实录：中国房地产企业VS国际市场论坛

　　12月17日，中国房地产企业Vs国际市场论坛在住交会现场举办。：泰盈决策资源集团董事长杨小辉，上实发展股份有限公司总裁卢铿，盛阳房地产投资管理(中国)有限公司有限公司总经理王琪，上海楼市境外人士专刊发行人暨总主笔蔡为民等业内人士参加了本次论坛。

　　新浪房产全程直播这次论坛，以下为论坛实录：

　　杨小辉：各位来宾，住交会给我们了一个任务，请了几位嘉宾专门在这里谈中国房地产企业Vs国际市场的这么一个话题，这个话题在这几位嘉宾就是和卢铿先生比较熟悉一点，其他的都不太熟悉，我想大家把这个话题做一个非常自由的讨论更好一点。当我接受这个话题的时候，我脑袋中想的一个框架出来，就是说我们大概会涉及到那些具体的小话题，我想从大的方面来说是有两个大的方面。

　　第一是我们把外面的技术、资金等等引入中国，还有一个大的方式就是中国的资金，我们的经营模式，经营技术走向国外，这是两大块，在这两大块中下面分别可能还有金融方面、设计方面、产品理念方面，我们可以分别有一些次要的话题。我想在这些问题上，我们卢总是非常有资格在这里讲一下他的经验和理念的。我们知道卢总曾经在的华信，是中国最早办房地产的先驱，而且是做的非常好的，而且卢总到上实以后，现在在国内也是做的非常好的，上实在国内有7、8个城市在开发，在这些城市中，我想卢总也有他自己的看法。另外上实有一个非常大手笔的动作，他们在俄罗斯圣彼德堡作了一个两平方公里的大的项目。我们先听听卢总在这方面的体会。

　　卢铿：这个已经不是新闻了，我讲一下他的背景，这个项目是在三年前，我国的商务部长感觉到，中国的商人在俄罗斯很多，但是他们做的都是一些小事情，比如说温州的鞋商，中国人在俄罗斯的数量很多，但是规模不大，所以中国的商务部长就提出来，应该鼓励中国的商人，尤其是大商人到俄罗斯发展，尤其希望上海的商人走在前面，正好中国国家和上海市政府都在酝酿一个中国企业走出去的问题。前年上海引进的外资超过了100亿资金，而走出去的资金不到1亿美金，所以有严重的差异，我想中国的企业走出去，一个是弘扬国风，一个是输出我们的文化，也输出商业的理念，尤其是房地产，中国的房地产每年开发的数量是世界第一的，进步的速度我想也是世界第一的，中国发展商研究的很多的问题，是欧美发展商都不研究的。圣彼德堡是俄罗斯第二大城市，这个城市城区有上海这么大，但是他的人口只有上海人口的四分之一，我们去了以后发现，俄罗斯在前苏联的时候，留下了很多大发展的痕迹，但是自从89年苏联解体以后就本上就没有发展了，所以我们到了圣彼德堡以后，就感觉时光倒流了，那的市长告诉我们，那里有四分之一没有房子住，而且他的住宅区和中国的住宅区有很大的差异，他的市场潜能也是非常好，可能有人会问为什么这么好的市场没有人去呢？包括欧洲的，亚洲的。

　　主要是因为他的投资环境比较差，所以我想正因此环境比较差，中国的开发商更应该去，我们的开发的理念和技术，应该远远在俄国人上，所以我们去那里以后有一个大的项目，大概占地两平方公里，也受到当地的关注和好评，甚至现在俄国的总统和中国的国家主席都在关注这个项目，应该说是在波罗的海的岸边的建筑面积超过200万平方米的大型项目，这个事件的过程非常有意义，他显示了中国的强盛，所以我们在国庆的一个庆祝会上，我们说一句话，人生的最高境界是感恩，我们应该感谢的是中国，没有中国今天的强盛，中国的开发商是不可能到这里来的，因为我们这个项目在当地已经引起轰动，所有的人看到我们都感觉到中国发展商或者是中国人的变化。因为我们毕竟是在老大哥的地方做这个事情。我先讲这么多，谢谢大家。

　　杨小辉：我想我们应该为卢先生这种在老大哥地盘上做项目的勇气鼓掌。我们有一个问题，你们真的有一点吃螃蟹的勇气，我是香港人，我当时一来大陆的时候我都不赶投资，我是在大陆走了5年的销售以后，才赶投资，我想你们投资是如何做风险评估呢？

　　卢铿：当地的投资环境比较差，所以很多人担心我们去怎么样认识风险和规避风险，其实这一次，上海牵头做了一个非常重要的组合，这要谈到上实的战略思想，就是上实的地产一开始定位就不是一个普通的房地产开发商，我们叫自己是房地产资源的综合集成商，我们重在集成上，所以第一步就是五个集团结合在一起的，上实是上海市的窗口公司，总资产达到500亿港币，百年是中国第一大物流系统，他去年的销售额达到了1000亿人民币。锦江是中国第一大旅游集团，他管酒店和食品方面，绿地是上海最大的房地产公司，工投是上海最大的工业公司。这几家都非常的有规模，所以这几个国有企业的联手，用锦江董事长的话说，他说当全中国的国有企业都在裂变的时候，上海的国有企业发生了一次聚变，国有企业联合起来出去以后有一个好处就是，毕竟是国家企业，政府非常的关注，我想如果我们走出去的是一个普通的组合，或者是一个小企业的组合，不至于引起当地政府和两国政府的关注。所以这次正好，彼德堡和上海是友好城市，在这样的情况下完成这样的组合，我们引进战略投资人又引进了两家，一个是世贸集团，他不是国企但是他有非常好的战斗力，还有一个是上建工，他是上海非常有实力的建筑公司，特别是海外的建筑。俄罗斯的派了多次的考察团到上海考察以后，发现这个组合是信的过的，通过五个大型国有企业的组合，引起了两国政府的关注，因此把政治风险规避了，我觉得在俄罗斯最大的风险就是政治风险，其他的风险都是可以规避的。

　　杨小辉：谢谢卢总，我们蔡为民先生是从台湾来的，他对整个国际的信息业比较的了解，蔡为民先生你怎么看？

　　蔡为民：我刚刚收到这个命题的时候，我非常的惊讶，因为房地产基本上是相当的内需产业，可是当我们实际研究的时候，好像也不是这么单纯，我们先从国际来看，国际分为两种不同的层面，第一是中国企业走出去，刚刚卢总也讲了上实怎么样到俄罗斯打天下，第二是外国的企业走进来。

　　我刚刚看的题目觉得很怪，后来仔细的研究以后，我发现这是非常的有中国特色的，中国100年的历史中我们可以看到，其实有相当大的移民潮，解放是一次，文革是一次，在这样的大移民潮的时候，甚至在美国南北战争的时候，也有很多中国人到美国去开疆辟土。另外还有其他的华人到国外去做地产，我想这些都是很多国家难以想象的，另外，有很多的国外企业走进来，我们发现很多国外企业，因为在中国强盛的过程中，蕴含了非常强大的商机，他进入到中国，他会选择北京、上海、广州甚至到了重庆、成都。在这个过程中，我们可以看到很多关键的因素，这也是国八条压制房地产关键部分，就是压制国外投资，这里其中就有海外冷钱，这些海外冷钱有很大一部分是海外的华人资金。

　　在这样的势头下，他和国际之间的关联就更加的密切了，这是一个好的状况，也是一个新的局面，但是他也会带来很多的风险，包括中国的企业到国外去发展，是不是有足够的人脉，符合不符合当地的法律，另外国外的企业进入中国的市场，他的资金量非常大，甚至可以影响市场，产生质变。这些都是我们应该考虑的问题。

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