系列论坛：城市化进程下中国地产价值取向(上)

    系列论坛：城市化进程下中国地产价值取向(下)

　　主持人：接下来进入对话议题。有请嘉宾上台就坐。对话的主题是“城市化进程下的中国地产价值取向”，提上的嘉宾会和台下的来宾作互动，如果大家有问题，可以直接对大腕们发问。。

　　实际上，现在的竞争已经不一个产品与产品的竞争，而是一个城市与城市的竞争，不管从张文学主席还是市长，每个城市都在关注自己城市的核心竞争力及它未来的发展。地产现在也开始认识到，城市的价值决定地产的价值。特别是很多品牌发展商，全国性开发商在选择项目的时候，首先选择的是城市。今天的城市在发生着翻天覆地的变化，所带来的城市成本的提高、房价的提高，也引起了很多购房者的关心，同时，城市很有很多很多热点。关于这个主题，正好请大家一起来讨论。

　　主持人：我们延伸到这次的宏观调控之下，城市中也出现了这些变化。在于教授作演讲的时候，我有一句话没说，为什么说易教授是今年房地产最红的人？是因为很多经济学家说预测是很难的事而易教授就很果断地说，上海房价跌50%，上海房价跌30%。城市的房市有一个发展的主题和预期寿命，先请易教授讲一下。

　　易宪容：为什么我那时候讲上海的房价要有一个变化？因为大家也看得很清楚，上海的房价从2003年12月开始到2005年3月份，它的炒作已经太过分了。比如5000块钱的房价，已经炒到1万多了。而且最重要的一个数据是，上海的房地产市场在2004年短短的一年内，个人消费按揭信贷的幅度增长特别快，占全国比重的1/5，这是什么概念呢？上海的房价快速增长，完全是一个炒作过程，而且是利用银行炒作。所以我在开会的时候和周行长说，上海的房价已经炒得太厉害了，应该有一个调整。我现在也是这么说，我们并不是预测房价应该怎么样，而是在一个判断，你这个房价涨得太快对整个市场和政治城市的发展是不利的。

　　昨天我来到南宁，第一件事是问问南宁的价格怎样。我觉得，广西这个地方总体上讲和其他地方不一样，这是一个相当漂亮的城市，我也看了南宁的楼盘，我觉得，这些楼盘无论从环境还是生活空间、价格来讲，都是一般民众可以承受的。所以我的基本观念并不是要预测房价是多少，而是民众有没有能力来购买房地产开发商造的房子。长沙的开发商就是这样分析的，他看白领阶层的消费阶层是在哪里，然后做出一个这个阶层能消费的产品出来。有了这样的标准，房价就会持续、稳定地发展。

　　我的一个基本观点是，站在金融的角度思考房地产问题，站在社会整体利益思考房地产问题，我们的房地产市场应该更稳的发展，更持续的发展。这也讲到我们今天的主题，如何创造城市价值。

　　我到这里有一个很好的感想，我和范总在聊天过程中讲到，房地产开发商的项目建造过程中，不仅仅为自己创造利润，而且也在创造城市的价值，问题是你怎么做。刚才刘力经理讲到，如果我们的房子只做到满足十年、二十年，那么我们就在毁坏城市价值。一件很好的产品，不仅仅让现在的消费得到满足，关键的是在50年、70年以后，我们的产品还是很好的产品。今年上半年我到俄罗斯去，圣彼得堡都是几十年前建的，街上都是这样的房子。如果我们的城市按照这样的方式去调整，城市的价值就显现出来了。从这个角度讲，房地产开发商和城市是一个利益层面上的，应该为城市的发展贡献自己的价值。

　　主持人：“创造城市价值”实际上是去年阳光100的易总联合大家发起的，请易总谈谈，当时阳光100为什么提出“为城市创造价值”的理念？

　　易小迪：首先要更正一条，应该说不是我们提出的，而是响应这个理念。我们对价格很敏感，说价值就不会犯错误，我们是响应这个理念。

　　我们刚刚只是说老百姓希望房价降下来，开发商希望房价升上去，政府又希望把房价降下来，又希望把土地价格升上去，这里的矛盾有很多难以平衡的地方，我顺着刚才的话题讲一下，阳光100一直有一个观念，要契合一个城市的主流消费。我们总结了一些经验，我们必须把我们的房价和大家的收入水平挂钩，和购买者对象挂钩，你不能和所有人挂钩，要看你的客户群是什么，一般来说，新移民比较多的城市房价上升比较快，因为新移民带来的是城市财富的聚集，他不仅带来了消费，还带来了很多社会背景和交际关系、商务活动。

　　一个城市的价值，其实很多地方是在于文化。我们现在盖了很多房子，看着这个房子空空荡荡的时候，你不要以为有了房子就有价值，是因为我们盖好了房子，吸纳了一批不同的社会人群在这里生活。就像我们今天在这里开会，不是会议室盖得漂亮会议质量就好，因为好的会议室把开会的人吸纳过来了。因为中国今天处于社会分层阶段，大量人口涌向城市，在这个时期会创建新的文化，一些优秀的人会聚集在这里，他会创造新的价值。所以大家买房子的时候要看好人文环境。

　　我很喜欢南宁这个城市，南宁在开发过程中新城和旧城的平衡做得非常好，城市的脉络能得到延伸，它不像很多城市像一个工地。新城在建设的同时把旧城也延续下来了，文化的东西是需要长期体现的，永远不贬值的是文化。但是在开发的时候，很容易损坏文化。我们不是创造文化，只是挖掘文化，就像开金矿一样，金矿早就有了，我们只是把它开采出来。所以我要把我们说得太伟大，我们只是做了一点工作。

　　主持人：关于于教授的言论，我想听听冯总的观点，不同的城市，房子的价格就不同。我们昨天还说，阳光100在广西开发的房子，比在另外一个城市，比如北京，可能房子的品质差不多，但是房价可能会相差几千块钱，这也是城市价值的体现，是吗？

　　易宪容：这是大事，大事由姓易的讲起来会比较容易。我想，超过终极的道理比较难，一个房子的价格和城市的价值有多大关系呢？我没想得太明白，希望听易教授讲完以后我再说。

　　张民耕：我今天刚碰到易教授，以前不认识他。我是先看了中央电视台的节目，他和张全林的对谈以后，才从画面上认识他，今天是碰到了。其实我很想和易教授探讨一下，对于我们来说，房地产商确实让宏观调控调控糊涂了。房价到底是个客观的价格，还是个主观的价格？是市场博弈的结果还是少数人炒作的结果？是政府调控的结果还是房地产商良心发现的结果？有点糊涂。我从我的经验感受一下，我认为，房地产市场的价格，或者说一个城市的价值，它客观的。城市为什么有价值？和农村相比，为什么城市的价值就比农村高？我认为就是一个原因——集聚。集聚了什么？城市集聚了生产力的要素、集聚了生活条件因素。以北京来说，北京朝阳区的CBD，其中了全北京四星级以上饭店的3/4，集中了北京外资金融机构的一半以上，集聚了高新企业及传媒企业的一半以上。

    CBD在朝阳区，所以，仅仅朝阳区一年的地税就达300亿。和朝阳区一样的是海淀区，也可以达到300亿，海淀区是由于集聚了全国大学的一个指数，68所大学，社科院也在这里，IT行业的、高科技企业的一半也在这里。因此，这两个区域是北京房价最贵的地方，也可以说是北京城市价值体现最高的地方。我感觉，这是因为它的生产力要素和生活条件要素集聚得太集中了，所以客观上形成了这样的价值，反映到价格上就这么高。在CBD区域中，随便一亩地的价格500万—700万，个别的要有上千万。但出了六环以后，三四十万，如果到通州、到了河北边以后，那也就二三十万。这种价格是和生产力要素、生活条件要素密不可分的。

　　回过头来说到房价，易教授有一个观点，老百姓是不是能买得起。其实在市场经济中，确实要考虑老百姓是否买得起。但是，决定一个城市的房价，绝不是一个城市的老百姓能不能买得起。尤其是北京，绝不是考虑北京的老百姓能否买得起，要考虑北京周边、东三省，甚至整个华北。很明显，大家有一个说法，一等富的人到京津沪、广东、深圳这些超大型城市去买房，二等富的人到省会级城市买房子，三等富的人到地区级城市买房子，四等富的人到县城买房子，买不起房子的可能就是农民。所以，在考虑一个城市的价值、考虑一个城市的房价的时候，可能要做这么大一个范围内的考虑，而不是仅仅本地老百姓是否买得起。

　　另外，我们是在一个极大的背景下，现在是WTO了，再过一两年，整个金融业就放开了。我特别同意易教授的观点，房地产业其实本质上是一种金融业，但金融确实比房地产要大得多。既然是这样，是在一个全球化的市场里，一个城市的房价不仅要考虑本国人是不是买得起，还要考虑国际资本是不是买得起，国际资本是不是会在你这个城市里狠狠地捞一笔。我就接触过高盛中国总部的一个领导，他给我讲了一个故事。他说，他们在上海是怎么来炒作房地产的？他说，我可以先买一栋楼，作准备。然后在这栋中心区楼的周边买十几个楼盘，然后把这一栋楼定价4万人民币，于是周边的楼盘至少可以卖2万人民币。

    这种大尺度的炒作之后，上海将会变成在内环线里说英语，内环线和外环线之间的人说普通话，外环线之外的人说上海话。我担心的是什么呢？如果我们的房价及其低，而生产力要素又及其高，如果不升到一定程度，价值会留下很大的空间，那么，外来的资本或一些炒房团会可以大大的炒作一把。那时候在国内炒，还可以说是肥水不流外人田，如果是外国资本进来炒作，那么是不是肥水流了外人田？所以，政府管的应该是房地产的炒作标准，什么情况下不准炒作。但是，房价的高低应该由市场说了算。我想，这样来看房地产的价格，这样来看城市的价格，那会是一种比较客观、比较市场化的观点，可能也是一种经济学的观点。

　　主持人：张民耕先生也是一位地产界思想家，也是博士，在北京开创了Town house的先河。北京最早的Town house康城，就在北京的边上。

　　我突然想起易教授的一个观点，地产现在正在挟持中国的经济，地产产业肯定是有问题的。同时，今天这个主题实际上也是发展商在倡导，也被大家认同的。地产公司认为，自己是国民经济的建设者，是城市价值的创造者。那么，地产这个行业到底是挟持中国经济呢，还是在为城市创造着价值呢？

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　　易宪容：张总讲的几个观点我是赞同的。房价是什么？房价就是买地人和卖地人的交易形成的价格。不是政府规定的，比如你可以规定经济适用房的价格，那是另外一种政策性的东西。

　　前一段时间政发布文件稳定房价，我说是错误的，政府不可能稳定房价，只能对房地产的供求关系作一调整。我还是赞成张总说的，房地产的价格是市场形成的。

　　问题是我们的房地产市场是一个什么样的市场？如果是一个完全放开的市场，无论是要素还是产品基本在市场中运作，就会形成比较好的市场价格。而我们的市场中出现了一些偏离市场的东西，比如要素这块，土地、租金、劳动力、政府审批等等，不通过市场的方式获得的。这样非市场方式的获得的情况下，房地产的价格就要打一个很大的问号。

　　从创造城市价值来讲。我的博士论文中就曾经探讨，城市开始最早的集市的形成的时候，能够把人流、信息流、资金流等生产要素汇集到一起。汇集到一起后，交易成本是最低的。如果说一个城市能提供比其他地方更低交易成本的时候，人流、资金流、信息流才会汇集到这里。以香港为例，香港的东环是房价最高的地方，但为什么很多最好的金融机构、最好的银行会聚集到这里？如果没有去香港感觉不到。我在香港曾经工作过几年，当你想办什么业务的时候，到了这里，在很短的时间内都可以办完，这样就降低了整个交易的成本。

　　我们谈创造城市价值，一方面是我们的开发商如何做一些好的产品，聚集城市的人流、物流。另外一方面，我们的政府如何为这些信息流、资金流提供一些好的便利条件，这也是我们创造城市价值的一个方面。

　　我去年也写了一篇文章——《房地产要挟中国经济》。我昨天在中央电视台对此作了一个很好的解释，“要挟”这个概念在欧美经济学中是一个很基本的金融概念。我曾经写了三万字的博士论文来阐述这个概念。这个概念是说，比如我是下游产业，冯总是上游产业，我们签好了合同以后，按说就要按合同执行。但实际不是这样，因为他是上游产业，我一定要买他的产品，如果不买他的产品，我的生产成本就会提高，那么他把价格提高，我不得不买他的东西。为什么说房地产要挟中国经济？一个概念就是，在早一段时间大家都没有意识，特别是上海，把房价拼得太高，这并不是房地产开发商的问题，而是有几个方面。比如银行就有责任，在那段时间内，不管谁买房子，只要买房子，就算是一个临时工，都要来借钱。在欧美国家这种机制下，这是不可能的。还有我们的政府，它需要把房价抬高以后，因为土地是短缺的，政府就可以获得更高的价格。还有是一些审批机构，由于价格的太高过程中让他的审批权力骤然扩大，一个项目下来要做太多的审批项目。总的来说，如何通过阐述房地产要挟中国经济的观点来使中国地产、中国经济更好地发展。

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　　主持人：下面请冯主席发言。

　　冯仑：我刚才才知道，易教授是我的博士师兄，范小冲非要让我和师兄“掐”一下，但是为了让大家更好地思考这个问题，我对易教授的话做一些评论。

　　我认真听下来，在易教授说的最难懂的湖南话中听懂，其实易教授是非常替国民经济担心，着眼点和我们原来的想法是一致的。实际上他前面讲的，现在事实上是政府要挟房地产这个行业。因为政府的手续批来批去，都让房地产的开发过程交易成本抬高，影响了价值的创造。从这个角度来说，政府有关部门在要挟房地产行业。但是在半年之前，他又有了另外一个角度，地产要挟中国经济。其实我觉得，“要挟”是个“触摸”的意思，也就是两个人走路互相擦肩，触摸了一下。我想，易总可能是从国外翻译的语言来谈的，但是我们这些村里人可能会听错。因为城里人说“亲吻”，乡下人说“亲嘴”，可能听起来特别不文明。所以我们记住，易教授讲的“要挟”就是城里人讲的“亲吻”，就是一个正常的接触。希望大家不要再讨论这件事。

　　前一段时间听一些人讲，房地产行业变成了一个利益集团。党的文件一直说要创造多元利益主体，那不就是利益集团吗？怎么又错了？到底是党领导错了？还是这些开发商在党的领导下发展错了？这事就乱了。因为多元利益主体好象就应该是由不同的人、不同的阶层来表达，这好象是改革开放以来一直倡导的政府取向，怎么又变成说错了？后来我才发现，发展到一定阶段的时候，你发言的声音和讲法要注意。在刚开始的时候，稍微讲讲，“呻吟”就可以了。在改革开放以后，大家稍微灵活了，就可以“叫床”，一对一说得稍微大一点声。但千万不能转换成呐喊，如果叫床转换成呐喊以后，大家的角色全部混乱。最后，本来一个很好的情感交流，变成了一个“调戏”和“强奸”的问题。于是大家都不开心。易教授给我一个感觉，我们一定要谨守分际，从声音转化成叫床，最后不能到呐喊，否则人一多就现形了。也就是讲话的尺度问题。

　　我还有一个实地尹中立也都在讲老百姓买房的事情，但是有一个问题不太理解，到底挣多少钱是老百姓？挣3000块就是老百姓，挣4000块就不是了？所以我觉得，“百姓”是针对“一姓”讲的，好象挣钱100万以上的人就不算老百姓之内了？如果这样来划分，就很复杂？如果把房地产行业道德化以后，就意识形态化了，失去了讨论的前提。也就是说，突然一下子宣布业主委员会要对这个屋子“扫黄”，我们就不知道怎么办好了，其实我们什么也不干，就是看一看。所以我觉得，这件事不要道德化，就是老百姓。因为现在确定中低收入有一套界定标准，说清楚是什么样的人群就够了。否则的话，大家一政治化、意识形态化，就失去了改革开放以来进步互动这样一种机制。

　　还有一些比较有意思的事。到底谁来讲这个行业的事儿？非常复杂。我和任总经常开玩笑。我说，你讲的当然应该说是有研究，而且我相信，在研究的成本上比易教授花得多。从这个逻辑上来说，一般推理来看，你讲的对的成份应该多一点，但是为什么你一讲大家都反对，提出很多不同意见？后来我发现一件事情，你就相当于三陪小姐在妇联讲维护妇女儿童权益，不是你讲的道理不对，第一是你的身份有问题，这件事是对的，但是你讲就有问题，妇联讲就没有问题。第二，你在哪里讲？你是应该在拘留所，劳动教养的地方讲，那就对了。但是你跑到妇联讲，那就错了。所以，是你的身份和讲的场所错了，而不是你讲的内容对错与否。我认为这就是易教授讲的内容引起争论的原因，你不能把我们开发商定位为一个三陪小姐，只看它讲的地点和身份是正确，而不看它讲的内容是否正确。

　　由这件事引发了我昨天和易总在飞机上讲的一件事，整个来看这个行业和个人，你的形象永远处于一个矛盾当中，也就是说，两个形象从来是打架的。一个是“你是什么”，永远是你自己在说你是什么。第二是别人认为你是什么。

　　还举刚才庸俗的例子，一个良家妇女从夜总会过口过了一下，上了洗手间就出来了，但是碰上了妇联主任，妇联主任说，XXX有问题，总出入那种地方。你开始解释，“没有的事”，但领导就会考虑“这个同志要考察考察，再也不能把她当好人了。”你不断地解释，慢慢的就会发现，你讲的是什么已经不重要了。这种人只有三种途径，一个是杀人，一个是自杀，很多农村妇女就走了这条路，第三种就是疯了。房地产行业也面临这样的问题，房地产业自己说什么，就像良家妇女，怎么说也不行，而易总和政府也在扮演着妇联的角色，因此目前发展商只有三种选择。在这种情况下，我希望发展商不要疯，也不要杀人，当然更不要自杀。那就有了第四种选择——失去记忆，做自己的事儿。

　　所以我认为，这个社会沟通很困难，理解也不是不可能的，最重要的是宽容。大家想，你们做了一晚上梦，讲出来两句话就讲完了，99%的事儿没说清楚，再写成文字，又损失了一半信息，再传达给对方，几乎能接受的只有1%，再返回来，就没剩什么了。大家经常说“理解是不可能的，误解是经常的，所以，宽容才重要。有了宽容，这个社会才不会杀人，也不会自杀，更不会疯。

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　　主持人：回到今天“创造城市价值”的主题上，在这个城市，用什么样的建筑形态、用什么样的开发手法来给城市创造更多的价值，来提升地段价格？

　　我们来听听黄兴文先生的观点。

　　黄兴文：在我的印象之中，开发商一直都是一个强势群体出现，结果冯总把它比成很可怜的三陪小姐。

　　冯仑：不可能，三陪小姐是劳动妇女的重要组成部分。

　　黄兴文：我以为，至少应该说是“黑社会”准确一点，你的说法让我大吃一惊。我们坐在这里讨论城市价值问题，我估计应该是有背景的。从去年易总他们发起“为城市创造价值”以来，大家都知道，很多年前社会也好，开发商群体也好，做了很多不怎么样的产品，浪费了社会资源，还给城市带来很不好的后果。所以，大家慢慢的有了这个意思，不但要考虑这个项目卖得好不好，商业上是否成功，还要看这个项目能不能带来外部效应，任何一个经济行为都有外部性，它的外部性是怎样的，能不能给城市增光添彩，为城市创造价值。

　　回到“城市价值”的主题，我们也提到了房价有高有低，大城市、中城市、小城市，房价为什么不同？实际上是价值在反映，价值又取决于资源的集聚程度。特别是有文化底蕴的大城市，社会资源集聚度比较高。我们分析一下，从经济价值上升到文化价值，再上升到生态价值。现在很多开发商的注意力只放在项目的经济价值，做得比较好的开发商。易总的意思就是说，一个地产商不应该把眼光放到商业价值上，应该放在社会上，给城市增加文化价值和生态价值，这就体现了他的社会责任，这才是我们要谈的主题。为什么要谈到这一点？因为有一个基本点，中国的开发商和国外不一样，它是掌握了公共权力的一个群体，为什么这么说？按理说，公共权力应该掌握在政府手里，但由于政府管理部门和监控部门的监控不是很到位，把很多权力授予了开发商，开发商真正成为了城市建设的主力军，真正担负了营造城市未来和营造老百姓未来生活的作用，这样它必须有一个社会责任感来做这件事情。为什么这个问题现在才提出来？因为我们的政府以前对城市发展和房地产发展也没有经验，对于 这样一个技术要求、资本要求很高的行业没有准入制度，只要有点钱都可以进入，很多非专业的开发商都进来了，建了垃圾建筑，把城市破坏掉。过了十几年之后，政府可能发现，对这个行业没有掌控住。建筑应该是百年建筑，而我们中国有哪个现代建筑能用到几十年以上？你到国外看看，一百多年、两百多年以上的建筑有很多。

　　主持人：新城的建设，旧城的拆迁，今天城市的建设应该会决定200年以后的城市面貌，而我们面貌的到处都是抄袭、雷同、破坏，实际上在现代化的名义下，中国的城市正在丧失个性、丧失城市的竞争力。黄博士也谈到，今天的发展商拥有非常大的权力，它是一个城市的建设者，同时又是城市的破坏者，怎样在建设中为城市创造更好价值？今天在座的还有清华紫光的董事长吕大龙先生，他开发的观唐国际有非常大的影响，探讨在今天这个时代怎样使建筑模式更中国？更现代？

　　吕大龙：谢谢大家，今天讲的是“创造城市价值”，我觉得这个口号基本是发展商在和政府说，我们是好人，我们要干好事。紫光地产的股本结构和其他的公司不太一样，民营公司做这些事，人家会说你做的是坏事。而国营的发展商即使做不好，人家也会说是机制的问题。实际上民营发展商和国营发展商的机制不一样，这也是原因之一。

　　我认为，创造城市价值是每个人应该做的事情，我相信，每个人这么努力地做这件事情，不会只为了赚钱，钱是很中了事情，如果公司不赚钱，肯定要关门。但这么多人做事情，他肯定是在做有意的事情，至少是他自己认为有意义的事情。

　　说到“创造城市价值”，这个理论也越来越国际化，我从寒冷的北京到了温暖的南宁，非常高兴，这个城市是绿城，非常舒服，我看到很多新的楼盘在这里的标，几乎北京有名的楼盘在这里都有名字，就算是抄过来的也差不多。我心里在想，就是北京或上海的前5年至8年，或者是我们刚做房地产的时候，纽约、香港或日本的房地产商在说我们的样子。现在的南宁是非常幸福的，如果一两千块钱就能安稳地生活，这个城市是有价值的。如果这个城市能平稳这样的房价，是一个宜居的城市，那是非常有居住价值的。如果南宁发展得像北京、上海一样，一上班就要踩油门，那这个城市的价值是值得讨论的。并不是每个城市都要像北京、像上海，我觉得，我看到了南宁，如果南宁每年都是这样的气侯，那南宁的价值会超过北京、超过上海。

　　主持人：下面进入互动环节。

　　主持人：大家有什么问题，可以向大腕们提出。在吕总发言的时候我们也看到被认为是“小姐”和被认为是“妇联”的人在交换名片，是不是会增加宽容度？我们拭目以待。

　　提问：大家好，我是《蓝筹地产评论》的记者，请问阳光100董事长、总经理吕大龙先生，阳光100是“创造城市价值”的主要参与者，同时，“创造城市价值”这个口号有非常阳光、正面的一面。请问，当创造城市价值与创造品牌价值、创造经济价值矛盾的时候，你是怎么考虑？如果是别的地产同仁碰到这样的问题的时候，你有什么建议？

　　吕大龙：这种矛盾的时候不多，更多的是和谐的时候，因为矛盾是自己制造出来的。实际上一个公司有没有品牌，有没有发展能力，其实，品牌和利益一直是一个矛盾体，你要想有品牌，那就要卖得更便宜，积累品牌信用。但是要想多卖钱，客户投诉就会多，这还是损失。这是什么概念呢？当你作好事的时候，实际上是在往银行存钱，当你做坏事的时候，是在从银行取钱。什么是最好的公司呢？吃利息的公司是最好的公司，品牌衍生的利润就是利息，每天都在提高。想明白了就是这么回事，长远来说是和谐的，不矛盾。你想到短期效益，天天都有矛盾。你只要想到今天要发展，要超过谁，那总会有矛盾。所以说，公司和城市、和社会，想得远一点，就不会矛盾。

　　提问：我有两个问题请问易教授，我来自浙江温州。应该说，温州这个地方在房地产界是小有名气，炒房团就是源自温州。

　　刚刚参加了论坛，我感觉有两个问题在温州应该是比较独特的。一方面，易教授很大胆地做出上海和北京房价的预测，而且是非常具体的数据，下降30%和50%。第二方面，今天讨论的主题，城市的价值如何创造，和房房价有什么关系？我有两个问题，请易教授预测一下，温州这个地方的房价到底会跌多少？我为什么这么问，“国八条”出台以后，市场反映非常大，但温州的房价没有太大波动，而且温州的房价是处于国内一级城市的房价，甚至有些地方高过上海、北京。所以，温州的房价到底是什么走势？第二个问题，创造城市价值和房价的关系？温州比起上海和北京，资源的聚集程度应该说低得多？为什么房价会保持这么高的水平？

　　易宪容：对于第一个问题，我在中央电视台前天的节目中讲得很清楚。我从来不去预测房价，我只是说了北京和上海的房价应该到什么样的价位才比较合理。所以那天讲的是哪个地方涨得快，就比较跌得快。所以，温州的房价到底怎么样，我无法预测。我也赞同易总的一个观点，房价是由供求关系决定的。

　　第二个问题，对于城市的价值和房价的问题，其实是一个互动的问题。房地产市场要想真正持续、稳定发展，肯定不能把自己的房价炒得很高很高，炒得有泡沫，这样，今后这个市场肯定会死掉。如果民众的消费水平慢慢提高，房价也在随之慢慢提升，那么，房价会比较稳定的增长。

　　还有，我们的社会要记住一点，利益在分化，大家都在从自己的角度去思考问题。但利益分化的过程中如何有一个好的规则保证大家在这个利益平台中得到自己的利益？在讨论利益分化问题的时候，要宽容，允许别人去说，这很重要。我跟我的儿子说，你好好成长，我给你四个字，“诚恳”与“宽容”，这样，你这辈子就会做得非常好。同样，如果我讲得不好，也请大家宽容我。