首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛(一)

    首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛(二)

    中国房地产企业200强名单

　　主持人 姚雪松：各位领导，各位来宾，我们的节目马上就要开始了，我非常高兴能够来到这里为大家主持这个论坛，应该说秋天是北京最好的季节，今天我出门发现这样的天气很难得，在今天这样美好的日子里面我们迎来了盛大的中国房地产200强的颁奖仪式和论坛，现在在这里对今天出席会议的领导以及房 地产界的各位精英表示热烈的欢迎和衷心的感谢，谢谢大家！首先我先各位介绍一下参加我们200强的嘉宾，他们是中国企业联合会、中国企业家协会执行副会长陈光复先生，中国房地产与住宅研究归秘书长张元端先生，国家统计局人口和就业司司长李晓超先生，中国企业家协会副理事长潘承烈先生，中国房地产业协会专职副会长潘其源先生，中房企业家协会专职副会长兼秘书长刘增田先生，中国策划协会会长梁明女士，在这里我们再次欢迎各位嘉宾和领导，下面首先允许我请上中国企业联合会、中国企业家家协会执行副会长陈光复先生发言，有请陈会长。

　　陈光复：各位代表，各位嘉宾，女士们，先生们大家好！首先我代表中国企业联合会中国企业家协会对本次大会的顺利召开表示热烈的祝贺！向入围首届中国房地产企业200强的企业表示热烈的祝贺！

　　中国企业联合会，中国企业家协会今年8月份在天津连续第四年发布了中国企业500强和他的分析报告，在这个会议的基础上，我会整理了一份关于我国发展大企业的进展、问题和建议的报告。我会沉建华会长与上个月9月29号，将我们会的报告送给了温家宝总理参阅，总理第二天就是9月30号就做了批示，总理是把报告批给副总理，总理的批示讲，中国企业联合会的报告在分析我国大企业发展现状和问题的基础上，提出了加快大企业发展的建议，值得重视，请发改委、国资委，商务部以及有关部门研究，希望中国企业联合会继续把这方面的研究工作做好，就是希望中国企业联合会继续把这方面的研究工作做好。目前我会正在研究落实总理对我会希望的具体措施。

　　通过四年来500强排序的实践，我国可以看到，开展这项工作的意义和作用，越来越重要，越来越大。这项工作产生了多方面的积极的效应和积极的影响。这项工作的开展对政府而言，它反映了政府采取的各项宏观经济政策在为微观企业的经营中所取得的显著的效应。反映了中国企业发展的现状和趋势。对国家的宏观经济决策将起到一定的作用。同时也为政府观察和了解一个地方、一个行业，经济和企业的发展提供了新的坐标。

　　这是对政府而言的，这项工作的开展，对我们企业而言，它不仅提高了入围企业的知名度，而且还让企业看到了自己在行业中所处的地位以及所存在的差距。看到了企业的影响力；看到了竞争对手地位的变化。可以更好的向其他企业学习。学习其他企业的长处，这对促进企业做大、做强、做优、做久，将起到积极的作用。这项工作的开展对我们行业而言，可以看到本行业发展的轮廓，看到行业发展的趋势以及存在的问题，为行业的发展起到积极的促进作用。这项工作的开展对社会而言，它提供了一组重要的信息，看到了中国企业发展的轨迹，由于它的排序完全是以数字为根据的，完全是用数字说话，所以它的排序具有客观性、真实性、和权威性。所以它具有的研究价值就显得越来越大。也是一些科研机构和有关学校、教学单位一个宝贵的研究资料。

　　这项工作的开展，对国外而言，使外国政府和企业了解中国企业的宝贵的资料和重要的渠道。它使外国的政府可以看到中国经济和中国企业的蓬勃发展的势头。使跨国公司可以了解中国的企业的发展状况，为吸引外国企业的投资与中国企业的合资，与中国企业建立战略联盟打开了一个重要的窗口。这项工作对于我们地方和行业的企业联合会，企业家协会来讲，可以说它又搭建了一个新的工作平台，有利于提高企业联合会和企业家协会在地方和行业的上影响力，有利于进一步加强联合会和协会对大企业的联系。促进企业联合会、企业家协会各项工作迈上一个新的台阶。

　　中国企业联合会、中国企业家协会，在开展中国企业500强排序的同时，一贯的倡导并支持有条件的地方和行业的企业联合会、企业家协会结合本地区，本行业经济社会和企业的发展情况，开展地区和行业企业的百强排序工作，四年来在中国企业500强工作带动下，许多的省市和一些行业的企业联合会、企业家协会都先后开展了本地区、本行业企业的百强排序工作，并且取得了良好的社会效果，扩大了自身的影响。

　　中国住房企业家协会近年首次开展了中国房地产企业200强排序工作，他们克服困难、忘我工作，实在是来之不易，我们衷心的希望各地方、各行业的企业联合会，企业家协会与中国企联、中国企业家协会通力合作，充分发挥我们中国企联系统的优势，不断的总结经验、巩固成效，持续提高，将中国企业500强和地方和行业的百强工作推向一个新的台阶。

　　中国要参与经济全球化的合作和竞争，说到底还是要靠一批有实力、有人才、有技术的大企业和企业集团，靠他们发挥领头、示范和骨干作用，这是所有发达国家称雄于世界的无一例外的选择。我想如果有那么一天，比如在我们重要战略机遇期内，就是到2020年如果我们中国进入世界500强的企业能有现在的15家增加到50家左右，就是说，中国企业如果能在世界500强中能占10%左右的话，那么我们中国在世界上的竞争力和影响力将会迈上一个新的台阶。

　　我衷心的希望以200强为代表的中国房地产的广大企业，认真贯彻党的五中全会精神，以科学的发展观，统领企业的改革和发展的全局，紧紧抓住战略机遇期，大力推进自主创新，技术创新，体制创新和管理创新转变经济增长方式，努力把企业做大、做强、做优、做久，争取今后能有更多的企业进入中国的500强。

　　为中国房地产事业的兴旺发达，为人民居住和生活水平的不断提高，为建设社会主义和谐社会，为全面健康小康社会做出新的更大的工薪，祝大会圆满成功，谢谢大家。

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　　主持人 姚雪松：谢谢，感谢陈会长对本次活动给予的关注，下面有请中房集团的刘增田先生介绍本次活动排序方面的情况。

　　刘增田：各位领导，嘉宾，代表们大家好！首先感谢各位领导嘉宾、代表们在百忙之中抽闲前来参加首届中国房地产企业200强售牌典礼和高峰论坛会议，大家知道中国企业联合会、中国企业家协会迄今以连续四年发布了中国企业500强分析报告，为社会提供了我国大企业发展状况的权威信息。在国内外产生了积极影响。为中国企业以及中国企业与国际跨国公司之间的交流与合作创造了有利条件。提高了中国企业的国际形象和影响力。

　　为了突出房地产行业的特点，推动我国房地产业企业做大、做强、做久，促进房地产大企业、大 企业集团快速成长，提高国际竞争力，实现房地产支柱产业快速、持续、健康发展，经中国企业联合会，中国企业家协会批复，同意由中房企业家协会和中华全国房地产企业联合会按照中国企联2004年35号文件的要求，开展中国房地产企业200强排行榜活动。推出中国房地产企业200强排序及其分析报告，并在此基础上推出中国房地产企业发展报告，这是目前国内由社团组织发布的唯一的房地产企业排行榜，中国房地产企业200强会聚了中国房地产企业的精华，内容丰富，确实能够从中看到入围的200强企业分布在27个省、市、自治区，54个大中小城市的详细状况及权威信息。

    入围200强企业约占全国房地产开发企业总数的0.54%，其营业收入合计为3318亿7915万元，占全国房地产开发企业商品房销售额的31.99%，这为观察中国房地产业的发展提供了一个新的风向标，为研究我国房地产大企业通过改革、重组、和加强管理，技术创新等方面所发生的巨大变化，提供了新的参照系。我们推出中国房地产200强企业不强调排名、名词，而注重对企业数据的掌握、分析研究中国的房地产大企业，这将有利于推动中国的房地产企业做强、做大、做久，持续、健康发展，提高国际竞争力。

　　首届中国房地产企业200强的排序工作是在中国企联领导下，中国房地产协会领导支持下，由中房企业家协会和中华全国房地产企业联合会主办，北京中康区房地产市场调查中心承办，我们共同成立了具有权威性、和公正性的组委会，在中国企联正确领导下，新闻媒体和社会各界大力支持下，全国各地大中型房地产企业积极报名参与下，不仅有内地的深圳万科、上海绿地、北京天鸿集团一大批房地产龙头企业参加，还有香港地区的长江实业、新鸿基等等9家港资企业报名参加，参会企业彼此在彼此之间更广范围的合作创造了条件，有助于树立中国房地产 企业国际形象与影响力，为了将本次评选活动办好，使其更贴近中国房地产企业实际需求，今年6月4日，我们在北京环岛大酒店召开了首届中国房地产企业200强评选活动座谈会，参会企业家代表一致认为房地产阶级为中国经济建设和提高人民生活质量做出了很大贡献。

    中国房地产企业200强评选活动在此季开展，有利于提高入围企业的品牌、知名度、美誉度、通过房地产企业集团的发展，座谈会参加企业界的建议经组委会研究组成了首届中国房地产企业200强专家评审委员会，由中国企联领导担任评审委员会主任，聘请了10多名在房地产业有影响力的企业家任评审委员会委员，于7月16日在万寿宾馆召开了首届中国房地产企业200强专家评审委员会会议，大家按照评审办法，公开、公平、公正原则，对各房地产企业进行了200强排序，并确定在入围200强企业中评选出60位首届中国房地产优秀企业家予以表彰。排序的结果博得了众多入围的企业满意，有40多家新闻媒体进行了报道，获得社会广泛认同。房地产是国民经济发展的一个基础生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。同时房地产又是人们生活的必需品，任何人都必须有安居、立足之地，房地产行业的特殊性决定了房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业和支柱产业。

　　因此房地产商品在社会主义市场经济中备受社会各界关注，房价的高低牵动亿万人民的心，我们现在开展中国房地产企业200强排序工作，是一项利国、利民壮举，以此为契机使各企业进行强强对话，为入围企业交流经验和合作搭建了一个新平台，充分发挥200强企业主力军的积极作用，多开发质量优、价格廉的房屋，对提高人民生活水平，对全面建小康社会，对推动世界现代化做出应有的贡献，谢谢大家！

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　　主持人 姚雪松：谢谢刘部长，接下来将请领导为200强排序的获奖企业颁发讲台，下面请企业代表上台领奖。他们是万科企业股份有限公司、顺驰中国股份有限公司、合生生创展集团有限公司、广州富力地产集团有限公司、上海地产有限公司、广州恒大事业集团有限公司、世纪金源投资投资集团有限公司、上海绿地有限公司、绿城房地产集团有限公司、广东珠江投资有限公司、广厦控股创业投资有限公司、大华有限公司、SOHO有限公司、招商局蛇口控股股份有限公司、北京天鸿集团公司、金地股份有限公司、浙江华门房地产集团有限公司、浙江华门房地产集团有限公司、保利房地产股份有限公司、世界中国地产有限公司、亿城集团股份有限公司、复地股份有限公司、北京住总集团有限责任公司、中华企业股份有限公司、今典集团、江苏华厦融创置地集团有限公司、北京万通地产股份有限公司、江苏工业园区建屋发展集团有限公司、桑还金桥有限公司、深圳市长城投资控股股份有限公司、上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司、园城实业集团有限公司、重庆华宇物业有限公司、金融街控股股份有限公司、沿海绿色家园有限公司、绿都控股集团有限公司。掌声祝贺他们！

　　主持人 姚雪松：下面有请江苏绿宁环球集团有限公司、受创置业据分有限公司、武汉地产开发投资集团有限公司、绿洲新区高新技术产业股份有限公司、开元旅业集团有限公司、宁波雅隔尔置业有限公司、上海城开有限公司、亿达集团有限公司、上海华丽家族有限公司、深圳华侨城房地产有限公司、宁波联合建设开发有限公司、绿洲润禾房地产有限公司、深圳航空城实业有限公司、华立地产集团有限公司、深圳市物业发展股份有限公司、上海西部企业有限公司、上海中凯企业集团有限公司、北京城建兴华地产有限公司、浙江国际嘉业房地产开发有限公司、新疆广汇房地产开发有限公司、上海城投置业有限公司、重庆市金科实业有限公司、上海爱建股份有限公司、上海金丰投资股份有限公司、上海明泉房地产开发有限公司、西安高新技术产业开发区房地产开发公司、江苏新城房产股份有限公司、宁波维科置业有限公司、上海申豪房地产有限公司、西安高可信西部实业发展公司、深圳市振业股份有限公司、厦门建发集团有限公司、荣安集团股份有限公司、北京科技源建设南京气霞建设股份有限公司、北京华联恒业房地产开发有限公司、青岛中房集团股份有限公司、四川富临实业集团有限公司、北京北辰实业集团有限公司、深圳市东部开发有限公司、上海精文子叶有限公司、上海康桥半岛有限公司、华升建设集团有限公司、荣盛房地产发展股份有限公司、北京市华远地产股份有限公司。再次祝贺！

　　主持人 姚雪松：下面有请浙江耀江建设集团股份有限公司、苏州中茵集团有限公司、中体产业集团股份有限公司、深圳泰然股份有限公司、广宇集团股份有限公司、宝业集团股份有限公司、东莞新世纪房地产不开发有限公司、宁波宁兴房地产开发集团有限公司、浙江金帝集团有限公司、五洋建设集团股份有限公司、深圳市鸿基股份有限公司、上海新黄埔置业股份有限公司、北京翰宏基业房地产开发有限公司、北京天恒置业集团，江引市城镇建设综合开发有限公司、广州市时代发展企业集团有限公司、浙江中成控股集团有限公司、中大房地产集团有限公司、中远发展股份有限公司、华丰建设集团、重庆南方极端有限公司、马鞍山中房置业有限公司、浙江中设房地产开发有限公司、上海实业发展股份有限公司、深圳经济特区房地产股份有限公司、天津市房地产发展股份有限公司、中惠建设有限公司、上海紫都置业发展有限公司、杭州西湖房地产集团有限公司、南京红太阳房地产开发有限公司、武汉福星惠美房地产有限公司、北京东方太阳城房地产开发有限责任公司。祝贺他们！

　　主持人 姚雪松：下面有请深圳富春东方有限公司、珠江华发实业股份有限公司、中新苏州工业园区置地有限公司、浙江金盛房地产集团有限公司、北京大兴华房地产集团，上海亿佳苑房地产发展有限公司、大发集团有限公司、浙江美达房地产集团有限公司、天津开发区永泰房地产开发有限公司、上海张江高科技园区开发股份有限公司、南京市城市建设开发有限责任公司，上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司、福州华辰房地产有限公司、威海市往海房地产开发有限责任公司、哈尔滨哈电地产置业股份有限公司、深圳市海岸房地产开发有限公司、天津住宅建设发展集团有限公司、和记黄埔地产有限公司、长沙房产有限公司、上海万兆房地产发展有限公司、沙河实业股份有限公司、南京郦城房地产开发有限公司、广东元邦房地产集团有限公司、浙江国房产集团有限公司、辽宁金海房地产开发集团有限公司、芜湖伟星置业有限公司、上海嘉定区房地产有限公司。祝贺祝贺！

　　主持人 姚雪松：下面有请深圳市天健房地产开发实业有限公司、深圳鹏基有限公司、宏瑞集团有限公司、宝龙集团 发展有限公司、上海市天宸股份有限公司、北京城乡房屋建设开发有限责任公司、中房集团银川房地产开发有限责任公司、上海嘉宝实业股份有限公司、天津市津 东房地产开发集团有限公司、程度置信实业有限公司、上海新梅亿置业股份有限公司、牡丹江铁路房地产综合开发公司、程度倍特发展集团股份有限公司、江西民生集团有限公司、绍兴中厦房地产开发有限公司、烟台房地产开发集团有限公司、中房集团程度房地产开发总公司、信恒集团有限公司、湖南新金鸿置业有限公司、利嘉股份有限公司、北京裕泰达房地产开发有限公司、北京强有房地产开发公司、世纪中天投资股份有限公司、钟集团辽宁置业有限公司、郑州布瑞克房地产开发有限公司、中天建设集团有限公司、上海西郊庄园企业有限公司、山西华吉房地产开发有限公司、中房集团年南宁房地产开发公司、长春市华欣房地产开发建设有限公司、上海中城企业集团房地产有限公司。祝贺他们！

　　主持人 姚雪松：接下来是亚太房地产开发集团股份有限公司、海南金盘实业股份有限公司、广西梧州中恒集团股份有限公司、长春市筑业房地产开发有限责任公司、浙江同心房地产开发股份有限公司、厦门大洲房地产集团有限公司、上海报宝地置业有限公司、重庆黑格实业有限公司、西安新兴房地产开发有限公司、泉州千亿有限公司、重庆天景置业有限公司、南昌铁路天房地产开发亿有限责任公司、浙江丽水括苍房屋开发有限公司、苏州鸿意地产发展有限公司、成都新怡投资实业有限公司、黑龙江天伦置业股份有限公司、中国葛洲坝集团房地产开发有限公司、吴降市恒达城建开发有限公司、西安眼塔区城乡建设开发公司、中房集团新乡市房地产开发总公司、降苏了信达置业有限公司、天津市巨川置业发展有限公司、云南巨和房地产开发有限公司、云南三鑫有限公司、河北盛泰集团有限公司、云南铜业鸿泰房地产开发有限公司、温州巨龙房地产开发有限公司、哈尔滨市综合开发建设总公司。

　　主持人 姚雪松：在这里再次感谢各位领导和获奖的代表，接下来的时间我们到外面去留一张合影，把今天这样美好的瞬间留在我们的记忆当中，下面的时间我们会对房地产企业如何做大做强的问题，我们请到各位专家和几位200强的企业代表来做演讲嘉宾，大家可以针对自己的问题做现场咨询，现在请大家配合一下到场外进行合影，谢谢大家！

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　　主持人 姚雪松：下面请各位领导、各位嘉宾入座、我们下一环节的会议马上就要开始了。我想在座的各位获奖企业此时此刻的心情一定是有很多的话要讲，所以在这一环节开始之前，我不知道能不能请主办单位允许我给现场获奖的企业一个发言的机会，请大家用一个简短的话语把今天的心情和获得中国房地产首届200强称号的感想表达出来，哪一位主动发言，我这里已经准备好了无线话题，如果没有的话我就抽奖了。

　　获奖单位代表：非常感谢中国企业联合会、企业家协会以及中房企业家协会，中华全国房地产企业联合会给我们房地产一个这样的机会，在此对各位领导表示忠诚的感谢。我是来自沿海绿色家园集团，这是一个跨区域的集团性房地产企业，到目前在北京、武汉、上海、天津还有厦门、福州十几个城市都有自己的开发项目，目前沿海绿色家园就是我们在国内最大的房地产开发项目，其后我们在武汉也有一个项目，这是我们后续经营146万平米的下城镇，所以这次能够当进入200强这样一个企业之一，我们感觉非常高兴，而且这个是在我们荣获其他奖项的一个巨大的殊荣，以后我们希望企业联合会、企业家协会能够多给我们这样一个机会，那最后谢谢各位嘉宾！

　　主持人 姚雪松：谢谢您！还有没有哪位企业代表。万科企业股份有限公司的代表在不在？浙江华门房地产集团有限公司？看来我这个签都无效了。接着抽，上海爱健股份有限公司？

　　获奖单位代表：我们爱健地产在改革开放以后在中国应该是最早的搞房地产的企业，那么从最早搞外销房，一致到现在搞到房地产最大的项目，我们最近一个大的项目是哈尔滨爱健社区，总的建筑面积300万平方米，总投资85亿，现在已经完成了四分之三，我们觉得我们中国的房地产的200强应该向世界上的这些更大的企业冲刺，争取要赶上他们，我们现在中国企业联合会、企业家协会，中房企业家协会，中国房地产企业联合会做了件大好事，这样使得我们看清我们自己的企业在全国，在世界范围中间的一个地位，我们还有很长的路要走，我们还有很多的工作去做，我们争取向一流的企业看齐，超越一流，谢谢！

　　主持人 姚雪松：今天在这样一个场合，如果能够跟各位嘉宾对话的话定理是一个很谈的的机会，现场在座的代表还没有把你此时此刻的感言跟大家分享。

　　获奖单位代表：我是辽宁金海房地产的董事长，我非常希望大火有机会能会看看中国和朝鲜交界的地方，我们是一个民营股份制企业，这个奖牌对我们来说很不容易，因为在人民大会堂讲几句话，要付出很多的心、和血。我认为企业最重要的是用心去做，谁能理解做房地产的企业家呢？我们做得多好房子卖完了就完了，能理解我们融资难，让我们企业家站在消费者的心里，说许多我们企业家用自己的努力去做的，谢谢大家！

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　　主持人 姚雪松：由于时间的关系我们下边就进入下一环节的主题，应该说房地产 企业的格局现在目前正在发生重大的变化地无论是规模化、专业化都将成为趋势，企业如何做大、做强、做久已经成为我们在座各级全国今天没有到场的各位房地产界企业家的一个首要的问题，那么接下来我们有请战略管理方面有着精深的早已，同时在学术界和企业界都要极高影响力的清华大学经管学院博导刘冀生教授来做现场发言，有请刘教授！

　　刘冀生：各位领导、各位在座的企业家，早上好！很高兴到这次首届中国房地产企业200强颁奖大会，我想讲的题目是怎么样把房地产企业做大、做强、做久，我想讲这样五个方面的问题。

　　第一个问题中国房地产企业排行榜发布的意义，我认为中国房地产首届200强的发布具有很重要意义，主要表现在六个方法，第一他服务于企业，从批需当中我们看到自己在行业中的地位和差距，同时为房地产企业间的沟通信息提供了一个新的平台，在排序当中企业可以看到自己在房地产行业的影响力，使企业更好的向先进企业学习，尤其在2005年中国房地产 企业报告中，很多专家对房地产发展做了详尽的分析，这对我们房地产企业做大、做强、做久，起到了很大的作用，中国房地产是在我们国家改革开放之后发展起来的，是一个新兴的很也，正处在成长期，这次的发布是由中国房地产企业家协会主办的首届房地产 企业200的强发布，从排序当中使我们看到在中国工业化、城市化进程当中，在国家一系列调控政策的影响下中国房地产最新的发展状况和趋势，促进我国国家房地产行业的健康发展，起到了一定的促进作用。

　　第三服务于政府，中国房地产很也是国民经济的基础性的行业，是受国家宏观经济影响最大的一个行业之一，一方面我们国家人均GDP达到1千美元以上，使得房地产行业有了快速发展的基础，2004年国家831文件的出台，2005年国新八条的出台，政府一连串的政策的出台，亿有效的抑制了投机性购房的行为， 房价上涨的趋势趋于平缓，房地产行业走向了更加理性的到道路，因此2005年中国房地产的排序反映了中国政府的宏观经济对房地产经营的效果，反映了房地产行业发展的现状，这对引领房地产产业的健康发展对国家下一步宏观经济政策对起到一定的作用。

　　第三个是服务于科研和教学、由于房地产行业是国民经济的基础性行业，这方面的人才非常缺乏，现在高院校都有房地产系，这次在企业联合会、企业家协会授权下由中国房地产企业家协主办中国房地产200强的工作具有研究意义和现实意义，这种排序不受各种功利性的影响及具有客观、性、真实性、权威性、。最后工作的积累这样工作的意义就会显得越来越重要，擦的价值就越来越大，这就为高院校的科研提供了资料，中国房地产企业家发展报告会成为房地产专业和其他专业的师生理论联系实际很好的个教科书。

　　第四个作用服务于外国政府，外国政府和研究机构可以根据中国房地产企业的发展报告，从一个侧面看到中国经济的发展和中国房地产行业发展，许多外国政府和研究机构的报告有关中国发经济发展的数字都会来自中国房地产企业发展报告，他们从中看到了中国房地产业的蓬勃发展，来对中国的经济发展作出判断，中国房地产企业发展报告是中国房地产业发展的白皮书。

　　第六个作用服务于外国的房地产企业，目前外国房地产企业开始中国中国，中外合资房地产企业也占有一定的数量，所以外国企业可以根据中国房地产发展报告了解中国房地产企业发展，和它的相关的政策都这样对吸引外资与中国企业合资，建立战略联盟具有重要意义，为外国房地产企业了解中国房地产企业的发展打开的一个窗口，这是第一方面的问题。

　　第二方面的问题我希望中国的房地产要转变观念把房地产企业做大、做强、做久，我们国家的房地产企业规模小、数量多，房地产业处在散、乱、弱、小、这种状态，全国3.5万家房地产 企业大多数是中小型企业，2005年房地产200中的排序距世界500强的排序在300位以后，而中国房地产200强当中总营业收入达到45亿以上的企业只有18家，只占全国房地产企业的2.05，因此中国房地产业中小型企业占了99.4%，有一部分房地产企业是从小作坊做起来的，捣股票赚了钱就开始投入房地产，盖了第一栋房子就赚一桶金，以后房地产企业就是圈地、盖房，严格的讲这种企业还不算一个企业，我们当前房地产 企业竞争无序、因此我希望我们国家的房地产企业要尽快进行产业结构的调整，尽快走上企业规模化的道路及房地产企业的规模化这是由我们房地产行业本身的特点所决定的。

    我们房地产行业是个资金密集型极强，产业关联度极高，跟宏观经济的形势联系极为紧密，空间性、地域、垄断性极强。产品开发周期相对比较长，也具有一定科技含量，是这样的一个行业。所以我们的房地产企业必须要有一定的规模，只有达到一定的规模才能降低成本，才有实力进行研发，才有能力提供顾客真正需求的产品，企业才真正有竞争力，所以我们的房地产行业必须进行产业结构的调整，使我们房地产产业走上平等竞争，有序竞争的道路，最近国资委在2004年6月发出了公关于中央企业房地产业重组的通告，有中房集团、保利集团等五家企业整合政府中央企业房地产的资源，这意味着在国资委员的180万元的房地产资产将被5家中央房地产企业整合，当然一年过去了中央房地产业的重组还没有多大进展，这种整合应当是政府、企业、公众三方面利益取得平衡，这种整合才能取得成功。

　　也说明我们国家房地产业要经历一场行业重新洗牌的过程，小企业在这种情况下难以生存，但是我们很多房地产 企业家现在很没有做好行业重新洗牌的思想准备，这是在座的各位企业家需要认真思考的问题，这是我讲的第二方面的问题。

　　第三方面希望我们房地产企业要努力培育、塑造足自己企业的合理竞争力，中国房地产正作从产业生命周期的幼稚期进入到成长期，2003年全国具有一级资质的企业只有413家，只只占房地产总数的1.2%，三四级资质的企业占到65%，没有资质的占到四分之一，因此我认为五大多数中国房地产企业的核心竞争力还没有形成，一个企业的核心竞争力的生成，大概需要10-15年的时间，我认为我们国家房地产 企业在培育核心竞争力当中我认为要转变五个方面观念，第一个更重要隐性知识比显性知识更重要，显性知识就是掌握知识了，隐性知识就是看了书也长不了知道。比如说看游泳书光看是学不学的，必须要有教练，搬着你的胳膊、你的腿，进行练习，各位老总一定要注意自己企业的隐性知识的管理。

    隐性知识具有五个方面的特征，第一它有无意识性，就是我不知道我掌握了什么，我知道了什么，这就是隐性知识，你看刘翔跑了第一名，记者问你为什么跑这么快，刘翔基本上说不出来，还有有个体性，还有有环境性，还有难以编码，那么企业核心竞争力当中很重要的是我们企业积累性的学识，这种学识大多数是我们企业长期生产经营过当中积累下来的经验、技能、诀窍、和知识，这些大多数都是隐性知识，这是很难被竞争对手模仿的，这是我们企业核心竞争力非常重要的组成部分，为什么房地产企业永远做不大，为什么有的房地产很快就做大、做强、做久，像万科，这相当程度上是说五隐性知识在企业当中起的作用，显性知识对企业核心竞争力很也也许很重要，但是需要隐性知识才能把显性知识变成现实，隐性知识可以使得工作更加圆润，它可以提高服务水平和生产效率，所以我们要加强企业隐性知识的管理。

　　这是加强核心竞争力的第一个更重要，第二个更重要，无形资产比有形资产更重要，现在相当多的企业仍然认为有形资产重要，无形资产不重要，有的老总讲起企业的发展来，往往是说我上任的时候固定资产只有几十万，经过若干年的奋斗我这个企业的固定资产已经达到多少亿了，我认为这不值得骄傲，应当倒过来，说您上台的时候固定资产有多少多少亿，经过十年的经营现在固定资产就是剩几百万，几千万，现在营业额达到了多少亿，利润多数了多少亿，优秀企业家用这么点的固定资产就赚了这么多的钱，高级。所以在美国无形资产跟有形资产的比例是4：1，所以我认为有些老总老认为硬件的东西值钱，软件的东西不值钱。

    我认为有形资产重要无形资产不重要，我认为这种五观念都是非常落后的，什么叫无形资产那就是我们企业的区位、品牌、营销渠道、客户关系、市场网络、制度安排、企业战略、企业文化、企业的知识和技术，企业的供应渠道，业务流程、技术工艺、管理诀窍等等。所以无形资产它有四个方面的特点，第一，无形资产是共享使用的，而有形资产是排他性使用的；第二，无形资产是可以无限次的使用，越用越多，而有形资产是一次性使用的，越用越少；第三三，无形资产形成的产品越卖越多，而有权资产形成的产品像房子等等是越卖越小，第四，无形资产是边际资产递减，有形资产是边际资产递增。我觉得我们企业有一套价值体系，通过这套体系是企业竞争力的集成，房地产 企业提供的是满足人们居住、办公、需求的功能，房地产企业的竞争优势在于提供这种满足人们需求功能的能力，谁能够最得好满足顾客办公、住房需求的功能，谁就能获得竞争优势，这是核心竞争力的第二个更重要，核心竞争力第三个更重要，潜在的市场，比显在的市场更重要，企业要分析消费者真正的需求到底是什么，所以我们说企业核心竞争力一一种是技术方面的核心竞争力，一种是管理方面的核心竞争力，当然我们应当把他们很好的协调很好的结合起来，才能够形成比较完整的核心竞争力，但是也可以单位突出以技术或管理方面来突出自己的核心竞争力，那么在管理为主的核心竞争力上我认为我们当前房地产企业大多数中型企业应该突出以管理为主的核心竞争力。

　　他就是在自己的商业模式上创新，比如说麦当劳，麦当劳赚钱不是赚在汉堡包上，麦当劳是世界很大的房地产商，赚钱主要赚在房地产上，麦当劳在城市中心区的边缘找几个点，然后招租谁来开连锁店，若干年后城市的中心区扩大了，结果我选的点已经进入了城市中心区了于是地价就上涨了，于是麦当劳就赚钱了这是麦当劳的商业模式，所以怎么样找到我们企业潜在的市场呢？当前房地产企业就是要发现潜在的、新的价值创新的市场，我认为要注意四个方面，第一是竞争的观念，传统的战略逻辑认为，行业的条件是既定的，一个行业只有一两个理想的竞争的位置，而新的战略逻辑认为，行业条件是很可以改变的，企业不用跟现在的竞争对手去竞争，企业应当在行业当中找到自己的独特竞争的位置，这是第一个方面，第二对待竞争对手，传统的战略逻辑认为企业竞争就是要打败竞争对手。

    竞争是在已有的空间进行，而你的竞争认为我们应该甩开竞争对手，要开展无人竞争的市场空间。第三方面是客户的需求，传统战略认为企业仅仅是开发消费者现有的需求，现在的战略认为我们开发消费者新的需求，第四方面传统的战略只需要产品领先，新的战略认为我们不仅要产品领先还要产品差异。因为对大多数民营企业就是在自己的商业模式上创新，在上前的商业环境下做到自己独特的商业模式，我认为房地产行业当中，有很多种它自己的商业模式，我认为每个企业100个成功的企业当中，有100种自己独特的商业模式，所以我请在座的老总一定要注意在自己的商业模式上创新。第四个更重要人力资本比物力资本更重要，当前的企业管理存在的问题是，我认为是人才缺乏、人员结构不合理，房地产企业的人员流动性很大，企业对人才的招聘、考核、奖惩等等缺乏科学依据，薪酬不合理。

    企业缺乏凝聚力的企业文化，企业文化流于形式主义，在这里我想请各位老总提几点，企业对脑力劳动者和体力劳动者的管理是不一样的，一个工人脱光了膀子认真在这盖房子，就觉得这个工人好，而脑力劳动的过程是很难监督的，科技人员坐在电脑前头愣了一天，这个字没有，你说这个人干活了没有呢？干了，干什么了？不知道。所以我们要调动高级科技人才的积极性，应该注意六个方面的因素，第一要给他明确任务，第二要给他们自我管理的自主权，第三要他们不断的创新，第四，要不断的学习，第四重要的不在于创新成果的数量，创新成果的质量同样重要，第六要这些人才看作是资产而不是成本。现在企业当中科技人员的发挥大概只发挥60%，所以调动他们的积极性是我们企业非常重要的组成部分。

　　第五方面的更重要是外部资源的整合比企业内部资源的整合更重要，全球一体化以后搞好这个企业不能完全靠企业内部的资源，要很好利用虚拟资源为我所用，这样可以缩短新产品上市的时间，快速抓住市场机遇，实际上房地产企业本身就本身整合外部的资源，从企业的组织角度来讲，大型企业核心竞争力本身它是个模块，大型房地产企业应当按照核心竞争力把自己的主要业务分成几个模块，模块化的组织是一个新型的、高效率的组织形式。

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　　现在大型的房地产企业正在走向模块化，每个模块都能够对市场的变化作出反应，这样可以快速把一个模块和其他的模块其他资源耦合，形成价链连这样就可以形成价值的网络，所以希望我们国家房地产企业不仅仅是房地产产品的供应商及而应该成为价值连、价值体系、价值网络的整合者。这是我讲的第三方面的问题。

　　第四个方面我希望房地产企业要讲诚信，诚信的问题很重要，当然首先政府要建立起一个社会的诚信体系，我这个企业才好讲诚信，一般老百姓的看法认为中国房地产是个猫腻很多的行业，部分房地产 企业素质低，做虚假广告，现在我们的报纸上什么广告占得面积最大呢？是房地产广告占的版面最大，什么东西广告词最动听呢？是房地产的广告词最动听，把有人说北京是住在海洋的边上，你会有至尊、致胜的干其实北京没有海洋，所以有些业主住进去后，房子擅自改变了规划，原来说房子前头有一树林，最后树林里有盖起房子里了，这就引起了矛盾，有的楼房滴漏反的味非常的臭，野蛮拆迁，恶意拖欠工程款等等，房地产业近年来成为顾客业主反映最强烈的行业，是要求整顿治理呼声最强烈的行业之一，甚至成为社会不稳定的因素之一，因此我希望200强企业能够起到带动的作用，是守信经营、守法经营。孔子将以诚为本，以信为利，这应该成为我们国家房地产企业核心的理念，所以信用狭义的讲就是借钱人如期还钱的广义的讲是双方履行和约的，这有三种履行的形式，第一种是强制，第二种是自我，第三种是用信念履行，通过个人信用的理念来培养产品信用，当年信用缺失之一是强制之中法院执行发展困难，第二是自我履约当中市场不完善，第三个原则是信念履约当中整个社会信用的规范成为缺乏，这是我讲第四个问题。

　　最后一个问题我想对房地产大企业提出一点希望，总结古今中外大历史，我们可以看到大企业不弱小、胆怯、大企业不仰人鼻息、不求人优惠，大企业有一定的规模、有一定的竞争力，大企业是可以作为其他企业楷模的企业，是经得起历史考验的企业，大企业令人畏更令人尊，所以房地产大企业我认为应当做到六点，第一大企业有始乃大，大企业都有一个由小到大的历史，大企业的历史责任是为世界留下一部企业发展的历史史卷，为子孙留下一可信、可考的良史。第二大企业以优乃大，大企业应当承担更多的社会责任，在经济全球化的今天，地球扁平化了，现在大企业更大强大也更加脆弱，更加自信但是也更加忧虑，所以要不断的进行自主创新，不断的更新自己的核心竞争力，所以大企企业无优不足以称大。第三大企业有得乃大，大企业应该有道，讲究道德，讲究规矩有自己的核心理念，大企业是行业的代表，大企业的企业家是行业的领袖，他们引导着行业的发展，他们涉及着未来世界经济的格局，因为大企业有道非常重要，所以大企业无德不足以称大。

　　第四大企业有勇乃大，大企业应该勇敢的承担起国家甚至是世界更多的责任，但是一般的大企业也就是在弱小的时候就立下了大志就有做大者的责任，就有做强者的胸怀，有做用这的心态，因此大企业要敢作敢当，无勇不足以称大。第五大家企业要有信乃大，大企业无信不利，世界经济一体化就是要尊轴WTO的规则，诚信要以大企业为先行，大企业的员工要有大企业的素质、道德，要注意培养大企业的心态和强者的素质，大企业员工的素质就是遵纪守法、讲诚信、讲信誉、讲责任、讲理性、讲爱国。大企业员工不可以对顾客虚伪、撒谎、欺负、侮辱，大企业要帮助员工改掉这些恶习，因此大企业要自律。

　　第六大企业有荣乃大，大企业要经得起表扬，更要经得起批评，甚至是攻击和诋毁，大企业的领导者都可以笑看这一切，所以企业不分大小，只要有理想、有良好的素质，有强有力的企业家，有强有力体体制，有大企业领导的风帆和胸怀，他就是一个强势的企业，所以大企业要海纳百川。

　　第七要有梦，企业最大的梦想就是要持续发展，就是要把企业做大、做强、做久，要成为一个成熟的企业，企业的战略寄托了我们的梦想，大企业的领导者不惜牺牲个人得一切去如下实现自己的战略，去努力实现自己的梦想，为振兴中华做出自己的贡献，为人类发展做出自己的贡献，因此大企业应当有远大的理想，远大的抱负，无梦不足以称大，以上就是的发言，谢谢！

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　　主持人 姚雪松：感谢刘教授的发言！刘教授不仅从企业的战略管理方面，而且其对大企业的形象做了如此精彩的描述，我不知道这是不是我们的一个梦想，还是说在不久的将来我们衷心的希望有如此形象大企业出现在我们在座的获奖的200强企业当中，我希望这个日子不会太久远，下面让我们再次感谢刘教授的精彩发言！接下来有请北京城建兴华地产有限公司董事长高登广先生，给我们讲一讲城建如何构建百年地产。

　　高登广：尊敬的各位领导，各位企业家，女士们、朋友们大家好！很荣幸受协会和组委会的邀请在这里给我发言的机会，我汇报的题目是打造北京城建地产品牌，构建地产企业，北京城建地产是北京投资发展公司的主营业务，北京兴华地产是城建的子公司，2千年转入房地产以来，建设了中关村海信大厦项目，其中被圆家园当地1500亩，总建筑面积230万平米，分为6个住宅区和两个商务工建区，目前已建成5个住宅区和5个商务工建区，在被圆家园开发过程中我们始终贯彻诚信、共创理想空间的经营理念，贯彻用户的需要我们的追求的开发理念，坚持客户是我们永远的朋友，通过优化规划设计方案，进行施工过程控制，完善物业管理服务等措施受到广大业主和社会各界朋友的认同和赞扬。

    2002年被评为北京市放心楼盘，2004天被评为畅销楼盘和放心地产2004年北京楼市贡献奖和中国和谐社会示范项目，2005年被评为全国10大和谐社区文化奖，被圆家园目前开发150万平米，住宅销售率达到96%以上，适销对路的开发产品有利的促进了企业的发展，2002年以来年房地产开工面积100万平米，收入10亿元以上，上交税金超1亿元，为首都的经济建设做出了积极的贡献，2002年把海淀区政府评价50名突出贡献的第6名，从2001年开始连续四年荣获房地产企业领先工作的称号，2004年荣获首届优秀企业质量品牌文化一等奖，中国房地产开发综合成长实力企业的100家，2005年荣获中国产品质量信誉三A等级的企业，北京兴华地产的发展之路就是在竞争中谋求发展，在发展中谋求超越，紧密结合房地产的特点，不断顺应市场的需求，表示自身资源，逐步提升开发项目的品质和知名度，努力打造北京城建地产品牌。

　　一、把握市场机遇，谋求企业新发展，瞬息万变的市场充满了机遇和挑战，能否抓住机遇，迎接挑战，关键是能否以市场为导向，对政策变化保持逐步的敏感，对行业动态和发展趋势抱清醒的头脑，对客户的变化予以快速的反映，企业才能保持旺盛的生命力，在我们的发展中我们凭借着创造的良好的业绩、信誉取得了北苑家园地块，抓住了第一次市场机遇，政府实施拆迁以后，北京兴华地产适应市场变成，转向商品房开发，重重新规划设计，抓住了第二次机会，2001年申办奥运会成功北京城建兴华地产公司把适销对路的产品推向市场，房地产创下了130套的记录，这就抓住了第三次市场机遇。第二是尊重诚信、坚持客户为本的理念。

    企业要生存主要取决于对核心竞争力的把握和市场的把握，企业要生存发展要战略市场，归根到底要赢得客户，得到客户的认可厚爱，这一切都要求企业尊重诚信，客户为本，北京兴华地产十余发展历程，较好的验证这一竞争之道，北苑家园具有得天独厚的自然环境的优势，在小区开发基础过程中坚持以人为本，以绿色环保原则，面向社会公开设计招标，在建设设计上采取高层板结合和大围合的方式，使中心绿地更加开阔，充分考虑了人对建筑的感受和需求，户型的布局合理，经济实用，保证了大众阶层的生活需求，随着业主的入住，公司既建了27000平米的社区公园，并相继开了超市等等便米服务店，引进了10几个公交车，还建起、小学、中学、总面积达5万平米，建设了购物、餐饮、会议、休闲、娱乐、运动、健身为一体的55000平米的综合服务楼，各小区还分散建设了一些数量的商铺，方便居民就近消费。

　　在北苑家园建设过程中，北京城建兴华地产公司结合施工项目规模大，时间周期长等特点，严格按照创建精美工程的方针，引进了质量管理体系对北苑家园项目进行了全方位的质量管理，使每一道工程的质量达到80%以上，北苑家园共获得优质工程奖15项，竣工工程奖2项，银奖2项。

　　第三主要要打造物业品牌，随着人们生活条件的不断改善对物业负责服务的要求越来越高，我们采取了走出去，请进来的方式，公司领导多次赴深圳、上海等地学习先进的物业管理经验，在北苑家园三区是一个先进管理模式的试点，推动了整个物业公司的全面提高，在物业管理的日常服务工作中，我们坚持从严要求，由于适应了规划管理和人性化的服务，得到了广大业主的一致好评，获得了一大批市级先进称号，其中荣获北京市优秀物业管理小区称号，北苑家园物业公司获得了北京2003年交通安全先进企业，北苑家园获得了北京市技术创新的奖，还获得了北京市青年文明号称号。

　　建设社区文化，建造楼房向营造生活方式的转变，我国房地产销售已经逐步进入了理性时代，地产产品更加丰富，开发产品的性价比竞争越来越重要，客户购买的不单纯是建筑物的本身，而且是人性化的生活空间，是一种生活氛围和方式，因此开发商要营造生活方式，输出文化，由北京城建兴华打造的北苑家园项目作为全国和谐社会的示范项目，我们进行了构建和谐社区的大胆尝试，通过构建精神、物质文化，为社区带来了好的氛围，各区大面积园林赌具特色，此外公司本着贴近、业主、贴近、生活的宗旨，创办了社区乃内部的刊物，与中国摄影家协会创办了社区影廊，我们还举办了一些活动，成为了社区的生活中心，丰富了社区的文化生活，促进了社区的文化建设。

　　随着我们对房地产调控的进一步加强房地产市场会越来越规范，专业化分工会越来越明细，有这样有利于房地产行业做大、做强、做久，但是我们深知近一年来我们每年都有创新和进步，与先进企业比还有差距，我们将坚持走专业化品牌的地产商发展之路，以住宅为主导产品，壮大房地产业的战略定位，不断优化设计方案，提高产品品质，增强市场占有，努力打造北京城建地产品牌，构建百年地产企业，我的发言完了谢谢！

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　　施永青：各位领导，各位来宾，很高兴在这里可以跟你们分享一下我在香港的一些经验，做房地产要做大、做强、做久，难得很大，我就没有这个能力介绍这方面的经验，我能够讲的只是做房地产要求生存下去的最根本的需要是什么呢？就是要认识环境，调整自己去适应环境，房地产的环境之中，最大的是哪个环境呢？日本人叫房地产叫不动产，不动产就是跑不掉的，你在这个地方就受这个地方当地政府的政策，一些税制土地供应的影响，所以做房地产的无可避免就是受到政府的影响，能够了解政府对房地产发展的这个态度，他在什么样的情况下，有什么样的反映，会推出什么样的政策，就影响房地产的生存的能力，你不了解政府有什么行动，你这个房地产做得怎么强也无法生存下去，我在香港看政府跟房地产的关系，他是不断的演变，好像一个男的一个女的，从认识到谈恋爱，到结婚，到吵架，吵完了架再认同，再活下去的过程。

    所以政府的政策改变了以后，改革开放之后，允许个人拥有房地产企业，企业拥有房地产，它才有发展的可能，所以刚开始发展房地产的时候是一男一女刚认识的时候，是热情如火的时候，做房地产对地方政府是最好的，因为你不管将来开发出来的土地是怎么样的，在开发期是最开心的，你要盖房子，你要买材料，你的商业就发达了，商业材料还要运过来，运输业又发达了，变成了工作这后这批人你还要给他吃、给他住，这个就是房地产开发的时候产生的经济效益最好的时候，做地方政府就是因为搞了房地产经济也搞好了，年底写报告给上级的时候数字都很漂亮，做得好还可以升官发财，所以变成了都喜欢搞房地产了。

　　但是搞了一段时间之后，香港在96年97年的时候就出现房地产赚钱，赚钱的结果本身对社会是有好处的，尤其是香港60%左右的家庭，已经拥有房地产了，现在我知道国内有些地方不只60%，因为国内把一些宿舍、单位都分配给了人民，人民很都有房地产，所以在价值上升的时候，整个社会的消费能力都提高了。美国这两年靠什么呢？都是靠房地产，美国的生产的产品没有人家多，国际的支出收支不平衡，不管政府还是民间都是入不敷出，但是他的经济还可以发展，就是他的房地产的价格上升，房地产的价格上升，有房子的人房价升了，我还可以再贷多一点给你。

    因为银行要做生意嘛！它用资产升值去赚全世界的资源，把人家的原料、廉价劳动力都拿走了，他也是靠房地产，所以房地产升值的时候，香港在96、97年的时候一半以上的家庭都觉得自己富有了，自己富有了就一套好的音响，每年去旅游，社会的经济当然发展起来了，越是赚钱流进来的钱就越多，钱流到有钱赚的时候，钱就流进去了，这样的话每一平米的房价就上升，房价生又吸引更多的钱进来，这样房价会升得更快，更快人们就知道买房地产赚钱，把所有的钱都带过来了，这样会慢慢的影响政府的关注，出现了一个就是有房子的人跟没房子的人的贫富的悬殊越来越大，香港楼价升的时候虽然有人很开心，我觉得当时房屋局的局长，他就受到很多信，市民写信给他，反对他，有一个人还要写信给他，我要想办法毒死你，你害得这么惨。其实就是民间反对的声音越来越大。

　　因为他看到有楼的人什么也不做，房价就升了很多，这几年国内也有这个情况，像上海、杭州、宁波。买了一套房子，年头买的才30万，年底就50万了，什么也没做就多了20万，那没房子的人就气死了，我辛辛苦苦为国家工作，你就坐在那里什么也没有做就得了20万。作为一个政府他看到这个贫富悬殊越来越严重时，他知道长久下去会影响社会的不稳定，影响管理上很当的矛盾。这个是每一个政府不能够不去处理的问题，另外出现了一个什么样的问题呢？就是资源分配不平衡，资源配分的集中到一个行业里面去了，香港96、97年的时候我有一次去看朋友，他是开工厂的，在珠江三角洲开工厂，我到了他家了，他的老婆跟老公在吵架，他老婆说让老公不要开厂了，他说去年整整一年这么辛苦赚的钱还不如我，他做厂要到美国去考察，又要到日本去买原料，每天工作这么辛苦，每年不回香港，可能在深圳包了二奶，他老婆在炒别墅，赚了很多钱。

    这就是民间的情况，资金流到房地产里去，什么事实也不干了，如果也有这种情况，本来都其他很也的人都去做房地产，在资金的流向上就出现穷帮富的情况，有的人赚来的一点点钱，他就在浦东区买一写字楼，这样的话他的钱就变成了国家的资源，变成了在落后地区大量的流进了已经资金很多的发达地区，这个对经济的发展是不平衡的，在这种情况下政府就会想办法去调整，这是我们从去年底开中央政府要宏观去调控经济，主要是达到两个目标，一个就是要降低拥有房子的人发达的太快，让没有房子的人也可以在经济上分一杯羹，另外让全国的资源有一个平衡的发展，就是不要流到富的地方去，需要发展的地方也要保留一点资源。

　　香港刚开始就是压房地产的钱，就是不允许银行贷款，香港从按揭可以拿到9成房价，变成7成。没有成交就要交印花税，这就是降低你买楼人的能力。但是这种做法不太成功，他是打击需求不是增加供应。到了董建华的时候，每年有百万亩的供应，它不但供应私人楼房，有廉价的楼房。

    这种情况一推出来就影响很大，私人企业的地产商的手里面的项目多了，卖不出去他们就竞争，竞争价钱就掉下来了，不是政府压下来的，是政府增加土地供应，发展商为了把手里的楼卖了，产生的。另外公屋提供的多了，政府提供的廉价的房子比发展商建的房子还要漂亮，因为民间有一股力量说有钱人可以海景，没钱的难道不允许开海景嘛！所以政府把有海景的土地也提供给公屋，所以上一次香港的调控力度太大，很快就产生了影响，楼价掉下来，本来政府的想法楼价掉下来让没钱的人也可以买楼，楼价掉下来使香港的竞争能力可以提高，但是得到的效果刚刚相反。97年香港人辛辛苦苦去买楼，97年是辛辛苦苦的去卖楼，最后什么都没有，所以民间反对的声音比原来更高，钱没有了大家都不出外吃饭了，餐饮也出问题，娱乐业、电影业都出问题了，变成了连锁反应。

　　整个经济都萎缩了，从97年到03年整整6年时间里面，香港的经济不断下滑，最后对社会的影响非常之大。很多企业的资产都在外国做商业可以开信用帐，商业有但是开不出信用帐，所以他把公司里面的秘书也开除了，所以变成房地产下跌的时候把整个经济也拖垮了，所以我觉得中国政府看到经济发展的不平衡，社会不和谐，要做一点工夫，我是理解的。但是也要接受香港的经验，不要把房地产的价格一下子下跌太多，使辛辛苦苦这么多年积累的资产都蒸发掉，这样会对社会有更大的破坏，另外我们也要看国际的情况。

　　我刚才说美国就是用资产升值来剥削第三世界，他们资产升值是吃掉人家，如果我们把资产压下来，很容易被人家吃掉，好像你在股票市场里面主要是高的公司吃掉低的公司，如果我们联想资产值上升，我们我们也可以把他之换股吃下来，让他升值还是让他贬值还要看国际形势，否则的话我们在国际的竞争上要吃亏，现在的美国的联邦储备局长快退休了，新来的这个人是一个跟他有不同的想法，支持房地产的升值的倾向比较重，所以他上台之后不怎么去压通货膨胀，在这种情况下美国在升值，我们社会是一体化的，美国在升值的时候我们把自己的资产值压得太低是没有意义的。

    在80年代日本升值的时候，日元很高的时很多日本人把钱用到美国去投入，美国人不要把我们最好的地都买走了，日本人在最高价的时候买下来了，然后他就很便宜的卖给美国人。如果外国人来投资我们其实，越高越好，我们升得好，他们才来，升得高就多一点钱去给我们。我不是说中国的银行用自己的钱贷给外国人，他跑掉了银行收不回就麻烦了，在资产值应该怎样调控的情况下，一方面要看国内资源的调配问题，也要看楼价跌下来对整体经济的伤害，也要看整个国际的形势，能够看到这种形势我们就知道政府的政策会怎么样摆动，了解政府的政策的摆动你做房地产才有机会生存得好，我今天讲到这里，谢谢大家！

　　主持人 姚雪松：谢谢！现在距离会议结束还有5分钟的时候，在这里我想让在座的企业家代表可以和专家对话，有什么问题没解决的话也可以现场答疑。那么让我们再次感谢各位嘉宾的精彩演讲，我知道在这样一个美好的金秋的时节大家来参加这样一个会议，趋势相聚不是很容易的，我让我们真珍惜这份缘分，大家对房地产的关注也表达了我们办活动的初衷，那就是把企业做大、做强、做久，共同营造一个美好的家园，应该说房地产是关注到国计民生的大事情，衣食住行它排在第三位，如果房地产发展了我相信中国民众的生活也将会好转起来，希望我们营造美好家园的这样一个行动诞生在我们在座的各位企业家的手中，再次感谢各位光临我们今天的论坛和会议，今天我宣布首届中国房地产企业200强发布暨高峰论坛正式闭幕，再次感谢大家的关注和支持，谢谢！