百货业商业地产过度饱和，三招叫你分一杯羹

    饱和之下，如何谋变求生存？

　　【延伸阅读】

　　红星美凯龙、东区远洋城大型综合体、西区天悦城、兴中广场、金鹰广场、剑桥郡……

　　面对商业地产这一“甜美的蛋糕”，未来两年内分食者的大量出现显然成为现实。

　　那对于这些分食者而言，究竟该如何谋变才能在已经出现泡沫的市场中分得一杯羹，不致于陷入“资不抵债”的尴尬境地？

　　支招一：社区型商业也能活得“滋润”

　　负责兴中广场开发运营的中垣物业拓展有限公司副总经理冯嘉元表示，在商业领域，一山还是可以容几虎的，只要这几虎各自有觅食的圈子和方向，就不会互相影响。像一些大型住宅区附近的商业项目，他们定位为社区型商业体会更好，服务周边5公里范围内的社区人口，走差异化路线。

　　据了解，临街商铺、邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利，避免了大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间。

　　邻里型购物中心街区式的商业布局、天井式的共享空间、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。运营中的商家也容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，具有较强的生命力。

　　支招二：差异化竞争彰显商业活力

　　明盛置业有限公司副总经理韦向阳认为，当前中山的商圈竞争还未到白热化的程度。但若干年后，白热化的竞争将非常明显。为此，尚未建好的商圈都应根据各自优势，走差异化的路线，从而达到错位竞争的目的。

　　以明盛置业正在力推的15万平方米超大型购物中心天悦城为例，除了地理位置优越外，在招商方面，明盛采取了先招商后设计的原则。在与大润发签约之后，开发商可根据大润发的具体需求，在平面开间、上下交通位置、物流位置、顾客通达方便性、免费巴士停放位置等这些具体功能区域上，做出特殊的设计。

　　在差异化竞争方面，林明瀚认为，各大商圈所引入的品牌也应该有一个明显的差异化。目前中山各大商圈整体的引入品牌档次不高，主要以国内一线、二线品牌以及部分国际品牌为主，更多的国际快速时尚品牌仍未进入中山市场，而这一市场未来有很大的提升空间。

　　支招三：躲开扎堆竞争活得更轻松

　　虽然未来二至三年内，中山将有超过38个共400万平方米以上商业面积出现。然而在业内人士看来，这些商业综合体的扎堆效应明显，倘若全部建成必将给所处区域带来极为激烈的竞争。

　　在主城区，兴建中的许多商圈彼此之间的车程不超过10分钟。如新建不久的富业广场位于西区富华道，即将开业的天悦城位于富华道和翠景道交会处，雅居乐富华西购物中心位于西区翠景南路一侧，棕榈彩虹花园购物中心位于西区彩虹片区。

　　针对这一现象，林颖美表示，躲开扎堆竞争显然能活得更轻松，但倘若商圈实在已经在建，则应该根据周边的竞争格局，对自己的优劣势进行“查漏补缺”，为未来的生存抢先布局，一定不能“拿来主义”。

　　在林颖美看来，一个商业项目必需认真做好定位、规划，很多开发商为了省却规划的费用及时间，以拿来主义或草率定位，草率招商，“东施效颦”对一个项目而言，是非常危险的。

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