最具价值10大官系地产股揭秘：中粮地产等

　　官系地产“以量补价”

　　截至4月7日，已有52家房地产上市公司公布了2008年报，其中，有28家公司的实际控制人为各级政府或国资委，我们把这部分公司都定义为广义的官系地产公司。据我们的统计，这28家公司营业收入同比平均增长了约19%，净利润同比增长了15.66%。

　　与此同时，全行业已公布2008年报上市公司营业收入和净利润同比增长率分别只有13.77%和13.04%。

　　《投资者报》进一步分析发现，官系地产公司的盈利能力实际上低于行业平均水平，但依靠销售额的快速增长，实现“以量补价”，从而保证了盈利的增长。

　　一方面，官系地产盈利能力偏低；由于承建了一些低毛利率的政府项目，官系地产公司2008年的平均销售毛利率为37.93%，虽然同比有小幅提升，但仍低于38.5%的行业平均水平。官系地产公司销售净利率为12.98%，也要比行业低了1.2个百分点；另一方面，官系地产量的增长较快。官系地产公司2008年的销售额同比增长了18.96%，较行业平均值高出了5.2个百分点。

　　官系地产存货减值压力大

　　不过，《投资者报》在评估官系地产的过程中发现了一个异常现象：在已公布年报的上市公司中，存货跌价准备数额最高的三家公司都是中央国资委控制的官系地产公司。除了虽是国资控股却算得上非典型官系地产的万科计提了12.3亿元的存货跌价准备外，保利和招商也纷纷计提较大数额的减值：保利地产为2.99亿元；招商地产计提了2.96亿元。

　　在已经公布年报的52家地产上市公司中，有26家计提了数额不等的存货跌价准备，总金额为22.65亿元，平均每家公司计提了4356万元。而其中28家官系地产公司，就有17家公司进行了计提，计提总额达到了21.98亿元，占全部公司计提总额的97%，平均每家公司计提了7850万元。从跌价准备的计提比重看，官系地产公司为0.87%，行业平均只有0.73%。

　　这表明，相比于非官系地产公司，官系地产公司存在更严重的存货减值问题。当然，这里暂且认为所有公司已经充足地计提了存货跌价准备。

　　由此看来，尽管官系地产公司获得了大量的土地储备和项目储备，但购买价格可能并不便宜。在政府的支持下，这些公司在房价高位运行时的过量储备显得并不够理性，尽管充足的储备有利于业绩的持续增长，但存货的减值同样会带来伤害。

　　相比而言，在资金的约束下，非官系地产公司的拿地就会谨慎得多，同样，它们的跌价准备少一些也是意料之中。

　　另外基于2009年房价仍将延续下跌的判断，我们提醒投资者，官系房地产上市公司仍然存在着一定的存货减值压力。

　　华侨城A

　　连续两次入选《投资者报》“TZ50”成份股，华侨城A的盈利能力以及对股东的投资回报毋庸置疑。

　　公司的控股股东是华侨城集团，实际控制人为国务院国资委，在最近一个北京项目开盘的时候，北京市的多名现任高官到场，华侨城A体现出非常强的官系实力。

　　中粮地产

　　中粮集团控股的这家房地产上市公司，实际控制人也是国务院国资委。作为中粮集团旗下唯一的地产业务整合平台，未来资产注入可以期待。凭借强大的官系优势，公司的土地储备非常充足。

　　另外，公司大量持有招商证券等券商股权，有可能在IPO重启后带来巨额收益。

　　上实发展

　　作为上海市国资委控制的房地产上市公司，上实发展参与了大量上海市新一轮的城市建设，拥有大量位于市中心地段的土地储备。

　　从业绩上看，公司2008年在销售额下滑14%的情况下实现净利润298.7%的增长，这表明，其销售的高端项目获得了非常高的利润率。

　　华发股份

　　公司的实际控制人是珠海市国资委，从业务分布看，公司目前超过95%的项目都集中在珠海市内，这有利于公司依靠官系优势提高盈利能力。

　　2008年，公司在珠海、中山等地获得了大量的土地和项目储备，这将为公司今后3~5年的持续稳健发展和业绩增长奠定基础。

　　苏州高新

　　可以说，苏州高新是10大官系地产股中融资能力最强的上市公司，2008年，公司获得的银行贷款达到近50亿元，而其总资产也不过100亿元。

　　公司的实际控制人是苏州市政府高新区管委会，具有很强的官系优势。去年，公司承建了一部分政府项目，但从总体上看，毛利率较高的商品房项目仍对业绩贡献明显。

　　北辰实业

　　奥运年里，北辰实业承担了不少奥运项目，作为北京市国资委旗下的上市公司，从这一点就能体现出它的官系优势。

　　公司的隐忧是，在毛利率不错的情况下，目前的费用控制得不是很理想，2008年的销售净利率只有10.74%，在行业中是比较低的，5.34%的净资产收益率也是很低的水平。

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