首届中国房地产企业200强颁奖典礼(组图)

　　主持人 姚雪松：由于时间的关系我们下边就进入下一环节的主题，应该说房地产 企业的格局现在目前正在发生重大的变化地无论是规模化、专业化都将成为趋势，企业如何做大、做强、做久已经成为我们在座各级全国今天没有到场的各位房地产界企业家的一个首要的问题，那么接下来我们有请战略管理方面有着精深的早已，同时在学术界和企业界都要极高影响力的清华大学经管学院博导刘冀生教授来做现场发言，有请刘教授！

　　刘冀生：各位领导、各位在座的企业家，早上好！很高兴到这次首届中国房地产企业200强颁奖大会，我想讲的题目是怎么样把房地产企业做大、做强、做久，我想讲这样五个方面的问题。

　　第一个问题中国房地产企业排行榜发布的意义，我认为中国房地产首届200强的发布具有很重要意义，主要表现在六个方法，第一他服务于企业，从批需当中我们看到自己在行业中的地位和差距，同时为房地产企业间的沟通信息提供了一个新的平台，在排序当中企业可以看到自己在房地产行业的影响力，使企业更好的向先进企业学习，尤其在2005年中国房地产 企业报告中，很多专家对房地产发展做了详尽的分析，这对我们房地产企业做大、做强、做久，起到了很大的作用，中国房地产是在我们国家改革开放之后发展起来的，是一个新兴的很也，正处在成长期，这次的发布是由中国房地产企业家协会主办的首届房地产 企业200的强发布，从排序当中使我们看到在中国工业化、城市化进程当中，在国家一系列调控政策的影响下中国房地产最新的发展状况和趋势，促进我国国家房地产行业的健康发展，起到了一定的促进作用。

　　第三服务于政府，中国房地产很也是国民经济的基础性的行业，是受国家宏观经济影响最大的一个行业之一，一方面我们国家人均GDP达到1千美元以上，使得房地产行业有了快速发展的基础，2004年国家831文件的出台，2005年国新八条的出台，政府一连串的政策的出台，亿有效的抑制了投机性购房的行为， 房价上涨的趋势趋于平缓，房地产行业走向了更加理性的到道路，因此2005年中国房地产的排序反映了中国政府的宏观经济对房地产经营的效果，反映了房地产行业发展的现状，这对引领房地产产业的健康发展对国家下一步宏观经济政策对起到一定的作用。

　　第三个是服务于科研和教学、由于房地产行业是国民经济的基础性行业，这方面的人才非常缺乏，现在高院校都有房地产系，这次在企业联合会、企业家协会授权下由中国房地产企业家协主办中国房地产200强的工作具有研究意义和现实意义，这种排序不受各种功利性的影响及具有客观、性、真实性、权威性、。最后工作的积累这样工作的意义就会显得越来越重要，擦的价值就越来越大，这就为高院校的科研提供了资料，中国房地产企业家发展报告会成为房地产专业和其他专业的师生理论联系实际很好的个教科书。

　　第四个作用服务于外国政府，外国政府和研究机构可以根据中国房地产企业的发展报告，从一个侧面看到中国经济的发展和中国房地产行业发展，许多外国政府和研究机构的报告有关中国发经济发展的数字都会来自中国房地产企业发展报告，他们从中看到了中国房地产业的蓬勃发展，来对中国的经济发展作出判断，中国房地产企业发展报告是中国房地产业发展的白皮书。

　　第六个作用服务于外国的房地产企业，目前外国房地产企业开始中国中国，中外合资房地产企业也占有一定的数量，所以外国企业可以根据中国房地产发展报告了解中国房地产企业发展，和它的相关的政策都这样对吸引外资与中国企业合资，建立战略联盟具有重要意义，为外国房地产企业了解中国房地产企业的发展打开的一个窗口，这是第一方面的问题。

　　第二方面的问题我希望中国的房地产要转变观念把房地产企业做大、做强、做久，我们国家的房地产企业规模小、数量多，房地产业处在散、乱、弱、小、这种状态，全国3.5万家房地产 企业大多数是中小型企业，2005年房地产200中的排序距世界500强的排序在300位以后，而中国房地产200强当中总营业收入达到45亿以上的企业只有18家，只占全国房地产企业的2.05，因此中国房地产业中小型企业占了99.4%，有一部分房地产企业是从小作坊做起来的，捣股票赚了钱就开始投入房地产，盖了第一栋房子就赚一桶金，以后房地产企业就是圈地、盖房，严格的讲这种企业还不算一个企业，我们当前房地产 企业竞争无序、因此我希望我们国家的房地产企业要尽快进行产业结构的调整，尽快走上企业规模化的道路及房地产企业的规模化这是由我们房地产行业本身的特点所决定的。

    我们房地产行业是个资金密集型极强，产业关联度极高，跟宏观经济的形势联系极为紧密，空间性、地域、垄断性极强。产品开发周期相对比较长，也具有一定科技含量，是这样的一个行业。所以我们的房地产企业必须要有一定的规模，只有达到一定的规模才能降低成本，才有实力进行研发，才有能力提供顾客真正需求的产品，企业才真正有竞争力，所以我们的房地产行业必须进行产业结构的调整，使我们房地产产业走上平等竞争，有序竞争的道路，最近国资委在2004年6月发出了公关于中央企业房地产业重组的通告，有中房集团、保利集团等五家企业整合政府中央企业房地产的资源，这意味着在国资委员的180万元的房地产资产将被5家中央房地产企业整合，当然一年过去了中央房地产业的重组还没有多大进展，这种整合应当是政府、企业、公众三方面利益取得平衡，这种整合才能取得成功。

　　也说明我们国家房地产业要经历一场行业重新洗牌的过程，小企业在这种情况下难以生存，但是我们很多房地产 企业家现在很没有做好行业重新洗牌的思想准备，这是在座的各位企业家需要认真思考的问题，这是我讲的第二方面的问题。

　　第三方面希望我们房地产企业要努力培育、塑造足自己企业的合理竞争力，中国房地产正作从产业生命周期的幼稚期进入到成长期，2003年全国具有一级资质的企业只有413家，只只占房地产总数的1.2%，三四级资质的企业占到65%，没有资质的占到四分之一，因此我认为五大多数中国房地产企业的核心竞争力还没有形成，一个企业的核心竞争力的生成，大概需要10-15年的时间，我认为我们国家房地产 企业在培育核心竞争力当中我认为要转变五个方面观念，第一个更重要隐性知识比显性知识更重要，显性知识就是掌握知识了，隐性知识就是看了书也长不了知道。比如说看游泳书光看是学不学的，必须要有教练，搬着你的胳膊、你的腿，进行练习，各位老总一定要注意自己企业的隐性知识的管理。

    隐性知识具有五个方面的特征，第一它有无意识性，就是我不知道我掌握了什么，我知道了什么，这就是隐性知识，你看刘翔跑了第一名，记者问你为什么跑这么快，刘翔基本上说不出来，还有有个体性，还有有环境性，还有难以编码，那么企业核心竞争力当中很重要的是我们企业积累性的学识，这种学识大多数是我们企业长期生产经营过当中积累下来的经验、技能、诀窍、和知识，这些大多数都是隐性知识，这是很难被竞争对手模仿的，这是我们企业核心竞争力非常重要的组成部分，为什么房地产企业永远做不大，为什么有的房地产很快就做大、做强、做久，像万科，这相当程度上是说五隐性知识在企业当中起的作用，显性知识对企业核心竞争力很也也许很重要，但是需要隐性知识才能把显性知识变成现实，隐性知识可以使得工作更加圆润，它可以提高服务水平和生产效率，所以我们要加强企业隐性知识的管理。

　　这是加强核心竞争力的第一个更重要，第二个更重要，无形资产比有形资产更重要，现在相当多的企业仍然认为有形资产重要，无形资产不重要，有的老总讲起企业的发展来，往往是说我上任的时候固定资产只有几十万，经过若干年的奋斗我这个企业的固定资产已经达到多少亿了，我认为这不值得骄傲，应当倒过来，说您上台的时候固定资产有多少多少亿，经过十年的经营现在固定资产就是剩几百万，几千万，现在营业额达到了多少亿，利润多数了多少亿，优秀企业家用这么点的固定资产就赚了这么多的钱，高级。所以在美国无形资产跟有形资产的比例是4：1，所以我认为有些老总老认为硬件的东西值钱，软件的东西不值钱。

    我认为有形资产重要无形资产不重要，我认为这种五观念都是非常落后的，什么叫无形资产那就是我们企业的区位、品牌、营销渠道、客户关系、市场网络、制度安排、企业战略、企业文化、企业的知识和技术，企业的供应渠道，业务流程、技术工艺、管理诀窍等等。所以无形资产它有四个方面的特点，第一，无形资产是共享使用的，而有形资产是排他性使用的；第二，无形资产是可以无限次的使用，越用越多，而有形资产是一次性使用的，越用越少；第三三，无形资产形成的产品越卖越多，而有权资产形成的产品像房子等等是越卖越小，第四，无形资产是边际资产递减，有形资产是边际资产递增。我觉得我们企业有一套价值体系，通过这套体系是企业竞争力的集成，房地产 企业提供的是满足人们居住、办公、需求的功能，房地产企业的竞争优势在于提供这种满足人们需求功能的能力，谁能够最得好满足顾客办公、住房需求的功能，谁就能获得竞争优势，这是核心竞争力的第二个更重要，核心竞争力第三个更重要，潜在的市场，比显在的市场更重要，企业要分析消费者真正的需求到底是什么，所以我们说企业核心竞争力一一种是技术方面的核心竞争力，一种是管理方面的核心竞争力，当然我们应当把他们很好的协调很好的结合起来，才能够形成比较完整的核心竞争力，但是也可以单位突出以技术或管理方面来突出自己的核心竞争力，那么在管理为主的核心竞争力上我认为我们当前房地产企业大多数中型企业应该突出以管理为主的核心竞争力。

　　他就是在自己的商业模式上创新，比如说麦当劳，麦当劳赚钱不是赚在汉堡包上，麦当劳是世界很大的房地产商，赚钱主要赚在房地产上，麦当劳在城市中心区的边缘找几个点，然后招租谁来开连锁店，若干年后城市的中心区扩大了，结果我选的点已经进入了城市中心区了于是地价就上涨了，于是麦当劳就赚钱了这是麦当劳的商业模式，所以怎么样找到我们企业潜在的市场呢？当前房地产企业就是要发现潜在的、新的价值创新的市场，我认为要注意四个方面，第一是竞争的观念，传统的战略逻辑认为，行业的条件是既定的，一个行业只有一两个理想的竞争的位置，而新的战略逻辑认为，行业条件是很可以改变的，企业不用跟现在的竞争对手去竞争，企业应当在行业当中找到自己的独特竞争的位置，这是第一个方面，第二对待竞争对手，传统的战略逻辑认为企业竞争就是要打败竞争对手。

    竞争是在已有的空间进行，而你的竞争认为我们应该甩开竞争对手，要开展无人竞争的市场空间。第三方面是客户的需求，传统战略认为企业仅仅是开发消费者现有的需求，现在的战略认为我们开发消费者新的需求，第四方面传统的战略只需要产品领先，新的战略认为我们不仅要产品领先还要产品差异。因为对大多数民营企业就是在自己的商业模式上创新，在上前的商业环境下做到自己独特的商业模式，我认为房地产行业当中，有很多种它自己的商业模式，我认为每个企业100个成功的企业当中，有100种自己独特的商业模式，所以我请在座的老总一定要注意在自己的商业模式上创新。第四个更重要人力资本比物力资本更重要，当前的企业管理存在的问题是，我认为是人才缺乏、人员结构不合理，房地产企业的人员流动性很大，企业对人才的招聘、考核、奖惩等等缺乏科学依据，薪酬不合理。

    企业缺乏凝聚力的企业文化，企业文化流于形式主义，在这里我想请各位老总提几点，企业对脑力劳动者和体力劳动者的管理是不一样的，一个工人脱光了膀子认真在这盖房子，就觉得这个工人好，而脑力劳动的过程是很难监督的，科技人员坐在电脑前头愣了一天，这个字没有，你说这个人干活了没有呢？干了，干什么了？不知道。所以我们要调动高级科技人才的积极性，应该注意六个方面的因素，第一要给他明确任务，第二要给他们自我管理的自主权，第三要他们不断的创新，第四，要不断的学习，第四重要的不在于创新成果的数量，创新成果的质量同样重要，第六要这些人才看作是资产而不是成本。现在企业当中科技人员的发挥大概只发挥60%，所以调动他们的积极性是我们企业非常重要的组成部分。

　　第五方面的更重要是外部资源的整合比企业内部资源的整合更重要，全球一体化以后搞好这个企业不能完全靠企业内部的资源，要很好利用虚拟资源为我所用，这样可以缩短新产品上市的时间，快速抓住市场机遇，实际上房地产企业本身就本身整合外部的资源，从企业的组织角度来讲，大型企业核心竞争力本身它是个模块，大型房地产企业应当按照核心竞争力把自己的主要业务分成几个模块，模块化的组织是一个新型的、高效率的组织形式。

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