雅居乐修改地王规划，悄然通过公示

　　“2的容积率，楼层拔高0.8倍，完全可以做到部分建高端产品，多建20栋独立别墅，就可多几亿的销售额，建筑成本都差不多，项目利润的关键是提升土地成本与售价的空间。”上述龙头开发商人士告诉记者。

　　据记者了解，不改容积率，只调整产品的规划被通过几乎没有困难，但事实上，最后拔高建成的容积率一般还是会增加不少。“一般来说容积率小于等于2，最后实际的容积率可以做到2.4左右。”上述龙头开发商人士告诉记者。

　　对于这种说法，雅居乐另一位高层人士也不避讳，为了增加利润，建成物业容积率大多高于规划容积率，“基本上所有开发商项目都是这样，规划和实际的容积率是有差别的，一般人看不出来，购房者买房也不可能拿尺去量。”

　　“对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。”万科一人士告诉记者。

　　政府为地王开辟绿色通道

　　但当初科学城地块在出让时，规划局已经限制高度，现在调整高度，对周边整体市貌和规划的影响引起了大家的关注。

　　“修改规划，一不改容积率，二不影响别人，即使限制高度，也是可以调的。”雅居乐集团人士表示，其实这种规划调整很常见，如珠江新城、猎德村，但是外界不了解是政府还是开发商的要求，有时候是政府要求改规划，只要不违背整个区域规划，单个项目规划修改没什么不可以。

　　“基本上每一个项目都会改规划，在土地出让时，没有画好图纸，只是规定容积率多少，可操作的空间很大，一般要等到报建的时候才改。”合富辉煌首席分析师黎文江说，原来规划小高层是以节约为原则，但从小高层到高层，没有修改容积率，规划局也说不出不批的理由。“明知不对但是无法反驳。”

　　回头看2007年的广州地王都采取了退地方式，如富力退掉了位于广州白云云祥路地王，金地集团退掉了番禺中心城区南区4-2地块，中莱退掉了萝岗地王;或者是改变土地用途，万科海珠区纺织路等四个地王改成了绿地等等。

　　但因公众过于关注，开发商已经很难故技重施，对2009年的地王，如今都不约而同很低调地采用了调整规划方式，以逃避公众的视线。开发商拿地王，抬高当地房价，最后政府帮忙开辟绿色通道，通过修改规划提高利润，双方合谋的利益链暴露无遗。

　　“只是限制高度，没有说高层和别墅具体要建多少，要建在哪，改起来很灵活。”上述龙头开发商人士告诉记者。地王改规划俨然已成为一种风气，买了再改，而且“改起来很灵活”的潜规则令人担忧。

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