中国房产市场：两大泡沫

　　目前衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比，其含义大体是：在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入和之比。据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3—6倍，发展中国家偏高。

　　世界上房价最贵的地方当属日本东京，目前在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币225万元，其单位平方米的价格约为2.3万元。

　　美国的房价比较特殊，美国一般以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。美国住宅多数集中在120至300平方米左右，目前平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元（约合人民币8900元）。

　　总体来看，国外房价要高于国内，但上述几个国家或地区的人均收入远远高于国内，其房价与家庭年均收入的比例一般在3－6倍之间。

　　一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3－5年的收入，而在中国，这一数字大约是10至15年。

　　全上海来说，2004年上海人均可支配收入为16683元，按统计口径的户均2.9人计算，户均收入为48380元。而从构成比例来看，2003年家庭人均可支配收入在3.5万元以上的只占5.6％，也就是说有94.4％的上海家庭的人均可支配收入在3.5万元以下，即户均可支配收入101500元。基于上海的实际情况，房价收入比按照最为宽松的101计算，上海市民可承受的房价平均每套为483800元，而最高可承受房价为每套100万元左右，而上海中环以内的房价已远远超过了这个水平。这也表明，已经有94.4％的人无法承受中环线以内的房价。

　　由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中国和美国的房价很难进行直接的比较。

　　需要指出的是，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4％，而美国人纳税之后享有对住宅永久的所有权。

　　国际投资银行摩根士丹利最近在一份研究报告中指出，中国房地产市场有两个泡沫：一个是需求方面，向沿海城市的移民潮增加了对房产的需求，导致大量投机。第二个泡沫，则是由供应过多引起。一些没有经验的开发商大量借钱投资，建的房产项目却无人问津。报告中惊呼：人均收入不到美国1／30的中国购房者正在负担着和美国人一样高的房价！这样高的房价最终能坚持多久，我们拭目以待。□施长

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