房地产投资五大风险

　　近期，上海等大中城市的房地产价格出现了较大的波动，投资房地产的风险开始显现。笔者认为，宏观政策调控是影响房地产市场的最大因素，除此而外，投资房地产还存在着以下五大风险。
　　利率风险这是一个最大的不确定因素，但往往被现在的低利率所掩盖。

　　从１９９６年以来，央行多次下调利率，使得最近几年的利率处于历史低位区，有时甚至低于物价涨幅，房地产的热潮正是在这个背景上产生的。但低利率不会长期维持，目前通货膨胀压力还在加大，而且自去年央行加息后，今后加息的可能性仍然很大。重要的是，中国住房贷款是浮动利率，当利率变动时，从第二年初开始，实行新利率。因此，很多人在买房之初，一看一个月还款不过一两千元，认为完全可以承受。但细心的人已经发现，如果贷款达到一定年限，累计付出的利息就会比本金还多，将来如果利率继续上调的话，买房人的还贷压力就会更大。所以买房人应谨慎考虑利率风险，正所谓人无远虑，必有近忧。
　　流动风险以前，绝大部分人买房的目的是为了自己居住，但现在很多人买房又有了一个新的目的：投资。

　　投资都希望升值，而升了值的投资品种只有能够售出才能兑现其价值，因此，投资品种的流动性很重要。然而，房地产市场并不是一个流动性很好的市场，且不说交易手续复杂、费用高，就是购房者的心理也限制了市场流动性。在“买涨不买跌”的心理状况驱使下，房价上涨时不愿卖，下跌时卖不出，都形成有价无市。最近上海房价的较大幅度的下跌就说明了这一点。这就如同股市中的投资者，在经历了连续涨停后再连续跌停，最后发现还是亏损了。
　　供求风险任何商品都是需求决定价格，房地产也不例外。

　　应该说，我国绝大部分城市对房产尤其是住房的需求是在持续增长的，这也是目前房价能够不断攀升的原因。但这种需求增长能否较长时间保持？需求带来的房价上涨是否会超过大多数人的购买力？一旦价格出现逆转后市场又会有多大的承接能力？在股票市场中，新股从投资者彻夜排队购买到现在对跌破发行价习以为常也不过１０来年的时间。如果在不远的将来，房地产市场买方占据上风，业主或售或租都将面临很大的风险，需要未雨绸缪，提前考虑。
　　预期风险投资房产和投资股票一样，投资者对将来的预期对价格的影响非常大。

　　如预期某个地段将通地铁，房价马上就会起来。近年来进入房地产的一些以逐利为目的的热钱，就是看中了以上海、北京、杭州等为代表的大中城市物业的升值预期，一旦房价升值预期出现逆转，这些热钱需求可能一夜间消失。投资北京和上海房产的人还有一个对奥运会和世博会的预期。应该说，奥运会和世博会的举办对两地的房地产有一定的刺激，但预期不宜过高。特别是世界博览会的影响力并不是很大，即使是奥运会，也鲜有游客或运动员在参加运动会之余，在当地购买一套住宅。近二十年无论是奥运会还是世博，主办城市几乎无一例外地在盛会之后出现住宅供过于求。会前建房越多，会后供过于求越严重。
　　信息风险指购房者在决策过程收到各种信息干扰所带来的风险。

　　这类信息近年来充斥市场，对价格影响大。比较典型的有“住房土地资源稀缺，特别是大城市建筑用地紧张，买房铁定会有大收益”、“北京上海都在向国际化大都市迈进，房价也会向国际接轨”、“房价不能跌，跌了对经济冲击太大”、“铁矿石涨价７１．５％，钢材更会涨价，所以房价还要上涨”等等。这些观点不能说一点道理都没有，购房者往往容易受其影响，造成判断失误。例如，有专家测算，建筑材料成本仅占房价的２０％，钢材不是房屋的唯一建筑材料，这样钢材占房价的比例就更低，所以钢材涨价对房价上涨影响甚微。所以购房人应该审慎对待各类信息，作出正确判断。

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