系列论坛：城市化进程下中国地产价值取向（上）

　　易宪容：张总讲的几个观点我是赞同的。房价是什么？房价就是买地人和卖地人的交易形成的价格。不是政府规定的，比如你可以规定经济适用房的价格，那是另外一种政策性的东西。

　　前一段时间政发布文件稳定房价，我说是错误的，政府不可能稳定房价，只能对房地产的供求关系作一调整。我还是赞成张总说的，房地产的价格是市场形成的。

　　问题是我们的房地产市场是一个什么样的市场？如果是一个完全放开的市场，无论是要素还是产品基本在市场中运作，就会形成比较好的市场价格。而我们的市场中出现了一些偏离市场的东西，比如要素这块，土地、租金、劳动力、政府审批等等，不通过市场的方式获得的。这样非市场方式的获得的情况下，房地产的价格就要打一个很大的问号。

　　从创造城市价值来讲。我的博士论文中就曾经探讨，城市开始最早的集市的形成的时候，能够把人流、信息流、资金流等生产要素汇集到一起。汇集到一起后，交易成本是最低的。如果说一个城市能提供比其他地方更低交易成本的时候，人流、资金流、信息流才会汇集到这里。以香港为例，香港的东环是房价最高的地方，但为什么很多最好的金融机构、最好的银行会聚集到这里？如果没有去香港感觉不到。我在香港曾经工作过几年，当你想办什么业务的时候，到了这里，在很短的时间内都可以办完，这样就降低了整个交易的成本。

　　我们谈创造城市价值，一方面是我们的开发商如何做一些好的产品，聚集城市的人流、物流。另外一方面，我们的政府如何为这些信息流、资金流提供一些好的便利条件，这也是我们创造城市价值的一个方面。

　　我去年也写了一篇文章——《房地产要挟中国经济》。我昨天在中央电视台对此作了一个很好的解释，“要挟”这个概念在欧美经济学中是一个很基本的金融概念。我曾经写了三万字的博士论文来阐述这个概念。这个概念是说，比如我是下游产业，冯总是上游产业，我们签好了合同以后，按说就要按合同执行。但实际不是这样，因为他是上游产业，我一定要买他的产品，如果不买他的产品，我的生产成本就会提高，那么他把价格提高，我不得不买他的东西。为什么说房地产要挟中国经济？一个概念就是，在早一段时间大家都没有意识，特别是上海，把房价拼得太高，这并不是房地产开发商的问题，而是有几个方面。比如银行就有责任，在那段时间内，不管谁买房子，只要买房子，就算是一个临时工，都要来借钱。在欧美国家这种机制下，这是不可能的。还有我们的政府，它需要把房价抬高以后，因为土地是短缺的，政府就可以获得更高的价格。还有是一些审批机构，由于价格的太高过程中让他的审批权力骤然扩大，一个项目下来要做太多的审批项目。总的来说，如何通过阐述房地产要挟中国经济的观点来使中国地产、中国经济更好地发展。

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