创造城市价值-2005中国地产年度论坛

　　主持人：下面请黄兴文先生宣读中国房地产协会会长，也是建设部的老部长杨慎先生特地为本次会议的成功召开发来的贺词。

　　黄兴文：大家好，杨慎会长因为8、9号要去西安参加上海合作组织主办的欧亚国际论坛，无法亲自出席本次会议。他委托我给本次大会宣读他写来的贺信。我很荣幸地宣读：

　　尊敬的张文学副主席、自治区领导、开发商老总、新闻界朋友和各位来宾，大家好！欣闻2005城市可持续发展南宁国际会议和“创造城市价值”中国地产年度论坛在南宁开幕，仅向大会致以热烈祝贺。

　　近些年来，随着国家建设事业的发展， 房地产业在改善居民住宅条件的同时，对提升城市经济价值、社会价值和文化价值，发挥了重要作用。这是一个不争的事实，也是广大开发商对社会发展作出了历史性贡献。希望这次会议认真总结这方面的成功经验，使之发扬光大，不断丰富全面建设小康社会、构建和谐社会的理论宝库，为迎接新世纪更好、更快的发展而努力奋斗。

　　祝大会圆满成功。

　　中国房地产业协会会长杨慎。

    主持人：感谢杨慎会长对大会发来的祝贺。今天的论坛还要感谢主办单位和主持单位，它们是：南宁市人民政府中国人居环境委员会、北师大不动产学院、《蓝筹地产评论》杂志，承办机构是北京汉青国际地产运营机构、南宁国际会议筹备工作小组办公室、广西易阳文化传媒有限公司。会议的协办单位是：阳光100置业集团。

　　主持人：非常感谢媒体朋友的大力支持，有中国房地产报、中国经营报、北京晚报地产周刊，华夏时报、竞报、广西电台、南宁电视台、南宁早报、南宁晚报、新浪网，网络直播新浪网。在此也特别感谢新浪网上午的会议和下午的论坛提供现场直播。

　　主持人：首先有请中国工商联住宅产业商会轮值主席、万通集团董事局主席冯仑先生作精采报告。

　　冯仑：各位大家下午好，今天开这个会议，觉得非常隆重，这是一个特别特别大的事儿，因为有4000万广西人民都跟我们问了好，还有36个民族的少女为我们唱了歌，还有6家主办单位、3家承办单位都参与了此事，还有十多家媒体跟着一起传播今天的资讯。据说还有“俊男美女”主持了刚才的开幕活动。这么大一件事，我就说点小事，今天的事儿太大了，我不知道说什么才能报答800万人民。

　　我说一说在创造城市价值中的一个主体——房地产企业在最近半年、一年之内上的发展特点，也许对大家理解这个话题更有帮助。

　　在最近一段时间，全国一些主要的大地产公司做得最多的一件事是资本结构上的改善，主要是私募和上市工作。在行业当中，我们三万多家公司，大部分资本结构是民营为主，同时又相对封闭，这是行业的一个特点。但是在全国目前十位、二十位的公司目前关注最多的一件事是资本结构的开放。大家知道，最成功的富丽在两个月前上市。之后是和生创展又增发一次。富地做了一次成功的配股，虽然不多，但是也配出去了。另外，我知道现在华远、顺驰在作私募，万通也在作。阳光100也有非常重要的和外资的合作项目。这是一个非常重要的走向，在国内的市场环境和金融投资环境变化以后，大的房地产公司总裁所采取的一个应对方法。

　　第二点，大家在寻求商业模式的改进方法。我们知道，在中国有3万多家房地产公司，但做生意的方法基本是一样的，基本一样的开发模式又都是拷贝了从香港过来的一些直接经验。在最近一段时间，特别是最近半年之内，各地产公司都在纷纷探讨一个基本的选择路向，就我所接触的公司领导来看，目前大概是三大类的判断。一类是做住宅公司，商业模式简化为住宅公司，过去叫房地产开发企业，现在定位为更具体的住宅公司，以万科为代表，包括富地、万科，产品绝大部分是住宅。

　　第二点，是综合开发公司的模式，这以大部分的国企传统企业为主，北京天成、广东越秀、北京金融街等公司为主，这些公司基本是传统的综合开发公司模式。这种模式维持得困难比较多一点，但是相对来说，在前一段时间对政府资源的依赖性比较大。

　　第三点就是万通、富地、金源都在探讨的一种更西化的做法，更接近于当下欧美开发商做的一些工作。这个公司越来越在价值链的上面作工作，越是像张艺谋，而不是挣一个加工费。这是一个最新的、对商业模式的变化现在。对行业来说，最终要有这种变化。在美国大概有40万家房地产公司，其中作开发的不到10%，大部分都是其中性的，在价值链中的服务机构，这样，这个行业才健康。所以，我们未来在中国行业的企业整合，在商业模式上要发生很大变化。另外，开发公司的数量会大大减少，这个价值链每一端的服务性企业的生存空间会大大提高。

　　第三个变化是，现在所有的房地产公司最近开始关注到国外市场的变化。最先有非常大反应的是波罗的海明珠，上海组织了八家国企在圣彼得堡、波罗的海沿岸做了一个接近200万平米的社区，这个项目已经开始在市场推广。我也知道一些企业在加州做了比较大的安排。包括易总和我们也都在北美有一些安排。最近媒体在评论这件事，大概有两个原因促使国内的地产公司关注海外。一个是人民币升值，实际上对促进海外投资来说，包括当年的日本、韩国、香港，在人民币升值阶段，一般来说，对海外投资会比较有利。其次，海外的市场相对来说与政府打交道的成本及制度性摩擦，比国内的市场要小。同时，融资财务安排的手段又非常多样化。在这种情况下，也有一些企业尝试寻找一些新的发展机会。

　　第四个变化是，整个房地产的利润空间在急剧压缩的情况下，企业以产业化的方式来应对，成为一个重要选择，这个方向主要是万科。万科今年能交付两万套，世界上最大的公司，一年要交三万套左右新房，现在已经接近于世界最大的住宅公司。在这种情况下，据万科自己的研究，它的利润中，除了土地利润有1/3，销售产品的利润占1/3，另外1/3是一些特别的服务、追加品牌等等，但这也在发生变化。今后万科在作产业化的工作，现在万科自己的配套能力，包括门窗、灯、阳台、构件、外挂件等等已经占了40%左右。据万科的研究，未来在土地利润下降的同时，他们能够在成本的增加上比竞争对手节省1/3，以此来应对竞争加剧的情况。这是一个非常有效的措施，也得到了政府特别是建设部、人居委的支持。

　　阳光100也做了非常大的努力，我们也去看了一些项目。实际上整体来看，就住宅来说，产业化是未来应对整个行业健康发展和平均利润时代的一个非常重要的选择。

　　以上就是我所介绍的最近半年、一年中一些企业所做的选择。对于企业来说是大事，但是对于广西4800万人民来说可能是小事，可希望大家不要忽略这件小事，这样可能把我们的城市会建设得更好。

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