系列论坛：城市化进程下中国地产价值取向（上）

　　主持人：回到今天“创造城市价值”的主题上，在这个城市，用什么样的建筑形态、用什么样的开发手法来给城市创造更多的价值，来提升地段价格？

　　我们来听听黄兴文先生的观点。

　　黄兴文：在我的印象之中，开发商一直都是一个强势群体出现，结果冯总把它比成很可怜的三陪小姐。

　　冯仑：不可能，三陪小姐是劳动妇女的重要组成部分。

　　黄兴文：我以为，至少应该说是“黑社会”准确一点，你的说法让我大吃一惊。我们坐在这里讨论城市价值问题，我估计应该是有背景的。从去年易总他们发起“为城市创造价值”以来，大家都知道，很多年前社会也好，开发商群体也好，做了很多不怎么样的产品，浪费了社会资源，还给城市带来很不好的后果。所以，大家慢慢的有了这个意思，不但要考虑这个项目卖得好不好，商业上是否成功，还要看这个项目能不能带来外部效应，任何一个经济行为都有外部性，它的外部性是怎样的，能不能给城市增光添彩，为城市创造价值。

　　回到“城市价值”的主题，我们也提到了房价有高有低，大城市、中城市、小城市，房价为什么不同？实际上是价值在反映，价值又取决于资源的集聚程度。特别是有文化底蕴的大城市，社会资源集聚度比较高。我们分析一下，从经济价值上升到文化价值，再上升到生态价值。现在很多开发商的注意力只放在项目的经济价值，做得比较好的开发商。易总的意思就是说，一个地产商不应该把眼光放到商业价值上，应该放在社会上，给城市增加文化价值和生态价值，这就体现了他的社会责任，这才是我们要谈的主题。为什么要谈到这一点？因为有一个基本点，中国的开发商和国外不一样，它是掌握了公共权力的一个群体，为什么这么说？按理说，公共权力应该掌握在政府手里，但由于政府管理部门和监控部门的监控不是很到位，把很多权力授予了开发商，开发商真正成为了城市建设的主力军，真正担负了营造城市未来和营造老百姓未来生活的作用，这样它必须有一个社会责任感来做这件事情。为什么这个问题现在才提出来？因为我们的政府以前对城市发展和房地产发展也没有经验，对于 这样一个技术要求、资本要求很高的行业没有准入制度，只要有点钱都可以进入，很多非专业的开发商都进来了，建了垃圾建筑，把城市破坏掉。过了十几年之后，政府可能发现，对这个行业没有掌控住。建筑应该是百年建筑，而我们中国有哪个现代建筑能用到几十年以上？你到国外看看，一百多年、两百多年以上的建筑有很多。

　　主持人：新城的建设，旧城的拆迁，今天城市的建设应该会决定200年以后的城市面貌，而我们面貌的到处都是抄袭、雷同、破坏，实际上在现代化的名义下，中国的城市正在丧失个性、丧失城市的竞争力。黄博士也谈到，今天的发展商拥有非常大的权力，它是一个城市的建设者，同时又是城市的破坏者，怎样在建设中为城市创造更好价值？今天在座的还有清华紫光的董事长吕大龙先生，他开发的观唐国际有非常大的影响，探讨在今天这个时代怎样使建筑模式更中国？更现代？

　　吕大龙：谢谢大家，今天讲的是“创造城市价值”，我觉得这个口号基本是发展商在和政府说，我们是好人，我们要干好事。紫光地产的股本结构和其他的公司不太一样，民营公司做这些事，人家会说你做的是坏事。而国营的发展商即使做不好，人家也会说是机制的问题。实际上民营发展商和国营发展商的机制不一样，这也是原因之一。

　　我认为，创造城市价值是每个人应该做的事情，我相信，每个人这么努力地做这件事情，不会只为了赚钱，钱是很中了事情，如果公司不赚钱，肯定要关门。但这么多人做事情，他肯定是在做有意的事情，至少是他自己认为有意义的事情。

　　说到“创造城市价值”，这个理论也越来越国际化，我从寒冷的北京到了温暖的南宁，非常高兴，这个城市是绿城，非常舒服，我看到很多新的楼盘在这里的标，几乎北京有名的楼盘在这里都有名字，就算是抄过来的也差不多。我心里在想，就是北京或上海的前5年至8年，或者是我们刚做房地产的时候，纽约、香港或日本的房地产商在说我们的样子。现在的南宁是非常幸福的，如果一两千块钱就能安稳地生活，这个城市是有价值的。如果这个城市能平稳这样的房价，是一个宜居的城市，那是非常有居住价值的。如果南宁发展得像北京、上海一样，一上班就要踩油门，那这个城市的价值是值得讨论的。并不是每个城市都要像北京、像上海，我觉得，我看到了南宁，如果南宁每年都是这样的气侯，那南宁的价值会超过北京、超过上海。

　　主持人：下面进入互动环节。

　　主持人：大家有什么问题，可以向大腕们提出。在吕总发言的时候我们也看到被认为是“小姐”和被认为是“妇联”的人在交换名片，是不是会增加宽容度？我们拭目以待。

　　提问：大家好，我是《蓝筹地产评论》的记者，请问阳光100董事长、总经理吕大龙先生，阳光100是“创造城市价值”的主要参与者，同时，“创造城市价值”这个口号有非常阳光、正面的一面。请问，当创造城市价值与创造品牌价值、创造经济价值矛盾的时候，你是怎么考虑？如果是别的地产同仁碰到这样的问题的时候，你有什么建议？

　　吕大龙：这种矛盾的时候不多，更多的是和谐的时候，因为矛盾是自己制造出来的。实际上一个公司有没有品牌，有没有发展能力，其实，品牌和利益一直是一个矛盾体，你要想有品牌，那就要卖得更便宜，积累品牌信用。但是要想多卖钱，客户投诉就会多，这还是损失。这是什么概念呢？当你作好事的时候，实际上是在往银行存钱，当你做坏事的时候，是在从银行取钱。什么是最好的公司呢？吃利息的公司是最好的公司，品牌衍生的利润就是利息，每天都在提高。想明白了就是这么回事，长远来说是和谐的，不矛盾。你想到短期效益，天天都有矛盾。你只要想到今天要发展，要超过谁，那总会有矛盾。所以说，公司和城市、和社会，想得远一点，就不会矛盾。

　　提问：我有两个问题请问易教授，我来自浙江温州。应该说，温州这个地方在房地产界是小有名气，炒房团就是源自温州。

　　刚刚参加了论坛，我感觉有两个问题在温州应该是比较独特的。一方面，易教授很大胆地做出上海和北京房价的预测，而且是非常具体的数据，下降30%和50%。第二方面，今天讨论的主题，城市的价值如何创造，和房房价有什么关系？我有两个问题，请易教授预测一下，温州这个地方的房价到底会跌多少？我为什么这么问，“国八条”出台以后，市场反映非常大，但温州的房价没有太大波动，而且温州的房价是处于国内一级城市的房价，甚至有些地方高过上海、北京。所以，温州的房价到底是什么走势？第二个问题，创造城市价值和房价的关系？温州比起上海和北京，资源的聚集程度应该说低得多？为什么房价会保持这么高的水平？

　　易宪容：对于第一个问题，我在中央电视台前天的节目中讲得很清楚。我从来不去预测房价，我只是说了北京和上海的房价应该到什么样的价位才比较合理。所以那天讲的是哪个地方涨得快，就比较跌得快。所以，温州的房价到底怎么样，我无法预测。我也赞同易总的一个观点，房价是由供求关系决定的。

　　第二个问题，对于城市的价值和房价的问题，其实是一个互动的问题。房地产市场要想真正持续、稳定发展，肯定不能把自己的房价炒得很高很高，炒得有泡沫，这样，今后这个市场肯定会死掉。如果民众的消费水平慢慢提高，房价也在随之慢慢提升，那么，房价会比较稳定的增长。

　　还有，我们的社会要记住一点，利益在分化，大家都在从自己的角度去思考问题。但利益分化的过程中如何有一个好的规则保证大家在这个利益平台中得到自己的利益？在讨论利益分化问题的时候，要宽容，允许别人去说，这很重要。我跟我的儿子说，你好好成长，我给你四个字，“诚恳”与“宽容”，这样，你这辈子就会做得非常好。同样，如果我讲得不好，也请大家宽容我。

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