由住交会组委会主办，新浪网独家协办并现场直播的的2005年上海住交会东方论坛于12月16日上午10时在上海新国际博览中心开讲。整个论坛将以牵动中国国计民生的房地产行业为结点，“牵一发而动全身”，联动金融、科技、文化、城市经营等直接关联领域及元素，发掘全球供应链条上的机会与价值，寻找中国崛起市场空间下的世界商机，并在高歌猛进与回首沉思中探求中国房地产业的文化皈依与终极关怀。以下是国家发改委投资研究所所长张汉亚的发言实录：

　　大家下午好。

　　今天我介绍的题目是总结一下房地产的状况，重点分析一下今年房地产的变化，最后对房地产进行一下展望。

　　首先介绍一下这几年房地产业的方面，进入21世纪我国房地产产业进行快速发展，98年取消福利分房，2000年又提出城镇化。房地产进入快速发展时期，2001至2004年平均年增长27.5%，比全社会增长快6.7个百分点，这应该说是相当快的。2004年房地产发展占社会固定资产投资18.7%，就是将近1/5，比2000年提高3.6个百分点。居住商品房年均增长14%，竣工面积占全社会的竣工面积20.9%。从表上可以看出，2004年的时候，我们全社会投资是70744亿，比上年增长26.6%，房地产开发投资达到13158亿，比上年增长29.6%，从土地购置上来看，2000年土地购置只是734亿元，到了去年已经达到2574亿元，比上年增长25%，房地产投资占18.7%，土地购置占房地产投资的19.6%，是什么概念？也就是说我们房地产有1/5，接近20%是用于土地购置费用。从房地产竣工面积来看是这样的，2004年全国竣工房屋是20亿2721，大家注意一下，我们从竣工房屋来讲，应该说除了房地产开发这一块，还有很多是各种建设都有房子，既有大的工程建设又有住宅，城市住宅有12亿，其中作为开发商开发的房屋面积是4.24亿，其中住宅面积是3.4亿，住宅占全国住宅竣工面积是20.9%，住宅占全国城镇住宅28.1%，也就是将近30%，说明什么？说明我们房地产开发发展还是很快的。从销售面积可以看出来，在2004年我们销售是3.8亿商品房，其中住宅是3.4亿，除了个人统计数没有查到，整个销售收入是1万多亿。到了2004年，各地区城镇人均住宅建设面积全国平均达到24.97平方米建筑面积，各省都有，像上海达到32，但是上海他们说主要还不是这个问题，因为上海并不都是常住人口，按常住人口只有20多平方米，它是按照户籍人口才是32。当时我们制定“十五”规划的时候，预计到2005年我们人均居住建筑面积从2000年19.7平方米增加到22平方米，但是大家看到2004年已经达到25平方米，说明这几年我们房地产发展是非常快的，这主要是赶上国家采取积极财政政策，鼓励房地产的发展。

　　还有几个数字我没有写上，刚才说到全国城镇人均住房建筑面积是24.97平方米，大约相当于使用面积18.23平方米，全国城镇户均住宅面积是79.15平方米，也就是平均每户的住宅面积是79.15平方米，另外户均居住套数是0.84%，平均100套里面有84家都住有成套的设备，应该说这几年的发展对于解决我们国家房地产发展确实是起到很大的作用，就是房地产开发。

　　第二部分介绍2005年前11月房地产发展的情况，从2003年第四季度以来，由于经济快速发展，提出经济发展是否过热的问题，很多人认为经济过热换言之就是房地产发展比较快，2003年房地产发展投资增长30.7%，比全社会固定增长23个百分点，到去年房地产像上海、杭州房地产价格上涨，2004年全国平均涨幅从年初36%增长了14.4%，去年房地产价格上涨最快，增长了14.4%，这样引起各个方面的争论。关于房地产是否存在泡沫的问题讨论特别激烈，大家到网上，到媒体上或者是专家开的研讨会都在讨论。长达一年多，实际上有人说更早有三年了，实际上真正还是2003年底到现在也就是一年多的时间。由于各方都有道理，包括政府主管部门对这个看法也不一样，像建设部认为就没有什么泡沫，像中国人民银行还有其他的部门认为有泡沫，包括我是发改委，发改委内部也有两派，王小广是经济所他认为泡沫很大，要消除泡沫，我们认为没有泡沫，有一点个别的，这一方面争论非常多。这种情况下，国家在2004年没有对房地产进行真正的宏观调控，只是对整个经济宏观调控像提高利息涉及到，国家真正对一个房地产宏观调控是3月份开始，主要是看第一季度房地产继续快速增长，这一季度35个大中城市房地产价格比上年同期上涨了9.6%，比2004年第四季度上涨20.6%，住宅价格比上年同期上涨10%，比同季度上涨8.8%，国家觉得再不调控，民众的舆论，各个方面的媒体，专家等等都嚷嚷很厉害，说房地产暴利要制止等等，所以3月份出台了一系列宏观调控政策，取消住房优惠利率贷款，提高首付款等等。发出关于加强房地产税收管理等等，防止投机机构购买住房。

　　应该说房地产的新政对于降低房价，房地产投资热起到一定的作用，整个来讲从3月份到11月份房地产主要指数变化的一些情况，首先第一是城镇投资，大家看实际上是在逐渐上涨，房地产大家看1季度是26.7%，超过全社会城镇投资率，后面是25.3，25.3，26.7，最低是10月份是21.9。现在销售面积统计不是很多，是按季统计的，第一季度增长比去年同期增长35%，1至6月份增长14%，新政下来之后大家都在观望。现在第三季度又上去了，达到23%，这23%是银行公布的数据，我觉得这个数据确实也很难相信，因为银行说1至9月份整个销售商品房是3.45亿平方米，其中现货销售是1.33亿平方米，期货销售是2.1多亿平方米，他给的数是现房销售比去年增长27.3%，期货销售没有给一个数，第三季度的金融报告里面是这样提的，我查一下去年的时候，实际上去年9月份投资快报关于房地产销售是1.8亿平方米，如果按照3亿除以它就是增长90%，按照现房口径是比去年同期下降接近50%，所以这个数不是很准。但是不管怎么说，从进入11月份据说房子销售又稍微好一些。

　　咱们国家在6月份以来统计都是35个城市的价格，从7月份开始统计70个城市，所以也没有什么可比性。但是从价格增长来看，从7月份以后大家可以看出7月份是增长6.4%，8月份6.3%，9月份6.1%，达到低点，10月份、11月份又上去了，10月份增长6.6%，11月份增长6.8%，作为新建商品房价格6月份是增长8.9%，7月份增长7.5%，8月份6.8%，9月份6.8%，10月份7.2%，11月份8.3%，说明什么？一方面去年同期增长幅度比较低，但是不管怎么样这两个月还是有一定的上涨。另外二手房价格也有类似，二手房价格1至6月份增长9.5%，1至7月份是6.6，6.7，10月份是最低，11月份又上涨。土地交易价格也走了一个过程，1至3月份增长7.8%，1至6月份增长是10.7%，1至9月份又回到9.8%，但是整体来看土地的价格上涨明显高于商品房售价的上涨，这是什么意思？就是成本在提高。从贷款来讲，这几个月也是居民在住房贷款增长比例不断增长，但是整个还是在增长的。比如说个人住房银行统计是连续17个月个人住房贷款是在下降的，在6月末个人住房贷款余额是1.74万亿，到9月末是1.8万亿，这说明个人住房贷款总量是增长的，但是增幅是下降的，这是从资金来源方面来看。

　　第三是房地产价格不断上涨的原因和对策。原因大家都说了很多，像供不应求，这是最根本的，因为老百姓衣食住行四大要素，衣食行相对来说不是那么紧迫，但是改变住宅的条件的欲望还是很强的。按中国工资比例和房价比，觉得中国人绝大多数买不起房，但是中国人为什么买房那么踊跃，这是中国的现实。过去工资没有买房的前，过去都是福利分房，98年取消福利分房，2000年正式取消福利分房，老百姓把福利分房卖掉或者是出租，像北京一个月租金2千左右，可以作为每年活贷的份钱，所以购买需求比较强。另外就是房屋成本不断提高，无论是从原材料还是从劳动力，另外就是最近国家提出要建设节能房屋，建设节能房屋墙体和室内装饰比一般的房屋成本要高很多，房价自然也高。所以成本推动还是很重要的。当然多方对价格上涨，无论是政府还是开发商，还有买房老百姓都希望价格上涨，买房老百姓不希望今天刚买房明天就下降。汽车就出现这样的问题，买了汽车按揭看汽车价钱下降，银行要汽车就给你汽车，我也不还款了，但是房地产不存在这样的问题，房地产价格不断上涨，谁也不愿意不还贷款把房子交给银行。所以这一方面来讲，这些原因在今后一个时期还存在。所以今后较长时期不会有较长的改变，可以预期房地产未来时期一定会上涨，但是不会像去年上海、杭州、青岛那样的上涨，应该是通过政府的宏观调控下，上涨的幅度可以控制到比较适当的水平。什么比较适当的水平？就根据成本。价格上涨相匹配这是比较合理的，或者是比较规范的。房价方面政府一方面不要过多干涉，在市场范围内不要干涉，但是我觉得对哄抬房价获取暴利的行为，政府必须要制止，各国都有《反暴利法》，《反垄断法》，我们国家没有《反暴利法》，《反垄断法》，这样就造成去年个别地区房价价格上涨，结果国家来一个一刀切，所以这一次给国家提出的建议就是政府应该防止暴利，防止价格上涨，但是不应该采取一刀切的措施。现在又是一刀切，本来4、5个城市出一点问题，感冒了，所有城市都在吃感冒药，有一些城市价位并不高也来控制它实际上这是不对的，我们国家城镇化的发展和广大居民需求来看也是不合适的，所以不要因为个别城市房价快速增长限制所有城市的房地产业的发展。一般工薪才对利率动一个百分点敏感，首付率主要是刚毕业的人对于他们有影响，对于真正的炒房团、投机来说他们不在乎，所以这个政府本来想控制投机，实际上控制了正常的房地产的销售。

　　另外比如说现在人民银行提出要取消预售制，这个我们认为也不妥，因为我们国家房地产是需要发展，而不需要限制，发展预售制就是把用户的钱预先给开发商，加快房地产商的开发速度，因为开发资金了多就加快速度，这对于开发商、用户都是有利的，希望不要出台，听说建设部反对所以这个政策没有出台，确实这个政策的出台对于我们有很大的阻碍。另外就是经济适用房的问题，实际上经济适用房无法解决低收入者的住房问题的，因为经济适用房像北京3000多亿平方米对于社会平均穷的人仍然也买不起，另外经济适用房做偏了，做的都是100多平方米、200多平方米，实际上补助了有钱人。所以很多经济适用房都是宝马、奔驰车成排，今年经济适用房投资很少，已经是负增长了。现在我们低收入水平实际上是买不起经济适用房的，我们认为对于房地产不要控制，不要老用一种水平去衡量消费者，或者是购买者。因为人均收入有高中低档，同样住房也配有同样的高中低档，像电视一样，有一些人愿意看小电视，有的人愿意看大电视，有的人愿意看背投，房地产发展也要有不同方面，不要拿高房价衡量全社会，也不要拿低房价衡量全社会，对于进城打工农民，社会真正收入水平比较低的，还有刚参加工作的研究生、大学生首付可能拿不起，月供可能也暂时拿不出来的情况下，我认为应该给他们提供廉租房，世界各国都是采取这样的方法，英国、香港、新加坡、法国，前几天报道法国廉租房占20%，我们国家投入很多的钱投入到经济适用房，结果还没有达到解决比较贫穷老百姓的目的，所以我们提出要发展廉租房。廉租房每套在20至50平方米之间，真正租给进城打工农民或者是刚工作的毕业生，这么小的面积比较差的质量有钱人不会抢着去买，就不会出现经济适用房的问题，这是我们的建议，执行不执行是另外一回事。

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张汉亚：明年房产市场很可能出现新的需求不足

　由住交会组委会主办，新浪网独家协办并现场直播的的2005年上海住交会东方论坛于12月16日上午10时在上海新国际博览中心开讲。整个论坛将以牵动中国国计民生的房地产行业为结点，“牵一发而动全身”，联动金融、科技、文化、城市经营等直接关联领域及元素，发掘全球供应链条上的机会与价值，寻找中国崛起市场空间下的世界商机，并在高歌猛进与回首沉思中探求中国房地产业的文化皈依与终极关怀。以下是国家发改委投资研究所所长张汉亚的发言实录：

　　2006年房地产的展望，产业链上下延伸比较长的产业，世界各国经济快速发展的时期，都把房地产产业当成支柱产业，房地产业是建筑业，现在建筑业占GDP的8%左右，按说5%以上就应该是支柱产业，我们已经达到支柱产业的水平。像建房要消耗钢材、水泥等各个方面原材料，上游又带动电、矿石这些方面的发展，下游你住进新房要装修，现在装修属于消费，你要买各种家具，从床单、窗帘一直到厨房各种家具，还有各种家用电器，现在据我所知城市80%的住户在换新房的时候都要更新一大批生活用品，如果我们说房地产销售量下降或者是供应量下降之后，对于上游钢材、水泥那些需求要减少，对于下游这一块消费品，耐用消费品，一般消费品也要减少，对经济的影响相当大。为什么国家在房地产政策上相对来说不出太狠的政策就是因为这个原因。关于每年的发展也是各方面争论比较多，国家包括国家主管部门也是一直在看，什么叫在看？就是根据经济发展的情况，如果过热就要加重一点砝码，如果说经济有一点下滑，有一点过冷就要再扩大一下砝码，这些年国家在宏观调控方面技术越来越高，不要使经济大起大落，而是适当平稳，这方面是这样。

　　对于明年来讲，应该说房地产我觉得仍然是一个关键的产业。为什么？因为明年经济从整体的情况来看是比较好，但是明年很可能出现新的需求不足，就会出现1998年那样较为严重的需求不足，如果这样的话，你再去压房地产的话，肯定就比较麻烦。这个需求不足，主要就是从投资的角度，因为去年投资比较快的增长之后国家采取控制投资，一开始那些生产钢材、水泥等等能力刚扩大之后，上面就收口，就不让它扩散，这些企业就有可能要亏损，现在钢材价格也在往下跌，水泥价格也在往下跌，这样企业相对来讲会亏损，或者说是利润不足，投资的力量不足。另外就是消费品这一块，家用电器这一块，前几年经济好的时候投入大量的投资，现在整个社会经济不好，居民收入水平上不去，农民经过粮食价格上涨之后，还要经过今年免税之后，明年增长空间就没有什么了，这样他的消费增长率相对也会下降，所以在这种情况下就有可能造成消费不足。消费不足和各个方面的需求不足，就造成没有投资热点，企业一个是没有钱没法投资，即使有钱不知道投资什么，投资什么都赔钱，企业有钱也不投，这样投资消费都有可能出现问题。出口这两年每年30%以上的速度上涨，今年可能要降到25%至28%，特别是最近后两个月出口还是在下降，现在一个是出口技术很高，另外现在到处都在反倾销，咱们的纺织品谈了多少次，现在倾销还是，我们的家电、汽车，我们的吉利和奇瑞刚出去几千辆，德国人就搞实验说奇瑞抗撞能力不够，关税壁垒、非关税壁垒、反倾销等等一系列都影响我们的出口，所以明年的出口也不会有25%以上的增长。整个来讲可能应该会出现一个适当的下滑。总的来讲这主要要看国家的总的调控，我们认为经济会出现这样的情况，一个就是适度，适度经济增长会达到8.5%至9%，消费增长10%至11%，投资增长9%至10%，一个是偏移，如果这样对于我们我们快速发展也是很难承受的，我们建议国家适当放松。

　　明年经济形势怎么样？总体上形势比较好，特别是我们正在制定“十一五”规划，“十一五”规划应该说国家关于中共中央在十六届五中全会关于“十一五”规划，对于房地产提出还要健康发展，促进发展，应该说从总体上是这样。另外正在制定“十一五”规划，“十一五”规划居民的建筑面积，现在要达到多少？应该说今年达到25平方米，很可能到2020年达到30平方米，人均30平方米，现在城市人口4.6亿，每人增加5平方米，这就是20多亿平方米。每人按30平方米算，又是15亿，我们每年有4%的拆旧建新，全社会房屋拥有量按照25平方米，5亿人，是125亿，按照20%，又是20多亿，所以“十一五”我们房子的需求量应该说是每年还是10几亿的需求量，在这样的情况下，我们房地产将来还要发展，关键是要健康的发展。所以作为国家来讲，作为房地产来讲，希望房地产业健康发展，这样对于开发商来讲应该更多规范自己的行为，特别是房地产行业协会，一方面是要保护开发商的利益，另外一方面是要规范开发商的行为，不要使他们的行为造成社会损害，造成用户的反感或者是造成经济学界的反感，这方面都应该起到相应的作用。

　　谢谢大家！