12月17日，中国房地产企业Vs国际市场论坛在住交会现场举办。：泰盈决策资源集团董事长杨小辉，上实发展股份有限公司总裁卢铿，盛阳房地产投资管理(中国)有限公司有限公司总经理王琪，上海楼市境外人士专刊发行人暨总主笔蔡为民等业内人士参加了本次论坛。

　　新浪房产全程直播这次论坛，以下为论坛实录：

　　杨小辉：各位来宾，住交会给我们了一个任务，请了几位嘉宾专门在这里谈中国房地产企业Vs国际市场的这么一个话题，这个话题在这几位嘉宾就是和卢铿先生比较熟悉一点，其他的都不太熟悉，我想大家把这个话题做一个非常自由的讨论更好一点。当我接受这个话题的时候，我脑袋中想的一个框架出来，就是说我们大概会涉及到那些具体的小话题，我想从大的方面来说是有两个大的方面。

　　第一是我们把外面的技术、资金等等引入中国，还有一个大的方式就是中国的资金，我们的经营模式，经营技术走向国外，这是两大块，在这两大块中下面分别可能还有金融方面、设计方面、产品理念方面，我们可以分别有一些次要的话题。我想在这些问题上，我们卢总是非常有资格在这里讲一下他的经验和理念的。我们知道卢总曾经在的华信，是中国最早办房地产的先驱，而且是做的非常好的，而且卢总到上实以后，现在在国内也是做的非常好的，上实在国内有7、8个城市在开发，在这些城市中，我想卢总也有他自己的看法。另外上实有一个非常大手笔的动作，他们在俄罗斯圣彼德堡作了一个两平方公里的大的项目。我们先听听卢总在这方面的体会。

　　卢铿：这个已经不是新闻了，我讲一下他的背景，这个项目是在三年前，我国的商务部长感觉到，中国的商人在俄罗斯很多，但是他们做的都是一些小事情，比如说温州的鞋商，中国人在俄罗斯的数量很多，但是规模不大，所以中国的商务部长就提出来，应该鼓励中国的商人，尤其是大商人到俄罗斯发展，尤其希望上海的商人走在前面，正好中国国家和上海市政府都在酝酿一个中国企业走出去的问题。前年上海引进的外资超过了100亿资金，而走出去的资金不到1亿美金，所以有严重的差异，我想中国的企业走出去，一个是弘扬国风，一个是输出我们的文化，也输出商业的理念，尤其是房地产，中国的房地产每年开发的数量是世界第一的，进步的速度我想也是世界第一的，中国发展商研究的很多的问题，是欧美发展商都不研究的。圣彼德堡是俄罗斯第二大城市，这个城市城区有上海这么大，但是他的人口只有上海人口的四分之一，我们去了以后发现，俄罗斯在前苏联的时候，留下了很多大发展的痕迹，但是自从89年苏联解体以后就本上就没有发展了，所以我们到了圣彼德堡以后，就感觉时光倒流了，那的市长告诉我们，那里有四分之一没有房子住，而且他的住宅区和中国的住宅区有很大的差异，他的市场潜能也是非常好，可能有人会问为什么这么好的市场没有人去呢？包括欧洲的，亚洲的。

　　主要是因为他的投资环境比较差，所以我想正因此环境比较差，中国的开发商更应该去，我们的开发的理念和技术，应该远远在俄国人上，所以我们去那里以后有一个大的项目，大概占地两平方公里，也受到当地的关注和好评，甚至现在俄国的总统和中国的国家主席都在关注这个项目，应该说是在波罗的海的岸边的建筑面积超过200万平方米的大型项目，这个事件的过程非常有意义，他显示了中国的强盛，所以我们在国庆的一个庆祝会上，我们说一句话，人生的最高境界是感恩，我们应该感谢的是中国，没有中国今天的强盛，中国的开发商是不可能到这里来的，因为我们这个项目在当地已经引起轰动，所有的人看到我们都感觉到中国发展商或者是中国人的变化。因为我们毕竟是在老大哥的地方做这个事情。我先讲这么多，谢谢大家。

　　杨小辉：我想我们应该为卢先生这种在老大哥地盘上做项目的勇气鼓掌。我们有一个问题，你们真的有一点吃螃蟹的勇气，我是香港人，我当时一来大陆的时候我都不赶投资，我是在大陆走了5年的销售以后，才赶投资，我想你们投资是如何做风险评估呢？

　　卢铿：当地的投资环境比较差，所以很多人担心我们去怎么样认识风险和规避风险，其实这一次，上海牵头做了一个非常重要的组合，这要谈到上实的战略思想，就是上实的地产一开始定位就不是一个普通的房地产开发商，我们叫自己是房地产资源的综合集成商，我们重在集成上，所以第一步就是五个集团结合在一起的，上实是上海市的窗口公司，总资产达到500亿港币，百年是中国第一大物流系统，他去年的销售额达到了1000亿人民币。锦江是中国第一大旅游集团，他管酒店和食品方面，绿地是上海最大的房地产公司，工投是上海最大的工业公司。这几家都非常的有规模，所以这几个国有企业的联手，用锦江董事长的话说，他说当全中国的国有企业都在裂变的时候，上海的国有企业发生了一次聚变，国有企业联合起来出去以后有一个好处就是，毕竟是国家企业，政府非常的关注，我想如果我们走出去的是一个普通的组合，或者是一个小企业的组合，不至于引起当地政府和两国政府的关注。所以这次正好，彼德堡和上海是友好城市，在这样的情况下完成这样的组合，我们引进战略投资人又引进了两家，一个是世贸集团，他不是国企但是他有非常好的战斗力，还有一个是上建工，他是上海非常有实力的建筑公司，特别是海外的建筑。俄罗斯的派了多次的考察团到上海考察以后，发现这个组合是信的过的，通过五个大型国有企业的组合，引起了两国政府的关注，因此把政治风险规避了，我觉得在俄罗斯最大的风险就是政治风险，其他的风险都是可以规避的。

　　杨小辉：谢谢卢总，我们蔡为民先生是从台湾来的，他对整个国际的信息业比较的了解，蔡为民先生你怎么看？

　　蔡为民：我刚刚收到这个命题的时候，我非常的惊讶，因为房地产基本上是相当的内需产业，可是当我们实际研究的时候，好像也不是这么单纯，我们先从国际来看，国际分为两种不同的层面，第一是中国企业走出去，刚刚卢总也讲了上实怎么样到俄罗斯打天下，第二是外国的企业走进来。

　　我刚刚看的题目觉得很怪，后来仔细的研究以后，我发现这是非常的有中国特色的，中国100年的历史中我们可以看到，其实有相当大的移民潮，解放是一次，文革是一次，在这样的大移民潮的时候，甚至在美国南北战争的时候，也有很多中国人到美国去开疆辟土。另外还有其他的华人到国外去做地产，我想这些都是很多国家难以想象的，另外，有很多的国外企业走进来，我们发现很多国外企业，因为在中国强盛的过程中，蕴含了非常强大的商机，他进入到中国，他会选择北京、上海、广州甚至到了重庆、成都。在这个过程中，我们可以看到很多关键的因素，这也是国八条压制房地产关键部分，就是压制国外投资，这里其中就有海外冷钱，这些海外冷钱有很大一部分是海外的华人资金。

　　在这样的势头下，他和国际之间的关联就更加的密切了，这是一个好的状况，也是一个新的局面，但是他也会带来很多的风险，包括中国的企业到国外去发展，是不是有足够的人脉，符合不符合当地的法律，另外国外的企业进入中国的市场，他的资金量非常大，甚至可以影响市场，产生质变。这些都是我们应该考虑的问题。

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　　杨小辉：他提到一个概念就是我们有很多的华人华侨居住在国外，在很多的地方的唐人街不是中国人建造的，可能以后会有更多。上实是一个很特别的个案。第一他是通过国家层面的沟通，第二他是通过五个非常大的国有企业整合起来到国外投资，他们的抗风险能力比较强。我想一般的民营企业会不会有这方面的考虑呢？我想问一下王总。

　　王琪：首先解释一下，我是盛阳房地产公司的王，因为我们盛阳投资管理公司，主要是资金管理。

　　我们现在正在做这样的事情，其实刚刚卢总讲的，大家会深刻的体会到中国发生了巨大的变化，中国的房地产业界的这种变化可以说是很深刻的，而且是在进行的。在这个过程中，我相信也可以说，可以预言中国将出更多像卢总这样的地产届的精英、大腕。我想讲的是盛阳地产基金在中国的业务主要是三大业务，地产开发和房地产投资等等，我刚刚在一号馆做了一个发言，我想把有关的问题在和在座的朋友交流一下，就是关于外资基金和中国地产的对接的问题，我在这里不想花很多的时间，我想从一个解决这个问题具体办法的角度来说，因为通过我们业务活动，以及业界的交流，我感觉到中国有相当数量的地产企业现在非常的缺钱，他们可以说是很饥渴的，因为我们每天都会收到相当数量的融资的报告之类的东西。这里面我所要讲的是现在中国地产如何和国际资本对接，现在主要的问题很多，归纳起来主要是什么呢？双方存在一种信息的不对称，尤其规则的不一样，不同的游戏规则，不同的价值目标，不同对利益的追求，所用的语言也不一样的，我说的是商业语言，包括中国现在还比较缺少国际融资的中介机构，我们缺少一些好的平台。我这里提出四个解决方案：

　　第一，思想方面的问题，就是观念。很多很多的问题最后都是归结到观念，不是做不到，而是想不到。思路不坚定，要开放自己，要转变观念。其实大家已经很清楚的看到，现在中国的地产已经不再是过去粗放式的阶段，必须要走产业化的分工。根据国家市场发展的历史经验，发达国家地产业专业化的分工，而不是我们过去传统的哪种全能型的地产企业，搞地产投资、开发、销售、中介一系列都是自己做的，大家知道专业化分工是可以提高效率的，做自己真正擅长的事情这是一点，要开放自己，要转变观念，适应市场环境，现在市场环境发生了一系列的变化，房地产宏观调控以来，以前的121、821和国八条，这些政策发生了重大的变化的时候，我们要积极的改变，主动的应对，这是一个解决思想的问题。

　　第二个问题是要苦练内功。就是自身的问题，我想卢铿先生的企业自身非常的成熟，先进。但是相当多的地产企业他们是不规范的，他们给我们的融资报告，项目报告都可以说是万能的，在银行用的融资报告都拿到我们这里用，这是不符合实际的，他的不规范是体现在那些方面呢？是缺少公司治理结构，现代公司治理结构可以保持公司稳定的发展，投资人稳定的投资汇报，没有现代的公司治理结构保证不了投资人的收益，甚至是血本无归。另一方面，科学的投融资战略问题，我们很多的企业没有一个长期的融资战略，而且融资没有采取多样化的融资，整体化的融资，融资的战略不明确，而且寻找的对象也不明确，所以容易受到障碍，形成一种挫折，而且有一两个挫折以后就退却了。实际上有很多的外资非常的看好中国的房地产，中国房地产不缺少优秀的企业，优秀的企业家，更不缺少优秀的项目，很多的。他们也在找，我相信优秀的企业，优秀的企业家，优秀的项目都是有的，在苦练内功方面你要有一个有些的管理团队，包括还有企业长期的发展战略要明确，在产业链中你必须要定位，在这个阶段你不具体的话，我觉得在这种优胜劣汰的市场环境下，你被淘汰是迟早的事情，现在已经有很多的企业在这方面倒下了。

　　还有一点是财务，我们相当的企业财务是不透明的，外国企业非常的重视财务的透明度，你要让他们相信投入资金是安全的。

　　第三个方法要委托专业的，有国际背景的投融资背景的管理机构进行代理，他懂得国际化的语言，可以起到一个桥梁，解决信息不对称的问题，解释双方的游戏规则，使双方的距离拉近。投融资管理机构，本身就是房地产产业链中的一条，通过专业化分工，可以降低你的风险，提高你的时间效率。由于时间的关系我先讲三点。

　　杨小辉：王总讲了我们应该在面对国外投融资方面应该做什么样的改变，我们把眼光收回来，我们回到如何引进外资的话题，我想卢送是不会愁这些的问题的，但是在中小开发商中会有这样的问题，现在银根紧缩怎么办，另外，现在国内房地产发展的进入门槛越来越高。我们在五年下来做了11个楼盘，但是基本上没有借银行的钱，是因为我们自我转动速度特别高，所以就没有找银行借钱，但是现在可能确实遇到一个问题了，就是现在这个门槛在迅速的提高，比如说现在买地，拿不出一两个亿去，我们可能就拿不到地了。这种寡头化的趋势是越来越明显的，中小公司在这样的一种发展中，假如我们不可以迅速壮大自己的资本的话，我们可能就是会被逐步的边缘化，所以我们现在也开始急起来，今年我们公司的在这方面也有了一些突破，我们今年在开发里面，我们引进了一家以色列财团，我们能够引进一个以色列财团还有一个原因，就是我们下面有一个决策资源集团，我们决策资源集团是一个信息平台，在这里有很多的投资商就找到我们这里来，我们就认识了这么一家，但是确实，我们要引进别人来我们要做很多打扮自己的工作。我们和外面的投资商的谈判的过程是非常长的，我们大概谈了3个月的时间，在这个过程中我们把地也买了，规划批了，设计做了，开工了，这才差不多谈一下。我们现在开发的这个楼盘，速度也是非常的快，我们是9月1号买的土地，11月20号我们就销售了，洋人的钱还没有到我们的帐上，我们的资金已经回流了，等于我是分钱给洋人。我想以我们的行为让他来看到我们的效率，来吸引他的资金，我想以后再有楼盘的时候，就更容易融资了，我想蔡为民先生可能在引进外资方面有一些看法。

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　　在建筑品质方面，在越来越国际化的进程中，不可讳言，很多的建筑品质，当然上海除外，建筑水平是不和国际接轨的，我们发现同一个地段，不同的开发商，一个是国内的开发商，一个是国外的开发商，国外的开发商卖的比较贵，卖的却比较好。我想在越来越国际化的市场状态中，我们国内的企业，国内的开发商可能比较更加的努力，否则的话，很难迎接未来市场越来越严峻的挑战。

　　第三，和国际有关的是有关资金运作的问题，我们在最近一个香港的经济学家，经常对香港的房地产说三道四，很像我。我最近提出来一个观点，我针对他的观点我提出个人的不同意见。他说，因为日元就目前来讲，已经有16%的跌幅了，后续展望明年，大量的国际资金或者国际的基金热钱会涌入日本专区汇率上的差价，也就是说中国的房地产面临全面崩盘的原因是国际基金的转移。我针对这个问题我提出不同意见，我认为这是对中国中长期经济发展的严重的短视，我认为一个基金进入中国，他绝对不会看好一个短期的汇率变动，他必然是看好中长期的发展的，他必然会进入到中国寻找比较好的物业来投资。我们现在看很多国外的资金进入中国，而且都是买整董的物业。我想他们不会以简单的汇率的问题带来大的转移，我更不认为是房地产的崩盘危机，我个人平成的观点是因为有国际大量的资金的支撑，在加上我认为进入WTO以后，不太允许国内的金融业发生太大变动，所以在目前的情况下，我们的上海房地产，或者是北京的房地产究竟会发生什么样的变化，我的看法都是维持一个不变的变化，崩盘是不大容易的，有可能跌破三成，如果今年上海房地产真的跌破三成了，我相信上海政府会出面救市。我觉得是非常有可能的，在90年代时候，市场非常的低迷，那时候上海市政府就采取了这样的措施，帮助的市场的复苏。当时的上海还远远没有今天上海的知名度，国外基金对上海是非常的看好的，他们在等待一个可以出售的机会，他们陆陆续续的介入房地产，但是并不保证他不会跌落三成，我想政府一定会救市。所以我们不必过渡的悲观和担心，到底房地产怎么样，因为现在贷款还是以7成为多，跌破三称够会形成支撑，我想一定是跌升有支撑，现在是焖骚锅的围城式的效应，外面好像是冷的，其实里面很热。

　　杨小辉：蔡为民先生为我们介绍了现在房地产的担心，外资进入中国房地产以后，会不会使中国的房地产商沦为廉价的房地产制造加工厂呢？卢总怎么看？

　　卢铿：我觉得不他可能，因为中国的房地产的开发，造就了很多有规模、有理念的企业，中国的房地产和国外的房地产还是区别很大的，比如说在美国有一个房地产论坛的话，一定是银行家，而不是发展商。中国的房地产一个是地域性的，另外他对发展商要求比较高，像这方面的综合技能，综合的掌握，外国的房地产还是要下大力气的。我们中国的房地产是非常的复杂的，我们是在非常困难和复杂的过程中走过来的，房地产不是高科技的项目，但是是一个技能的项目，你必须要有相当多的才能，你才可以把中国的，或者是某一个城市的房地产作到极致。所以我觉得外国房地产要占据中国的房地产半壁江山还是比较困难的。

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　杨小辉：下面是互动时间，如果大家有什么问题可以提出来。

　　观众：谢谢主持人，我想问一下卢总，你们是非常著名的房地产企业，但是今天的宏观调控对的房地产业的影响是非常大的，特别是上海的房地产非常的困难，像香港这样的大财团比如说像和黄集团，都在浦东有一些大的行动，比如说花了很多的资金拿地，而中国的房地产企业都避开了北京和上海，这主要还是宏观环境的影响，房价有了一个下跌，包括最近，上海在十五规划的时候，房地产是作为上海市政府主导的产业，而在十一五规划的时候，房地产业没有被政府列为主导产业。我想问一下上实集团的卢总，上实集团将采取那些措施在应对宏观调控的带来的影响呢？

　　卢铿：

　　上海是这样的地位，我们看他就不可以把他看作一般的城市，现在上海的房地产价格之所以振荡，我觉得是因为观望的结果，实际上今年的三月份把未来几年的价格提前涨了，我相信这个时间不会太长，很快这个市场会活跃起来，谢谢。

　　杨小辉：这里还有一个问题也是对卢总提出来的，对国企的老总请问您对国有企业评价如何，你有没有和民营企业合作的计划。

　　卢铿：上海上实企业有限公司，他不是纯国企，他是有国有控股的公司。我最早是在民企的，然后在中外合资企业，三年前到了上实一个国有控股的上市公司，我对各种性质的企业都有所了解，实际上我们上实发展已经在和民企合作，而且我们也尝到了甜头。我认为在未来中国房地产的发展中，民企和国企的合作将是一个大趋势。因为国企有他的特殊的优势，比如说他融资比较容易，比如说他更容易赢得政府的关注。比如说上海的国有企业，他掌握了大量的突然，他的实力背景、品牌背景、政府背景，也使他在取得一些机会的时候，占有先机，但是他也有他的弱点，比如说机制上的弱点，还有在上海以外的地方要取得机会，他不如当地的民企，所以我们通过国企和民企的合作，我们也尝到很多了甜头，包括我们这次拉进世贸这个民企，我相信也是一个尝试，我相信没有自己的好处的话，这样的联姻是不大可能的。

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　　杨小辉：谢谢卢总的讲话。这里还有一个问题是对王总的。请王总说一下这个问题。

　　王琪：这个问题是这样的，外资进入中国地产市场，目前仅局限在北京、上海、深圳等大型城市，请问你对内地其他的城市有什么想法？

　　这个说的基本上是事实，外资进入中国主要是以大城市为主，特别是上海和北京为代表，因为上海和北京是中国两大特大城市，而且2008年奥运会在北京召开，另外2010年要在上海召开说世博会，因此他聚集了人气，外资对他关注非常大，另一方面北京和上海的开放度也要高一些。中国人应该知道，内地有很多的潜规则是外资非常的害怕的，是他们不习惯的。目前外资正在进入中国的内地，特别是二线城市，像年景、宁波、青岛、沈阳、武汉等城市。因为这些城市的潜力非常大，因为前几年中国的一线城市通过近两年的发展，他已经有一些透支某种程度上他是不可持续的，现在上海的房价指数在下跌，这也是客观的事实，现在 外资基金正出土瞄准中国的二线城市，现在有的外资正试图在重庆开发市场。目前外资主要关注的还是二级城市中内地的一些省会城市，包括一些发达的沿海沿江城市，因为这些城市相对来说开放度比较高一些。

　　杨小辉：谢谢王总的讲话，我想问您一个问题，你刚刚谈到区域的问题，是不是还有一个大公司和小公司的问题，比如说你们喜欢那一类公司，你们如何挑选公司，你们是以挑选公司为主还是以挑选项目为主。

　　王琪：大公司和品牌当然很重要，比如说和政府有好的关系的企业，外资也是非常的青睐的，因为可以解决很多的问题，政策比较稳定，因为有政府的支持，可以在操作层面上减少很多的麻烦。但是外资更注重企业的价值。并不是说规模越大他就选择你，他看你的品牌、诚信度，效益回报等等，所以价值项目是外资企业更青睐的。

　　我们说一个好的企业可以造就一个企业，一个坏的企业家可以破坏一个企业，我想一个好的企业家也是考虑的重要的因素。

　　观众：我们知道中国的开发商到国外开发房地产如何和当地的政府保持一个良好的关系，就是说如何和当地的政府打交道，当地政府和你们在投资融资包括土地的获取上有什么关系，我们知道很多的外资在中国开始置业。到2006年以后，大量的外资进入中国，他们在当地聘请职业经理人，迅速的本土化，这样的外资企业对我们本土企业有什么影响呢？

　　卢铿：刚刚这位小姐提出问题应该这么回答，第一你要尊重他们，第二是要他们服你，第三是要他们帮你。

　　我们去了以后，在整个的过程中，尤其是谈判过程中，始终没有离开他们的官邸，就是彼德堡的投资委，他们的机构成立了一个办公室专门处理这个项目，因为波罗的海这个项目他是俄罗斯最大的项目，你要充分的尊重他们。

　　第二是要他们服你，我们要精心的工作，同时把他们的人请到中国来，请到上海来，让他们真正的服中国人。

　　第三是要用好他们，他们没有执政党党委的机构，他的议会和政府结构和中国不一样，那些事情要找议会，那些事情要找政府，都不一样。他和中国不一样的地方还有中国的资源主要在政府，而在俄罗斯不一样，他全部在俄罗斯的主要的寡头、巨头手里，你也要解决这方面的问题。

　　王琪：压力是很大的，这是客观情况，刚刚我讲的是地产变革是一个必然的趋势，但是同时外资的进入也是给国内企业提供了机会，比如说很多国内企业在现金流短缺的情况下，外国可以为你提供资金，甚至企业管理，同时他也可以给你提供压力，国内有很多的优秀的企业家，我相信他们在这种压力下，会把企业打造的更好。这是我的想法，谢谢。

　　杨小辉：因为时间的关系，我们这次的论坛到此结束，谢谢各位的嘉宾。

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