万达如何成功开发四线城市商业项目？

　　三、四线商业体如何解决招商和运营

　　1、定位不宜过高，规模不宜过大，一定要考虑当地的承载能力;

　　2、考虑到城镇化因素，一些业态要考虑到乡镇的稳定客流量的业态，不能局限于城区市场和社区市场;

　　3、建议由开发商和商业管理公司组成联合招商团队，这样不仅能有专业公司的操作也有本地化的团队进行互补，同时也能培养和打造自己的团队。

　　4、招商过程中一线品牌很难进行四线城市，所以商家的选择应贴合城市的规模，消费习惯，当然本地的品牌也是重点，有些主力店如餐饮，休闲，儿童品牌可利用本地品牌商家进行加盟形式入驻，避免大商家难入驻的情况，同时要给予一定的租金和补贴政策。

　　5、足够的租金及免租优惠政策，小城市的商户对租金和免租期比较敏感，从开发角度来说牺牲点租金而盘活整个项目是重中之重。

　　6、在运营阶段要有全城策划及广告支持，要利用第三放媒体如微信平台，网上商城等渠道扩大经营渠道，建立长效OTO模式。我们正在实操的商业体已经打造了网上商城、微信预订平台、微信支付平台、各业态一卡通消费卡、电子会员卡等新的消费方式和渠道。

　　7、在规划、招商、运营的前期就应该考虑从到合理去化和持有比例及分割(本人建议核心商业部分持有，敢于尝试自营部分商业，加大自营面积，如果条件允许应全部持有，这点估计一般四线城市开发商不会同意)

　　8、招商和运营前期规划时候，就应该有对付电商冲击的思路和策略，着眼利用新媒体，移动客户端等新兴电子工具进行运营，以适应和提高经营业绩。实体店的坐商模式，被淘宝、京东的电商模式冲击得门可罗雀或成为消费者抄货号的橱窗，实体店难道不可以运用体验式创新，重新将消费者拉回来，让消费者找到逛街的乐趣吗?最有效也最经济的形态必然是O2O。O2O不仅是线上支付、线下消费，而且可以衍生出各种各样的新商业模式。以企业为主体的O2O，至少可以派生出以下模式。

　　①线上传播，线下购买(传统门店零售);

　　②线上购买，线下消费(服务性产品的门店消费);

　　③线上购买，线上供应(邮购的变种);

　　④线下聚客(体验)，线上购买(适用于客制化产品、高级定制等);

　　⑤线上购买，线上消费(上门服务)。

　　9、四线城市里的商业综合体特别是购物中心部分，基本的出发点就是做当地原有商业的升级版，而不是搞跨越式发展，只要接地气，适当超前，能吸引当地顾客消费，聚集基本人气，就能达到区域辐射得效果。

　　四、四线商业体如何解决持有与销售

　　1、本质上小城市开发商肯定想通过商业来赚取更大的利润，他们的目光不在招商和运营上而是销售上，这点必须要告诫给所有的土豪老板，招商运营做不好，你就没有底气去喊销售和高价，所以商业不同于住宅开发，特别是在小城市。

　　2、所有的努力都是为了打造这一商业综合体具有真正的投资价值，方可有市场投资的机会，所以从开发角度来说，前期所做的一切都是为了证明这个商业有价值，具备投资升值的空间。

　　3、当然开发肯定是为了赚取利润，相对租金开发商更看重的是短平快的利润，所以在开发策略上一开始就要考虑到出租和出售以及经营的问题，处理好三者之间的关系，特别是租金和售价的平衡(由此看来商业地产真是非简单的加减乘除)。

　　4、对于核心商业部分建议开发商持有，这样整个项目的运营风险可以控制在自己手里，也有利于商业体走可持续发展之路。对于出售部分，应该尽量划小单铺分隔面积，打造总价低投资门槛低的的产品，利于扩大投资群体。

　　5、还有一个关键点价格，各位土豪老板们，如果你真的要销售，真的要回笼资金，建议销售价格上不要贪图太多，出手成功资金进库方为上策因为商业不同于住宅，很多老板都说我这值多少多少钱，实际上没有运营起来，没有销售出去，那些就只是一个苍白的数字。

　　6、建立多渠道的销售模式，走内外销结合的模式，对于返租之类要谨慎操作，规避风险。销售的成功与否，是看这个项目是否有足够的回报和明确的升值预期，而这又恰恰是招商和运营能否成功所展现出的价值，所以商业地产的核心就是规划定位和招商运营。一开始就想到销售的开发商都不是好开发商。

　　7、在租售并举、先租后售、售后返租、带租约销售等模式外，可以尝试众筹模式进行营销模式的变革，当然也可以和基金公司或其他资产公司合作进行大面积商业的去化等等。

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