下半年房地产仍是好年景

　　以目前的形势发展，如果没有重大改革出台，中国的房地产价格会在今后12～18个月中出现一次大涨。支持房价上涨的主要力量，来自游资和炒作。

　　今天的中国，资金泛滥、热钱滚滚，利率仍然基本上停留在四年前抗通缩的水平，可是经济与当年已经有很大的不同。美联储在过去两年内连续加息十五次，中国的央行却没有跟随其他国家将利率水平正常化。两年前，中国人民银行示意性地加息一次，最近再加了一次，但是利率水平仍然十分低下。笔者认为最近加息的警示意义，大过实际政策紧缩。

　　由于人民币的升值压力，央行在汇市上大力买入外币，释放出人民币基础货币，制造出了一个极度宽松的货币环境。目前一年期存款利率水平为2.25%，实际利率为0.64%；一年期贷款利率水平为5.85%，实际利率为4.19%，均远低于过去25年的平均水平。我们的计量模型显示，中国的存款利率至少比正常的中性利率低2%，贷款利率更比中性利率低3%。换言之，今天中国的货币环境、利率水平十分宽松，实际利率处于超低状态。这是目前游资泛滥、资金流动性过强的基础。

　　如此的环境下，中国的房地产市场出现炒作再正常不过。对于普通民众，扣除利息税后的实际存款利率接近于零，而各地房地产的租金回报率则多数介于4%～6%之间，“存银行不如买房”是民众理性的选择。一旦房地产升值的信心得以确立，更多的储蓄资金将会流向房地产市场。

　　对于国内的不少大企业，它们手头并不缺资金，但苦于缺乏好的投资项目。产能过剩将制造业的利润率越拉越低，于是，资金便投向赚钱最快的房地产业。大量的实业公司做房地产是中国经济的悲哀，但这样做也是它们理性的选择。

　　两年前的宏观调控，没有试图从根本上消除过度的流动性，而是通过行政手段制止银行发放信贷。这对依靠银行贷款运作的中小房地产开发商无疑是致命的。不过，对资金充沛的大房地产开发商并没有构成实质性打击。相反，宏观调控成为它们收编小开发商、扩充土地储备的良机。大企业和海外基金的抢入，更进一步推高了国内土地价格。经过去年年中的整合、并购，开发商资金链吃紧的警报已经基本上解除，缓过气来的开发商在地产新盘开盘价上明显高出以前。政府在土地供应上的限制，更为开发商营造气氛、推高售价创造了口实。

　　笔者观察，各地房地产市场的信心明显增强。去年下半年部分二线城市的火爆气氛在向全国各地蔓延。就连曾经遭受政府组合拳重创的上海房地产市场，成交量也在迅速恢复。一个由游资驱动、滚动升温的全国性房地产热似乎正在成型。

　　对于这次房地产热是否健康，仁者见仁，智者见智。不过许多城市出现价格和空置率同时上升的现象。这表明投机成分的增加，也反映出在二手市场不健全情况下开发商的造市。价格的上升带来购房人购买能力(affordability)的下降，中下层市民“买房难”成为一种社会现象。但是在流动资金充沛的情况下，本地购买能力减弱充其量对市场构成中期威胁。房价的短期走向则取决于游资、取决于政府的取向和态度。

　　4月27日，中国人民银行贷款加息0.27%，反映出政府对近期银行信贷暴增的忧虑。相信近期还会有其他措施出台，但是利率至少短期内不会大升2%～3%。银行准备金率或利率的微小调高，对于过度流动性来说，不过是杯水车薪，不足以从根本上改变目前超宽松的货币环境。预计政府同时会重新控制银行贷款，不过在通胀没有出现大幅上升之前，调控也不过属微调，并非像2004年似的“一刀切”断流。

　　税收政策可能是针对房地产投机的最直接、最有效的措施，也应该是下一轮扭转房地产过热的主打政策。不过，对房地产征税主要由地方政府提出并执行，从经济增长到土地收入，地方政府依靠的就是房地产，因此对本地房地产必然呵护有加。中央和地方政府在此问题上的博弈，对各地房地产市场有重大影响。

　　笔者认为，下半年房地产仍是好年景。在游资带动下，各地房价依然看涨，只是政策风险有所增大。

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