万科降价引发老业主不满，要求降价补偿

　　另一方面,快速开发,快速销售,这是万科一贯坚持的策略,并非基于短期市场变化所做出的应对。在利润率和周转率之间,万科一直偏重的是后者。过去的经营业绩已经证明这一发展模式的合理性,今天,基于这一原则所做出的定价策略同样受到了市场的积极响应,这说明,即使在一个调整的市场中,企业仍然可以通过合理的定价挖掘真实需求,在市场的变化中争取主动。基于快速周转的开发和销售模式,仍然具有强有力的刚性需求支撑。

　　万科是中国首批上市公司之一。万科的投资者中,有许多是长期持有万科的价值投资者。多年来他们一如既往地支持万科,也见证了万科上市后持续17年、阅遍市场风雨和波折的增长。他们对万科的了解和信任,万科职业经理团队一直深存感激。

　　<21世纪>:有分析认为,通过这两年的扩张,万科目前开工量激增,而前两年资本市场上融资较大,今年在趋紧的信贷以及融资控制的情况下,万科再增发可能性较小,59亿公司债也没有能够获批,所以需要急速回款以支持快速周转的盈利模式,那么降价幅度今后还可能加大,而万科股价也难以回暖。您怎么看这个观点?

　　肖莉:万科并不存在资金周转方面的压力。早在2006年万科就做出了"资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈"的判断,公司一直致力于拓宽各种融资渠道,以增强资金实力。另一方面,万科的经营策略一向比较审慎。在去年市场还比较亢奋时,万科已经预见到其中可能存在的风险,并据此做出实施更为稳健的财务策略的决策。在2007年中期报告中,万科表示:"万科从不会因为市场的亢奋而转向激进,将在市场的变化前保持冷静,坚持万科对行业趋势的一贯判断,坚持万科既定的发展策略,更为重视成长的质量和财务的稳健性"。这说明我们对市场的变化已经有了充分的预计,通过实施审慎的经营策略和稳健的财务策略,万科能够以更主动的姿态应对市场的调整。

　　对投资者来说,真正重要的指标是净资产收益率。万科的策略一向是追求尽可能快的周转速度,以及在此基础上合理的利润率。我们目前的定价策略也是基于这一原则,在合理的利润率和周转率之间寻求平衡,对股东们来说,这也是最符合他们利益的选择。

　　本次部分城市发生的市场调整,只是因为经过前一段时间的快速上涨后,市场的真实购买力需要一个休养生息的过程,但并不是说这个过程中房价将由大涨变为大跌。无论从中国整体经济、城市化进程还是住宅市场的未来供求形势来看,中国主要城市尤其是沿海城市圈的不动产价格,都并不存在深度下跌的空间。

　　<21世纪>:万科是否已经不再看好珠三角市场,所以快速回笼收回投资?

　　肖莉:万科对住房市场的看法一直都很明确:中国依然处在高速城市化的进程中,中国经济长期向好的趋势没有发生变化,住宅市场的刚性需求、自住需求是坚实的,即使短期内的价格上涨过快会导致阶段性的调整和观望,但市场只是需要一个时间来消化之前的过快上涨并重建信心,在此之后,行业将获得更加健康理性的发展。

　　珠三角是中国最具经济活力的地区,也是年轻人口不断迁入的中心区域,特殊的人口年龄结构使得这一地区的人口红利有望延续得更为长久。可以预见的是,未来珠三角的住宅市场将在相当长一段时期内保持繁荣。它也将继续在万科的战略布局中占据重要的地位。

　　<21世纪>:万科的快速开发战略在2008年是否会调整?是否会在新的环境下质疑这种模式的市场和政策环境的适应能力?

　　肖莉:快速开发和快速销售是万科一贯的经营策略,2008年万科将继续坚持这一策略。这一模式的合理性在过去的经营中已经得到了验证。通过快速周转,企业在实现业绩增长的同时,也能有效地增加市场的供应量,缓解供需矛盾,因而也是公共政策所鼓励的开发模式。从去年出台的一系列政策来看,无论是旨在提高土地利用效率的土地政策,还是管理日益严格的信贷政策,客观上都有利于快速开发、快速周转的企业。

   京城楼市现8折楼盘 折扣最大的并不是万科

　　折扣最大的并不是万科，沸城打出的优惠是“一次性付全款八折”，均价10020元的房子折扣下来8000元出头。珠江帝景博悦的房子“折”得也很有魄力，均价24500的房子，最低19000元就可以拿下，每平方米直降5000多元。

　　“一次性付全款8折”——打折、优惠，眼下这样的词汇对于开发商来说，终于不再像前几年那样难以说出口了，而最高8折的力度也很令消费者感觉震撼。不过，笔者发现，楼盘的各种折扣围绕的往往是“一次性付全款”这个核心“意思”，而且各楼盘均表示自家折扣期期限很短。

　　这一轮楼市打折，万科是“动作”最大的一个。尽管北京万科有关人士一再表示:“暂时没有降价计划。”但3个项目的优惠幅度却是近几年罕见的。万科中粮假日风景，一次性付款可打9.3折，贷款可打9.6折，最大折扣是邻着底商的二层特价房，达到9.1折，相当于每平方米优惠1305元。万科四季花城，20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米，一次性付全款，可由每平方米8100元最低优惠至7400元，按揭贷款最低优惠至每平方米7600元。万科紫台2-2号楼，均价从每平方米1.63万元降至每平方米1.6万元。

　　其实折扣最大的并不是万科，沸城打出的优惠是“一次性付全款8折”，均价10020元的房子折扣下来8000元出头。珠江帝景博悦的房子“折”得也很有魄力，均价二万四五千元的房子，最低19000元就可以拿下，每平方米直降5000多元。合生橄榄季的降价“政策”十分灵活，项目均价1.9万元，30个特价“名额”不是限定房子，而是限定客户，也就是先到先得，30个“特价客户”可以每平方米1.6万元签定合同，买下房子。珠江奥古斯塔城邦的优惠也十分引人注目——买别墅，送宝马，或者免70年物业费。

　　笔者了解到，要想买到特价房，往往要满足两个条件——一是一次性付全款，二是很短时间内签合同。北京万科有关人士告诉笔者，项目如何定价主要是依据市场情况考虑，但资金流快进快出是一个重要原则，也就是说，对于万科这样项目较多的龙头企业，“欲购从速”，资金安全是最重要的。(刘扬)

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