商业地产会否成为宏观调控矛头所向？

    自人民币升值以来、海外基金进军中国房地产市场的势头有增无减，而商业地产显然是海外基金主要青睐的对象。据统计数据显示，截至６月份，今年已有约２５亿美元的国际投机资本“砸”向中国商业地产。
    而中房指数显示，１－６月北京商铺开发投资增加３４．６２％；此外，据中原地产市场研究部预测，由于看好商铺投资较住宅投资更高的回报，北京市个人投资者纷纷将投资集中在商铺市场上，未来个人投资者的比例将会占到商业地产投资总量的７０％以上。
    然而，根据商务部最新发布的《中国流通产业发展报告》预计，２００５年中国商业地产投资规模将达到２０００亿元，增幅达２０％。而中国商业地产联盟发布的资料则显示，２００４年全国商业地产投资约为１７００亿元，但空置面积达到２６１０万平方米。
    与此同时，一份由商务部、央行和国务院法制办共同撰写的《全国商业地产运行报告》，目前已经上报国务院等待批复，该报告明确指出，目前的商业地产价格偏高、空置率居高不下的现象十分显著，此外还建议对商业地产二次转让出台限制性措施。
    种种迹象表明，继前段时间一系列针对住宅市场的宏观调控政策之后，这一回，商业地产被抛到了楼市大势的风尖浪口——

商业地产：
环球同此炎热
    商业地产之“热”，不是北京一个城市的现象，甚至不单单是中国市场的现象。据仲量联行报告显示，２００４年全球商用房地产投资比前一年增长１２％，达到４５７０亿美元，而且跨国房地产投资愈来愈多。
    就在一个月前，日本东京的地价出现了１３年来的首次上升，国外顶级品牌在东京频开“豪华店面”，是刺激东京地价上涨的一个重要原因；同样在一个多月前，望京某商业中心赴韩国销售，８００个商铺两天之内被一抢而空；与此同时，新加坡最大的地产开发商嘉德置地，以１４．５亿新加坡元（约合８．５９亿美元）的价格，并将旗下全部４１家酒店资产打包出售，将把此次出售收益的一半（即４亿多美元）投入到中国商业地产开发；而就在上周，万达集团董事长兼总裁王健林透露，万达已获得５０亿的海外投资，用于商业地产开发……
    由此可见，商业地产这一“热”，真是“环球同此炎热”。也正是因为这样，今年七八两个月，国家商务部牵头的商业地产调研也就格外引人注意，现在，调研报告已送交国务院，虽然其具体内容还不得而知，但业界普遍认为，如何遏止投机资本从住宅领域转向商业地产领域，一定是报告中涉及的一个重要问题。因为此前的宏观调控没有明确提出对商业地产的调控，因此目前投资性商业地产项目大面积推广，不排除有大批市场游资在寻找出口。
第三次调研：
“达摩克利斯之剑”
    其实早在去年年初，以大型购物中心为代表的商业地产就引起了决策层的高度重视。去年３－５月，经温家宝总理的亲自批示，发改委、商务部、建设部、银监会四部委对全国的购物中心进行了第一次彻查，但是由于缺少量化指标，此次调查最终不了了之；当年７月，原四部委与国土资源部再次介入对全国购物中心的摸底调查工作，但由于第二次彻查以地方政府自查为主，最终也没有什么结果。在两次调查期间均被寄予厚望的《城市商业网点规划条例》，至今也没有出台。
    因此，调研活动的带队之一，中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平曾明确表示，此次调研与前两次不同，有着明确的目的性，而一个重要目的就是防止中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮；此外也是为了推动《城市商业网点规划条例》的尽快出台，并为中央调整行业政策提供依据。
    这几句话的分量，谁都咂摸得出来，因此这第三次调研也就格外让业界“悬心”，业界普遍认为，《城市商业网点规划条例》很有可能在年内出台。更有业内人士预测，新一轮宏观调控的“达摩克利斯之剑”，已经对准了商业地产。
    此前，银行已经开始大幅度收缩商业地产的贷款，浙江省已经停止此项业务。而曾经争论一时，而后又没有下文的商业地产听证制度，也再次被提上议论的中心，据悉，听证制度也将是《城市商业网点规划条例》的重要组成部分，即各个地方城市１万平米以下的商业项目由各地商业主管部门牵头进行听证，当地的建设规划部门、工商部门、发改委、行业组织、社区居民等都要参与，而１万平方米以上的大型项目将由商务部组织听证，开发商只有拿到通过听证的有关文件之后，才能进行开发。
高价、空置率：
阿喀琉斯之踵
    以上种种，无不让业界觉得几分“风中寒意”，然而，寒意并不仅仅来自决策层。事实上，《全国商业地产运行报告》所提出的价格偏高、空置率居高不下问题，始终是商业地产的“阿喀琉斯之踵”，去年全年，全国商业地产空置面积就已经达到２６１０万平方米，到今年一季度，空置面积又上升了２０．３％，但空置率不断上升的同时，商业地产的单价不仅没有下跌，反而一路上涨，此外，国内商业的发展增速在１０％左右，而商业地产的增速却超过了２０％，空置率不节节上涨才怪。
    而在上半年商业地产逆市单飞、一枝独秀一片热潮中，已经开始出现一些不和谐的暗流。前段时间广受关注的、因开发商拿地后不交清地价款而被解除土地使用权出让合同的３８宗土地中，商业用地居多，业内人士分析，这是因为商业项目受金融政策限制较严，加上商业地产近期供大于求，所以资金压力相对较大，因此，一部分开发商很难筹到资金，只好放弃。
    类似的情况也发生在商业地产最受追捧的上海，土地市场中体现得最为明显，商业用地挂牌遭遇冷场，近九成地块仅一家企业挂牌。而刚刚结束的上海商铺展，与去年的盛况不能同日而语，展会面积缩水２／３，成交金额不到去年的一半。
    同样，在北京，截至９月２日，房地产信息网上的项目销售额排名中，前１０名多数是居住类项目，投资性商业地产的销售额与往年相比明显下降。
    一叶落而知天下秋，就在开发商欢呼“走出观望”，肯定“近期不会再出台宏观调控政策”的同时，商业地产的警备信号已经悄然亮起。究竟商业地产会不会成为下一个宏观调控的对象，我们还不能下结论，但正如王永平所说，即便是没有专门针对商业地产的调控政策出台，今年下半年，对商业地产而言也将是一个调整的阶段。

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商报记者　杨静　仰静　李海鹏

业界声音

商业地产：未来的日子怎么过？

邓智仁（邓与周房地产经纪有限公司总裁）
你们到底懂不懂商业地产开发？
    价格过高、供过于求，都是实际情况。
    商业地产的需求量确实很大，像我们代理的庄胜二期，第一天就卖了一个多亿。但在需求这么旺盛的情况下，为什么还会供过于求？因为现在是一种错位的供求关系，供应的不是实际需求的产品。但现在内地的商业地产市场太好，因此引发盲目供应，大家都来开发商业地产，可是应该问一句：“你们到底懂不懂商业地产的开发？”
    事实上在香港很少有人投资商业地产，大概只有１％－２％的比例，因为商业地产是投资难度最大的一种。就连商业地产的开发也是这样，最容易的是住宅的开发，其次是写字楼，最后才是商铺。因为即使在同一条街，只差几个铺面，收益可能相差几倍，这是无论买家还是商家都很难估计的。

萧启良（置地前景投资顾问有限公司董事长）
市场会自发调节
    我并不认为商业地产价格过高，大型商场另当别论，但对于底商，投资者看好的应该是一个长期远景的收益，对投资回报率的要求不应该太高。事实上，我们看到，珠江的商业街也好、富力的星光大道也好，都是推出来就售罄，可见北京商业地产还是大有可为。而据我个人估计，北京的商业地产经营面积与上海相比，大概是５:１，这里面还有多么大的发展空间。
    至于宏观调控，我一向持“自由市场派”观点，市场发展需要过程，市场会自发的调节。即使其中有错误，尤其是投资领域，那么投资的个体应该承担后果，每一个投资者都会有、也应该有自己的衡量。
    政府应该做的是完善法令，提高行政效力，不必去担心市场过冷还是过热。

吴焕贤（北京通商商业地产服务机构总经理）
明年将是最痛苦的一年
    商业地产要强化政府、专家的论证，而不能完全交给社会，交给市场。目前的现状是商业地产的主管部门权力减弱，而完全以开发商为主导。政府应该强化引导功能，通过听证会的形式、专家集体论证的形式去规范和约束商业地产，这也是当前必须要去做的事。商业地产只能在科学规划和论证的基础上才能在市场中发展。
    此前的宏观调控对ＭＡＬＬ的限制是成功的，现在已经不是大量的开发商都可以进入商业地产的开发了。下一步的工作重点不在于再出台什么类似二次转让的限制政策，而应该是加强商业地产管理。政府需要强制性地出台一些政策，如每个商业地产必须保证有３０％的物业是持有、不能出售和转让的。同时，约定商业地产销售，发布《商铺销售合同》的范本，将其与商品房销售区别开来。此外，还要对商业地产开发的资质、经验进行强制性的限制。
    我个人认为明年将是商业地产最痛苦的一年，商业地产本是一个很有潜力的东西，但大家一哄而上把它做复杂了，在中国商业地产发展的初级阶段，该交的学费还是要交，投资者不摔跟头也无法真正觉醒。
    不能限制商业地产的转让，商业地产与住宅的根本不同就在于其的流通性很强。如果不允许商业地产流通，只会使商业地产“死”在那。我个人认为，可能的限制措施就是再增加５％左右的营业税，这对于商业地产的交易来说，是很大的打击，会使投资者资金压力增大，这必然就会影响到银行的按揭，导致一系列连锁反应。
    只有等到商业地产基金成立后，才可以去限制二次转让，目前仍然只能靠转让来变现。但商业地产的最终是不鼓励转让的，不能是为了卖而卖，而应该是为持有而持有，以获取长期丰厚的回报。
    商业地产需要实现开发商、投资者、租赁者和管理公司四者之间的利益平衡才算是真正的成功。如果在继续的宏观调控中，出台一些“一刀切”的政策来打压商业地产，就会导致投资者还不了按揭、出现半拉子工程，以及项目经营不好等“病症”。目前，商业地产真正危险的地方是二、三级城市，而非北京、上海这样的一级城市。因为二、三级城市开发更容易，投资门槛更低，也更容易过剩。

陈俊（北京市浙江企业商会会员部副部长）
商业地产呼唤“和平演变”
    房地产竞争白热化，使很多开发商瞄向商业地产，觉得商业地产又是一块大蛋糕。这必然会引起商业地产的大战，其中鱼目混珠、哄抬、炒作的事自然是避免不了，但不能因为这样就采取“一刀切”的政策，千万不要重演“上海感冒，全国吃药”的大戏。
    商业地产的发展如何收、如何放，收到什么程度，又放到什么程度，这个尺度是政府执政能力的体现。政府应该出台更规范的政策，并以引导为主。政府应该像领航员一样，引导商业地产的发展，避开暗礁。
    现在商业地产的限制门槛已经很高，如果国家继续对商业地产进行调控，那么注定小公司都会破产，大公司也是难以为计。若是采取再提高贷款门槛，以及在税收上进行调整，那么会使商业地产的空置率更高。
    正所谓“治大国若烹小鲜”，商业地产也一样，各地的民情、民风不同，不能单用一个行政命令去“一刀切”。商业地产的发展不能急不能恼，要“和平演变”。

石永昌（浙江江南摩尔商业管理有限公司董事长）
再调控商业地产就“死”了
    ２００４年年初开始的重大调控，是前几年商业地产过多过烂的后遗症。之前的调控力度已经很大，如果再调控的话，除非是进行税收调控，再把按揭全部取消。
    政府应该对开发商商业地产的动作模式进行控制，开发经验是最重要的，而各种物业模式的租售比例也要平衡。同时应该加强商业地产动作方案、可行性报告的审查，目前的可行性报告都是流于形式，对这一方面一定要严控，并进行听证。
    商业地产的发展是城市改善面貌的必要，现在商业地产价格过高，并不是开发商决定的。政策的产生的确会给商业地产产生很大的牵制。新的政策可以出台，但我个人认为没有太多调控的必要，而是要规范。商业地产根本性问题的解决，不在于提高银行贷款门槛、限制转让，个人感觉如果金融杠杆用过头了，再调控的话商业地产就“死”了。

张琪（置地前景投资顾问有限公司商业总监）
小投资者受影响
    商业地产实际上涉及房产开发和零售业两个领域，只不过现在往往是以商业开发为主导，实际上应该是以零售为主导，好在这种情况正在慢慢地发生改变。
    目前商业地产的价格确实偏高，开发商已经吃掉了商业地产的利润空间，卖的往往是项目５年以后的价格。对商业地产进行宏观调控，应该会是一种良性的推动作用，但一定会影响到小的投资者。然而实际上，商业地产本身就不太适合引入小投资者，应该由大的集团或基金整体持有。
    因此，要对商业地产进行调控，应该从两方面入手，一方面是鼓励大的集团、基金整体持有，同时规范小投资者的进入，保障他们的利益。

罗涛（中大恒基不动产营销市场研究中心经理）
商业地产不会成为宏观调控对象
    商业地产不会成为宏观调控的下一个对象。因为政府以前就没有对商业地产这种物业实行什么优惠的政策。
    写字楼或纯商业所针对的是纯投资客户，他们投资也不会是通过银行按揭这种方式，因为付给银行的利息对于他们的收益回报来说是个很大的负担。
    所以开发商首先应该清楚产品的定位和消费的终端群体，运作模式采取先招商后盖楼的方式，这样就会对终端客户了解得更透。
    其次严格控制体量，我认为在北京做１５万－２０万平方米的Ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ是最适合的了。

王溢（大连胜利购物广场集团业务部经理）
宏观调控对我们影响不大
    运作商业地产是很痛苦的，因为不像零售业，只要了解商业规律就可以，做商业还要了解投资。
    从我们来说，国家宏观调控对我们影响很小，自身强势的经营能力给我们带来了很强的抵抗风险的能力。即使再出台类似二次转让的限制措施，对项目的影响也不大。因为我们的项目二次转让的很少，不管是自营还是纯投资的，每年有固定８％的净回报，很少有人卖。

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