购物中心双业态模式，赢利新玩法

　　中粮集团 大悦城 小型店中店、租金+流水

　　中粮集团，以“大悦城”为品牌，在全国打造“全服务链城市综合体”。目前已开业的有北京西单大悦城、北京朝阳大悦城、沈阳大悦城，天津大悦城、上海大悦城预计2011年开业。另外，北京安定门大悦城正在规划，成都大悦城也在推进。中粮集团宣布投资700亿元在全国建设20多个大悦城，大悦城将成为国内规模最大的商业地产综合体。

　　关于大悦城可以说是过去两年来中国最成功的商业零售公司。自2007年12月28日开业以来，它的所有商铺在5个半月内全部出租一空。它吸引了234个品牌，其中46个品牌是首次进入北京市场，另外58个品牌选择其作为进入西单商圈的第一站。过去2年来，这个庞然大物的日销售额最高时达1050万元，日人流量一度高达20万人次。

　　不过，作为一种商业业态，大悦城并不是一项新发明，它的直接模板是过去5年来华润集团在深圳打造的万象城。这一模式最早出现于1956年，在美国明尼阿波利斯市建立的第一个大型购物中心南谷(Southdale)，就此永远改变了美国的购物和零售模式。到2009年时，美国已经有5万余家这类拷贝者。

　　大悦城从一开始就放弃了引入大型主力店的做法，而是靠多个面积在800~1000平方米的中型店来替代主力店的作用(如H&M，阿迪达斯等)，更多的店面则是面积100平方米左右的小型店中店。

　　另外，大悦城也不遗留力地在商场内举办各种活动，为商家找寻最佳契合点，通过沟通使更多的商家与之配合，以提升消费者对于品牌及商场的忠诚度与参与程度，与商家达成亲密默契的合作伙伴关系。

　　大悦城正在实现购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前有15％的客户以提成租金交付。业内人士认为，这种变化说明，在大陆地区购物中心发展下去可能会逐渐代替传统百货业。

　　大悦城的“全服务链城市综合体”，可以看作是其在中国类似雄心的最好宣言：把购物、餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的若干功能在空间上进行组合，形成针对目标客户的全服务链，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

　　华润集团 万象城 40％零售业+60％餐饮娱乐服务业

　　香港华润集团打造的优质商业地产品牌，深圳万象城于2004年12月9日开始营业，占地18.8万平方米，相当于25个标准足球场的面积，当年开业时所造成的商业轰动效应是前所未有的。

　　华润深圳万象城拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。
　　杭州万象城引入了泰国中央百货集团在华首家店——尚泰百货、备受年轻人追捧的NOVO新概念小型百货店等新业态。

　　华润万象城借鉴国外购物中心的成功经验，万象城的租户组合方面采取了主力店＋次主力店＋专门店的形式。

　　业内专家分析，万象城的物业类型与传统的百货店截然不同，传统的百货店90％以上是零售，但万象城业态组合中40％是零售，20％是餐饮，20％是休闲娱乐，还有20％是大型的运动、家具用品、银行、冲洗店等业态。

　　同时，经营定位要与项目开发招商阶段的定位相一致，万象城的经营定位是“万象城卖的是一种生活方式，一个家庭消费的集中场所”，一家人看完电影后，孩子可以去溜冰，妈妈去美容，爸爸去购物，然后晚上一起吃饭，这样的定位通过不断的努力就成功地打造了万象城的经营品牌，在项目开发招商阶段定位的是“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”，后期经营定位是前期定位的延续和发展，一脉相承。

　　当年华润集团在筹备深圳“万象城”时对深圳的消费市场做了一次深入的市场调查，发现深圳居民的收入水平和平均购买力在全国排名第一，2002年深圳人均GDP超过4500美元，城市居民可支配收入24940元，全市居民家庭人均消费支出18925元，深圳每百户居民拥有18.5辆轿车，已经进入轿车消费普及阶段；深圳房地产平均价格达到5533元／平方米，2002年全市房地产成交面积突破790万平方米，增长迅速。这些数据显示深圳已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。

　　万达集团 万达广场 订单商业

　　商业地产是万达集团的第一支柱产业。万达集团在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产行业绝对领先的龙头企业。目前已开业27个大型城市综合体项目，计划到2010年开业41个城市综合体，持有物业总面积达到600万平方米，年租金收入超过30亿元。

　　万达集团商务部总经理潘韬指出，万达广场的运营理念可以归纳为三个特点：一是“四菜一汤”。“四菜”指盖四栋楼，里面引进的是百货、娱乐类主力店，“一汤”是其中里面贯穿的步行街。万达广场将步行街称之为“灵魂的纽带”，步行街把几个街串连起来的时候，会把小商铺放在步行街里面，这也是美国购物的基本原则，就是从主力店到主力店的路上会经过步行街。

　　二是“两个70％”。万达从最北到哈尔滨，最南到南宁，从一线城市一直做到三线城市，形成了工业化的标准产品，总结出“两个70％”的概念，即在招商和业态组合中必须保证70％的商家到哪一个城市都能够受这70％人口的欢迎，这样才能保证快速复制。70％的消费人群决定了万达舍弃了最高端的一部分和最低端的一部分，这是万达的战略方向，也是保证万达快速复制的思想基础。

　　三是业态组合。中国的消费者包括亚洲的消费者，对餐饮娱乐，尤其是对餐饮的嗜好要求远远高于美国和欧洲，在美国一个20万平方米的购物中心可以设有20~30个百货店，但是餐饮所占比重很少。根据中国人的消费特点，万达广场的业态定律是，零售只能占60％，餐饮娱乐成为非零售占30％。

　　据潘韬透露这个目标还没有完全达到，最近开业的两个购物中心都是65％到35％的比率。如果让万达广场保持势头，继续旺下去，必须达到60％到40％的业态标准。如果让非零售行业的比重不能高于40％，代价就是牺牲租金。众所周知，零售行业的租金普遍高于餐饮和娱乐的租金，尤其是专卖店。所以只能“忍痛割爱”，必须舍弃一部分面积做健身、娱乐、电影院等娱乐配套设施，这样才能有效吸引人流到购物中心消费和娱乐。

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