主持人(阳光100常务副总范小冲)：尊敬的广西壮族自治区张文学副主席，建设厅副厅长陈建和，南京市秘书长罗大光先生，尊敬的南宁市建委主任唐本开先生，以及工商联住宅产业商会轮值主席冯仑先生，今天我们在这里召开“创造城市价值”2005中国地产年度论坛。

　　为城市创造价值是去年在长沙由地产界、政府规划界共同发起的一项活动，得到了业界的高度支持，今天我们的会议是继去年论坛成功举办后的2005年度论坛会议。

　　主持人：刚才已经介绍了广西壮族自治区的领导。下面我介绍一下来自北京和全国各地到此参加会议的经济学界、媒体界和地产界的嘉宾：易宪容，中国社科院金融研究所金融发展研究室主任，他也是地产界最关注的焦点经济学家。

　　国资委研究中心宏观战略部部长赵晓，亚洲人均环境协会副主席中国人居环境委员会副主任、专家组组长开彦，王涌彬中国人居环境委员会副主任兼秘书长，北师大不动产学院院长主力黄兴文，华夏时报总编冯慧君先生，中国地产报社长栗文忠先生和国际建筑设计集团中国经理刘力先生。

　　主持人：全国工商联住宅产业商会轮值主席、万通集团董事局主席冯仑先生，北京阳光100置业集团董事长、总经理易小迪先生，清华紫光北京房地产开发有限公司董事长吕大龙先生，北京银信房地产开发公司董事长张民耕先生，加拿大LVC集团总裁魏建军先生。

　　在此一并感谢各位嘉宾到场参加我们今天的论坛。

　　主持人：今天既是地产界一次盛会，也是我们今天到南宁，看到南宁非常漂亮的城市面貌，我们讨论的是城市可持续发展，我们看到有联合国人居署的领导和建设部的参加都来参加此次会议。

    现在有请广西壮族自治区副主席张文学先生致辞。

　　张文学：各位来宾、各位朋友，下午好。

　　华北大地、风景如画，绿城南宁，春意昂然。企业界、学术界和新闻界的朋友欢聚这里，共议城市可持续发展的重大课题，举行以创造城市价值为主体——中国地产年度论坛。我仅代表广西壮族自治区人民政府和4892万广西各族人民对会议表示热烈祝贺，对大家表示热烈欢迎。

　　今天上午，2005城市可持续发展南宁国际会议人居展在这里隆重开幕 了。前不久，一年一度的中国东盟博览会也在南宁首府举办，这些重要的会展活动为广西的对外开放提供了新的活力、新的平台，为广西的快速发展也注入了新的动力。本次论坛的举行，丰富了城市可持续发展国际会议的议题，广泛深入的讨论也将使我们的视野更加开阔。在这里，我要向主办、承办单位和各位来宾表示衷心的感谢。广西成为建设坚持以人为本，全面协调可持续的科学发展观，着力实现城市生态的良性循环，有力地创造和谐、良好的城市环境。自治区党委和政府也提出了“生态广西”的响亮口号。首府南宁被誉为“中国绿城”，成为联合国迪拜国际改善居住环境最佳范例的范例奖，是首批获中国人居建筑奖的五个城市之一。

　　近年来， 房地产业一直是广西城市发展的一个亮点。同样，中国房地产业的发展也是与城市发展同步推进的。在实现城市可持续发展的进程中，房地产业扮演着举足轻重的角色。同时，也肩负着历史的责任。

　　这十几年来，广西由人均6平方米、8平方米的居住面积，发展到现在的24平方米，家家户户都从中受益。这也是一个很大的变动，我们高兴地看到“阳光100”等一批有责任感的企业，积极参与为创始创造价值，并且在业内外得到热烈响应。我相信，本次论坛将进一步增进行业的共识，从实现城市可持续发展的高度推动行业进步。

　　最后，我预祝论坛圆满成功，祝各位来宾在南宁度过一个美好的时光。谢谢大家。

　　主持人：感谢张文学副主席，感谢广西自治区为房地产这样一个年度盛会提供这么好的条件。广西的城市建设及广西人居环境的建设都给整个中国的房地产界树立了一个非常好的样板。

　　主持人：接下来有请广西壮族自治区建设厅副厅长陈建和先生致辞。

　　陈建和：各位领导，各位嘉宾，各位代表，刚才张文学主席已经代表广西自治区人民政府向大家作了讲话，我们作为这次会议的承办单位，一定协助好联合国和建设部把此次会议办好。我代表广西建设厅对参加这次会议的各位领导、各位嘉宾和女士们、先生们表示热烈的欢迎和衷心的感谢。我们做好这次会议的服务，大家在工作和生活中如果有什么问题，可以向我们提出来。我们一定为大家服好务，祝大会圆满成功，谢谢。

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　　主持人：下面请黄兴文先生宣读中国房地产协会会长，也是建设部的老部长杨慎先生特地为本次会议的成功召开发来的贺词。

　　黄兴文：大家好，杨慎会长因为8、9号要去西安参加上海合作组织主办的欧亚国际论坛，无法亲自出席本次会议。他委托我给本次大会宣读他写来的贺信。我很荣幸地宣读：

　　尊敬的张文学副主席、自治区领导、开发商老总、新闻界朋友和各位来宾，大家好！欣闻2005城市可持续发展南宁国际会议和“创造城市价值”中国地产年度论坛在南宁开幕，仅向大会致以热烈祝贺。

　　近些年来，随着国家建设事业的发展， 房地产业在改善居民住宅条件的同时，对提升城市经济价值、社会价值和文化价值，发挥了重要作用。这是一个不争的事实，也是广大开发商对社会发展作出了历史性贡献。希望这次会议认真总结这方面的成功经验，使之发扬光大，不断丰富全面建设小康社会、构建和谐社会的理论宝库，为迎接新世纪更好、更快的发展而努力奋斗。

　　祝大会圆满成功。

　　中国房地产业协会会长杨慎。

    主持人：感谢杨慎会长对大会发来的祝贺。今天的论坛还要感谢主办单位和主持单位，它们是：南宁市人民政府中国人居环境委员会、北师大不动产学院、《蓝筹地产评论》杂志，承办机构是北京汉青国际地产运营机构、南宁国际会议筹备工作小组办公室、广西易阳文化传媒有限公司。会议的协办单位是：阳光100置业集团。

　　主持人：非常感谢媒体朋友的大力支持，有中国房地产报、中国经营报、北京晚报地产周刊，华夏时报、竞报、广西电台、南宁电视台、南宁早报、南宁晚报、新浪网，网络直播新浪网。在此也特别感谢新浪网上午的会议和下午的论坛提供现场直播。

　　主持人：首先有请中国工商联住宅产业商会轮值主席、万通集团董事局主席冯仑先生作精采报告。

　　冯仑：各位大家下午好，今天开这个会议，觉得非常隆重，这是一个特别特别大的事儿，因为有4000万广西人民都跟我们问了好，还有36个民族的少女为我们唱了歌，还有6家主办单位、3家承办单位都参与了此事，还有十多家媒体跟着一起传播今天的资讯。据说还有“俊男美女”主持了刚才的开幕活动。这么大一件事，我就说点小事，今天的事儿太大了，我不知道说什么才能报答800万人民。

　　我说一说在创造城市价值中的一个主体——房地产企业在最近半年、一年之内上的发展特点，也许对大家理解这个话题更有帮助。

　　在最近一段时间，全国一些主要的大地产公司做得最多的一件事是资本结构上的改善，主要是私募和上市工作。在行业当中，我们三万多家公司，大部分资本结构是民营为主，同时又相对封闭，这是行业的一个特点。但是在全国目前十位、二十位的公司目前关注最多的一件事是资本结构的开放。大家知道，最成功的富丽在两个月前上市。之后是和生创展又增发一次。富地做了一次成功的配股，虽然不多，但是也配出去了。另外，我知道现在华远、顺驰在作私募，万通也在作。阳光100也有非常重要的和外资的合作项目。这是一个非常重要的走向，在国内的市场环境和金融投资环境变化以后，大的房地产公司总裁所采取的一个应对方法。

　　第二点，大家在寻求商业模式的改进方法。我们知道，在中国有3万多家房地产公司，但做生意的方法基本是一样的，基本一样的开发模式又都是拷贝了从香港过来的一些直接经验。在最近一段时间，特别是最近半年之内，各地产公司都在纷纷探讨一个基本的选择路向，就我所接触的公司领导来看，目前大概是三大类的判断。一类是做住宅公司，商业模式简化为住宅公司，过去叫房地产开发企业，现在定位为更具体的住宅公司，以万科为代表，包括富地、万科，产品绝大部分是住宅。

　　第二点，是综合开发公司的模式，这以大部分的国企传统企业为主，北京天成、广东越秀、北京金融街等公司为主，这些公司基本是传统的综合开发公司模式。这种模式维持得困难比较多一点，但是相对来说，在前一段时间对政府资源的依赖性比较大。

　　第三点就是万通、富地、金源都在探讨的一种更西化的做法，更接近于当下欧美开发商做的一些工作。这个公司越来越在价值链的上面作工作，越是像张艺谋，而不是挣一个加工费。这是一个最新的、对商业模式的变化现在。对行业来说，最终要有这种变化。在美国大概有40万家房地产公司，其中作开发的不到10%，大部分都是其中性的，在价值链中的服务机构，这样，这个行业才健康。所以，我们未来在中国行业的企业整合，在商业模式上要发生很大变化。另外，开发公司的数量会大大减少，这个价值链每一端的服务性企业的生存空间会大大提高。

　　第三个变化是，现在所有的房地产公司最近开始关注到国外市场的变化。最先有非常大反应的是波罗的海明珠，上海组织了八家国企在圣彼得堡、波罗的海沿岸做了一个接近200万平米的社区，这个项目已经开始在市场推广。我也知道一些企业在加州做了比较大的安排。包括易总和我们也都在北美有一些安排。最近媒体在评论这件事，大概有两个原因促使国内的地产公司关注海外。一个是人民币升值，实际上对促进海外投资来说，包括当年的日本、韩国、香港，在人民币升值阶段，一般来说，对海外投资会比较有利。其次，海外的市场相对来说与政府打交道的成本及制度性摩擦，比国内的市场要小。同时，融资财务安排的手段又非常多样化。在这种情况下，也有一些企业尝试寻找一些新的发展机会。

　　第四个变化是，整个房地产的利润空间在急剧压缩的情况下，企业以产业化的方式来应对，成为一个重要选择，这个方向主要是万科。万科今年能交付两万套，世界上最大的公司，一年要交三万套左右新房，现在已经接近于世界最大的住宅公司。在这种情况下，据万科自己的研究，它的利润中，除了土地利润有1/3，销售产品的利润占1/3，另外1/3是一些特别的服务、追加品牌等等，但这也在发生变化。今后万科在作产业化的工作，现在万科自己的配套能力，包括门窗、灯、阳台、构件、外挂件等等已经占了40%左右。据万科的研究，未来在土地利润下降的同时，他们能够在成本的增加上比竞争对手节省1/3，以此来应对竞争加剧的情况。这是一个非常有效的措施，也得到了政府特别是建设部、人居委的支持。

　　阳光100也做了非常大的努力，我们也去看了一些项目。实际上整体来看，就住宅来说，产业化是未来应对整个行业健康发展和平均利润时代的一个非常重要的选择。

　　以上就是我所介绍的最近半年、一年中一些企业所做的选择。对于企业来说是大事，但是对于广西4800万人民来说可能是小事，可希望大家不要忽略这件小事，这样可能把我们的城市会建设得更好。

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　　主持人：接下来有请第二位嘉宾，他在经济学界非常有建树，关于房地产的评论也引起了很大的关注，他在国务院国资委经济建设中心工作，有请第二位嘉奖嘉宾赵晓先生，我们听一下赵博士对“创造城市价值”的解读。

　　赵晓：非常感谢有这个机会和大家一起交流，冯仑说是小事，我也想说一些小事，但是我讲宏观经济，这不是小事。今天的主题是“创造城市价值”，我想，城市的价值应该是一个综合性的价值，但无论如何，在综合性价值中最重要的是经济价值，或者说每平方米的土地价值最终取决于每平方米的土地能有什么样的效益、有什么样的产值。在中国960万平方公里的土地上你是什么样的产值情况，你能支持什么样的产业。所以我经常说，形势比人强，房地产在很大程度上和宏观经济是息息相关的，房地产的价值和宏观经济也是息息相关的。我希望在十分钟左右的时间内和大家讲一下对2005年宏观经济形势的回顾以及对2006年的展望。

　　首先谈一下对2005年的回顾。

　　首先看主要经济运行指标的概况，2005年中国经济出人意料地呈现了高速增长的态势，应该说，2004年已经增长得很快了，所以大家对2005年的预测是普遍偏低，但实际状况比人们预想的要高。工业增加值同比增长达到了16.3%，消费品零售总额增长13%，市场需求旺盛，总体经济运行仍处在比较高位，经出口保持大幅度上升，出口达到1.3%以上。从物价指数来看，CPI上涨2.0%，还处在温和上涨状态。大家知道，宏观调控的主要依据是物价，如果物价高了，就要调整利率，利率的调整对房地产的影响应该是巨大的，但从目前的物价来看，应该是非常好的物价，没有上升的压力。

　　从货币供应来看，M1同比增长11.6%，M2同比增长17.9%，广义货币供应量增长速度明显加快，增长幅度高于央行年初的预期目标。

　　我们谈到2005年的经济运行总体特点，第一，物价水平指数增长平稳，物价压力有限，通货膨胀的危险已经不是主要危险。第二，经常帐户孕育预计在2005年会创出记录，达到GDP的6%，第三，投资和消费增强，国内需求加速增长。

　　下面谈一下物价指数和通货膨胀。当前的物价指数处于回落及比较低的稳定状态，其中一个非常重要的原因是粮食价值的下降，前三季度，食品价格上涨3.3%，同比回落7.6个百分点。粮食波动与粮食生产和流通出现的环境变化密切相关，一是生产环境的变化，即我国粮食生产扭转了多年下滑的局面。二是市场环境的变化，即市场化的粮改体制基本模式确立，粮食市场完全放开。随着粮食市场供应的增多，造成粮价在去年相对高价为的情况下有一定程度的回落。而非食品大类，除了居住价格上涨5.6%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨2.6%以外，如果粮食能稳定下来，物价不会有太大的问题。

　　衣着、家庭设备的用品及服务、医疗保健和个人外品、交通和通信四大类价格延续以往的紧缩状态，表明仍存在生产能力过剩。工业品出口价格(PPI)水平和原材料、燃料、动力购进价格则加快了与CPI的背离，价值传导链条的断裂，对企业运力的增长造成了不利影响。据我们了解，从2003年左右，这种背离以每年4个点的速度上升，形成了新的剪刀差，下游的利润被上游挤占，所以我们看到以加工为主体的阵地，包括浙江省，经济受到重创。但是北方资源大省，经济增长非常好。尤其山西，某些地方的财政收入突然增长，2000年还是1亿财政收入的小县城，现在可能一下子到了10亿。

　　人民币升值对国内物价最终走势也很关键，较大幅度升值可能引发全面紧缩。

　　再看国内的需求。总体来讲，今年的情况是这样的，第三季度国内需求的复苏同时体现在投资和消费增强两个方面。投资反弹部分地反映出2004年5月以来紧缩政策引起的经济因素的影响正在消退，对外贸易对经济增长的贡献从今年上半年过高的水平上有所下降，上半年对外贸易对经济的影响曾达到65%，到现在依然保持比较高的比重，达到25%左右。但这个态势在往下走。总体来讲，今年的外贸是空前的，作宏观的人讲，如果中国经济继续用这种态势发展下去，大概不到两年，全世界的工人都可以下岗，通通来买中国的东西。

　　投资在经历了下降之后，逐渐开始出现新的回升，从上半年的26.4%回升到28.5%，明显高过GDP增长，与此相适应，工业增加值占GDP的比重上升至15%。

　　当前，虽然固定资产的投资已经开始反弹，但是我们并不认为需要宏观调控，也不认为这种固定资产的投资反弹会引起新一轮的膨胀。主要原因是：固定资产投资主要来源与企业利润和信贷增长，这两种方式都显示固定资产投资增长将变得更为温和。M2和信贷在2004年已经减速，今年前7个月的增长速度(17.9%与名义经济增长率基本一致，工业利润的增长率从去年的38%下降到今年前9个月的20.1%。我们知道，利润或投资回报率是最终决定投资能否增长的最关键因素，如果按这种态势下去，投资不可能持续。银行的信贷仍然是处于比较紧张的状态，这也引发了刚才冯仑讲到的，为什么房地产开发商要寻找其他的房地产模式。

　　此外，国外职业投资今年也出现了一定的下降，这也同样会影响到总体的固定投资增长。

　　房地产的投资宏观调控措施已经产生了效果，房地产的价格也开始出现回落。房地产生产要素的成本实际是加速上升，但房价在全国很多地方没有出现相应上升，实际上，它的利润也是处在挤压状态，这样就会影响后续投资。

　　我们认为，不必几过分警惕投资方反弹，前面我们讲到，中国的经济增长主要靠投资维持，如果按照这种态势，投资不能持续，对中国经济增长的危险是很大的。同时，投资对消费也有拉动作用，投资下来了，常常是输入和消费都会下降。

　　企业利润率是国内风险的核心，利润增长缓慢将导致投资上升不太可能。

　　从增量资本产出比例(ICOR)来看，这个数字越大越不妙，台湾省1980—1990年的资产产出比例系数是2.7%。台湾大部分是中小企业，他们总是想，怎样控制成本，争取更多利润。所以，他们的这个数据是最好的。韩国在1981—1990年中，这个数据 3.2。日本也一样，而中国，01—03年已经上升到5.1，换句话说，我们的经济在增长，但越来越吃力，越来越要靠拼资源、拼投入来获得经济的增长，这是非常值得警惕的。一个简单的例子就是前苏联，我们知道，前苏联的经济规模一度达到美国经济规模的70%。有人认为，当时苏联的经济已经足以和美国抗衡，但美人研究以后认为，苏联的经济只有美国经济的1/3—1/5，根本无法与美国抗衡。原因很简单，创造同样的一个价值，苏联消耗的成本是美国的3—5倍，对这样的国家，美国只要采取拼资源、拼储备的方式就内把它拖垮，事实也是这样。

　　外部需求强劲，我们认为有这样几个原因：第一是2001年以来，美元走弱，人民币顶住美元而导致了实际有效汇率贬值；二是结构性因素；三是周期性因素，净进口上升，这是一个数字上的反应。

　　当前的一个特别值得关注的问题是人民币汇率，人民币汇率已经进行了小幅的升值，进入到人民币升值的时代要进行对外投资。但是我认为人民币升值要有两块影响。一个是预期影响，人民币还没有升值，我们预期它要升值，这时候实际是大量的外资流入。如果真正升值了，那么很多企业，包括房地产企业，就要在海外寻找投资渠道。人民币汇率，很多人关注的是它的升值，其实政府和央行更多的是关注汇率机制的调整。今年以来，除了汇率的小幅度升值以外，主要还做了这样一些事情。第一，扩大银行间的同业拆解市场利差，第二，扩大了美元货币交换的波幅，第三，加快了外汇市场的改革。第四，允许坐市商进入在元气外汇市场和外汇间交易市场，并且放松了对银行的公开外汇交易席位的限制。

　　我们认为，未来人民币并不会有大幅度的变动，而是小幅度的调整。这里有几个原因，第一，出口导向型制作过去5年每年创造200万个就业机会，企业的经营关系到全社会的就业形势。第二，防止人民币过快升值，加大国内通货紧缩的危险，先要逐步化解国内过剩产能和降低存货。在目前情况下，人民币不大可能大幅度升值。第三，分流外汇储备，巨额外汇储备体现了中国再出口和吸收外国投资方面的成功，但也带来货币供应加速增长和本币升值的压力。对付投资热点，我们已经找到了一些办法，人民币升值压力最大的时候实际上已经过去。

　　最后谈一下对2006年中国宏观经济的展望。首先看一下主要的经济指标：我们作一个基本的判断，我们认为，中国仍然处在农业国向工业国、农村中国向城市中国的转变过程。我们看一下世界上其他国家的发展轨迹、经济的增长速度、包括房地产业的快速增长，都处在这个时期。所以，中国高速增长的动力机制并没有丧失。从国际上来看，我们认为油价大众商品的价格已经封顶，各国经济形势看好。综合国际国内的情况，我们认为，2006年应该是一个比较好的年头。我们认为，2006年的出口一定会下来，我们不相信外贸顺差能够继续以这么大的速度增长，如果再这么增长下去。全世界的制造业都给中国的这种情况不可能持续。

　　我们估计投资能够大体维持，消费也跟今年相当。但是在出口下降的情况下，2006年GDP的增长估计能保持在8.7%的水平。

　　由于时间关系，我就不多讲了，谢谢大家。

　　主持人：下面请中国的人居环境最早的推动者，也是中国人居环境委员会主任开彦先生，他也是中国著名的建筑师，有请开彦先生。

　　开彦：刚才两位专家从大的宏观、房地产的走势和经济发展的走势进行了非常精彩的论述，我今天主要从城市化的角度提一个题目，让大家一起来探讨。

　　我的题目是“紧凑新城镇：节能省地与可持续发展之路”。

　　大家知道，21世纪中国面临着一个空前发展的机遇，也面临着人口、能源、资源、生态环境和城市化各地发展不均衡，以及“三农”等诸多问题的挑衅，因此，今天大力发展紧凑型新城镇，是实现节能省地与可持续发展目标的有效途径。

　　第一方面，我认为，中国目前的城市发展困境主要包括四个方面，第一，城市化的速度非常快，但水平不高。第二，城市化发展水平滞后于工业化发展水平，问题就可能产生了。第三，土地资源浪费严重，规划及管理水平又非常低。第四，能源浪费非常大，生态环境的压力非常大。

　　一、城市化水平不高。

　　1979年，我们的城市化只有18.96%，但到2004年已经发展到39.6%，总体上进入快速增长期。在城市数量方面，1979年为216个，1997年已经发展668个，20年增长了三倍。中国的城市化迎来了历史上最快速的发展阶段，各种类型的城市与城镇建设规模、人口规模、经济水平都面临着空前的发展，在这样的大背景下，我们提出创建紧凑型新城镇的发展观念与发展模式是与时俱进的。

　　二、城市化发展水平滞后于工业化发展水平。

　　2000年时工业化率已经达到49.2%，而同期城市化水平仅28.2%，两个指数相差21个百分点。城市化水平滞后的结果是工业化和农业现代化进程受阻，低水平、重复性建设严重浪费了有限的能源和资源，拉大了小城镇的发展水平与大城市的差距，当然，也就限“三农”问题的解决。现阶段正是建设紧凑新城镇的良机，从解决人居环境问题入手，在经济增长、社会进步、劳动就业、节约能源、保护耕地、环境保护等领域中构建新的可持续发展模式。

　　三、土地资源浪费严重，规划及管理水平低。

　　城市的形态是分散的，土地浪费严重的根本原因在于规划管理和城市开发理念不足而牵制。城市建设与发展不应该被势利投资者或浅显的开发商牵着鼻子走，所以我们今天提出要为城市创造价值，应该得到高度的崇尚。今天我们反思，是不是在超短时间内超大规模的建设行为符合城市发展可持续性？

　　四、能源浪费，生态的环境压力大。

　　汽车的普及正极大地改变着人们的生产和生活方式。据了解，北京在非采暖时期机动车排放量CO、HC、NO已分别占排污总量的86%、90%和56%，北京再生水回用率只有2.5%，城市水体污染也使本就严重却水的城市更加紧张。不解决城市的环境问题，城市发展的成本将越来越高。

　　第二，紧凑新城镇发展模式的提出。

　　紧凑新城镇发展模式，是结合中国短时期内城市大规划建设实际情况提出的一种城市规划对策与发展模式。

　　紧凑新城镇发展莫斯提出，是对可持续发展的强调，旨在倡导越来越多有实力的企业单于到解决中国城市化问题中来，让从事传统房地产开发的企业，以人居环境与资源可持续发展的角度参与新城镇的建设。

　　什么是紧凑新城镇，一个是紧凑一个是城镇。

　　“紧凑”：包括城市形态的紧凑，以及以不行非机动车系统与公共交通系统为主体的城市交通体系，紧凑之中有完善的城市功能和居住舒适、卫生安全的环境条件等。

　　“新城镇”的概念既包含大城市的城市核心区功能更新和规模住区建设，也包含以产业发展带动的小城镇化建设，和城市各类开发区的城市功能健全，还包括对城市郊区化发展的科学引导。

　　紧凑新城镇就是在城市总体规划指导下，以紧凑的城市形态，建设新城镇的一种可持续发展的战略，是建设节能省地型城市、建设节约型社区的有效途径。

　　第三，创建紧凑型新城镇恰逢其时。

　　一、城市规模和城市数量面临突破。二，在短时间内，超大规模的开发建设，迫切需要紧凑新城镇的开发观念的指导。三，城市运营商出现，其运营模式及理念需引导。四、中央房地产宏观调控政策，对城市建设与房地产业来说是个难得的“盘整”时期。

　　第四，如何建设紧凑新城镇？

　　紧凑新城镇目前仍然是一个具有可持续发展的基础理论，需要不断充实、完善并进行深入研讨的系统课题，需要大家共同研究。

　　2000年11月份，人居环境委员会发起了“中国人居环境新城镇发展推进工程”的倡议，并提出了七大技术纲要，首次对新城镇发展确立了指导性文件。

　　建设紧凑新城镇，应该坚持以下原则：

　　1、坚持可持续发展原则，理性开发土地。

　　紧凑新城镇鼓励在现有城市用地基础上开发，不仅可减少市政基础设施投入，还有利于降低公共服务的成本、保护耕地。在开发新区的时候，规划应做详细论证。

　　2、全面规划与适应社会发展原则。

　　紧凑新城镇要注意更加对城市资源的全面统筹以及对社会问题的充分研究和把握，对综合资源进行综合整合及充分利用。

　　紧凑新城镇要主张设立禁止开发区域，保护空地农田，设立自然警官和重要的环境保护区。

　　3、紧凑新城镇不是说不要环境，而是更注意环境的建设。

　　4、不行与共共交通有限怎么。紧凑新城镇可以减少城市交通的压力，营造健康生活。

　　5、产业发展符合功能原则。紧凑新城镇主张以产业发展为龙头，坚持混合使用土地，避免建设单一功能区域，尽量减少对区域外城市功能的依赖，减少出行时间和距离。

　　6、公众参与原则

　　中国已经进入社会政策时代，紧凑新城镇主张积极的公众参与，尤其是在城市更新的改造中，未能征得相关居民的同意的开发是不可持续性的表现。

　　7、紧凑新城镇鼓励形成自己的特色。无论是环境特色、产业特色、建设风格、交通方式、文化体育、节庆活动等等，一个有特色的新城镇不仅增加居民的自豪感、归属感，更是构建和谐社会的重要要素。

　　8、建一栋楼是百年基业，建一个城市则是千秋伟业。紧凑新城镇不是一届政府甚至一代人能够完全的事业，朝令夕改是我们当今建设城市中最大的问题之一，应采用法律保证紧凑新城镇的方针得以长久贯彻执行。我们今天在这里召开了“创造城市价值”论坛，也包含了紧凑新城镇的内容。

　　我非常高兴受到阳光100的邀请，他们在全国建造的项目大多数都为高效城市思考建筑。长沙阳光100是一个非常出众的项目，在湘江西侧，大学城区域，通过这样的建筑，整合了城市的功能，提升了地段的价值，赢得了整个城市的功能。重庆的“阳光100国际新正”，在长江出口处采用了两船一港城市地标性的建筑，为城市创造了预期性的效果，有近400米长的大楼，横入在长江边上，非常有震撼力。同样，重庆CBD区营造的阳光100形式也是非常有震撼力的。

　　最后，我祝“创造城市价值”2005中国地产年度论坛圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：谢谢开总。开总刚才的讲话中也尖锐地指出了在城市化发展的进程中出现的一些问题，并提出了一些建设新的意见，并且把阳光100作为一个范例向大家介绍。其中有一个词“思考建筑”，我的印象很深，包括阳光100和很多开发企业也都在做这样的探索，提高城市价值，创造城市价值。

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　　主持人：接下来有请下一位主讲嘉宾，在请他之前，我要给在场几位说几个关键词。他被称为今年房地产最红的人，他的观点都是惊世骇俗的，他的观点一出来，都会遭到开发商一致的评判，他是谁呢？他们就是我要隆重介绍的中国社科院金融发展研究室主任易宪容先生。

　　易宪容：大家下午好。现在大家一起讨论“创造城市价值”，这个话题十分有意义。无论是企业还是个人或城市，想真正展现自我价值的创造是非常重要的。那么，通过什么方式来创造价值呢？当然，作为城市来讲，房地产是创造价值的一个重要方面。房地产又通过哪些途径创造价值？

　　我曾经讲过一个问题，房地产问题其实是一个金融问题。离开了金融，房地产做起来会比较困难。刚才冯总也讲了很多，由于今年房地产政策的变化，房地产企业广泛调整了经营方式。也就是说，金融政策对房地产未来的发展起着至关重要的作用。

　　我今天下午讲的题目是“金融政策对房地产市场未来的影响”。

　　大家也知道，一年多来，中国的金融政策发生了一系列变化。首先是利率问题，利率是发展最快的一个方面。去年10月27号的利率调整以后，整个社会一片争论。无论是赞成还是反对的意见，大家都把自己的关注点放在地产商。我当时在好几篇文章中也说过，当时利率的变化并不是加息的问题。最大的问题是我们的利率政策发生了一个很大的变化，是整个银行的利率市场化推进的一大步，改为上下限管制。上限完全放开，下限只要不低于0.9就可以。对成本利率来讲，它是管住上限，放开下限。这对商业银行来讲肯定是利好的事情。管住了下限，银行的利差就可以拉得越来越大。但实际上，从2005年6月底的数据来看，商业银行由于它的利息和定价能力，对企业的资金定价能力有限，这个工具的使用还是与社会化的利率差距比较大。

　　在6月底的时候，无论是股份制银行还是如果按照这种商业银行贷款利率放开只占30%左右，利率放开只在1倍至1.5倍左右，即9厘左右，所以说，它们根本就没有能力放开。

　　第二是汇率改革，这是两年多来关于人民币的汇率一直讨论得非常多的一个问题。到了今年的7月21号，利率讨论终于成了一个现实。其实利率问题应该包括三个方面的内容，一个是汇率水平，一个是汇率形式机制，一个是汇率机制。汇率水平就是现有的汇率和价格，比如人民币对美元的汇率在最早的时候是1：8.28，我们对日元、欧元的价格就是汇率水平。目前世界上一个是完全自由的汇率制度，一个是管制汇率制度。比如美国、日本，就是自由汇率制度。大多数汇率制度是处于这两种制度之间。我们这种汇率制度，基本上不是把重点放在汇率水平上，更重要的是改进机制。

　　关于汇率改革，从2003年底以来发生了翻天覆地的变化。第一是银行注资，注资以后，国有银行进行了改造，并纷纷上市。最近一年的内，国有银行改革发生了翻天覆地的变化。大家可能也看到，为什么现在企业或者一些房地产开发企业到银行去借钱的时候比过去困难一点？并不是由于现在的信贷比过去紧了，而是由于现在银行改革以后，股份制要求银行对信贷资本的定价和考察比较多。

　　股权分置改革使中国的股市发生了翻天覆地的变化，也是中国从未有过的事情。这种改革可能会导致我们整个证券系统发生比较大的变化。今后的房地产企业，无论是民营还是国有重要的不是所有制形式，而是你自身的素质。如果自身素质好，就可以进入股市融资。股权分制改革以后，进展肯定是一个大进步，而对今后的房地产企业来讲，不仅仅你自己发展得比过去好了，再早几年，房地产企业达到上市的标准可能会比较困难。但是经过这几年的发展，很多房地产已经已经有实力了。不知道易小迪的公司上市了没有，如果没有，今后这也是一个很好的方式。

　　我讲一个基本观点，现在的金融市场改革给整个房地产市场发展提供了很多机会。问题是，我们的房地产市场自己如何？当有一个好的项目、一个好的企业、一个好的报表，银行或者证券公司有好的现金流，有好的回报的情况下，你进入这个市场融资的时候并不困难。而现在的房地产市场的问题并不是融资有没有困难的问题，关键的问题是在最近几年你有没有能力承担在融资市场多元化势头下所需要承担的利率高低。

　　我对此也作了一些研究，希望这些研究对房地产企业今后的融资问题提供一些可以思考的角度。谢谢大家。

　　主持人：下面有请在中国节能住宅、低能耗领域起着主导作用的澳大利亚和五合国际中国区经理，主设计师刘力先生发言。

　　刘力：前几位专家讲得非常精采，但可能数据和抽象的理念比较多，因为我是设计师，我的演讲内容有很多图片，我讲的题目是“新消费主义浪潮下的城市景观和技术革命”。首先声明，我播放的所有图片，除了国家大剧院的一张之外，都是我们公司和我个人的设计。

　　在中国过去的城市建设或房地产发展的十几年、二十年的高潮中，确实完成了第一阶段的建设量积累，也满足了基本的需求。但是作为城市景观，即建筑物的集合确实反映了消费、审美上与国际契合的倾向，有哪些倾向呢？

　　首先，追求世界之最，我们公司建了广州新电视塔，包括亚洲最大的购物中心等等，都在追求城市之最。很多大城市的建筑追求形象、追求业绩，开发商或政府的项目追求地标性、唯我独尊的表达，包括住宅项目。虽然住宅是给人居住的，但很多住宅也在追求气派、尊严，很多企业的总部也在追求企业形象的霸权式表达。很多住宅要做得气派，也采取了很封建的手法。无锡商务中心，看起来很像美国倒掉的世界贸易中心。还有追求戏剧化的夸张表达方式，比如上海“紫园1号别墅”售价1.3亿美元，很多都是追求眼球上的考虑。

　　很多建筑追求超现实的意境，我们做的京津新城凯悦酒店建筑风格模仿南非迷城，是一种超现实的亚特兰蒂斯风情。

　　还有追求异国风情的建筑，京津新城温泉度假村开始是找日本的设计公司做，但是很不满意，找了我们以后，我们把所有的日本元素堆积在一起，开发商很满意。

　　除了非洲的、南美洲的、澳洲的各种各样的建筑风格都在中国得到了诠释。

　　广州珠江金碎大厦、中国农业银行广东分行总部是在追求殖民时代风格，明确要求把上海滩的汇丰银行搬到广州。

　　很多的设施，桑拿洗浴中心与罗马式建筑都是同一种风格。

　　很多商业追求繁华或浮华的橱窗式展示效果，很多建筑追求像电影制片厂的布景一样，只是一张皮，作界面化的处理，至于里面的功能，就没有人在意了。

　　建筑不仅是建筑，还要追求灯光的展示、表演、广告、多媒体等综合功能技术的统一。

　　从长城脚下的公社开始，建筑师不够用，开始用艺术家。一天没学过建筑的，美院出来的也在作建筑设计，做了一些前卫、另类的设计。

　　在中国大剧院后，各地也出现了大剧院项目，为求新意不计成本。合肥大剧院是上海建筑师设计所做的，建成以后，无法负担高额运转费用，后来找我们进行了节能设计。

　　北京TPT大厦是追求非务实理性的代表，作的红色的玻璃幕墙是我们见过的最复杂的工程项目，开一次工程讨论会，有50家单位参加。

　　还有很多的建筑，无视民族传统。放了这么多照片，不是想骂谁，城市建筑是一个综合社会的反映，也是政府意志的表达，是综合经济水平、文化、品位，包括开发商和设计师自我形象表达的一个综合成果。

　　如果总结以下，可以得出三点结论，和城市的价值有关。首先是价值取向问题，为什么会出现这样的建筑风格？看的是风格，反映的是人的建筑心理。第一，反映的是“新消费主义浪潮”的影响。什么是“新消费主义浪潮”？在网络上、媒体上有很多讨论，什么“我浪费故我在”，反映在建筑上，追求的就是金玉期外，至于是不是败絮其中，就不得而知了。

　　我引用中国建设部部长刚刚发布的，中国建筑物寿命只有30年，我们的土地使用周期是70年，今天的建筑如此低劣，在未来的50年中因为买房子的官司会巨增。大家买房子是为了保值的，但中国没有经历过父传子的阶段，不可能看到资产还会变成负资产。

　　二，设计同科技尚未充分结合。中国政府对国家大剧院的设计者给予了了1000万美金的奖金，设计者拿100万美金发包给了北京的中国建筑设计院。可以说，是花7000万人民币从中国建筑设计院买了一个巨蛋的造型艺术。

　　在中国毕竟有一些新的尝试，全国范围内推出的综合采用北欧科技，实现高舒适度和低能耗的作品一共有四个，北京风尚、北京宝马、南京锋尚和南京万国城，这四个项目不但收回了投资，而且社会效益很好。本来这么小的公司，是没有办法和万科抗衡的，比如我们作了南宁锋尚，有许多开发商找到我，希望能和南京锋尚合作。这是他们没有想到的，项目的品牌非常高。南京锋尚实现了高舒适度，恒温、恒湿，实现了低能耗。还是中国第一个零能耗住宅，什么叫零能耗？说起来，现在中国住的普通住宅能耗是每平米30—40瓦，这个房子的能耗已经降到每平米7瓦，已经是低能耗住宅，但是还不够，屋顶上建了太阳能电池，把这7瓦的能耗降低掉。基本上不用暖气、空调，家里只开一盏灯，在未来30年中，在采暖、冷气、照明方面基本没有能耗。

　　另外一方面，审美并不仅仅是一个艺术的问题，它还取决于科技的进步。我们在街上看一个建筑，蓝色玻璃幕墙的，白色瓷砖到底，一看就是八十年代的建筑。到了90年代，才有了隐框的玻璃幕墙，才有了大跨度的结构。根据什么里区别建筑的年代？根据它采用的最典型的技术。也就是说，技术的进步导致了人们审美观的变化。工艺进步了，材料进步了，大家会感觉到建筑进步了，感觉很舒服。

　　科技的进步不仅会导致舒适度的提高，节能、恒温恒湿，这会导致你审美观念的提高，做设计的时候不仅是罗马式、欧式，还要关注到工艺、材料的节能和技术进步。

　　说到风格的价值问题，在中国有各种各样的风格，罗马式、中国式、欧式，但还没有自己的风格。中国过去虽然形成了自己的风格，但那时候没有形成规模。但现在我们有了这么好的材料和技术，怎样形成自己的风格？在将来，中国一些有话语权的知名人物，不会以住在小洋楼里、住在殖民式洋楼里感到自豪，也不会退回到鲁迅时代，穿一个长衫，他会找到一种表达自己特色的方式。这种方式是什么，我们做的苏州“宝刀花园”全部是白墙灰瓦，中国水乡风情，但是完全没有用任何一个特色符号。

　　在未来，我们的建筑市场肯定会像日本一样，日本有很长的建筑市场、建筑文化，但形成了日本现代建筑风格和日本民居风格，但中国还在照抄别人的风格。至于中国未来的建筑风格是什么样，我们也不知道，我们刚刚只是做了一种尝试，各个开发商、设计院都会有自己的尝试。我们期盼真正具有中国风格那一天的到来。