首届中国房地产企业200强颁奖典礼(组图)

　　施永青：各位领导，各位来宾，很高兴在这里可以跟你们分享一下我在香港的一些经验，做房地产要做大、做强、做久，难得很大，我就没有这个能力介绍这方面的经验，我能够讲的只是做房地产要求生存下去的最根本的需要是什么呢？就是要认识环境，调整自己去适应环境，房地产的环境之中，最大的是哪个环境呢？日本人叫房地产叫不动产，不动产就是跑不掉的，你在这个地方就受这个地方当地政府的政策，一些税制土地供应的影响，所以做房地产的无可避免就是受到政府的影响，能够了解政府对房地产发展的这个态度，他在什么样的情况下，有什么样的反映，会推出什么样的政策，就影响房地产的生存的能力，你不了解政府有什么行动，你这个房地产做得怎么强也无法生存下去，我在香港看政府跟房地产的关系，他是不断的演变，好像一个男的一个女的，从认识到谈恋爱，到结婚，到吵架，吵完了架再认同，再活下去的过程。

    所以政府的政策改变了以后，改革开放之后，允许个人拥有房地产企业，企业拥有房地产，它才有发展的可能，所以刚开始发展房地产的时候是一男一女刚认识的时候，是热情如火的时候，做房地产对地方政府是最好的，因为你不管将来开发出来的土地是怎么样的，在开发期是最开心的，你要盖房子，你要买材料，你的商业就发达了，商业材料还要运过来，运输业又发达了，变成了工作这后这批人你还要给他吃、给他住，这个就是房地产开发的时候产生的经济效益最好的时候，做地方政府就是因为搞了房地产经济也搞好了，年底写报告给上级的时候数字都很漂亮，做得好还可以升官发财，所以变成了都喜欢搞房地产了。

　　但是搞了一段时间之后，香港在96年97年的时候就出现房地产赚钱，赚钱的结果本身对社会是有好处的，尤其是香港60%左右的家庭，已经拥有房地产了，现在我知道国内有些地方不只60%，因为国内把一些宿舍、单位都分配给了人民，人民很都有房地产，所以在价值上升的时候，整个社会的消费能力都提高了。美国这两年靠什么呢？都是靠房地产，美国的生产的产品没有人家多，国际的支出收支不平衡，不管政府还是民间都是入不敷出，但是他的经济还可以发展，就是他的房地产的价格上升，房地产的价格上升，有房子的人房价升了，我还可以再贷多一点给你。

    因为银行要做生意嘛！它用资产升值去赚全世界的资源，把人家的原料、廉价劳动力都拿走了，他也是靠房地产，所以房地产升值的时候，香港在96、97年的时候一半以上的家庭都觉得自己富有了，自己富有了就一套好的音响，每年去旅游，社会的经济当然发展起来了，越是赚钱流进来的钱就越多，钱流到有钱赚的时候，钱就流进去了，这样的话每一平米的房价就上升，房价生又吸引更多的钱进来，这样房价会升得更快，更快人们就知道买房地产赚钱，把所有的钱都带过来了，这样会慢慢的影响政府的关注，出现了一个就是有房子的人跟没房子的人的贫富的悬殊越来越大，香港楼价升的时候虽然有人很开心，我觉得当时房屋局的局长，他就受到很多信，市民写信给他，反对他，有一个人还要写信给他，我要想办法毒死你，你害得这么惨。其实就是民间反对的声音越来越大。

　　因为他看到有楼的人什么也不做，房价就升了很多，这几年国内也有这个情况，像上海、杭州、宁波。买了一套房子，年头买的才30万，年底就50万了，什么也没做就多了20万，那没房子的人就气死了，我辛辛苦苦为国家工作，你就坐在那里什么也没有做就得了20万。作为一个政府他看到这个贫富悬殊越来越严重时，他知道长久下去会影响社会的不稳定，影响管理上很当的矛盾。这个是每一个政府不能够不去处理的问题，另外出现了一个什么样的问题呢？就是资源分配不平衡，资源配分的集中到一个行业里面去了，香港96、97年的时候我有一次去看朋友，他是开工厂的，在珠江三角洲开工厂，我到了他家了，他的老婆跟老公在吵架，他老婆说让老公不要开厂了，他说去年整整一年这么辛苦赚的钱还不如我，他做厂要到美国去考察，又要到日本去买原料，每天工作这么辛苦，每年不回香港，可能在深圳包了二奶，他老婆在炒别墅，赚了很多钱。

    这就是民间的情况，资金流到房地产里去，什么事实也不干了，如果也有这种情况，本来都其他很也的人都去做房地产，在资金的流向上就出现穷帮富的情况，有的人赚来的一点点钱，他就在浦东区买一写字楼，这样的话他的钱就变成了国家的资源，变成了在落后地区大量的流进了已经资金很多的发达地区，这个对经济的发展是不平衡的，在这种情况下政府就会想办法去调整，这是我们从去年底开中央政府要宏观去调控经济，主要是达到两个目标，一个就是要降低拥有房子的人发达的太快，让没有房子的人也可以在经济上分一杯羹，另外让全国的资源有一个平衡的发展，就是不要流到富的地方去，需要发展的地方也要保留一点资源。

　　香港刚开始就是压房地产的钱，就是不允许银行贷款，香港从按揭可以拿到9成房价，变成7成。没有成交就要交印花税，这就是降低你买楼人的能力。但是这种做法不太成功，他是打击需求不是增加供应。到了董建华的时候，每年有百万亩的供应，它不但供应私人楼房，有廉价的楼房。

    这种情况一推出来就影响很大，私人企业的地产商的手里面的项目多了，卖不出去他们就竞争，竞争价钱就掉下来了，不是政府压下来的，是政府增加土地供应，发展商为了把手里的楼卖了，产生的。另外公屋提供的多了，政府提供的廉价的房子比发展商建的房子还要漂亮，因为民间有一股力量说有钱人可以海景，没钱的难道不允许开海景嘛！所以政府把有海景的土地也提供给公屋，所以上一次香港的调控力度太大，很快就产生了影响，楼价掉下来，本来政府的想法楼价掉下来让没钱的人也可以买楼，楼价掉下来使香港的竞争能力可以提高，但是得到的效果刚刚相反。97年香港人辛辛苦苦去买楼，97年是辛辛苦苦的去卖楼，最后什么都没有，所以民间反对的声音比原来更高，钱没有了大家都不出外吃饭了，餐饮也出问题，娱乐业、电影业都出问题了，变成了连锁反应。

　　整个经济都萎缩了，从97年到03年整整6年时间里面，香港的经济不断下滑，最后对社会的影响非常之大。很多企业的资产都在外国做商业可以开信用帐，商业有但是开不出信用帐，所以他把公司里面的秘书也开除了，所以变成房地产下跌的时候把整个经济也拖垮了，所以我觉得中国政府看到经济发展的不平衡，社会不和谐，要做一点工夫，我是理解的。但是也要接受香港的经验，不要把房地产的价格一下子下跌太多，使辛辛苦苦这么多年积累的资产都蒸发掉，这样会对社会有更大的破坏，另外我们也要看国际的情况。

　　我刚才说美国就是用资产升值来剥削第三世界，他们资产升值是吃掉人家，如果我们把资产压下来，很容易被人家吃掉，好像你在股票市场里面主要是高的公司吃掉低的公司，如果我们联想资产值上升，我们我们也可以把他之换股吃下来，让他升值还是让他贬值还要看国际形势，否则的话我们在国际的竞争上要吃亏，现在的美国的联邦储备局长快退休了，新来的这个人是一个跟他有不同的想法，支持房地产的升值的倾向比较重，所以他上台之后不怎么去压通货膨胀，在这种情况下美国在升值，我们社会是一体化的，美国在升值的时候我们把自己的资产值压得太低是没有意义的。

    在80年代日本升值的时候，日元很高的时很多日本人把钱用到美国去投入，美国人不要把我们最好的地都买走了，日本人在最高价的时候买下来了，然后他就很便宜的卖给美国人。如果外国人来投资我们其实，越高越好，我们升得好，他们才来，升得高就多一点钱去给我们。我不是说中国的银行用自己的钱贷给外国人，他跑掉了银行收不回就麻烦了，在资产值应该怎样调控的情况下，一方面要看国内资源的调配问题，也要看楼价跌下来对整体经济的伤害，也要看整个国际的形势，能够看到这种形势我们就知道政府的政策会怎么样摆动，了解政府的政策的摆动你做房地产才有机会生存得好，我今天讲到这里，谢谢大家！

　　主持人 姚雪松：谢谢！现在距离会议结束还有5分钟的时候，在这里我想让在座的企业家代表可以和专家对话，有什么问题没解决的话也可以现场答疑。那么让我们再次感谢各位嘉宾的精彩演讲，我知道在这样一个美好的金秋的时节大家来参加这样一个会议，趋势相聚不是很容易的，我让我们真珍惜这份缘分，大家对房地产的关注也表达了我们办活动的初衷，那就是把企业做大、做强、做久，共同营造一个美好的家园，应该说房地产是关注到国计民生的大事情，衣食住行它排在第三位，如果房地产发展了我相信中国民众的生活也将会好转起来，希望我们营造美好家园的这样一个行动诞生在我们在座的各位企业家的手中，再次感谢各位光临我们今天的论坛和会议，今天我宣布首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛正式闭幕，再次感谢大家的关注和支持，谢谢！

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