中研发、品牌、标准是中国建筑业应该走的道路。所以我说我们出现了200强这样一个会议的建筑业品牌，我更希望在咱们建筑业的大企业里面出现一些国际性的品牌，世界建筑要有你的元素参与进去那才行，这是我从结构意义上的一点分析。

　　我们看第二个问题是房地产业的发展情况，居民消费结构。第一个是居民消费结构的变化和房地产业的发展，大家知道去年的时候，我们的人均GDP越过了1千美元，这是什么意思呢？用于食品消费就是恩格尔系数降低了。就是说有65%用于吃、喝、穿以外的东西，我们大家吃、穿以外就是住和行。难怪在2003年以后我们国家钢铁和水泥涨得如此速度之快，2003年我们的固定资产投资是27.8%，25是警戒线，超过警戒线那要亮起红灯里了，两会前发现固定资产投资增加了47.8%，哪个行业增加得最快，原来是黑色金属、采矿业增长的最快。背后的原因是越过一千美元你发现消费结构裂变，人们向住和行去推进的时候才发现住和行需要的是钢铁和水泥，钢铁和水泥需要的是采矿，难怪汽车业的井喷和住宅产品如此压制信贷这个价还压不下来，他是由于需求来的，应该说产业结构的变化带动了原材料的增长，反映在速度上是27.8%，现在是26.9%，还没有压下来，三年来都超出我们人为地警戒线的数字。秘密何在呢？原来在于推动经济固定资产投资变量向前移动的力量不再是计划经济安排下的财政投资，而是来自于民间投资，而民间投资的重要性在哪？民间投资重要性就在于房地产业的发展，而且他有市场需求。所以我看了一个评估说，房地产业增长一亿，经济增长0.015，所以去年我们如果房地产增长23%的话，房地产对经济增长的大概在3.3-3.5左右，我们去年的经济增长是9.4%，所以房地产业对经济增长的贡献是消费需求内变，产生了市场需求，在座的诸位主动的供给了需求的产品，整个房地产业增长上来了。

　　所以我认为房地产业任何人说它在未来一段时间内是泡沫，生产的东西卖不出来，我觉得这个话有问题。泡沫论两年前就有了，出去这样的话大家都不会坐在这了，原因是背后有内在原因所驱动。我们国家6年人口增长了1亿5千，去年城镇人口增长了1亿6千万，一年大概是2500万人口，我们国家每年净增的人口是1200万，每年城镇就是2500万，每年从农村进城的就有1千多万，那么需要多少辆车多少套住宅。所以我个人觉得房地产业的发展如果按照一个产业从出现到成熟，大概是35年的话，我们1987为一个阶段，我估计还有15年的增长，所以房地产业不会出现全线崩溃的现象，但是它并不是说房地产业现在没有问题，我觉得房地产业作为产品问题太多了，现在70-150平米的居住和公寓式的住宅我觉得是过量供给，而其他一些相关类型的房地产产品还没有出现，而且我们房地产业没有自然的研究院，现在我们的研究院都是独立的，没有产品，我们北京市现在确实让人伤心，看不到整个中国文化在建筑业元素的痕迹，没有研究嘛！

　　比如说举个例子，北京大学、人民大学、清华大学那块，在美国这么一个大的居住区的话，他需要20平米的小房子，外面是厨房和客厅并起来给研究人员、给老总作短期居住，这种产品非常的缺少，我们就没有这种产品，为什么没有这个脑袋呢？因为我们是按照传统的方式去走的，为什么我们车子为什么比新加坡车的总量还少，我们的面积比新加坡大一倍，可是我们马路上的车就是比新加坡马路上的车多，你知道为什么呢？因为我们建筑的内部设计把车都逼到马路上去了，你想什么样的建筑产品把车都吸纳到外面了。所以我说建筑业大发展是世界级，但现在它的产品质量和设计应该是低水平的，我告诉你我穿一个西装太容易了，但你要改变我这个老农民的态度那很难。建筑业的内在产品结构和消费者的需求怎么去配合深层的东西是很难得到了的，所以我说房地产业的功不可没。所以我觉得房地产还有一个宽广的前景，如果我在技术上不升级换代那是会掉下来的。

　　世界经济世界银行在1995年有一个评估说，未来12-15年间，世界上将有15家左右的世界级的发动机，什么意思呢？就是在一个区域里面，它的产业链条是自我闭合的，那么产业内部工艺顺利完善，那么产业和产业之间，产业链条是闭合的，两两之间的行业碰撞能衍生出新增的行业，而这种行业是不断的推动经济扩大和向前走的，他不是被周边地方拖着向前走的。这样才称得上世界经济发展期，中国有长三角、珠三角和泛渤海。这三个地区产业链条基本上是内在闭合的，要不然韩城的东西就不能在北京生产出现代汽车，所以根根据这个现象中国的建筑业应该为中国未来世界经济发动机的地方进行布局。第二，你要生产出一些世界上现在不存在而在将来又是影响世界发展的那种建筑主流向的产品，就好像美国40年代的直线加方快的结构是一样的。能不能推出中国的建筑业产品太重要了，我们现在不光需要汽车品牌，那么建筑业品牌更重要，200强生产了中国一半左右的建筑产业，你要是不推出品牌羞愧啊！所以我说中国房地产业不仅仅是一个地域的经济产业，而是一个世界级的经济产业，不在未来影响世界我自己也羞愧啊！我讲完了。谢谢大家！

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