万达如何成功开发四线城市商业项目？

     一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持。如果条件允许，我们建议还是优选老城区，四线城市中心为王，人流的聚集效应还是中心区域的强大。  

        一、四线商业体现状及问题

　　1、项目多，竞争激烈，消费人口少，城市发展慢，这些都是四线城市最大的特点。以前大家都是搞住宅开发，近些年受调控影响，大家觉得商业地产好做，有钱途于是一窝蜂全干商业项目，一个城市众多商业体，有的近在咫尺，竞争白热化，而且消费人口增长红利却在下降，城市的发展变缓，所以四线城市商业体目前实操确实困难。

　　2、一般以生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。四线城市的人居消费都是以满足日常生活化的消费为主导消费，虽然消费的趋势是向商业体购物中心转移，但好的品牌进驻也是一个困难，所以品牌带动性也不是特别强(一般以商超类大品牌为切入点的较多)，但这种趋势也在弱化，商超带动能力也在减弱。

　　3、地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主，周边新区如有商业体必然风险很大，这点在我们操作的商业项目和城市来看是普遍现象。

　　4、项目同质化非常严重，往往1-2公里内会出现2-3个同类同面积同区间的商业体，无疑增加了后续风险;我们操作的安徽池州项目1公里内就有大润发、百货类的购物中心，有些同业态的商业体竞然只有一路之隔，不死才怪。

　　5、开发商大部分均为住宅商转型过来，缺乏一定的理念和经验，存在盲目性;更为悲哀的是某些开发商没做商业体项目还自认为很专业，很懂行，恕不知这样的公司是自己把自己领进了死胡同。

　　6、四线城市缺乏商业地产专业型人才，规划定位招商依赖于沿海地区代理公司，专业公司又不能将好的理念和当地消费实际结合，往往效果不佳;有些公司一味照套一、二线的开发经营招商模式，这样后果就是水土不服，前期没有很好吃透当地市场，在中国，不同的区域就 存在不同消费基数不同消费习惯，所以吃透当地市场，当地结合一线理念方为良策，当然也要避免一些不专业的公司不专业的人才合作，有些只会理论不会实践。

　　7、开发商期望值太高或短期要求的回款率太高，造成销售和招商的矛盾加大，不利于项目的有序发展;各位一定告诫您的老板，您的甲方，做商业地产不要想一口气吃个胖子，不要天天坐在公司计算你的理论盈利数据，商业体开发切记一步一个脚印前行。

　　二、四线商业体如何解决选址、规划与定位

　　1、老城区选址

　　一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持。如果条件允许，我们建议还是优选老城区，四线城市中心为王，人流的聚集效应还是中心区域的强大。

　　2、城市新区选址

　　我国众多城市都有自己的新城开发计划，新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野的制约，需要先策划后规划，只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平，新区的综合体开发才能具备良好的开发条件。但这点在一些地级市很难做到。我们操作过的江苏地级市的一个综合类市场项目，在一个新区的中心，对面全部为火车站汽车站公交站，交通具备良好的优势，但当地政府在规划的时候想打造市场集群，物流集群，可是没有产业配套支撑，当地在新区建市场，老城区的市场仍然在继续保持，所以经营上就会很困难，加上新区居住区的规划建设要迟于商业市场规划好几年，所以新出来的市场和商业体没有消费人口，也没有配套基础，几个项目全军覆没。所以在新区选址，大家一定要慎重要看城市规划、区域规划、产业规划、人口规划、新区建设进度，以及对市场消费能力进行测评，不能做的项目一定不能轻易下手，否则来不及回头。

　　地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。我所在的安徽池州前期商业集中选址的时候考虑的因素太过单一，造成了在新区近百万商业市场的空城，招商招不进，开业开不起来，造成大量经济损失，成为一大败笔。

　　支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。

　　3、选址一定契合当地的城市规划和经济发展战略规划和产业规划，一定要有超前的预期和如何分布开发的策略。

　　4、项目规划时应增加可售类产品的比例，例如增加住宅体量，减小写字楼和商业体量，这样利于开发资金的回收，降低项目风险，能够保证企业的资金生命线，特别是在四线城市，商业体量过大也不利于招商和运营。

　　5、项目规划时候应充分考虑到小城市的消费购买习惯又能契合现代体验商业的发展模式，建筑外观上一定要标新立异，具有地标新特征，里面的规划一定要充分考虑各业态之间的互动和关联。

　　6、项目业态定位时候一定要考虑小城市的消费层次，同竞争个案之间一定要有差异化的区分，这是后期应对竞争最好的基础，例如我所操作的池州项目，前期定位后因周边新开项目的开业，我们对餐饮业态、儿童业态、休闲业态增加了比例，购物业态减小了比例。另外一个方面小城市商业项目定位一定要有自己的特色和主题，这样利于后期的运营。小城市消费从众性、从新性较强，对新事物比较敏感，所以一定要有主题一定要有特色，从而吸引和带动人流增加竞争性。

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