张汉亚：目前除个别地方外，房地产市场没有泡沫

张汉亚：明年房产市场很可能出现新的需求不足

　由住交会组委会主办，新浪网独家协办并现场直播的的2005年上海住交会东方论坛于12月16日上午10时在上海新国际博览中心开讲。整个论坛将以牵动中国国计民生的房地产行业为结点，“牵一发而动全身”，联动金融、科技、文化、城市经营等直接关联领域及元素，发掘全球供应链条上的机会与价值，寻找中国崛起市场空间下的世界商机，并在高歌猛进与回首沉思中探求中国房地产业的文化皈依与终极关怀。以下是国家发改委投资研究所所长张汉亚的发言实录：

　　2006年房地产的展望，产业链上下延伸比较长的产业，世界各国经济快速发展的时期，都把房地产产业当成支柱产业，房地产业是建筑业，现在建筑业占GDP的8%左右，按说5%以上就应该是支柱产业，我们已经达到支柱产业的水平。像建房要消耗钢材、水泥等各个方面原材料，上游又带动电、矿石这些方面的发展，下游你住进新房要装修，现在装修属于消费，你要买各种家具，从床单、窗帘一直到厨房各种家具，还有各种家用电器，现在据我所知城市80%的住户在换新房的时候都要更新一大批生活用品，如果我们说房地产销售量下降或者是供应量下降之后，对于上游钢材、水泥那些需求要减少，对于下游这一块消费品，耐用消费品，一般消费品也要减少，对经济的影响相当大。为什么国家在房地产政策上相对来说不出太狠的政策就是因为这个原因。关于每年的发展也是各方面争论比较多，国家包括国家主管部门也是一直在看，什么叫在看？就是根据经济发展的情况，如果过热就要加重一点砝码，如果说经济有一点下滑，有一点过冷就要再扩大一下砝码，这些年国家在宏观调控方面技术越来越高，不要使经济大起大落，而是适当平稳，这方面是这样。

　　对于明年来讲，应该说房地产我觉得仍然是一个关键的产业。为什么？因为明年经济从整体的情况来看是比较好，但是明年很可能出现新的需求不足，就会出现1998年那样较为严重的需求不足，如果这样的话，你再去压房地产的话，肯定就比较麻烦。这个需求不足，主要就是从投资的角度，因为去年投资比较快的增长之后国家采取控制投资，一开始那些生产钢材、水泥等等能力刚扩大之后，上面就收口，就不让它扩散，这些企业就有可能要亏损，现在钢材价格也在往下跌，水泥价格也在往下跌，这样企业相对来讲会亏损，或者说是利润不足，投资的力量不足。另外就是消费品这一块，家用电器这一块，前几年经济好的时候投入大量的投资，现在整个社会经济不好，居民收入水平上不去，农民经过粮食价格上涨之后，还要经过今年免税之后，明年增长空间就没有什么了，这样他的消费增长率相对也会下降，所以在这种情况下就有可能造成消费不足。消费不足和各个方面的需求不足，就造成没有投资热点，企业一个是没有钱没法投资，即使有钱不知道投资什么，投资什么都赔钱，企业有钱也不投，这样投资消费都有可能出现问题。出口这两年每年30%以上的速度上涨，今年可能要降到25%至28%，特别是最近后两个月出口还是在下降，现在一个是出口技术很高，另外现在到处都在反倾销，咱们的纺织品谈了多少次，现在倾销还是，我们的家电、汽车，我们的吉利和奇瑞刚出去几千辆，德国人就搞实验说奇瑞抗撞能力不够，关税壁垒、非关税壁垒、反倾销等等一系列都影响我们的出口，所以明年的出口也不会有25%以上的增长。整个来讲可能应该会出现一个适当的下滑。总的来讲这主要要看国家的总的调控，我们认为经济会出现这样的情况，一个就是适度，适度经济增长会达到8.5%至9%，消费增长10%至11%，投资增长9%至10%，一个是偏移，如果这样对于我们我们快速发展也是很难承受的，我们建议国家适当放松。

　　明年经济形势怎么样？总体上形势比较好，特别是我们正在制定“十一五”规划，“十一五”规划应该说国家关于中共中央在十六届五中全会关于“十一五”规划，对于房地产提出还要健康发展，促进发展，应该说从总体上是这样。另外正在制定“十一五”规划，“十一五”规划居民的建筑面积，现在要达到多少？应该说今年达到25平方米，很可能到2020年达到30平方米，人均30平方米，现在城市人口4.6亿，每人增加5平方米，这就是20多亿平方米。每人按30平方米算，又是15亿，我们每年有4%的拆旧建新，全社会房屋拥有量按照25平方米，5亿人，是125亿，按照20%，又是20多亿，所以“十一五”我们房子的需求量应该说是每年还是10几亿的需求量，在这样的情况下，我们房地产将来还要发展，关键是要健康的发展。所以作为国家来讲，作为房地产来讲，希望房地产业健康发展，这样对于开发商来讲应该更多规范自己的行为，特别是房地产行业协会，一方面是要保护开发商的利益，另外一方面是要规范开发商的行为，不要使他们的行为造成社会损害，造成用户的反感或者是造成经济学界的反感，这方面都应该起到相应的作用。

　　谢谢大家！

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