“地王”之死：顺驰消失，谁将下一个倒下

　　《中国经济周刊(微博)》记者 孙维晨I北京报道

　　“地王”，一个偏正结构的现代词汇，一个财富符号，一个价值信号。地王是那些投掷重金购得土地的经济组织——房地产企业；地王是那些被房地产企业挥斥亿万购得的土地。

　　在中国，凡以“王”字所结尾的词语，不管褒贬，都已物近其极。但是，连朝代也要盛衰更迭，地王亦不能永保江山。或许被后来者超越，或许被脚下蹬踩的那块昂贵土地拖下王位。

　　2007年，业界黑马——“地王”顺驰被香港路劲收购，其董事长孙宏斌7年心血由此化为淡薄。在高价购买北京大兴黄村地块之后，这架顶着非理性脑袋的战车开始在全国狂飙。“地王”的帽子让人上瘾，孙宏斌和顺驰的名字频繁见诸报端。与日俱增的名望背后，是资金日渐捉襟见肘。

　　终于，顺驰挺不住日渐袭来的资金缺口，被生生拖下马鞍。这个冒进分子终于成为中国记录在册的第一个“消失”的地王。

　　历史的重复不会停止。在拥挤不堪的拍卖席中，谁将是下一个倒下的“地王”？

　　地王狂奔

　　北京南五环，大兴区黄村。

　　一片面积大约3.8万平方米的人工湖蜷缩在四下怪石的怀中。怪石背后便是数十栋高楼林立的生活社区。如今在社区里的现房销售代表都这样告诉《中国经济周刊》记者：“我们的开发商是香港路劲基建。”

　　而在这片北京乃至全国最大的社区人工湖底，寂静沉淀着地王顺驰倒下的历史。

　　顺驰倒下

　　2003年，孙宏斌执掌的天津顺驰置地（北京）房地产开发有限公司以9.05亿元地价购得当年的北京“地王”，也是北京第一宗拍卖的大幅国有土地。

　　12月8日当天上午10点，北京国际饭店二层会议厅，进入场面控制角色的拍卖师陈少湘开口一句：“各位不论是举牌、还是喊出来，只要给钱怎么都行。”将竞拍者紧张的情绪略为化解。但是轻松数秒，拍卖便骤然紧张。

　　第一个举牌的是10号竞拍者，随后28号、8号、7号、9号、6号竞拍者跟进举牌，价格小幅攀升。

　　开场半小时之后，沉寂多时的18号突然将价格叫至近7亿元。此时，陈少湘提醒大家“投资有风险，举牌要谨慎”。接着，9号叫价7.1亿元，16号叫价7.2亿元。随着时间延伸，有8家竞拍者退出竞价，现场仅剩9号和16号。而每次1000万元的加价使价格迅速逼近8亿元关口。

　　10点41分，16号叫价8亿元，9号叫价8.1亿元。如此循环，不断加价。直至?10点48分，16号叫价9.01亿元，9号掷出“9亿零500万”的价格。随后，再无人应价。

　　其实，当竞拍价格推升至7亿元时，陈少湘借机提示：“投资有风险，举牌要谨慎。”在随后的10点43分， 陈少湘再次提醒竞拍者举牌需谨慎，并称大兴区陆续还有土地推出。

　　这样的警告并未抑制荷尔蒙的分泌。10点49分，面对无人应价的场面，陈少湘的定价槌敲响了终结的声音——孙宏斌的顺驰公司成为“地王”，并愿意为大兴黄村地块支付9.05亿元天价。

　　事后接受媒体采访的天津顺驰置地（北京）房地产开发有限公司总经理王全存认为9.05亿元的价格“合适”。他说：“我们这次来北京参与这次竞拍，本身并不是为了盈利，而是为了顺驰的长期发展，所以我们对这次拍卖的态度是无底价。”

　　拿地事后，孙宏斌亦称：“在取得北京大兴黄村项目上，顺驰更看重的是进入北京这个市场，价格是次要的。”随后，顺驰开始了全国性的急速拿地扩张。

　　2004年，顺驰竞得上海宝山、无锡等大体量地块，并在南京、苏州、石家庄、武汉、重庆、成都等地不断拿地扩张。

　　众所周知，拿地需要高成本，而如此急速拿地则已经超出了一个成长阶段企业的承载能力。有观察家将顺驰的脱缰视作与同行“结怨已深”。有地产商在接受媒体采访时说按照当时拿地的价格、成本测算，顺驰的叫价，是没有一个开发商敢承担的，“顺驰的做法是拿未来房地产高速增长作为赌注，先期才敢投入，这在其他房企是不能苟同的。”

　　万科董事局主席王石在2006年发表《和地产黑马交锋》一文中提到万科内部的分析报告认为，孙宏斌靠二手房代理起家，对客户需求市场反应敏感，企业的贯彻力强，职员斗志旺盛，经营上极其强调资金流；截至2003年年底，顺驰预交地价的资金在人民币70亿元以上，进入2004年第一季度，预付资金规模已经超过100亿。从资金流上看，除非有强大的财团或银行做后盾，按期交付地价款是不可能的。实际上，顺驰在许多城市都在拖延交付地价款，另一方面，继续高价拿地。

　　王石认为，孙宏斌在赌博，高价拿地的时候就没有准备按时还钱，同政府公信力博弈，属恶意竞争行为。

　　尽管为同行异见，顺驰依旧不断高价拿地，同时在各地拖延交付地价款。孙宏斌则对顺驰资金链充满信心，他试图通过无限延长支付土地出让金来获得市场机会，然后依靠后期销售回款来偿还所欠土地款项。鉴于土地的升值事实，土地出让方以及授信银行都在获益前提下缄默。

　　随着不断拖欠土地出让金，顺驰整个资金缺口超过30亿元，仅其当下紧迫性资金需求就达近10亿元。而全国化项目的资金使用常常处于“十个瓶口、四五个盖子”的状态。媒体曾报道顺驰在北京开发的蓝调国际公寓项目从建成到2006年5月，仅赔付业主延迟交房违约金就超过4000万元，且数字不断增加。

　　尽管孙宏斌和顺驰凭借被外界称为“先拿地后算账”的风格不断扩张，原本为顺驰提供滚滚现金流的天津市场却受到内地以及香港房企等四面围杀，顺驰几无项目可买。

　　此时，孙宏斌的顺驰已不能顺利奔驰。2007年，《中国经济周刊》曾根据路劲对外公布的数字报道：顺驰滨海土地尚需支付7亿元地价,欠银行约7亿元贷款；顺驰地产土地与其他合营企业摊占100万平米来计算，尚需支付16亿元地价款，欠银行16亿元贷款。此外，苏州凤凰城项目尚有18亿元土地款未付，加上银行贷款，债务达20多亿元。据此计算，顺驰负债总计已达66亿元，是外界猜测的30亿元负债规模的两倍多。

　　时不过4年，面对十位数字的巨量资金缺口，顺驰活生生地被“地王”二字拖倒，贱卖。2007年的第一个月份尚未过完，香港上市公司路劲基建(1098.HK)发布公告，路劲及其伙伴以13.1亿港元收购增持顺驰中国39.74%股份，最终控股比例达到94.74%，顺驰原股东孙宏斌仅持其余5.26%股份。

　　中国记录在册的第一个地王，被尘封史册。

　　新“地王”迭出

　　2010年11月，距离顺驰贱卖又近4年。收敛了张狂的孙宏斌终于在经历许多后如愿以偿——他的融创中国登陆香港资本市场。

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