中国地产教父：邓智仁

邓智仁：双方博弈 开发商终究是抗不过买房人的

　　主持人： 这好像给我们广大的买房人描述了一个很好的前景。我们也有一些网友在踊跃的提问。

　　网友：如果你买房的话准备什么时候？

　　邓智仁： 我本身已经有房屋了，但目前我也没打算出手，不是因为我要买房屋我就说楼价升，主要房屋是一个长远的问题，对我不是很有影响。但假如我今天没有房屋，我肯定不会买，我可能会等几个月，可能明年春节以后再买。除非我非常非常需要这个房屋，通常有一个数据出来，假如你自己住的话，通常找一年里面跌的幅度不超过8%左右，你还是可以买的。为什么呢？现在在帐面上的损失8%，但是你享受了生活，享受了家庭了，所以这是可以弥补回来的。假如你是来投机或者是投资的，那8%肯定是赔钱的，如果是自己住的话可以先考虑，可能春节以后会看得比较清楚，因为今天我来预测房价跌多少这是不负责任的，我刚才讲这根本没有科学的根据。

　　主持人： 但目前在很多城市，包括北京，市场上有很多这样的观点，目前好像房子用地越来越少，特别是四环五环以内的地，非常稀缺，就是说按照开发商的理论，所以房子只会越来越贵。虽然很多人都说，购房者应该等待一下，但购房者总是担心，他们的力量是抗不过开发商的。

　　邓智仁： 这都是一个误区，在很多历史里面，往往是供求的数据，往往是误导的。包括日本东京也是非常低，非常小，人口也是膨胀，最后从最高峰跌到最低峰跌了七成，等于这个供求是错误的数据。包括黄金的市场里面，以前在最高峰800多块美金，跌到前年200多美金，从供求来说也是错误的估算。所以我们不要将这个数据作为依据，只能做参考，在跌之前很多数据都会讲为什么升，当跌了一段时间就会说为什么跌，所以你根本无法相信。

    刚才讲的第二个问题就是究竟买家和开发商能抗多久？肯定买家是赢方。你不买房屋不会死掉，你不会因为买不到房屋就不能结婚，买不到房屋就不能生孩子，也不能因为买了房屋就会赔钱，这不可能的，所以买家是可以等的，主要是一个心理问题，现在可以住房屋，也可以变换一个环境。但是开发商就不同了，他假如不能卖房屋经营成本就增加，银行会催款，所以压力很大。为什么我们会有这个错觉呢？就是因为在舆论和媒体方面都是开发商的声音，所以你们感觉他们的声音和力量大，其实他们是很虚的。

　　主持人： 你认为购房者还是能抗过开发商的？

　　邓智仁： 肯定的。

　　主持人： 我们今天也有很多网友在现场提问题。

　　网友：邓先生你觉得上海的市场会有什么发展？

　　邓智仁： 上海跟全世界一样，好的地方越来越好，不好的地方越来越不好，这是一个倾向的问题。上海因为经济的发展好，所以更多的资金投入进来，所以它的整个城市，整个房价都是猛涨，所以未来的前景会很好。但问题就是在这个过程中，只要你去投资，买房屋可能就会遇到风浪，这个风浪可能很巨大，因为从长远来讲，比如十年、二十年，肯定楼价跌完以后还会升到今天的水平。

    如果浪大的话可能在这个浪里面就把你淘汰出局了。这对开发商也是同样一个道理，就是怎么看长远的楼价，包括房价、包括中国的经济发展，包括地少人多，大家都清楚，起码低价肯定会上升，但问题就是在这个过程中往往很多人已经死掉了。所以我对于上海本身是很看好的，但问题我们现在中国本身经济方面，包括很多社会问题也确实存在，这要考验我们领导人的机会，还包括中上层干部的能力，怎么去应付问题。我认为这个过程中还有很多的问题，就是我们的政府是不是很有效地做中央政府的原则性的问题，我认为这个很关键，我认为不用多说了，现在很多问题也是慢慢体现出来，包括环保、包括贫富差距，包括外国人对我们产品的约束等等，都会出现巨大的问题，这就要看我们中国，包括政府、包括人民怎么团结起来应付问题了。

　　网友：您对重出江湖，在心理上有没有做好准备？

　　邓智仁： 我不会在面对问题的时候睡不着。包括以前玫瑰园破产等等，我一样睡得很好，吃得很好。我接了庄胜崇光之后我睡觉睡得很好，但起得很早，这样就会有很多问题，有很多思潮涌进我的脑子里，这确实给我带来了很大的压力，我不能不承认这方面对我有很大的压力，因为做这个我必须很高调，必须以高姿态出现，如果这个楼盘失败的话，我可能在北京的市场里就消失了，为什么我说荣誉重要，就是这个道理。

    因为如果我失败的话，真的在销售里面有问题了，刚才说过了我在销售里都是很成功的。好多时候客观因素很重要，因为现在来讲，整个房地产处于今天的情况，确实对我来讲是很大的挑战，不是老板本身对我的挑战。但是客观的情况，面对今天的市场对我来说是一个巨大的挑战。

　　网友：邓先生你主要开办房地产教育，你主要是教授房地产哪方面的经验？

　　邓智仁： 我这个是跟外面完全不一样的，我们是从基础班到老板班，都有，加起来是六种课程，为什么有这种想法呢？在清华、北大、复旦这种大学都是培训CEO班、或者EMBA班等等，都是高管的培训，另外的一些培训是培训基础的工作，怎么入行，怎么去做业务员，我认为这两个都不够，这两个东西搭起来再加上一个培训老板才够，因为培训老板很重要。我们做这个课程从最高到最低，就是希望搭一个桥梁，就是老板需要人才，人才需要找老板，尤其是现在大学生面对失业的问题，找工作的问题，我们的愿望就是希望将这个培训作为桥梁，可以在房地产里找到他的老板，老板可以找到优秀的从业员。

　　主持人： 可见您这个培训系统是很全面的。

　　网友：听说您在苏州做了一个论坛，你会不会在苏州开课？会亲自上课吗？

　　邓智仁： 只要有足够的学生我肯定会去的。因为现在的教育行业不影响我的工作，因为我讲课都是星期六、星期天去讲，有时候晚上讲，所以不影响我的工作。我要腾空我所有的时间销售庄胜崇光问题，目前来讲我们不能完全脱离社会，理论与实践相结合是我们的目的，我们必须要结合起来，这样才会准确。

　　主持人： 我们的聊天时间马上结束了，我还有最后一个问题要问您。刚才和您的交流当中我了解到你说话很直，是一个比较敢说的人，我们之前也听到您对北京的房地产大腕或者地产界有一些批评，你经历了公司的失败以后，或者隐退两年重出的时候有没有想过改一下自己的性格？

　　邓智仁： 我绝对不会改，我就是我，我认为看到什么问题应该从我的经验，包括我的专业眼光来说出问题，而不是讨好什么人，不是求什么人，也不是求什么生意，所以我绝对不会改。

　　主持人： 您跟房地产商们的关系怎么样？

　　邓智仁： 我们太多生意也接不过来，我曾经讲过，只要十个开发商有一个迎合我就够了，已经忙得我不得了呢，所以我没必要讨好开发商。

　　我感觉北京的这些所谓大腕开发商，我认为他们给北京开发商树了一个不好的榜样，不好的形象，就是钻空子、言论不经过大脑，他们代表北京开发商说话的话，我觉得反而对北京开发商不公平。

　　主持人： 今天由于时间的关系，今天对邓先生的聊天到此结束，谢谢网友的参与，欢迎大家更多关注新浪房产的系列访谈节目。

　　邓智仁： 谢谢大家。

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