王健林是怎样成为首富的 万达将往何处去？

文化板块第三部分：文化旅游

万达的文化，还有文化旅游，这也是介于文化和商业地产之间的。

万达的文化旅游是怎么做的呢？类似一个文化旅游园，比如万达城。当时鲁豫去采访的王健林的时候，他说，要和迪士尼PK的，就是文化旅游园。与此同时，他们又参照了万达广场的模式，在文化旅游园的旁边要了一块地，配套的住宅地产。通过卖房子的形式，来回笼资金。这个模式是与商业地产是一模一样的。同时文化旅游园，也需要一个园区的管理，目前是自己来管理的。

图5 文化旅游产业链

文化旅游园需要游客来玩，他不像万达广场在市中心，在很好的地方，大家自发就去了，它靠什么导流？靠旅行社。所以我们总结万达的文化旅游产业，差不多是一个迪士尼+港铁+宋城演艺的模式，它的文化旅游城像迪士尼，但是迪士尼只是叫这个名字，因为游乐园叫了这个名字，周边的地价上涨，和迪士尼没有关系，只是周边房地产公司收益。

所以万达通过这个模式，把周边地价上涨的好处，也给圈进来了。港铁模式，是指香港的地铁，它修了地铁，周边的地价上涨，它就把它圈进来，就是刚刚讲的万达借鉴的模式。为什么还有宋城演艺的模式，宋城演艺也是搞游乐园的，它的游乐园里面搞演出，其实70%的游客也是根据旅行社来导流的。所以和大家想得不太一样，旅行社的导流能力是非常强大的。以宋城演艺为例，一张票价一百多块钱，差不多有五十块钱要给到旅行社做返点。所以说万达为了保证游客量，达到一定程度，其实收购了一些旅行社，也就是现在的同程旅游。现在同程旅游一年的利润在十个亿左右，估值在两百亿左右，现在正在准备IPO。

为什么卖了？

万达的旅游城，也就是万达城有多少个？13个。目前，它把这13个打包卖给了融创，136亿卖给融创和富力，做了轻资产。这13个，基本上分布在武汉、哈尔滨、南昌、合肥、无锡、青岛、广州、成都等等，基本都是二三线的城市。

图6 打包卖掉的项目

它为什么要把这东西卖给融创和富力，这个交易怎么样呢？我给大家做一个简单的介绍。首先他原来是准备630亿全部卖给融创，只卖给他一家，就这13个文体项目91%的股权，加上76家酒店，整个估值630亿。后来富力进来以后做了一个拆分，这13个文化旅游项目只卖给融创，估值438亿，剩下的77家酒店估值199个亿，卖给富力。

图7 两笔交易情况

那么融创买的这个资产，究竟值多少钱，融创买这个资产的净资产是249亿，估值432亿。对应的负债是454亿。这一块资产对应的利润是38个亿，对应的PE是12.6亿。当然大家注意一点，因为这个PE，因为它有很多房地产项目，一次性的收入，但是不管怎么说，融创看上的是文化旅游城周边的那些地，这些地的成本究竟是多少，按照438亿除以可售面积，差不多每块地的成本是882块钱，非常的便宜。所以孙宏斌不会做亏本的生意，他们就把这13个项目拿到了，万达除了把这个卖给他们之后，还有一个要求，未来文化旅游城，是由万达来负责经营和管理。要求13个项目，每年融创支付万达6.5个亿的管理费用，支付二十年，这笔交易已经成了。整个估值338亿，150亿已经打给他们了。孙宏斌这一点做得非常棒，他每次打款都特别积极。

富力为什么要买77家酒店？这77家酒店，估值是199亿，账面净值是335亿，其实酒店还是赚钱的，净利润是8.74倍，剩下的是22.7倍的PE，这是稳定现金流，所以他们现在ROE接近5%，而且每一个酒店售价2.61亿，每一平米的单价算下来6127块钱。然后ROE接近5%，这对于酒店来说，回报率已经非常高了。而且富力买的这77个酒店之后，富力基本上自己就达到一百多家酒店，所以富力应该是中国酒店最大的业主方，所以他也有自己的考量。

通过这些交易，每一方万达融创和富力，都觉得自己是赢家，都觉得自己赚到了。万达做这个交易，其实执行了自己轻资产的战略，而且降低了自己的负债率。前面提到了万达集团的整体负债率在70%左右，通过这一笔交易，它的负债率，可能降到67%左右，可以降低他的负债率，提升他的产业稳定程度。

同时，因为王健林不看好中国的房地产的未来，他不用再承担万达旅游城周边房地产的价格波动的风险。但是融创看好，融创觉得自己拿了便宜的地，觉得自己赚到了。这就是第二部分，万达文化发展的路径。

5. 万达金融板块

最后一部分，我们讲一下万达集团融资、资金运作的案例，王健林是一个资本运作的高手，然后他的融资，他不是乱来的，他非常有章法。

他的融资收购非常有章法，他的融资渠道，大致分为两类，第一是股权融资，第二是债权融资。

股权融资有两个，第一就是PE，他经常找PE融资；第二是IPO的融资，比如他的万达商业和万达院线分别在2014年底和2015年初，分别登陆港股和A股。

债券融资的非常多，基本你想得到的债权融资方式，他全部都用到，比如说抵押贷款，股权质押融资，信托，信托融资，然后担保贷款，公司贷，中票基本都用了。还有它的负债率真的非常高，达到70%，这是集团的负债率，万达商业主体的负债率达到73%。但是万达经过这么多年的发展，它也在优化它的债务结构。我们看了他的数据，基本上它是用债券和票据，取代了定标利率的信托贷款，这是第一点。第二，它贷款的久期，每年都要延长，所以它债务结构是要优化的，因为短期借款，实际上对于偿债压力比较大。长期贷款，就和他资产的结构，即长期资产，更加的匹配，所以债务结构更优化。

收购传奇影业案例

这里举一个资本运作的案例，就是王健林收购传奇影业的过程。这个收购花了差不多35亿美金。他怎么收购的？他成立了一个叫万达影业的公司。这个公司，老王实际上投了10亿人民币的成本，然后拍了几部电影，包括《寻龙决》，估值估到了350亿人民币。有了估值，他就可以融资，他找PE融了一百个亿。大家听听关键的数字，投入成本十个亿，拍了几部剧，估值350亿，找PE融了一百亿，听说当时一个星期内，就把这一百个亿，全部募集到位了。然后，募集这一百个亿的过程当中，不是全部都是增发股份，他还有老股转让，所以王健林做的这一个找PE融资100亿的过程当中，套现了差不多40个亿。也就是说当时投入成本10个亿，他已经挣了四倍，剩下的资产，传奇影业的资产和他原来的资产，打包合并了。

合并之后，就是现在的万达影视这个资产。这个资产现在估值还是350亿，总归要注入到万达院线，但是第一次注入的时候，就被暂停了。现在准备第二次注入，又遇到了国务院发的一个规定，又让他处于暂停状态。

上一页  1 2 3 4 5  下一页