国美黄光裕访谈：小买卖做出大感觉

    其实，国美还没出北京，黄光裕就已在谋划资本之旅，而且两手准备，一方面向香港上市公司“京华自动化”逼近，一方面在内地积极争取，并透过鹏润于2002年4月，与内地A股市场上以白酒为主业的ST宁城老窖的大股东宁城国资局达成股权托管协议。

    与宁城国资局签定协议不久，黄光裕发现一些不好的情况，“存在不知去向的资金运作”，并终止了合作。这对他来说，是个不小的损失，好在有两手准备，才有惊无险，最终让国美通过香港上市。

    之后，黄光裕立即开展行动。先是在2004年9月底，套现12亿港币，后又于2004年11月底套现约14亿港元。2005年1月，又将本人持有的未注入上市的股份全部注入上市公司，再次套现14亿港元。

    2006年3月底，黄光裕再次大动，将由他本人持有的占已上市18个分公司35%股份的非上市资产，以69.86亿元价格出售给国美电器，并直接套现17亿元人民币。开始以实际行动，兑现引入美国华平投资时，作出的将私人及母公司持有的内地分店网络，在5年内全部并入上市公司的承诺。但他注入的仍只是自己未有上市的一小部分国美资产而已，国美上海、香港等剩余20家分公司(简称B板块)的近200家门店，目前，仍然牢牢掌握在黄光裕的手中。

    国美上市与运作是黄光裕资本路径的关键几步，但也仅仅只是几步而已。2006年3月，由黄光裕控制的鹏泰投资购了中关村科技股份有限公司(下称中关村)旗下公司“中关村建设”48.25%的股份，成为其最大股东和控股股东。4月，又收购了中关村15%股权，成为其第二大股东。2006年5月17日，中关村股份掌舵人，被誉为“中关村村长”的段永基卸任中关村总经理职位，黄光裕旗下的地产大将王会生接替了他的职务。几乎在完成国美并购永乐的同时，黄光裕又再次发力，继续收购中关村股份，并成为其第一大股东。

    鼎鼎大名的中关村，也从此进入“黄光裕时代”。黄光裕也因此在内地资本市场有了新平台，为一套套新的资本组合拳在内地和香港之间不断上演，提供了施展空间。

    一个是家电零售巨头，一个是国内IT元老。但黄光裕既不是为了家电，也不是为了IT，而是为他正在大展宏图的地产雄心：“要在房地产业再造一个‘国美电器’。”国美内部人士说。

    打通地产产业链，介入一、二级开发，一直是希望一条龙式开发地产的黄光裕，想要做的事情，现在，他的想法变成现实。

    黄光裕在地产界的崛起，是近两年的事情。但事实上，他在地产界已经多年，只不过一直走走停停，直到这两年才突然发力。

    早在1990年就接触地产的黄光裕，直到1996年，才正式成立以地产和资本运作为主的鹏润集团，并设立了鹏润地产。希望以此分散风险，业务多元，并让产业实现互补、互动、互助的和谐发展。经过两三年实践后，他将这个理念归纳为“商者无域，相融共生”8个字，这也是只讲究怎么做，不讲究怎么说的他，为数不多的经营言论。

    1998年，黄光裕买下由他哥哥，被他称为比自己更有钱的黄俊钦开发的一坐五星级写字楼，共32层，建筑面积达20万平米的鹏润大厦。现在，那里已是京城的一道风景，鹏润隔壁的隔壁就是微软中国总部所在地，这样的格局，让人常常想象，中国首富原来离世界首富只有一幢楼的距离。

    2004年以前，黄光裕还自己动手开发完成了一个项目，面积达30余万平方米的鹏润家园。投资总额12亿左右，从1997年到2001年，运作4年，销售不到20亿。很多人据此认为投资失败，但黄光裕不这么算：“我们企业的风格还是不愿意赚取太高的利润，毕竟作为新来者我们还是想赢得一个企业形象，做长远打算。”从一些事实也可以看出他的长远用心。

    销售不好时，他不想法做销售，却决定要全部做好再卖。销售好了，他又第一个打出折扣买房的广告。种种迹象都表明，他要提升并树立地产业务的口碑和影响力。而且此后，好几年他没再在地产上露过面，只有少数了解他的人知道，这期间，他一直在买地。

    他认为：“对于房地产开发商来说，土地储备没有了，就相当于农民没有田种一样。”所以大的动作，要提早，长期准备。

    大的动作很快就来了，一连串的大动作。

    2004年下半年，黄光裕启动了百万平米的超大型住宅综合项目——“国美第一城”。一出手，就夺得2005北京市房地产市场销售冠军，年销售额31.66亿元人民币，销售房屋5800套，平均计算，其售楼员每一个半小时就卖出一套，但实际比这个数字还要高，因为从下半年开始，他们说得最多的一句话就是：没有了，真的没有了。

    在这个项目里，黄光裕还创新社区商业模式，推出面积10万平米的大型商业街区“国美第一商街”，吸引大至世界500强企业，小到个人商业门店的投资者纷纷前往。黄光裕认为未来社区商业中心有可能是商业地产的主流态势。并开玩笑说：“未来的人一定是有钱没时间，这样一来，谁愿意跑得很远去买东西呢？”

    被人说成已错过地产黄金期的黄光裕，更不认为自己选错了时机。而且信心百倍。他说，我觉得目前房地产是可以发展、可以做大的行业。“地产我们同样有大的规划，最起码要建立起全国化和规模化，这是我的希望。今后国美在地产行业的主攻方向将是住宅、商业地产和写字楼、酒店三大板块。”再次启动地产业务后，黄光裕除鹏润地产外，还同时推出国美置业、尊爵地产、明天地产3个开发公司，并扬言，要像卖电器一样卖房子，而且以惊人的速度兑现诺言。

    2005年6月15日，黄光裕与国内商业地产大鳄，大连万达集团董事长王健林共同签署了战略合作协议，宣布将强强联手，开发商业地产，给自己36岁的生日献上一份大礼。2005年10月，国美联手香港新恒基集团在沈阳铁西推出集生产、展示、体验、技术交流、生活、办公及服务设施相配套的具有崭新模式的现代化工业园区——国美家电工业园，进入工业地产领域。当北京东边的国美第一城还在如火如荼的时候，他又在北京北边推出了国美第一城的姊妹篇——明天第一城。开售没几天，售楼员就又开始说那句特别打击人积极性的话：没有了，真的没有了。而在此之前，他还在北京南边的丰台大量拿地，并在后期推出了同样颇具规模的商业地产鹏润时代广场。

    此时的黄光裕再也不能说自己是个小房地产商了。特别是当他西进中关村，完成在北京东西南北的整体布局后。人们更是感受到了当初国美电器北京布局之后，冲向全国的那种雄心，甚至是霸气。

    2005年年末，黄光裕接受有关地产业务的采访：“应该说我从1990年就开始做地产了，但是真正要做还是从明年开始。”可进一步证实他的低地产雄心的是，当旗下的公司成为中关村股份绝对控制人时，香港市场就传来消息：黄光裕已委任一美资公司，为其明年首季前将旗下国美低产以房地产信托基金(REIT)形式上市进行研究。”

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