商业地产开发的九种业态形式及其特点全解析

　　4.折扣店

　　折扣店是英文“OUTLETS”的音译，其含义为出路、销路、市场。在西方现在是最为流行的一种商业业态，它是介于标准超市和大卖场之间起补充作用的商业业态，这类店铺规模都不大，多位于城市郊区或地价较低的地区，购物环境简洁明快、内部不做太多装修，以求最大程度让利于消费者所经营的货品都采用指定品牌加工，采购量大，折扣店的商品价格比一般大卖场还要低10%左右。　

　　5.商业街

　　商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），商业街处地城市中心，各类商店群集，顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。从此特性看与SHOPPING MALL的功能还是有相通之处。

　　依据对商业街的类型划分，可分为四类：　　

　　(1)邻里型商业街

　　地处地方城镇中心，街区长度100~200米，商业设施1~2层，商业密度为50%~80%。自身服务人口委3000人，可辐射人口为1万人。来此区域购物的人群主要依靠步行和自行车，目的是单纯购物。该区域构成形状为线状，商店数目50家、行业数目20家，和兴为副食品店或商品超市。该街区采购单词数额低，但较频繁。　　

　　(2)地域型商业街

　　地处地域中的城市内，街区长度500~700米，商业设施2~4层，商业密度为70~90%，自身服务人口委3万人，可辐射人口为10万人来此区域购物的人群主要依靠公共交通工具，正常日客流量为1万人，来此购物的比例大于闲逛的客流比例。该区域构成带状附以树状结构，上端数目300~400家、行业数目100家，可信为粮油食品店和百货店。该街区采购单次购物数额大，而且频率高。　　

　　(3)地区型商业街

　　地处中等城市中心区或大型城市副中心，其城市人口委30万人，可辐射人口委100万人。来此区域购买的人群主要依靠公交车、地铁等交通工具。正常日客流量为5万人，商业街构成形态为环形成圈形。商店数目1000~3000家，行业数目200家，核心为百货、服装、五金交电等专营商店。来此购物的频率最大。

　　(4)大型商业街

　　地处大城市中心或交通便捷处，街区长度为1000~5000米，商业设施为6层以上，商业密度为80%~100%。其城市人口为100万人以上，可辐射人口委300万人。来此区域购物的人群主要依靠公交车、地铁、火车等交通工具。该商业街构成形态为平面圈状。内为观赏、服务、饮食、商业等综合方式，行业有高档次商店、高档餐饮、高级娱乐中心，数目为300个，核心为高级时装店，大型游乐场所、各类专业服务店、贸易洽谈场所和汽车商店等。来此街购物的人群购买频率低但数额巨大。

　　综合下来可以看到商业街的形成和最终发展规模与地域（远期规划）人口流量密切相关。商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于商业街的主题。从国内出现的案例来看，没有特殊且不具备引导消费功能的商业街门可罗雀。

　　6.专卖店

　　专卖店是专营店、专业店、直销店的统称，主要包括服装、电器、办公用品、家装用品、汽车、体育健身、化装美容、工艺品、黄金珠宝、书店、音像制品、妇幼儿童用品、男士用品、机械设备等。其中服装专卖店是专卖体系中范围最广，变化最多的一种类型。专卖店是品牌进行宣传推广自己的重要平台，是因为人们购买力提高、购物环境和消费心理变化而形成发展的，专卖店的经营方式可分为厂价直营和加盟代理。

　　特点：

　　（1）采取特定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营；

　　（2）商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具有自己的特色，一般为高利润；

　　（3）注重品牌声誉，从业员需具备丰富的专业知识，可以退货；

　　（4）选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；

　　（5）商圈范围不定；

　　（6）营业面积根据主营商品特点而定；

　　（7）目标市场多为流动顾客，主要满足消费者对某类商品的选择性需求。

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