王健林是怎样成为首富的 万达将往何处去？

万达商业是如何管理的？

万达做商业地产，执行层面有什么特点？

首先第一个，他做的是订单地产，他和五千多个品牌商合作，其实在项目开工之前，就已经确定了70%到80%的招商，所以降低了他后续招商的风险。而且为了保证执行的效率，他对城市进行了租金的标准划分，是什么标准来了就按什么标准执行，并不单一谈判。

第二，所有商业只租不售，因为出售之后，管理难度比较大，就不利于统一管理。

第三，成本标准化。万达的标准化做得非常好，当然这个有优点，有缺点，比如说有一些本土性的要求，他匹配的不是特别好，然后他成本标准化之后，他和中国建筑签订了总对总的合作协议，根据地理的南北和地质的好坏，分为四个标准，进行初期核算的时候就选定一个建筑标准，按照这个标准来就可以了，并不对单一门店进行成本的核算。

第四，万达信息化的程度是非常高的，他有一个四百多人的IT团队，将财务、运营、消防等16个子系统，结合成一个大的系统。所以王老板在办公室里面就可以及时看到所有项目运转的情况。万达的信息系统是全球信息化的百强，是中国信息化的前十，这可能是很多朋友不知道的。还有他项目管理进度也做得非常牛，他一个单店的建设周期控制在18个月左右，从开工到开业，分了四百多个节点，依靠信息系统控制节点的进度，如果有一个节点一次不达标，就要亮一次灯，两次不达标，就要再亮一次灯，可能年终奖就没有了，三次不达标，岗位的人就被撤换掉了。

还有一点，他受到了地方政府的支持，三四线城市，缺少一个像样的shopping mall，地方政府为了招商引资，往往会给他们很优厚的待遇，希望他们把这个地方带旺。举一个例子，廊坊市委书记，当时为了引入万达，去了王健林的办公室六七次，王健林不好意思拒绝，跟他的手下说去考察一下，然后个跟市委书记说，万达看中了市委所在的地。结果他们提了要求之后，廊坊市的市委书记开了一天的会，决定搬了。这个时候，他没有办法，只好去廊坊那个地方开了一个万达广场。他之前不愿意开，因为那个地方夹在北京和天津中间，去北京和天津都差不多有三十分钟的时间，他认为当地三十万人口，相对需求不怎么样。但事实的情况，开设了之后，基本上成了万达集团里面最旺的一个广场。从这个层面，体现了地方政府的支持还有三四线城市并不像大家想像的那样没有消费力。

是时候轻资产转型？

万达商业做了这么多年，他的收益分为两块，一块是租金，第二就是万达广场本身增值的部分。

他现在要做轻资产的转型，为什么要做转型？前面提到了，他做万达广场的时候，配套了购物中心和配套住宅，配套住宅的目的是帮助购物中心回笼资金，这样少垫钱。这里面有一个前提条件，住宅能够卖得上价，能回笼足够的资金。一线城市，二线城市，三线城市没有问题，房价还OK，能够回笼资金。但是往四线，往五线，房价降得比较快，一线城市四五万，二线城市一两万，三线城市可能六千，四线城市可能只有四、五千，到了五线，房价可能就两三千，这样靠卖房子，是不能够回笼足够的资金，这样沉淀的资金越来越多，回报率肯定会下降得越来越厉害。所以王健林想了一个办法，做一个轻资产的模式。

这个模式怎么做？比如说他在一个四五线的城市，要建一个万达广场，他找当地的一个资金方，找当地的一个土豪拿钱出来，然后万达负责建设，负责招商，负责管理，这个土豪什么都不用做，只需要出钱就可以了。

图1万达轻资产合作模式

万达负责品牌，负责建设，负责管理，把所有的事情都包了。那这个购物中心产生的租金怎么分呢？业主分70%，万达分30%。万达广场，不需要开发配套的房地产业务，只剩下广场本身，广场本身租金回报率是10%左右，土豪如果只拿70%，那么租金回报也有7%左右，这个回报率还是很OK的。万达商业可以拿30%，对于万达来说，可以实现快速的扩张，不用占他的现金，纯轻资产的扩张，便于他快速的渗透四线、五线的城市。而且万达选择这些城市的时候，不需要考虑当地的房价，只需要考虑当地的人口和经济因素就可以了。

4. 万达文化板块

从电影发家

下面介绍第二个板块，就是万达文化。万达文化，它的切入点，是从电影开始做的。

2003年，切入到了电影这个市场，刚才讲了，2003年，中国电影票房只有15个亿左右，现在是450亿，增长了30倍。万达有自己的广场，他在广场开一个影院，影院做起来了，申请成立万达院线，后来越做越大，他就想做发行，做了发行之后，他还不满足，他想进行全产业链的布局，他就做了制片，现在万达影业就可以自己拍电影。他有两个发行公司，第一个是五洲发行，第二个是万达发行，目前已经是全国最大的发行公司。

这四个环节里面，大家可能对发行不是特别了解。发行是做什么工作的？他是负责电影的宣传，以及一部片子上映的时候，和院线的联系，商谈分成，还有排片。所以发行能力的强弱，直接决定一部电影初次的排片效果。王健林从重资产的影院开始做，做到院线，做到发行，做到制片，是这样一个发展路径，很有意思。可能很多人在问，能不能先做制片，再做发行，再做院线，再做影院，很难，这个市场有人做了制片和发行，想往院线转很困难，为什么？因为影院和院线，尤其影院投入比较大，做了影院再做院线，边际投入相对于影院小了很多，再做发行的时候，边际投入就更小了，所以这是一个边际投入相应减少的过程，他能够一步一步做下去，但是如果你反过来从制片发行，往院线往影院做，你的边际投入是越来越大的，如果没有前期布局，你往后越来越困难，所以做不到，所以王健林的发展方向，是非常符合电影行业本身的特征的。

图2电影产业链

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