中国地产教父：邓智仁

　　邓智仁： 我感觉信达行的倒闭并不是因为我的能力问题，而是因为市场的问题，收不到钱的问题。所以倒闭以后我依然要工作，依然要有我自己的事做。所以在信达行之前我也是以个人的身份做顾问，包括做现代城的顾问、万博园、银枫家园等等，都是以我个人的身份做顾问，如果有更好，但是没有也无所谓。所以当时它倒闭的时候我并没有太悲伤，当时有一小部分的传媒都认为我死了，可以说他们是看错人了，今天他们知道，又回来了。

　　主持人： 而且是又回到北京了。您觉得北京的市场怎么样？

　　邓智仁： 在生活方面我喜欢上海多于北京，成都也比北京强。比如住的房屋、交通等等，我认为上海跟成都比较好。成都是一个比较好的地方，退休以后在成都生活不错，生活的程度很低，但是它的质量也不差；上海是一个高度竞争的地方，非常适合香港人的生活，所以我在上海是非常开心的。很多人问我两年以后回到北京有什么印象？我的印象就是更加不好，更堵车，完全是停顿下来了，不是慢慢走的堵车，是完全停下来了。所以我要搬家来迁就我工作的地方。

    在做生意方面来讲，在北京来讲，整个商业方面，包括购房人，包括开发商，他们的商业头脑我感觉比上海落后了很多，包括他们的开发理念、开发水平，我感觉程度都不如他们。我在成都住了一年，我感觉成都的开发商做的还是不错的，但是我感觉北京什么都是粗枝大叶，很粗矿。房屋应该是很细的，但是在北京很难看到这种房屋。

　　主持人： 这次您从上海、四川回到北京，最开始是想做教育培训方面的东西，目前来看你们是否会从事老本行？

　　邓智仁： 原来我们来北京只是推广我的课程，不是我的总部，我的总部在上海，做完了课程在全国推广，北京肯定是一个很重要的地方。所以我们来北京不是打算来开什么公司，但是后来因为庄胜崇光的问题，所以决定就做这一个，不做第二个。但是如果有时间还是会做的。

　　主持人： 你们有没有想过还会成立什么达行呢，原来是利达行、信达行？

　　邓智仁： 没有打算过。人可以犯错误，但不要重复犯错误。经过这么多年，我感觉开这么服务型的行业是吃力不讨好，很难克服收钱的问题，这是一个很大的难题，在中国，尤其是北方的市场里。所以我不会犯同一个错误。

　　主持人： 那这时候更倾向于用个人的顾问的身份出现？

　　邓智仁： 我还是希望做课程，他不存在债务问题，不存在欠钱的问题。

　　主持人： 您有没有想过把课程做的多少大，比如信达行当年是多少多少亿？

　　邓智仁： 小生意我肯定不会做，我肯定是做有大生意的前景，这样才会去做。我刚才讲中国的教育产业是非常庞大的，潜力非常巨大的，所以我现在就朝这个目标去走，当然不是一年两年就能做出来的，所以为什么我给自己一个十年的计划，就是这个道理。当然这个产业的潜力我认为是很惊人的。

　　主持人： 邓先生也是业内的资深人士，您认为目前的房地产市场有一种说法叫“楼市非典时期”，您怎么看？

　　邓智仁： 这句话是我讲出来的，因为当时有朋友打电话给我，近一两个月打给我的，他问我：老邓，最近房地产怎么样？我说我觉得现在房地产非典了。后来说影响你了？我说没有影响我，因为我是医生。在今年2月份以后，我接到顾问的工作非常非常多，通常就是房地产不景气的时间找我的人特别多，当房地产非常好的时间大家都忘了我，都不知道谁是奠基人了，但现在奠基人又重现江湖，其实我一直都没有离开房地产行业，但是以前我做总经理，所以就比较低调了，因为没有必要去介绍什么生意，也不能接其他生意和其他工作。

    因为现在的情况和以前都不一样了，房产本身的交易量比起以前来讲是5倍到10倍的增长，所以在这么庞大的堵住情况之下，所以很多发生的行为不是我们所想象那么简单了，这次政府花了这么大的力度来整顿楼价的问题，我认为它的后果是很难有人很准确、很科学地解决这个问题。另外，这个牵扯的面非常广，和90年代的宏观调控不一样，当时是外售楼，成交额大概不到今天的百分之十，所以今天有这种政策出来，我认为结果是很难科学来预测到的，非常难。但是，简单来讲，很多开发商会出现问题。

    当时五月份我已经说过，楼价会下跌，当时很多人不承认，说不会影响到他们，但是今天没有人再说这句话了，大家都知道了会跌，但是会跌多久，会跌多大幅度，这个问题是非常难的，非常难用科学的态度来研究这个问题。通常在这种情况下，只要铁的速度快，它的成交量很快就会上去了，只要跌的速度慢，那调整的时间就会更长。所以时间长短的问题就要看楼价本身跌的快与慢的问题。如果慢调整期肯定长，如果跌得快调整期就短。就好像在香港、日本都是发生同样的问题，包括我们中国的股票市场，跌得很慢，所以很惨。

　　现在我们很多开发商只要开好，不要奸诈就行了，我认为这只是很幼稚的想法，这样大家都没饭吃，还不如干脆就跌下来，大家能买得起，成交量上去，这样才会解决问题。在很多课程里面我讲过这种情况，这在香港以前都发生过，李嘉诚永远都是带头跌，很多开发商也骂他，比如说现在二手楼房卖一万块钱，可能他的对手卖9千，他出售就卖八千，这样非常爽快，这样肯定是他先卖出去的，但是他不是看楼盘是赔钱还是赚钱的问题，他是从长远的利益来看的。所以当时很多人骂他，但是长时间来说他还是地产大王。

　　主持人： 我们可不可以理解为，开发商应该赶紧降。

　　邓智仁： 对。因为客户都还是观望，但是经过两三个月以后，客户量已经积累了，谁出手先带头跌我认为就可以变成赢家了。所以这一两个月的时间是最难受的，带头跌也不是最好的时机。最好的时机大概是9月份、10月份，开始带头跌的话那个效果会很好。

　　主持人： 但是我记得说很多开发商认为房地产经过五月份以来重的调控之后，可能在9、10月份走出所谓的观望期，您怎么看？

　　邓智仁： 我不相信这个理论。很可能是一个自我安慰，叫自己不要怕。因为这种调控不可能这么短的时间就结束了，但是我不能否认在9月份、10月份可能会成交量回升，这是可能的，因为经过这几个月客户的积累，成交量的回升是不出奇的。但是开发商还是要掌握这个时机，简单说就是要尽量将房屋变成现金，因为通常在这种不明朗的场合里，李嘉诚有一个名言：就是现金为王。就是在不明朗的情况下，谁先出手，先拿现金回来谁就是赢家。

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