万科降价引发老业主不满，要求降价补偿

　　楼市已进入下滑通道

　　不少开发商透露，在2月底至3月初，东莞楼市中心城区已出现了一批4000多元/平方米的住宅。这一价格比起去年7月份峰值6837元/平方米，已经直降了2500多元/平方米，降幅超过30%。

　　对比东莞中原市场研究部的监测数据，2007年7月份东莞商品房均价达到上涨的峰值为6837元/平方米，那么这批品牌发展商推出的所谓“特价房”、“团购房”，以4500元/平方米的均价算，降幅已经达到了34%。

　　毋庸置疑，东莞房价已率先进入了下滑轨道。

　　“持续的宏观调控和消费者的观望情绪，是东莞这一轮房价跳水的主要原因。”马景文说，不少发展商已经开始对市场失去信心，而万科只不过是此轮房价跳水的导火索。

　　万科首次正面回应全线降价背后的策略

　　3月伊始,万科东莞房价优惠再创新高,"银行购房团"得到了7折的优惠价格,这是万科掀起降价风潮以来,在二线城市降价幅度最大的一次。

　　去年11月开始,受降价消息的影响,万科的股价连续下滑,3月5日随大盘下挫之后,跌至20.78元,创去年11月万科股价下跌以来的新低。

　　在业界的质疑之下,万科高层首次正面回应降价问题,集团执行副总裁肖莉接受本报记者的专访,解释降价背后的万科策略。从肖莉措词的严谨,可以看出万科缜密的逻辑。

　　<21世纪>:万科东莞以团购名义降价幅度达到30%,是否会同时加速其他开发区域的降价趋势?

　　肖莉:近期万科东莞运河东项目确实推出了部分较低价位的毛坯房,但所谓30%的价差是用这次推出的毛坯房最低价和之前推出的精装修房最高价进行对比后得出的数据。如果用均价对比,价差大概在20%;再去掉装修的差异,实际价格优惠在10%左右。此外享受这一价格优惠的客户,在付款条件上也有一定要求。

　　东莞运河东项目这批房屋推出后,市场反应非常热烈,甚至出现连夜排队购房的现象,推出的90多套住宅当天即销售70多套,说明市场的需求依然旺盛,只要定价合理,一定能得到市场的认可。这也让我们更加坚信,住宅市场在经历一个理性回归阶段之后,将迎来更加健康美好的未来。

　　万科各地项目的定价是当地公司在实现快速销售的原则下,根据当地市场的情况来确定的,各地之间不会相互影响。

　　<21世纪>:在二线城市开始降价,是否意味着万科正在加大降价的范围,是否意味着在所有开发区域都有降价的可能?

　　肖莉:万科坚持快速开发、快速销售的经营策略。这一原则,适用于万科有业务的所有城市。万科旗下各项目的具体定价,也是由当地子公司在这一基本原则下,根据当地市场的具体情况来确定。如果当地市场本身发展比较健康,价格与当地自住需求的购买能力相匹配,则并没有进行调整的必要。

　　东莞2007年价格涨幅较大,是万科进入城市中房价涨幅最高的一个。当市场气氛由抢购变为谨慎之后,价格出现一定调整是正常的,这和它是否是二线城市并无直接关系。

　　<21世纪>:万科今年楼价普降,珠三角区域降价达到20%-30%,幅度较大,而珠三角是主要的利润产生区域之一,2004年以后几年对业绩贡献都在40%左右,那么会不会影响该区域的利润贡献,进而影响2008、2009年业绩表现?

　　肖莉:目前珠三角城市主要是深圳、广州和东莞的市场价格出现了调整,调整的幅度最高为10%-15%左右。这几个城市的市场价格过去一年都经历了大幅上涨,因此一定范围的价格调整后,依然具有合理的利润空间,对2008年的业绩不会产生重大影响。而从长远来看,随着住房市场的理性回归,土地市场一度出现的亢奋局面也正在降温。因此实现了快速销售的企业,有机会在合理的价位购入项目资源,对于2009、2010年的业绩是有利的。

　　<21世纪>:万科股价腰斩,受降价消息影响较大,普降之后管理层是否会担心在资本市场的融资能力下降,股价受创,是否会担心在投资者心目中的形象受损?

　　肖莉:万科一贯注重和投资者的交流,在17年的上市生涯中,万科能够赢得投资者的信任,靠的就是规范和透明。我们相信只有坦诚的交流,才能获得投资者的理解和支持。关于经营环境的变化和万科的应对思路,在历次的定期报告中,公司都有坦诚的陈述;公司管理层也一直努力通过各种渠道和投资者进行沟通,以便他们能更好地了解公司的运作情况,作出投资决策。

　　我们也希望借这个机会进一步向投资者汇报我们对市场的判断和公司的战略考虑,以澄清一些可能引起误解的观点。概括来说,公司一直坚定不移地看好中国住宅行业的未来发展,中国是全球经济最具活力的国家之一,同时又处在有史以来最快的城市化进程中,我们毫不怀疑这样一个巨大的市场能为行业提供的发展空间。市场短期内对前期价格上涨过快所做的调整,并不会改变行业长期向上的趋势,反而有可能使行业获得更加稳健的发展环境。

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