创造城市价值-2005中国地产年度论坛

　　主持人：接下来有请下一位主讲嘉宾，在请他之前，我要给在场几位说几个关键词。他被称为今年房地产最红的人，他的观点都是惊世骇俗的，他的观点一出来，都会遭到开发商一致的评判，他是谁呢？他们就是我要隆重介绍的中国社科院金融发展研究室主任易宪容先生。

　　易宪容：大家下午好。现在大家一起讨论“创造城市价值”，这个话题十分有意义。无论是企业还是个人或城市，想真正展现自我价值的创造是非常重要的。那么，通过什么方式来创造价值呢？当然，作为城市来讲，房地产是创造价值的一个重要方面。房地产又通过哪些途径创造价值？

　　我曾经讲过一个问题，房地产问题其实是一个金融问题。离开了金融，房地产做起来会比较困难。刚才冯总也讲了很多，由于今年房地产政策的变化，房地产企业广泛调整了经营方式。也就是说，金融政策对房地产未来的发展起着至关重要的作用。

　　我今天下午讲的题目是“金融政策对房地产市场未来的影响”。

　　大家也知道，一年多来，中国的金融政策发生了一系列变化。首先是利率问题，利率是发展最快的一个方面。去年10月27号的利率调整以后，整个社会一片争论。无论是赞成还是反对的意见，大家都把自己的关注点放在地产商。我当时在好几篇文章中也说过，当时利率的变化并不是加息的问题。最大的问题是我们的利率政策发生了一个很大的变化，是整个银行的利率市场化推进的一大步，改为上下限管制。上限完全放开，下限只要不低于0.9就可以。对成本利率来讲，它是管住上限，放开下限。这对商业银行来讲肯定是利好的事情。管住了下限，银行的利差就可以拉得越来越大。但实际上，从2005年6月底的数据来看，商业银行由于它的利息和定价能力，对企业的资金定价能力有限，这个工具的使用还是与社会化的利率差距比较大。

　　在6月底的时候，无论是股份制银行还是如果按照这种商业银行贷款利率放开只占30%左右，利率放开只在1倍至1.5倍左右，即9厘左右，所以说，它们根本就没有能力放开。

　　第二是汇率改革，这是两年多来关于人民币的汇率一直讨论得非常多的一个问题。到了今年的7月21号，利率讨论终于成了一个现实。其实利率问题应该包括三个方面的内容，一个是汇率水平，一个是汇率形式机制，一个是汇率机制。汇率水平就是现有的汇率和价格，比如人民币对美元的汇率在最早的时候是1：8.28，我们对日元、欧元的价格就是汇率水平。目前世界上一个是完全自由的汇率制度，一个是管制汇率制度。比如美国、日本，就是自由汇率制度。大多数汇率制度是处于这两种制度之间。我们这种汇率制度，基本上不是把重点放在汇率水平上，更重要的是改进机制。

　　关于汇率改革，从2003年底以来发生了翻天覆地的变化。第一是银行注资，注资以后，国有银行进行了改造，并纷纷上市。最近一年的内，国有银行改革发生了翻天覆地的变化。大家可能也看到，为什么现在企业或者一些房地产开发企业到银行去借钱的时候比过去困难一点？并不是由于现在的信贷比过去紧了，而是由于现在银行改革以后，股份制要求银行对信贷资本的定价和考察比较多。

　　股权分置改革使中国的股市发生了翻天覆地的变化，也是中国从未有过的事情。这种改革可能会导致我们整个证券系统发生比较大的变化。今后的房地产企业，无论是民营还是国有重要的不是所有制形式，而是你自身的素质。如果自身素质好，就可以进入股市融资。股权分制改革以后，进展肯定是一个大进步，而对今后的房地产企业来讲，不仅仅你自己发展得比过去好了，再早几年，房地产企业达到上市的标准可能会比较困难。但是经过这几年的发展，很多房地产已经已经有实力了。不知道易小迪的公司上市了没有，如果没有，今后这也是一个很好的方式。

　　我讲一个基本观点，现在的金融市场改革给整个房地产市场发展提供了很多机会。问题是，我们的房地产市场自己如何？当有一个好的项目、一个好的企业、一个好的报表，银行或者证券公司有好的现金流，有好的回报的情况下，你进入这个市场融资的时候并不困难。而现在的房地产市场的问题并不是融资有没有困难的问题，关键的问题是在最近几年你有没有能力承担在融资市场多元化势头下所需要承担的利率高低。

　　我对此也作了一些研究，希望这些研究对房地产企业今后的融资问题提供一些可以思考的角度。谢谢大家。

　　主持人：下面有请在中国节能住宅、低能耗领域起着主导作用的澳大利亚和五合国际中国区经理，主设计师刘力先生发言。

　　刘力：前几位专家讲得非常精采，但可能数据和抽象的理念比较多，因为我是设计师，我的演讲内容有很多图片，我讲的题目是“新消费主义浪潮下的城市景观和技术革命”。首先声明，我播放的所有图片，除了国家大剧院的一张之外，都是我们公司和我个人的设计。

　　在中国过去的城市建设或房地产发展的十几年、二十年的高潮中，确实完成了第一阶段的建设量积累，也满足了基本的需求。但是作为城市景观，即建筑物的集合确实反映了消费、审美上与国际契合的倾向，有哪些倾向呢？

　　首先，追求世界之最，我们公司建了广州新电视塔，包括亚洲最大的购物中心等等，都在追求城市之最。很多大城市的建筑追求形象、追求业绩，开发商或政府的项目追求地标性、唯我独尊的表达，包括住宅项目。虽然住宅是给人居住的，但很多住宅也在追求气派、尊严，很多企业的总部也在追求企业形象的霸权式表达。很多住宅要做得气派，也采取了很封建的手法。无锡商务中心，看起来很像美国倒掉的世界贸易中心。还有追求戏剧化的夸张表达方式，比如上海“紫园1号别墅”售价1.3亿美元，很多都是追求眼球上的考虑。

　　很多建筑追求超现实的意境，我们做的京津新城凯悦酒店建筑风格模仿南非迷城，是一种超现实的亚特兰蒂斯风情。

　　还有追求异国风情的建筑，京津新城温泉度假村开始是找日本的设计公司做，但是很不满意，找了我们以后，我们把所有的日本元素堆积在一起，开发商很满意。

　　除了非洲的、南美洲的、澳洲的各种各样的建筑风格都在中国得到了诠释。

　　广州珠江金碎大厦、中国农业银行广东分行总部是在追求殖民时代风格，明确要求把上海滩的汇丰银行搬到广州。

　　很多的设施，桑拿洗浴中心与罗马式建筑都是同一种风格。

　　很多商业追求繁华或浮华的橱窗式展示效果，很多建筑追求像电影制片厂的布景一样，只是一张皮，作界面化的处理，至于里面的功能，就没有人在意了。

　　建筑不仅是建筑，还要追求灯光的展示、表演、广告、多媒体等综合功能技术的统一。

　　从长城脚下的公社开始，建筑师不够用，开始用艺术家。一天没学过建筑的，美院出来的也在作建筑设计，做了一些前卫、另类的设计。

　　在中国大剧院后，各地也出现了大剧院项目，为求新意不计成本。合肥大剧院是上海建筑师设计所做的，建成以后，无法负担高额运转费用，后来找我们进行了节能设计。

　　北京TPT大厦是追求非务实理性的代表，作的红色的玻璃幕墙是我们见过的最复杂的工程项目，开一次工程讨论会，有50家单位参加。

　　还有很多的建筑，无视民族传统。放了这么多照片，不是想骂谁，城市建筑是一个综合社会的反映，也是政府意志的表达，是综合经济水平、文化、品位，包括开发商和设计师自我形象表达的一个综合成果。

　　如果总结以下，可以得出三点结论，和城市的价值有关。首先是价值取向问题，为什么会出现这样的建筑风格？看的是风格，反映的是人的建筑心理。第一，反映的是“新消费主义浪潮”的影响。什么是“新消费主义浪潮”？在网络上、媒体上有很多讨论，什么“我浪费故我在”，反映在建筑上，追求的就是金玉期外，至于是不是败絮其中，就不得而知了。

　　我引用中国建设部部长刚刚发布的，中国建筑物寿命只有30年，我们的土地使用周期是70年，今天的建筑如此低劣，在未来的50年中因为买房子的官司会巨增。大家买房子是为了保值的，但中国没有经历过父传子的阶段，不可能看到资产还会变成负资产。

　　二，设计同科技尚未充分结合。中国政府对国家大剧院的设计者给予了了1000万美金的奖金，设计者拿100万美金发包给了北京的中国建筑设计院。可以说，是花7000万人民币从中国建筑设计院买了一个巨蛋的造型艺术。

　　在中国毕竟有一些新的尝试，全国范围内推出的综合采用北欧科技，实现高舒适度和低能耗的作品一共有四个，北京风尚、北京宝马、南京锋尚和南京万国城，这四个项目不但收回了投资，而且社会效益很好。本来这么小的公司，是没有办法和万科抗衡的，比如我们作了南宁锋尚，有许多开发商找到我，希望能和南京锋尚合作。这是他们没有想到的，项目的品牌非常高。南京锋尚实现了高舒适度，恒温、恒湿，实现了低能耗。还是中国第一个零能耗住宅，什么叫零能耗？说起来，现在中国住的普通住宅能耗是每平米30—40瓦，这个房子的能耗已经降到每平米7瓦，已经是低能耗住宅，但是还不够，屋顶上建了太阳能电池，把这7瓦的能耗降低掉。基本上不用暖气、空调，家里只开一盏灯，在未来30年中，在采暖、冷气、照明方面基本没有能耗。

　　另外一方面，审美并不仅仅是一个艺术的问题，它还取决于科技的进步。我们在街上看一个建筑，蓝色玻璃幕墙的，白色瓷砖到底，一看就是八十年代的建筑。到了90年代，才有了隐框的玻璃幕墙，才有了大跨度的结构。根据什么里区别建筑的年代？根据它采用的最典型的技术。也就是说，技术的进步导致了人们审美观的变化。工艺进步了，材料进步了，大家会感觉到建筑进步了，感觉很舒服。

　　科技的进步不仅会导致舒适度的提高，节能、恒温恒湿，这会导致你审美观念的提高，做设计的时候不仅是罗马式、欧式，还要关注到工艺、材料的节能和技术进步。

　　说到风格的价值问题，在中国有各种各样的风格，罗马式、中国式、欧式，但还没有自己的风格。中国过去虽然形成了自己的风格，但那时候没有形成规模。但现在我们有了这么好的材料和技术，怎样形成自己的风格？在将来，中国一些有话语权的知名人物，不会以住在小洋楼里、住在殖民式洋楼里感到自豪，也不会退回到鲁迅时代，穿一个长衫，他会找到一种表达自己特色的方式。这种方式是什么，我们做的苏州“宝刀花园”全部是白墙灰瓦，中国水乡风情，但是完全没有用任何一个特色符号。

　　在未来，我们的建筑市场肯定会像日本一样，日本有很长的建筑市场、建筑文化，但形成了日本现代建筑风格和日本民居风格，但中国还在照抄别人的风格。至于中国未来的建筑风格是什么样，我们也不知道，我们刚刚只是做了一种尝试，各个开发商、设计院都会有自己的尝试。我们期盼真正具有中国风格那一天的到来。

上一页  1 2 3 4