创造城市价值-2005中国地产年度论坛

　　主持人：接下来有请第二位嘉宾，他在经济学界非常有建树，关于房地产的评论也引起了很大的关注，他在国务院国资委经济建设中心工作，有请第二位嘉奖嘉宾赵晓先生，我们听一下赵博士对“创造城市价值”的解读。

　　赵晓：非常感谢有这个机会和大家一起交流，冯仑说是小事，我也想说一些小事，但是我讲宏观经济，这不是小事。今天的主题是“创造城市价值”，我想，城市的价值应该是一个综合性的价值，但无论如何，在综合性价值中最重要的是经济价值，或者说每平方米的土地价值最终取决于每平方米的土地能有什么样的效益、有什么样的产值。在中国960万平方公里的土地上你是什么样的产值情况，你能支持什么样的产业。所以我经常说，形势比人强，房地产在很大程度上和宏观经济是息息相关的，房地产的价值和宏观经济也是息息相关的。我希望在十分钟左右的时间内和大家讲一下对2005年宏观经济形势的回顾以及对2006年的展望。

　　首先谈一下对2005年的回顾。

　　首先看主要经济运行指标的概况，2005年中国经济出人意料地呈现了高速增长的态势，应该说，2004年已经增长得很快了，所以大家对2005年的预测是普遍偏低，但实际状况比人们预想的要高。工业增加值同比增长达到了16.3%，消费品零售总额增长13%，市场需求旺盛，总体经济运行仍处在比较高位，经出口保持大幅度上升，出口达到1.3%以上。从物价指数来看，CPI上涨2.0%，还处在温和上涨状态。大家知道，宏观调控的主要依据是物价，如果物价高了，就要调整利率，利率的调整对房地产的影响应该是巨大的，但从目前的物价来看，应该是非常好的物价，没有上升的压力。

　　从货币供应来看，M1同比增长11.6%，M2同比增长17.9%，广义货币供应量增长速度明显加快，增长幅度高于央行年初的预期目标。

　　我们谈到2005年的经济运行总体特点，第一，物价水平指数增长平稳，物价压力有限，通货膨胀的危险已经不是主要危险。第二，经常帐户孕育预计在2005年会创出记录，达到GDP的6%，第三，投资和消费增强，国内需求加速增长。

　　下面谈一下物价指数和通货膨胀。当前的物价指数处于回落及比较低的稳定状态，其中一个非常重要的原因是粮食价值的下降，前三季度，食品价格上涨3.3%，同比回落7.6个百分点。粮食波动与粮食生产和流通出现的环境变化密切相关，一是生产环境的变化，即我国粮食生产扭转了多年下滑的局面。二是市场环境的变化，即市场化的粮改体制基本模式确立，粮食市场完全放开。随着粮食市场供应的增多，造成粮价在去年相对高价为的情况下有一定程度的回落。而非食品大类，除了居住价格上涨5.6%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨2.6%以外，如果粮食能稳定下来，物价不会有太大的问题。

　　衣着、家庭设备的用品及服务、医疗保健和个人外品、交通和通信四大类价格延续以往的紧缩状态，表明仍存在生产能力过剩。工业品出口价格(PPI)水平和原材料、燃料、动力购进价格则加快了与CPI的背离，价值传导链条的断裂，对企业运力的增长造成了不利影响。据我们了解，从2003年左右，这种背离以每年4个点的速度上升，形成了新的剪刀差，下游的利润被上游挤占，所以我们看到以加工为主体的阵地，包括浙江省，经济受到重创。但是北方资源大省，经济增长非常好。尤其山西，某些地方的财政收入突然增长，2000年还是1亿财政收入的小县城，现在可能一下子到了10亿。

　　人民币升值对国内物价最终走势也很关键，较大幅度升值可能引发全面紧缩。

　　再看国内的需求。总体来讲，今年的情况是这样的，第三季度国内需求的复苏同时体现在投资和消费增强两个方面。投资反弹部分地反映出2004年5月以来紧缩政策引起的经济因素的影响正在消退，对外贸易对经济增长的贡献从今年上半年过高的水平上有所下降，上半年对外贸易对经济的影响曾达到65%，到现在依然保持比较高的比重，达到25%左右。但这个态势在往下走。总体来讲，今年的外贸是空前的，作宏观的人讲，如果中国经济继续用这种态势发展下去，大概不到两年，全世界的工人都可以下岗，通通来买中国的东西。

　　投资在经历了下降之后，逐渐开始出现新的回升，从上半年的26.4%回升到28.5%，明显高过GDP增长，与此相适应，工业增加值占GDP的比重上升至15%。

　　当前，虽然固定资产的投资已经开始反弹，但是我们并不认为需要宏观调控，也不认为这种固定资产的投资反弹会引起新一轮的膨胀。主要原因是：固定资产投资主要来源与企业利润和信贷增长，这两种方式都显示固定资产投资增长将变得更为温和。M2和信贷在2004年已经减速，今年前7个月的增长速度(17.9%与名义经济增长率基本一致，工业利润的增长率从去年的38%下降到今年前9个月的20.1%。我们知道，利润或投资回报率是最终决定投资能否增长的最关键因素，如果按这种态势下去，投资不可能持续。银行的信贷仍然是处于比较紧张的状态，这也引发了刚才冯仑讲到的，为什么房地产开发商要寻找其他的房地产模式。

　　此外，国外职业投资今年也出现了一定的下降，这也同样会影响到总体的固定投资增长。

　　房地产的投资宏观调控措施已经产生了效果，房地产的价格也开始出现回落。房地产生产要素的成本实际是加速上升，但房价在全国很多地方没有出现相应上升，实际上，它的利润也是处在挤压状态，这样就会影响后续投资。

　　我们认为，不必几过分警惕投资方反弹，前面我们讲到，中国的经济增长主要靠投资维持，如果按照这种态势，投资不能持续，对中国经济增长的危险是很大的。同时，投资对消费也有拉动作用，投资下来了，常常是输入和消费都会下降。

　　企业利润率是国内风险的核心，利润增长缓慢将导致投资上升不太可能。

　　从增量资本产出比例(ICOR)来看，这个数字越大越不妙，台湾省1980—1990年的资产产出比例系数是2.7%。台湾大部分是中小企业，他们总是想，怎样控制成本，争取更多利润。所以，他们的这个数据是最好的。韩国在1981—1990年中，这个数据 3.2。日本也一样，而中国，01—03年已经上升到5.1，换句话说，我们的经济在增长，但越来越吃力，越来越要靠拼资源、拼投入来获得经济的增长，这是非常值得警惕的。一个简单的例子就是前苏联，我们知道，前苏联的经济规模一度达到美国经济规模的70%。有人认为，当时苏联的经济已经足以和美国抗衡，但美人研究以后认为，苏联的经济只有美国经济的1/3—1/5，根本无法与美国抗衡。原因很简单，创造同样的一个价值，苏联消耗的成本是美国的3—5倍，对这样的国家，美国只要采取拼资源、拼储备的方式就内把它拖垮，事实也是这样。

　　外部需求强劲，我们认为有这样几个原因：第一是2001年以来，美元走弱，人民币顶住美元而导致了实际有效汇率贬值；二是结构性因素；三是周期性因素，净进口上升，这是一个数字上的反应。

　　当前的一个特别值得关注的问题是人民币汇率，人民币汇率已经进行了小幅的升值，进入到人民币升值的时代要进行对外投资。但是我认为人民币升值要有两块影响。一个是预期影响，人民币还没有升值，我们预期它要升值，这时候实际是大量的外资流入。如果真正升值了，那么很多企业，包括房地产企业，就要在海外寻找投资渠道。人民币汇率，很多人关注的是它的升值，其实政府和央行更多的是关注汇率机制的调整。今年以来，除了汇率的小幅度升值以外，主要还做了这样一些事情。第一，扩大银行间的同业拆解市场利差，第二，扩大了美元货币交换的波幅，第三，加快了外汇市场的改革。第四，允许坐市商进入在元气外汇市场和外汇间交易市场，并且放松了对银行的公开外汇交易席位的限制。

　　我们认为，未来人民币并不会有大幅度的变动，而是小幅度的调整。这里有几个原因，第一，出口导向型制作过去5年每年创造200万个就业机会，企业的经营关系到全社会的就业形势。第二，防止人民币过快升值，加大国内通货紧缩的危险，先要逐步化解国内过剩产能和降低存货。在目前情况下，人民币不大可能大幅度升值。第三，分流外汇储备，巨额外汇储备体现了中国再出口和吸收外国投资方面的成功，但也带来货币供应加速增长和本币升值的压力。对付投资热点，我们已经找到了一些办法，人民币升值压力最大的时候实际上已经过去。

　　最后谈一下对2006年中国宏观经济的展望。首先看一下主要的经济指标：我们作一个基本的判断，我们认为，中国仍然处在农业国向工业国、农村中国向城市中国的转变过程。我们看一下世界上其他国家的发展轨迹、经济的增长速度、包括房地产业的快速增长，都处在这个时期。所以，中国高速增长的动力机制并没有丧失。从国际上来看，我们认为油价大众商品的价格已经封顶，各国经济形势看好。综合国际国内的情况，我们认为，2006年应该是一个比较好的年头。我们认为，2006年的出口一定会下来，我们不相信外贸顺差能够继续以这么大的速度增长，如果再这么增长下去。全世界的制造业都给中国的这种情况不可能持续。

　　我们估计投资能够大体维持，消费也跟今年相当。但是在出口下降的情况下，2006年GDP的增长估计能保持在8.7%的水平。

　　由于时间关系，我就不多讲了，谢谢大家。

　　主持人：下面请中国的人居环境最早的推动者，也是中国人居环境委员会主任开彦先生，他也是中国著名的建筑师，有请开彦先生。

　　开彦：刚才两位专家从大的宏观、房地产的走势和经济发展的走势进行了非常精彩的论述，我今天主要从城市化的角度提一个题目，让大家一起来探讨。

　　我的题目是“紧凑新城镇：节能省地与可持续发展之路”。

　　大家知道，21世纪中国面临着一个空前发展的机遇，也面临着人口、能源、资源、生态环境和城市化各地发展不均衡，以及“三农”等诸多问题的挑衅，因此，今天大力发展紧凑型新城镇，是实现节能省地与可持续发展目标的有效途径。

　　第一方面，我认为，中国目前的城市发展困境主要包括四个方面，第一，城市化的速度非常快，但水平不高。第二，城市化发展水平滞后于工业化发展水平，问题就可能产生了。第三，土地资源浪费严重，规划及管理水平又非常低。第四，能源浪费非常大，生态环境的压力非常大。

　　一、城市化水平不高。

　　1979年，我们的城市化只有18.96%，但到2004年已经发展到39.6%，总体上进入快速增长期。在城市数量方面，1979年为216个，1997年已经发展668个，20年增长了三倍。中国的城市化迎来了历史上最快速的发展阶段，各种类型的城市与城镇建设规模、人口规模、经济水平都面临着空前的发展，在这样的大背景下，我们提出创建紧凑型新城镇的发展观念与发展模式是与时俱进的。

　　二、城市化发展水平滞后于工业化发展水平。

　　2000年时工业化率已经达到49.2%，而同期城市化水平仅28.2%，两个指数相差21个百分点。城市化水平滞后的结果是工业化和农业现代化进程受阻，低水平、重复性建设严重浪费了有限的能源和资源，拉大了小城镇的发展水平与大城市的差距，当然，也就限“三农”问题的解决。现阶段正是建设紧凑新城镇的良机，从解决人居环境问题入手，在经济增长、社会进步、劳动就业、节约能源、保护耕地、环境保护等领域中构建新的可持续发展模式。

　　三、土地资源浪费严重，规划及管理水平低。

　　城市的形态是分散的，土地浪费严重的根本原因在于规划管理和城市开发理念不足而牵制。城市建设与发展不应该被势利投资者或浅显的开发商牵着鼻子走，所以我们今天提出要为城市创造价值，应该得到高度的崇尚。今天我们反思，是不是在超短时间内超大规模的建设行为符合城市发展可持续性？

　　四、能源浪费，生态的环境压力大。

　　汽车的普及正极大地改变着人们的生产和生活方式。据了解，北京在非采暖时期机动车排放量CO、HC、NO已分别占排污总量的86%、90%和56%，北京再生水回用率只有2.5%，城市水体污染也使本就严重却水的城市更加紧张。不解决城市的环境问题，城市发展的成本将越来越高。

　　第二，紧凑新城镇发展模式的提出。

　　紧凑新城镇发展模式，是结合中国短时期内城市大规划建设实际情况提出的一种城市规划对策与发展模式。

　　紧凑新城镇发展莫斯提出，是对可持续发展的强调，旨在倡导越来越多有实力的企业单于到解决中国城市化问题中来，让从事传统房地产开发的企业，以人居环境与资源可持续发展的角度参与新城镇的建设。

　　什么是紧凑新城镇，一个是紧凑一个是城镇。

　　“紧凑”：包括城市形态的紧凑，以及以不行非机动车系统与公共交通系统为主体的城市交通体系，紧凑之中有完善的城市功能和居住舒适、卫生安全的环境条件等。

　　“新城镇”的概念既包含大城市的城市核心区功能更新和规模住区建设，也包含以产业发展带动的小城镇化建设，和城市各类开发区的城市功能健全，还包括对城市郊区化发展的科学引导。

　　紧凑新城镇就是在城市总体规划指导下，以紧凑的城市形态，建设新城镇的一种可持续发展的战略，是建设节能省地型城市、建设节约型社区的有效途径。

　　第三，创建紧凑型新城镇恰逢其时。

　　一、城市规模和城市数量面临突破。二，在短时间内，超大规模的开发建设，迫切需要紧凑新城镇的开发观念的指导。三，城市运营商出现，其运营模式及理念需引导。四、中央房地产宏观调控政策，对城市建设与房地产业来说是个难得的“盘整”时期。

　　第四，如何建设紧凑新城镇？

　　紧凑新城镇目前仍然是一个具有可持续发展的基础理论，需要不断充实、完善并进行深入研讨的系统课题，需要大家共同研究。

　　2000年11月份，人居环境委员会发起了“中国人居环境新城镇发展推进工程”的倡议，并提出了七大技术纲要，首次对新城镇发展确立了指导性文件。

　　建设紧凑新城镇，应该坚持以下原则：

　　1、坚持可持续发展原则，理性开发土地。

　　紧凑新城镇鼓励在现有城市用地基础上开发，不仅可减少市政基础设施投入，还有利于降低公共服务的成本、保护耕地。在开发新区的时候，规划应做详细论证。

　　2、全面规划与适应社会发展原则。

　　紧凑新城镇要注意更加对城市资源的全面统筹以及对社会问题的充分研究和把握，对综合资源进行综合整合及充分利用。

　　紧凑新城镇要主张设立禁止开发区域，保护空地农田，设立自然警官和重要的环境保护区。

　　3、紧凑新城镇不是说不要环境，而是更注意环境的建设。

　　4、不行与共共交通有限怎么。紧凑新城镇可以减少城市交通的压力，营造健康生活。

　　5、产业发展符合功能原则。紧凑新城镇主张以产业发展为龙头，坚持混合使用土地，避免建设单一功能区域，尽量减少对区域外城市功能的依赖，减少出行时间和距离。

　　6、公众参与原则

　　中国已经进入社会政策时代，紧凑新城镇主张积极的公众参与，尤其是在城市更新的改造中，未能征得相关居民的同意的开发是不可持续性的表现。

　　7、紧凑新城镇鼓励形成自己的特色。无论是环境特色、产业特色、建设风格、交通方式、文化体育、节庆活动等等，一个有特色的新城镇不仅增加居民的自豪感、归属感，更是构建和谐社会的重要要素。

　　8、建一栋楼是百年基业，建一个城市则是千秋伟业。紧凑新城镇不是一届政府甚至一代人能够完全的事业，朝令夕改是我们当今建设城市中最大的问题之一，应采用法律保证紧凑新城镇的方针得以长久贯彻执行。我们今天在这里召开了“创造城市价值”论坛，也包含了紧凑新城镇的内容。

　　我非常高兴受到阳光100的邀请，他们在全国建造的项目大多数都为高效城市思考建筑。长沙阳光100是一个非常出众的项目，在湘江西侧，大学城区域，通过这样的建筑，整合了城市的功能，提升了地段的价值，赢得了整个城市的功能。重庆的“阳光100国际新正”，在长江出口处采用了两船一港城市地标性的建筑，为城市创造了预期性的效果，有近400米长的大楼，横入在长江边上，非常有震撼力。同样，重庆CBD区营造的阳光100形式也是非常有震撼力的。

　　最后，我祝“创造城市价值”2005中国地产年度论坛圆满成功，谢谢大家。

　　主持人：谢谢开总。开总刚才的讲话中也尖锐地指出了在城市化发展的进程中出现的一些问题，并提出了一些建设新的意见，并且把阳光100作为一个范例向大家介绍。其中有一个词“思考建筑”，我的印象很深，包括阳光100和很多开发企业也都在做这样的探索，提高城市价值，创造城市价值。

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