赤裸的隐瞒？ 泛海建设业绩变脸迷雾

迷梦推手

积极唱多泛海建设的券商研究员曾多如过江之鲫，但在泛海建设中期业绩同比大幅下滑的半年报之后，类似中投证券地产分析师那样执着、密集的发布唱多报告的研究员实不多见。

泛海建设发布了2008年中期报告之后至2008年10月间，中投证券李少明依然相继发表了《泛海建设：销售减缓，毛利提升、更多收入看下半年》、《泛海建设：风物长宜放眼量》、《泛海建设：销售与盈利低于预期，重估值更重要》等积极看好泛海建设的报告。

中投证券最后一次预测将泛海建设2008年—2010年预测每股收益下调至0.35元、0.96元、1.78元，但自始至终并未改变对其维持强烈推荐投资评级。

不仅如此，其预测业绩下调幅度大大落后公司基本每股收益的实际降幅，中投证券对泛海建设2008年作出的0.35元/股的预测，与0.09元的实际每股收益相比，整整高估了近3倍，差距之悬殊令人不胜唏嘘。

问题出在何处？是研究员使用了错误的研究方法？

泛海建设重大资产收购暨关联交易的独立财务顾问为中信建投证券，出资比例为40%的第二大股东为中国建银投资有限责任公司，而中国建银投资公司同时为中投证券公司的控股股东。

泛海建设在大股东整体上市方案被批准后，随即着手启动2008年度增发A股募集资金计划，拟发行不超过1.8亿股募集资金65亿元，该增发融资方案于2008年8月25日被中国证监会否决，而中投证券积极唱多泛海建设研究报告恰恰集中在这个时间段内密集发布，其积极唱多的研究报告对泛海建设再融资聚集人气来说，无疑是雪中送炭。

尤其值得关注的是，中投证券分析师在业绩预测上虽屡败屡战，但他却能够在泛海建设正式公布重大资产收购重组公告前一天，发表内容极其详实的研究分析报告，是其“预测”水平在重大资产收购重组方面得到显著提升，还是其与上市公司或负责这一项目的中信建投证券投行部门存在一种难以言明的默契？

耐人寻味的是，泛海建设2008年业绩爆炸式增长泡沫之梦彻底破裂后，中投证券地产分析师再度于2009年1月23日，推出《泛海建设：长期战略投资品种》的公司简报，简报强调：目前公司股价已经提前对公司2008年销售大幅下滑作出反映，泛海建设被中国建设银行评为少有的AAA信用评级并获78亿授信额度，在当前银行对房企盈利能力、资质审核严控的背景下，只能说明公司财务状况稳健、项目盈利能力强，上述授信与借款将加速公司项目开发与盈利的尽快释放；2008年、2009年预测每股收益0.1元、0.36元，2010年销售项目增多，一旦房市好转，公司业绩将加速释放，值得长期战略性投资，并给予强烈推荐投资评级。

更为离奇的是，中投证券1月23日泛海建设公司简评报告投资要点中明确写道：临时股东大会通过了发行期限为5-10年期不超过32亿元人民币公司债券、北京星火、通海、浙江泛海三家全资子公司原向泛海建设控股借款到期签订补充协议延长至2011年等7个议题。

实际上，这7项预案获得泛海建设2009年第一次临时股东大会表决通过的时间为2月10日。中投证券地产分析师在临时股东大会尚未表决前竟已全然知晓表决结果，是该研究员具有能掐会算的特异功能，还是中投证券研究部门与泛海建设项目融资规划之间有着某种潜在、微妙的利益关联？

业绩惊变

泛海建设于2008年1月21日披露的《发行股份收购资产暨关联交易报告书》曾对本次资产收购后作出盈利预测：预计公司2008年实现营业收入79.6亿元，同比增长51.6%；营业利润21.8亿，同比增长80.2%；归属母公司净利润15.2亿，同比增长97.4%。

其中，收购100%股权的星火公司2008年预计实现12亿，净利润2.7亿；收购60%股权的武汉公司实现营业收入17.6亿，净利润4.1亿。

据泛海建设《关于公司2008年业绩未达盈利预测目标说明的公告》，2008年，从大股东手中收购过来的星火公司和武汉公司均未实现任何营业收入，净利润分别亏损102万元、414万元；没有作盈利预测的通海公司和浙江公司实际分别亏损130万元、146万元。

与此同时，泛海建设的利润增长点、旗下控股地产子公司亦未实现当初的业绩预测目标：泛海信华预计2008年实现营业收入25.5亿，毛利 13.9亿元，实际实现营业收入为11.2亿，毛利5.9亿，营业收入和毛利仅实现预测目标的43.9%、42.4%；深圳光彩置业预计营业收入7.9亿，毛利5.1亿，实际没有收入实现；泛海青岛预计实现营业收入1345万元，毛利384万元，实际实现营业收入248万元，毛利105万元，分别实现预测目标的18.4%、37%。

受此影响，泛海建设2008年仅实现营业收入14.2亿元，归属母公司净利润2.1亿元，分别完成预测目标的17.8%和13.8%。

针对公司盈利预测与实际实现业绩间几乎是一个天上、一个地下的巨大差异，泛海建设把原因归结为对金融危机影响程度的估计不足和对2008年经营情况过于乐观的判断。

然而，国内某知名券商资深投行专业人士对泛海建设把2008年实际实现业绩未达预测目标归为金融危机冲击之说，十分不屑，他告诉记者：“中国房地产市场调整的根本原因在于，国家前期针对房地产行业发展过热推出的宏观调控政策，对国内地产市场起决定性作用的根本不是什么金融危机。此外，即使国内宏观调控政策影响和全球金融危机相互叠加在一起，整个地产行业下降幅度也没有泛海建设那么剧烈，把这一切归结为对金融危机影响认识不足并不是一个高明的借口。”

有例为证。华远地产重组ST幸福(600743)上市方案是2007年10月31日获中国证监会有条件审核通过的，华远地产以经审计的2005年度和2006年1-10月份的经营业绩为基础，根据2006年11-12月和2007年度的开发经营能力、营销计划、投资计划及现实各项基础、能力、潜力等，预计华远地产2006年度预测净利润为2.30亿元，2007年度预测净利润为2.97亿元，并在ST幸福股改时承诺2008年实现的净利润不低于3.9亿元。

2009年3月6日，ST幸福发布2008年财务报告，公司业务稳步发展，截至2008年底，公司实现营业收入22.6亿元，同比增长224%，归属母公司净利润4.04亿元，同比增长32%，经营业绩不仅比重组前的幸福实业有大幅增长，而且与重组前的原华远地产盈利相比(原华远地产2007年净利润3.05亿元)，亦有所增长。

可见，在金融危机和房地产市场环境出现重大不利变化的情况下，并不是所有的地产公司的经营都一团漆黑。

而泛海建设的业绩预测报表是基于其2007年1-6月份的经营业绩，从预测的不确定性角度看，泛海建设在业绩预测时应该比ST幸福更为准确。

因为ST幸福业绩预测基础数据起始时点比泛海建设整整提前了8个月，那个时候别说全球金融危机，就连美国次贷危机的影子都还没有出现， 中国房地产市场仍是蒸蒸日上、欣欣向荣的好光景。

ST幸福2008年房地产业务的营业收入来源与泛海建设几乎完全一致，同样来自单一的北京地产市场，销售的都是高档精品楼盘。为什么连构成主要利润来源的具体地产项目处在同一个城市、同一个区域的两家上市公司，对充满同样不确定性的未来进行预判时，会存在这样大的差距？

就连华丽家族，这个在中国地产行业名不见经传的小字号公司，亦发布了2008年全年净利润同比增长90%的业绩预增公告。

华丽家族的前身为ST新智科技，上海华丽家族(集团)有限公司及其控股公司上海南江集团有限公司于2007年7月着手策划，对原新智科技进行重大资产重组和股权分置改革，预测资产重组完成后，2008年全年实现营业收入5.2亿元，归属母公司净利1.01亿元。目前华丽家族房地产开发业务主要集中在上海中心城区和长三角风景名胜区，产品定位为精品住宅。

从华丽家族发布的业绩预增公告看，公司2008年完成业绩预测目标已成定局。2007年1-12月份，华丽家族实现净利润1.03亿，2008年将实现净利1.96亿元，大大超出资产重组时方案的业绩预测目标。

泛海建设强调房地产市场外部环境发生重大不利变化，公司高档楼盘销售遇到的困难大于一般商品房的销售，为什么同样从事高档精品楼盘销售的ST幸福能够完成盈利预测目标，在上海中心城区和长三角风景名胜区卖精品别墅的华丽家族能够超额完成盈利目标？

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