05首届房地产品牌建设高峰论坛现场实录

郁士光:宏观调控的经济环境与房地产品牌建设

中国尖端技术与产业投资管理研究所所长郁士光

　　2005年11月19日在“2005首届中国房地产品牌建设高峰论坛”的主题演讲中，中国尖端技术与产业投资管理研究所所长郁士光作了题为“宏观调控的经济环境与房地产品牌建设”的演讲，以下为实录：

▲ 郁士光：宏观调控的经济环境与房地产品牌建设

　　【郁士光】：下午基本上都比较疲劳了，感谢论坛主持人也感谢到今天为止现在还有这么多人坐在这喜欢听这个论坛有关于品牌的问题，可见大会主办单位把营造中国房地产品牌建设作为会议的重点，正好适应了当前国家正在极力提倡的构建和谐社会时代的脉搏，我对房地产的情况我没有直接的做过房地产，但是我也在跟房地产的各种关联的活动和关联的人物以及关联的策划当中参与了将近13年，所以在这13年当中我亲眼看到了两种因为在信用缺失的前提下，出现了截然不同的两种结果，一种由于老板没有诚信结果出现了四种情况，这些老板智商都比我高，长得都很帅，你知道他们今天身居何处？我告诉你们他们在四个居所，第一个心衰力竭，遍体鳞伤，当我们周末跟亲人一起畅谈有情的时候他们伤痕累累，他们外债累累，第二个是妻离子散，第三个是锒铛入狱，最后一种更为可怕的是浪迹天涯亡命海外，变成一个有家不能归，有国不能回的，这个我可以清楚地说出他的名字，但是今天这个场合就不细说了。当时我们不能以成败论英雄，但是信用可以使一个人落到今天这个地位，但是我也发现一个人原来和你我一样的，二十年前都是穷光蛋，都没有钱，今年腰缠亿万，海南航空股份公司的董事长，87年海南特区没有建省的时候，我们是七个人，到海南当时去献计献策，我们七个人只有他一个人留下了，他今天做得很成功，把世界金融大颚索罗斯的钱能掏进来，这非泛泛之辈，所以海南航空的信用也很好，我举这两个例子，信用缺失者别谈品牌，连个人温饱都难保，因为个人有诚信，企业有诚信，打出了品牌，公司最后扬名天下，作为公司的董事长今天也是财富万贯，基本上家，社会上都是有很好的口碑的。所以我在这里说一句话，信用是立身之本，是立人之本，也是立业之本，刚才那位同志谈到的，打造信用，所谓的品牌，说到底，就是信用，我昨天跟我的儿子在家里还在谈，他28岁他今年还没有交女朋友，他说我不知道谁是真心还是假心的，这反应一个什么问题，当信用缺失的时候爱都荡然无存，在男女之间，在家庭之间，在人人之间画上一个冰冷冷的鸿沟，谈何和谐，今天这个论坛谈这个问题非常好。

  第二个在探讨这个论坛的时候在座的有老板，有经理，有专家，有官员，还有即将成为未来老板和成功者的白领阶层，和青年才俊，不管你们现在是什么位置，我有三点问题你们需要考虑。第一点就是说影响和支配房地产业，影响和支配今后五年和十年经济发展的大趋势是什么？主旋律是什么？所以我建议诸位好好你看一看刚刚开完的十六届五中全会发布的十一五规划，在规划里面清晰地描绘了未来十年中国宏观经济和社会的走向，在这里面你要细看两到三遍你会发现一个新的战略性的商机，一个新的造就亿万百亿万富翁的商机已经悄然而至，以前我们讲的一句话说共产党像太阳，照到哪里哪里亮，你们知道八十年代共产党的太阳照在什么地方吗？照在沿海特区，所以早就了，珠三角，深圳，广州，等等一大批经济最繁荣的地区，造就了一大批百万千万乃至亿万富翁，这是八十年代，你们知道九十年代共产党的太阳又照到了什么地方吗？我估计诸位有很多是从上海来的，浦东就是第二个阳光明媚的地位，所以在长三角出现了一批更多的财富拥有者，更多的经济活跃者，更多的创业者，今天是胡温新政时代，太阳不能老照在一个地方，今天的太阳在什么地方，谁把这个问题研究透了，哪个地方把这个问题研究透了，哪各行业把这个问题研究透了，哪个企业把这个问题研究透了，他就是未来的财富制造者，是未来的成功者也是未来信用的携带者也是未来品牌的制造者，这个问题有机会单谈，卖个关子，所以宏观上的定向定势研究对非常重要，人生就是几十年，企业的寿命周期2.7年，大的企业不到4年，所以说把握一个时期的芳香性宏观性的问题，对我们个人的发展，对企业的成长，对地区的建设，对国家的建设至关重要，那么我在这里可以提出一点，未来五到十年，是中国将发生天翻地覆的时代，看看美国和西欧，最发达工业国家的领军人物和治国者对中国是忧心忡忡，中国的资源发挥五分之一在世界上就是这么大的声音，如果中国再用五到十年把更多的资源发挥出来，中国就会出现第一第二，这就是世界认为中国威胁论的问题，中国的能量压抑了五千年，刚刚开展不到三十年个市场经济，就把中国的能量和资源创造性极大的发挥出来了，所以说你们一定要关注未来五到十年的战略机遇，当时也是危机的高发期，对于一个成功者来说只有在危机时期才能锻炼你们的心性，所以真正的圣人，闲人，大成功者都要在危机的过程当中历经磨难，看看共产党多少难，看看邓小平多少难，看看我们成功的企业在创业过程中经历多少生生死死，我们就会发现经历痛苦挫折是我们的财富，成功的房地产品牌打造过程当中里面有很多老板的辛酸，我跟很多老板都是朋友我知道，今天最苦的是老板，我们只看到老板辉煌的一面，我们很多老板是在一无资金二无管理团队，三无关系的条件下打造自己的企业打造自己的品牌，1个成功的老板有99个失败的老板做铺垫，所以这是一个淘汰老板的时代，又是一个创造老板的时代，这是一个淘汰失败者的时代，也是一个创造经营成功者的时代，所以把握宏观定势对我们非常重要，今天的宏观定势我们一定要牢牢学习和领会胡锦涛提出的构建和谐社会，和谐社会不是野蛮的资本主义，不是暴利时代，我们前一阶段资本的积累出现了一些过分的激情，今后的资本需要理性发展，所以中国的房地产业也要从暴利和疯狂敛财进入到理性和和平的积累财富的时代，因为只有这个时期才能做到政府满意，百姓满意，投资上满意，百姓不满意变成一个个赤贫者，老板创造财富是不安全的，如何掌握等于生财之道是老板未来面临的最大的挑战，怎么遏制住自己更多的贪欲，把自己的财富怎么变成社会责任，这都是西方企业家的做法，所以我希望大家好好学习中央的讲话，这对我们立家立业都是有好处的。

  最后我想提两点建议，第一建议大会的主办单位在这个论坛的基础上，今后是每两年不定时和定时的召开国家级国际化标志性的房地产品牌论坛，这个论坛就是一个品牌，像海南博螯论坛一样，我不知道现在还有没有关于房地产品牌方面定期的这么一个物理化的平台化的论坛性的这么一个机构，如果没有我建议从这里面就可以做一个最好的契机，第二因为房地产涉及到千家万户，所以在这里面已经致力于地产商的老板们，正在从事房地产的同仁们，这个行业将会迎来三十年的辉煌，因为未来的二十年的中国，将有四亿人从农村进入城市又农民变成市民，这里面的商机是无限的，它等于再造一个欧洲，所以我建议，房地产的同仁们，从现在开始要做好一个心理准备，即将到来的房地产的开发是一场腥风血雨时代，因为国外的房地产商带着现成的品牌，庞大的资本和网络，杀进中国来，对于国际大老板来说中国的民营企业还不成大气侯，中国的国有企业由于种种原因它的体制还无法与国际上接轨，因此在这场外资国有民营三分天下的未来房地产世界，为了赢得中国国产品牌的胜利，我个人建议，中国的民营资本，要跟国家资本联合，打造国家的房地产的品牌，只有这样才能在高位上同跨过资本在一对一的基础上进行高位的联合，合作，竞争，谢谢大家。

  方明：郁士光先生的演讲很有激情，房地产的确跟大家的生活密切相关，衣食住行，这个住应该说是我们的生活当中非常重要的，人常说安居乐业首先安居才能乐业，另外这个房地产住宅是一生当中最大价值的一个私有财产，或者叫个人财产，所以它的信用在交易当中非常重要，我们日常生活当中都遇到品牌问题，房子是一个价值最大的商品，它的信用它的质量在我们老百姓的生活中，也就是我们每个在座的人的生活中都起到非常大的作用，这也是我们创立这次品牌建设高峰论坛的一个背景之一，还有人从产业的角度讲，就是房地产业经过十几年的发展，从原来粗放型的竞争，比如说规模的竞争，价格的竞争，已经比较到价格的竞争，三六的企业做什么，做产品，二六企业做品牌，一流企业做的是标准，所以中国在制造企业，很多制造企业，特别是沿海一带，珠三角，长三角，都是作为国外的产品名牌产品的加工，委托加工基地，很大品牌的附加值都被国外赚了，温州的打火机几块钱几毛钱一个，国外的打火机是非常高档的，几千块钱都有，为什么对温州的打火机倾销呢，就是因为中国的低价，对欧洲的打火机冲击非常大，也就是说他品牌的价值，在商品的价值当中已经是非常巨大的了，所以我们没有品牌就是非常吃亏的，第二个方面就是说在整个宏观调控这个环境下面，特别是去年到今年整个房地产的新政，应该说是新政的时代，房地产在中国是一个多事的行业，1993年这个泡沫，朱溶基上任以后调控，整个北海以及海南全部倒下了，包括海南岛现在我前两天刚去海南，整个海口的房子才一千多块钱两千块钱一米，93年的时候是五千，海口卖到六千，就是说对整个区域发展影响特别大，到现在整个包括上海温州的房地产泡沫是在压，海口一直在压泡沫，现在这个海口人提出一个概念，就是开口的房地产价格五年之内要翻番，因为海口的房地产价格严重背离了它的价格，现在是它的价格在恢复它的价值，也就是说整个房地产的品牌在宏观经济调控下作用非常大，也就是说现在宏观经济调控对有品牌的企业是一个利好，跟没有品牌企业是一个利亏，就是说没有品牌的企业都会被这些大有品牌的企业兼并或者吃掉，特别是北京的831之后，很多中小房地产企业基本上都倒下了，以后行业的发展都要经历这个过程，有品牌的企业在未来的进程当中会立于不败之地，再有就是品牌在中国原来以为计划体制下是一个成品不是商品的概念，没有营销概念也没有品牌的概念，现在品牌在整个各行各业特别是房地产这几年提升的对房产公司的价值提审很大，比如说万科，万科在顺义边上开发的万科城市花园，当时2003年卖的5800块钱一平米，隔壁的房子只卖到2000块前一平米，它的广告就是万科城市花园邻居的房子，这样的广告还是卖不出去房子，就是说明这个信誉在产品创造价值的作用，大家可以看看这个万科星园，这是一个非常小的例子，当我把车停完以后，他这个停车场铺的是红地毯，我从来没有看到地下停车场给业主铺红地毯的没有，这个地毯可能很便宜，这说明什么问题，大家知道国家领导人出国访问的时候这个红地毯是一个规格的体现，这就是说明万科把人的价值充分地体现出来，充分体现了以人为本的开发理念，所以他的房子卖得好，另外万科的房子基本上在城乡结合部，他没有拿到非常好的地段，城乡结合部地价非常便宜，他卖的是什么？卖的是万科的文化万科的理念，企业的价值，不是外在的一个物质上的东西，大家住的是一个对它的品质，对它的理念，对它的人文关怀服务之上，另外还有一个例子，是世茂，世茂集团，原来大家可能知道他在北京开发房地产92年开发的叫亚洲花园，但是大家都知道他开发的很多楼盘大家都不知道这个发行商是谁，也就是它一个重大失误在什么地方，就是他没有把他整个的房子的品牌资源进行整合，在2003年在上海开发一个新的楼盘的时候，我们在一块我们一起策划，就是把它整个的品牌资源进行整合，为什么叫世茂，是取他儿子和老子名字的各一个字，所以他今后开发的房子都是世茂，这几年它的品牌扩张得非常快，然后在武汉它是花了21.7亿把武汉的一块地都购买到，当时很多地产商都在买这块地，的确品牌在品牌建设中的作用非常大，品牌管理在西方是一个职业，在国外都有品牌管理部，它每年都品牌管理司的考试，在大学里面品牌管理专业和品牌管理学院，特别是国外的企业，他都有品牌管理部门，所以说品牌今后应该说在中国各行各业的影响都非常大，我们今年开的是首届，是起一个倡导的作用，潘会长也说了，行业协会正在做标准，表现信用委员会也在做信用体系的设计和包括规划，包括郁士光先生讲的我们品牌论坛本身也做成品牌，非常感谢给我们提的建议，我就做这上这些总结，谢谢大家。

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