万柳地王推高周边二手房价格，地方调控面临两难

　　红线内“狂奔”

　　一幕幕衔接相当流畅。与北京市第十一次党代会拉开时间差、限制央企竞拍、设定地价最高限，让万柳地块的出让成为一个偶然事件。万柳一小块土地的出让，像走钢丝般小心，步步为营。

　　拍卖当天，在竞拍的最后，只剩下中赫置地和融创地产，国资背景的企业和房地产龙头企业都退出旁观。

　　最后拿地的中赫置地，是一家高端地产项目开发商，通过其官网可以看到，中赫置地开发的地产项目并不多，主要是位于北京的北纬40度和钓鱼台七号院，其中钓鱼台七号院最高售价曾高达30万元/平方米，目前该项目于今年6月、7月各售出一套房，成交价格分别是16万元/平方米、16.5万元/平方米，其中7月份成交的这套房，总价更是高达1.02亿元。而北纬40度是老盘，早已经售完。除此之外，中赫置地还在河北唐山开发一个综合体项目和一个住宅项目。

　　拿到万柳地块并进行后期的开发，对于中赫置地来说并不是一件轻松的事。

　　按楼面地价4.28万元/平方米计算，建安、财务等开发成本10000元/平方米，精装修成本5000元/平方米，总成本为5.78万元/平方米，如果按8万元/平方米的售价，毛利率约为27%，这是一个较为可观的收益率。

　　不过，假设该项目首期开盘3万平方米，开发成本按上述数字计算为1.5万元/平方米、总成本为4.5亿元，加上地价款26.3亿元，前期投入金额是30.8亿元。

　　根据北京中原地产的统计数据，中赫置地在北京的两个项目，从2007年至今，总销售额是56.6亿元，其自有资金并不宽裕，接下来如何进行融资，是股权融资还是信托，融资成本如何，这对于中赫置地来说将是一个挑战，以目前中小企业年利率高达15%至20%的融资成本，任何一个企业都会感到吃劲。

　　此外，回购房面积占据了该地块建筑面积的21%，是先建商品房等有了销售回款再建回购房，还是先建回购房，这个也不确定。如果政府要求先建回购房，则会占用开发资金，对于开发商来说显然是不利的。

　　拿到万柳地块，对于中赫置地这类规模较小的民营地产企业来说，既是机会，也面临较大的压力，运作起来并不轻松。如果央企没有集体退场，并最终拿下万柳地块，无论是融资实力，还是与海淀区政府的勾兑能力，均是另一个场面，至少回购房可以推后建设，以减少前期资金压力，但对民企来说，这样的谈判不具优势。

　　预期的拐点？

　　任志强(微博)回应万柳事件时称：“每个地王都是在政府的拍卖中产生的，也是政府操纵的胜利成果。”其实最终无论是中赫还是融创拿地，面临的压力都会存在。这一出让结果，无论是出于政府管控，还是一种巧合，显然都让政府比较满意：给一块好地，又要让拿地企业感觉费劲，不能是2010年那种狂欢的状态。这正如地方政府自己现在的处境：想推一把房地产市场，又不敢大力推；希望市场活跃起来，又不希望太过。

　　万柳地块出让这一幕剧，正是地方政府在中央调控的范围内挣扎的真实写照。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰7月11日表示：万柳地块拍卖结束，中原地产对二手房业主挂牌出售的意愿做了抽样调查，和预期一样，二手房业主都调高了出售价格，这个土地价格出来后，北京城区的价格都开始以这个做标尺重新排位。预期正在改变一切！

　　地方政府期望放松楼市调控的根本原因，缘于其本身的财政压力。今年以来，北京土地出让金收入锐减。根据北京中原地产的统计，今年上半年，北京共出让72块土地，土地出让金总额 144.88亿元，同比减少55.9%。这也是自2008年5年以来同期的最低值，这一状况，只能用惨淡来形容。

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