系列论坛：城市化进程下中国地产价值取向（上）

    2005中国地产年度论坛开幕(组图)

    系列论坛：城市化进程下中国地产价值取向(上)

    系列论坛：城市化进程下中国地产价值取向(下)

　　主持人：接下来进入对话议题。有请嘉宾上台就坐。对话的主题是“城市化进程下的中国地产价值取向”，提上的嘉宾会和台下的来宾作互动，如果大家有问题，可以直接对大腕们发问。。

　　实际上，现在的竞争已经不一个产品与产品的竞争，而是一个城市与城市的竞争，不管从张文学主席还是市长，每个城市都在关注自己城市的核心竞争力及它未来的发展。地产现在也开始认识到，城市的价值决定地产的价值。特别是很多品牌发展商，全国性开发商在选择项目的时候，首先选择的是城市。今天的城市在发生着翻天覆地的变化，所带来的城市成本的提高、房价的提高，也引起了很多购房者的关心，同时，城市很有很多很多热点。关于这个主题，正好请大家一起来讨论。

　　主持人：我们延伸到这次的宏观调控之下，城市中也出现了这些变化。在于教授作演讲的时候，我有一句话没说，为什么说易教授是今年房地产最红的人？是因为很多经济学家说预测是很难的事而易教授就很果断地说，上海房价跌50%，上海房价跌30%。城市的房市有一个发展的主题和预期寿命，先请易教授讲一下。

　　易宪容：为什么我那时候讲上海的房价要有一个变化？因为大家也看得很清楚，上海的房价从2003年12月开始到2005年3月份，它的炒作已经太过分了。比如5000块钱的房价，已经炒到1万多了。而且最重要的一个数据是，上海的房地产市场在2004年短短的一年内，个人消费按揭信贷的幅度增长特别快，占全国比重的1/5，这是什么概念呢？上海的房价快速增长，完全是一个炒作过程，而且是利用银行炒作。所以我在开会的时候和周行长说，上海的房价已经炒得太厉害了，应该有一个调整。我现在也是这么说，我们并不是预测房价应该怎么样，而是在一个判断，你这个房价涨得太快对整个市场和政治城市的发展是不利的。

　　昨天我来到南宁，第一件事是问问南宁的价格怎样。我觉得，广西这个地方总体上讲和其他地方不一样，这是一个相当漂亮的城市，我也看了南宁的楼盘，我觉得，这些楼盘无论从环境还是生活空间、价格来讲，都是一般民众可以承受的。所以我的基本观念并不是要预测房价是多少，而是民众有没有能力来购买房地产开发商造的房子。长沙的开发商就是这样分析的，他看白领阶层的消费阶层是在哪里，然后做出一个这个阶层能消费的产品出来。有了这样的标准，房价就会持续、稳定地发展。

　　我的一个基本观点是，站在金融的角度思考房地产问题，站在社会整体利益思考房地产问题，我们的房地产市场应该更稳的发展，更持续的发展。这也讲到我们今天的主题，如何创造城市价值。

　　我到这里有一个很好的感想，我和范总在聊天过程中讲到，房地产开发商的项目建造过程中，不仅仅为自己创造利润，而且也在创造城市的价值，问题是你怎么做。刚才刘力经理讲到，如果我们的房子只做到满足十年、二十年，那么我们就在毁坏城市价值。一件很好的产品，不仅仅让现在的消费得到满足，关键的是在50年、70年以后，我们的产品还是很好的产品。今年上半年我到俄罗斯去，圣彼得堡都是几十年前建的，街上都是这样的房子。如果我们的城市按照这样的方式去调整，城市的价值就显现出来了。从这个角度讲，房地产开发商和城市是一个利益层面上的，应该为城市的发展贡献自己的价值。

　　主持人：“创造城市价值”实际上是去年阳光100的易总联合大家发起的，请易总谈谈，当时阳光100为什么提出“为城市创造价值”的理念？

　　易小迪：首先要更正一条，应该说不是我们提出的，而是响应这个理念。我们对价格很敏感，说价值就不会犯错误，我们是响应这个理念。

　　我们刚刚只是说老百姓希望房价降下来，开发商希望房价升上去，政府又希望把房价降下来，又希望把土地价格升上去，这里的矛盾有很多难以平衡的地方，我顺着刚才的话题讲一下，阳光100一直有一个观念，要契合一个城市的主流消费。我们总结了一些经验，我们必须把我们的房价和大家的收入水平挂钩，和购买者对象挂钩，你不能和所有人挂钩，要看你的客户群是什么，一般来说，新移民比较多的城市房价上升比较快，因为新移民带来的是城市财富的聚集，他不仅带来了消费，还带来了很多社会背景和交际关系、商务活动。

　　一个城市的价值，其实很多地方是在于文化。我们现在盖了很多房子，看着这个房子空空荡荡的时候，你不要以为有了房子就有价值，是因为我们盖好了房子，吸纳了一批不同的社会人群在这里生活。就像我们今天在这里开会，不是会议室盖得漂亮会议质量就好，因为好的会议室把开会的人吸纳过来了。因为中国今天处于社会分层阶段，大量人口涌向城市，在这个时期会创建新的文化，一些优秀的人会聚集在这里，他会创造新的价值。所以大家买房子的时候要看好人文环境。

　　我很喜欢南宁这个城市，南宁在开发过程中新城和旧城的平衡做得非常好，城市的脉络能得到延伸，它不像很多城市像一个工地。新城在建设的同时把旧城也延续下来了，文化的东西是需要长期体现的，永远不贬值的是文化。但是在开发的时候，很容易损坏文化。我们不是创造文化，只是挖掘文化，就像开金矿一样，金矿早就有了，我们只是把它开采出来。所以我要把我们说得太伟大，我们只是做了一点工作。

　　主持人：关于于教授的言论，我想听听冯总的观点，不同的城市，房子的价格就不同。我们昨天还说，阳光100在广西开发的房子，比在另外一个城市，比如北京，可能房子的品质差不多，但是房价可能会相差几千块钱，这也是城市价值的体现，是吗？

　　易宪容：这是大事，大事由姓易的讲起来会比较容易。我想，超过终极的道理比较难，一个房子的价格和城市的价值有多大关系呢？我没想得太明白，希望听易教授讲完以后我再说。

　　张民耕：我今天刚碰到易教授，以前不认识他。我是先看了中央电视台的节目，他和张全林的对谈以后，才从画面上认识他，今天是碰到了。其实我很想和易教授探讨一下，对于我们来说，房地产商确实让宏观调控调控糊涂了。房价到底是个客观的价格，还是个主观的价格？是市场博弈的结果还是少数人炒作的结果？是政府调控的结果还是房地产商良心发现的结果？有点糊涂。我从我的经验感受一下，我认为，房地产市场的价格，或者说一个城市的价值，它客观的。城市为什么有价值？和农村相比，为什么城市的价值就比农村高？我认为就是一个原因——集聚。集聚了什么？城市集聚了生产力的要素、集聚了生活条件因素。以北京来说，北京朝阳区的CBD，其中了全北京四星级以上饭店的3/4，集中了北京外资金融机构的一半以上，集聚了高新企业及传媒企业的一半以上。

    CBD在朝阳区，所以，仅仅朝阳区一年的地税就达300亿。和朝阳区一样的是海淀区，也可以达到300亿，海淀区是由于集聚了全国大学的一个指数，68所大学，社科院也在这里，IT行业的、高科技企业的一半也在这里。因此，这两个区域是北京房价最贵的地方，也可以说是北京城市价值体现最高的地方。我感觉，这是因为它的生产力要素和生活条件要素集聚得太集中了，所以客观上形成了这样的价值，反映到价格上就这么高。在CBD区域中，随便一亩地的价格500万—700万，个别的要有上千万。但出了六环以后，三四十万，如果到通州、到了河北边以后，那也就二三十万。这种价格是和生产力要素、生活条件要素密不可分的。

　　回过头来说到房价，易教授有一个观点，老百姓是不是能买得起。其实在市场经济中，确实要考虑老百姓是否买得起。但是，决定一个城市的房价，绝不是一个城市的老百姓能不能买得起。尤其是北京，绝不是考虑北京的老百姓能否买得起，要考虑北京周边、东三省，甚至整个华北。很明显，大家有一个说法，一等富的人到京津沪、广东、深圳这些超大型城市去买房，二等富的人到省会级城市买房子，三等富的人到地区级城市买房子，四等富的人到县城买房子，买不起房子的可能就是农民。所以，在考虑一个城市的价值、考虑一个城市的房价的时候，可能要做这么大一个范围内的考虑，而不是仅仅本地老百姓是否买得起。

　　另外，我们是在一个极大的背景下，现在是WTO了，再过一两年，整个金融业就放开了。我特别同意易教授的观点，房地产业其实本质上是一种金融业，但金融确实比房地产要大得多。既然是这样，是在一个全球化的市场里，一个城市的房价不仅要考虑本国人是不是买得起，还要考虑国际资本是不是买得起，国际资本是不是会在你这个城市里狠狠地捞一笔。我就接触过高盛中国总部的一个领导，他给我讲了一个故事。他说，他们在上海是怎么来炒作房地产的？他说，我可以先买一栋楼，作准备。然后在这栋中心区楼的周边买十几个楼盘，然后把这一栋楼定价4万人民币，于是周边的楼盘至少可以卖2万人民币。

    这种大尺度的炒作之后，上海将会变成在内环线里说英语，内环线和外环线之间的人说普通话，外环线之外的人说上海话。我担心的是什么呢？如果我们的房价及其低，而生产力要素又及其高，如果不升到一定程度，价值会留下很大的空间，那么，外来的资本或一些炒房团会可以大大的炒作一把。那时候在国内炒，还可以说是肥水不流外人田，如果是外国资本进来炒作，那么是不是肥水流了外人田？所以，政府管的应该是房地产的炒作标准，什么情况下不准炒作。但是，房价的高低应该由市场说了算。我想，这样来看房地产的价格，这样来看城市的价格，那会是一种比较客观、比较市场化的观点，可能也是一种经济学的观点。

　　主持人：张民耕先生也是一位地产界思想家，也是博士，在北京开创了Town house的先河。北京最早的Town house康城，就在北京的边上。

　　我突然想起易教授的一个观点，地产现在正在挟持中国的经济，地产产业肯定是有问题的。同时，今天这个主题实际上也是发展商在倡导，也被大家认同的。地产公司认为，自己是国民经济的建设者，是城市价值的创造者。那么，地产这个行业到底是挟持中国经济呢，还是在为城市创造着价值呢？

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