编者按 尽管房地产依旧是个倾向于本地化、区域化的产业，但作为一个高度开放的市场，中国房地产却不得不面临海外资本蜂拥而至的浪潮从直接开发、散户投资到机构资本大规模地入市，今天我们仍难描绘出这股浪潮的真实面貌，对其影响也难作出正确的判断但有一点可以肯定，真正的海外资本巨鳄已经离我们越来越近了……
北美房地产信托基金相继登陆中国，这预示着海外资本第三波在华投资浪潮已经掀起
种种迹象表明，海外基金对中国楼市的预期并未看跌。
以摩根士丹利为代表的投行类基金正加速物业收购行动。与此同时，北美上市房地产信托基金（RealEstateInvestmentTrust，下称“REITS”），也陆续结束了对中国房地产市场的考察期，正在加紧国内的战略布局。
相比以私募形式存在的摩根士丹利房地产基金（MSREF），北美REITS无疑是真正意义上的资本巨鳄，其在美国证券市场的总市值超过千亿美元。
一直以来，这批专业的REITS在国内始终保持谨言慎行，它们中的一些甚至已在中国市场潜行达两年之久。随着宏观环境渐趋明朗，它们的行迹才慢慢为人所知，这其中就包括全球排名第一、第二位的工业地产开发商ProLogis（PLD.NYSE）和AMB（AMB.NYSE）、全球最大的零售物业开发商Simon（SPG.NYSE）以及北美最大的办公楼物业持有者、同时也是全球最大的房地产信托基金———EOP（EOP.NYSE）。
REITS的潜行之路 两年前，活跃于工业地产开发领域的赵明琪（注：ProLogis投资管理部高级经理）转投刚成立的ProLogis中国区总部。她的前任雇主新加坡腾飞公司，隶属于新加坡最大的工业地产开发商裕廊集团。而后者则是新加坡最大的政府公司之一，成功参与开发了苏州工业园区内70平方公里的中新合作园区。
相比裕廊集团在国内的知名度，ProLogis显然不可同日而语。但在规模上，“如果不计算物业增值的部分，我们在全球的期初投资已达到211亿美元。”赵明琪说道。
追溯ProLogis短暂神秘的在华历程，可以发现其扩张速度堪称惊人。
2003年4月，通过德勤，ProLogis正式进入中国开展业务。
只过了一年，其在华的第一个项目———普洛斯（苏州）物流园即告成立，其中包括欧莱雅集团在国内的最大物流配送中心。
此后不出半年，ProLogis开始涉足口岸物流业，相继在上海洋山港、深圳盐田港以及北京空港建立物流园区。
2004年12月，普洛斯广州保税物流园开工奠基，宣告其华南战略的正式开始。
今年5月，ProLogis再与天津市滨海新区管委会签订框架协议，向其提供全面的第三方物流解决方案并合作开发物流园。
由此，只用了短短两年时间，ProLogis便完成了在中国沿海的战略布局，从南至北进入了所有的地区性战略市场，投资和管理的资产总额达到2.4亿美元。仅此一项，就超过了摩根士丹利房地产基金在华收购物业的总金额。
“未来数年，我们还将加大在华投资，预计至2009年投资额将超过12.5亿美元。”赵明琪说道。
但与ProLogis相比，全球排名第二的工业地产开发商AMB的中国战略就超乎寻常的谨慎。
几乎与ProLogis同时进入中国的AMB，迄今为止，其在华办事机构仍只是个咨询公司，仅从字面分析，似乎仍不具备国内物业的开发资质。但它在美国仅上市部分的房地产净值就接近60亿美元（截至2004年12月）。
而追随其后的全球最大零售物业REITS———Simon也于今年7月宣布了它与深国投、摩根士丹利关于在国内开发12个Shoppingmall的投资计划。
“但这个投资应该不会以一次性投入的方式完成。杭州项目只是它的开始，成功与否将直接影响到后续的投入。”安家集团董事总经理魏松认为谨慎推进是REITS一贯奉行的准则。
尽管大型REITS在国内显得行踪诡秘，不至布局已定，难有显山露水的机会。但在投行类基金进入之后，步其后尘的北美REITS显然也加快了进入步伐。
有迹象显示，全球最大的REITS———EOP也已潜入上海的办公楼市场进行考察，然而具体的洽谈对象目前仍无从知晓。
机构间市场的形成
这种REITS加快进入的信号也为近一段时期以来投行大规模的收购行动提供了理由。
本周二，耗时近一年的世界贸易大厦收购案终于尘埃落定。这似乎又一次重申了摩根士丹利对中国房地产业的兴趣与信心。但作为一家专业投行，如此大规模的固定资产投资显然有悖对资本流动性的要求。
“投行类基金并不热爱房地产。”仲量联行执行董事陈立民认为投行的角色决定了它们的投资行为只能是中短期的套利。他甚至估计，摩根士丹利在购买上述物业的同时，已经为这栋物业找到了下一个买家。
而澳大利亚的最大投行———麦格理银行也以调整其中国战略的方式证实了上述说法。
“我们正在回归投行的角色，并逐渐从房地产直接开发业务中淡出。”麦格理银行中国首席投资官姚蔚认为，之前在中国市场收购物业并不成熟，而现在是时机将国外成熟的金融工具引进中国。在她看来，成熟的标志之一就是进入国内的基金数量是否足以形成一个可交易的市场。
显然，麦格理银行也需要为其收购的物业寻找到合适的买家。而类似的交易市场不必在国内形成，因为所有的基金目前都只能存在于海外，因此它的形成只在于有意进入中国市场的基金数量以及种类。
事实上，正在加速进入中国的大型REITS已对机构间市场的形成有所促进。
今年年初，陈立民便将近几年涌入中国房地产业的海外机构资本从时间上划分为三个阶段：第一波浪潮外资迫于种种限制，只能直接进入房地产开发领域。目前的投行收购是外资进入的第二波浪潮。它们从最早进入中国的外资发展商或国内发展商手中购买现成物业，持有数年时间，然后出售获利。因此未来还会出现第三波浪潮，最终的接盘者可能是REITS、退休基金或保险基金，它们更倾向于以长期持有的方式，获取稳定的租金收益。
不仅如此，除了成为投行类基金收购行动的潜在埋单者，许多REITS还是投行金融服务的目标客户。魏松分析，深国投、Simon以及摩根士丹利的合作案中，REITS很可能就是通过投行的引荐才会参与这项投资计划。开发零售物业显然不是摩根士丹利的专长，它只会着眼于附加值更高的金融服务。因此，摩根士丹利在未来合作中的角色可能依旧是提供专业的金融支持，例如将Shoppingmall打包上市。而物业的真正经营方只能是具备了更为丰富的房地产专业知识的———Simon。
REITS的生存之道
尽管已进入中国，并成功实施了运作，但北美REITS显然并不打算放弃其固有的运营方式，以迁就目前国内房地产市场所盛行的一些操作手法。
相对于国内物业普遍采取的销售战略，赵明琪表示，ProLogis不会以出售物业的方式盈利，这是由REITS的存在性质所决定的。
在美国，REITS的出现主要是为了解决不动产的资本流动性问题以及满足中小投资者对不动产高额投资回报的需求。因此，联邦法律规定，REITS可免缴公司所得税，但前提是收益必须完全来自物业的租金收益或是抵押贷款的利息收益。事实上，这也就规避了不动产市场的投机风险。
因此，尽管ProLogis在美国还拥有5个非上市工业地产基金，但在其上市部分，所有的物业都长期持有，并运营获利，绝没有出售的可能。
与此同时，北美REITS一般都奉行专业化运营的原则，很少跨领域运作不同的物业形态。这与国内开发商横跨多种业态的“通才”运营手法形成鲜明对照。而REITS为了分散风险也会采取跨区域的方式进行投资。
事实上，尽管北美REITS收回投资的周期较长，但中小投资者在证券市场上购买的是其投资组合，因此对北美REITS深有研究的万通地产许良飞表示：“在最近几年以及很长一段时期内，REITS的投资收益与拉塞尔2000指数相当（Russell2000），并且超过了固定收益证券和直接不动产投资的收益率。”
未来随着类似机构资本的相继进入，相信中国房地产市场无论从竞争能力还是从开发运营能力而言，都将晋升一个台阶。
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