房地产全球降温行动

    东京、纽约、伦敦、悉尼……许多人在关注同一个话题：火爆的房地产市场能维持多久？今年６月３０日，美联储四年来首次提高基本利率更让人断定，美国侧面承认了房地产市场泡沫之大。接下来美联储不顾经济仍处于“松软地带”，又连续３次调高基准利率达７５基点，力图使利率回调至中性水平，尽管没有明言，但为房地产市场降温的意图已十分明显。

   泡沫与避难心理

    美国耶鲁大学“泡沫学者”罗伯特·希勒教授发明的“非理性繁荣”一词在房地产界十分流行，成为“泡沫”的婉转说法。放眼世界各国房地产市场，“非理性繁荣”带来的战绩有目共睹：爱尔兰都柏林房价自１９９５年以来上涨２７３％，同期荷兰阿姆斯特丹的房价也涨了一倍；英国房价过去３年上涨５５％，西班牙房价过去１０年上涨１００％，南非房价过去１２个月上涨２４％；中国香港地区房价，去年秋天以来也上涨了５０％。在美国东西海岸的大城市，房价上涨速度比物价上涨快６０％。房价涨了，房租却持续下跌，一些经济学家认为房租的低迷表现说明房地产市场的火爆程度已经接近极限，泡沫破灭为时不远。

    然而判断房地产市场是否存在“泡沫”，还不仅仅靠观察价格的变化，并非价格涨了就是有泡沫，降了就是没泡沫。美国之前一直不肯承认其房地产市场存在泡沫，“论据”就是硅谷等少数地区的房价出现过大幅跌落。罗伯特·希勒认为应对当地购房者的消费动机进行彻底分析，看他们到底是自己居住还是投资。如果大部分购房者以投资为目的，那么该地区的房地产市场就一定存在着危险的“泡沫”。

    结果调查发现旧金山、洛杉矶、波士顿的绝大多数购房者都承认看好房地产市场的后市发展是其购房的主因之一。他们认为在未来１０年中其购置的房产将升值１３％以上。在房价相对温和的密尔沃基市，持上述观点的购房者也不在少数。总市值达到１５．２万亿美元。而放眼四海，将购房作为投资已呈全球化趋势，澳大利亚国内就经常出现数千人挤爆房地产投资讲座会场的情况。

    发达国家前几年股市崩盘使众多投资者损失惨重，人们再也不愿相信那些作弊的会计，再加上普通居民对经常亏损的养老基金失去信心，促使大量投资涌向了房地产。英国，一家市场调查公司公布的调查结果显示，３９％的英国人认为投资房地产是目前最好的养老手段，而选择依靠养老基金的人数只占全部被调查者的２７％。正如罗伯特·希勒所言：“把房地产视为避险天堂，这个观念已经深深植入各国的文化。”

    有分析认为，仅以近１０年来的投资回报率进行比较，投资房地产或许是个明智选择，但从更长的时间段来看，养老基金的收益更为可观。据一份最近公布的统计报告，过去７０年中，英国各项资产的回报率均值在税后达到了４．５％，但房地产投资的回报率却为－３．７％。

    此外，油价的居高不下也加速了泡沫增大。国际油价屡创新高以后，使美元兑大部分货币下滑，触发了投资者对通胀的恐惧心理，而由于房地产向来是对冲通胀的主要投资工具，因此刺激了以房地产为首的具备“避难资产”特征的商品价格上升。美国以拉斯韦加斯为代表的城市房价近期一路高歌，油价因素不可忽视。在过去的１２个月中，许多国家在扣除通货膨胀因素后，真实房价的涨幅仍属历史之最。

    破裂的后果

    经济学家普遍预测，“股市灭了楼市补”的局面已经支撑不了多久，再加上媒体如《经济学家》等秉承对全球房产过热的一贯批评态度，不断暗示英国、美国、西班牙、澳大利亚等主要发达国家的楼市泡沫将破裂，令房地产投资者心怀忐忑。美联储由莫里斯·戴维斯和乔纳森·海斯科特起草的一份研究报告指出，目前很多人担心美国房地产市场是否会像１９８５年至１９９０年和１９９０年至１９９５年那样，再经历一次巨大波动，令他们的财产缩水。

    房地产泡沫破裂对经济基础和金融体系欠佳的国家负面影响更大。比如上世纪９０年代初日本房地产泡沫破裂重创了日本金融业，给企业和银行带来的损失以及给消费者支出所带来的负面影响，至今仍然制约着日本经济的发展，目前日本仍然存在着内需不足的问题。当年除房地产商和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，一些涉足房地产业较深的大企业因此纷纷倒闭。

    媒体和专家的渲染与历史教训令许多人开始思考用房子保值究竟有多安全。欧洲有一半以上居民拥有自己的住房，且住房占居民家庭全部财产的４０％－６０％，美国的这一比例也达到了３０％。如果房地产价格出现大幅度下降，就等于令居民财产贬值，直接影响消费者的实际需求，甚至出现债台高筑现象。香港艺人钟镇涛、章小蕙就曾因炒楼亏损２．５亿。

    更大的受害者是银行。要知道房地产泡沫破裂带来的危害要远远大于股市泡沫破裂。炒股的人至少还用的是自己的钱，炒房者却十有八九从银行借钱。房地产业与银行业关系如此密切，使得房价下跌必然导致银行不良贷款增加，出现大批死账坏账，甚至有可能诱发金融危机。日本房地产泡沫破裂后银行里形成的那些坏账，拖了多少年也无法解决。尽管房地产公司在向银行贷款时虽然基本上都有房地产作担保，但随着土地价格的不断下跌，担保的价值也不断下降，致使日本金融机构的不良债权大幅增长。从１９９２至２００１财年，不良贷款累计高达７４万亿日元，政府累计资助亦高达２３万亿日元。除去银行自身利用利润冲销方式处置的不良贷款外，截至２００１年财年末，日本银行的不良贷款余额仍高达３５万亿日元。

    加息＝房价软着陆？

    美国已经不是第一个加息的国家。英国自去年１１月以来已经４次加息，不能说没打算限制新的房地产投机，结果今年５月的统计数字表明，英国抵押贷款和房地产价格的上升势头已经减缓。英国最大的按揭银行ＨＢＯＳ表示，英国房屋价格在今年８月出现２０００年１２月以来最大单月跌幅，也是英国房价自２００２年８月以来首次出现下跌；楼市同样火爆的澳大利亚自去年下半年开始也连续加息。澳大利亚央行指出，来自多个行业的数据显示，在两个最大城市墨尔本和悉尼房价下跌的影响下，澳大利亚全国房价持续回落。今年第二季度，澳大利亚平均房价下跌１．２％，其中墨尔本房价下跌９．５％。娃哈哈在沈使用“黑瓶”(图)

    而美国房地产业也可能已经升到极限，早在美联储升息之前，美国的住宅贷款业和房地产建筑业就已经显现降温前兆。根据美国商务部５月２６日的统计，今年４月份全美独栋新房销量下降了１１．８％，是上世纪９０年代经济高速增长以来单月最大的降幅记录。在旧金山和西雅图，房屋租金水平已经开始下降，美国其他一些城市的售房人员也开始降低报价。

    华盛顿经济政策与研究中心主任迪恩·贝克认为美国的房地产价格将有２０％－３０％的向下修正空间。他说尽管房地产业市场有地区性特点，但当很多地区都有泡沫的时候，影响就将是全国性的。他自己甚至已付诸行动，以其在１９９７年时买房子所花的３倍价钱卖掉了自己的公寓，转而搬到两个街区以外的地方租房子住了。

    然而加息就能降温了吗？国际货币基金组织９月底发出警告说，如果房地产市场出现调整，将对全球经济增长构成威胁。在其每半年发表一次的《世界经济展望》中指出，英国、澳大利亚、爱尔兰和西班牙的泡沫情形最为严重，另有一些国家的房价指数、房价与收入和房租之比率不断创下历史新高，导致居民家庭债务激增并有可能引发通货膨胀。“上述国家存在这样一个风险：如果利息上调，将会引发房价下降，进而导致更加严重的实际经济后果。”这些国家房价继续飙升的迹象也表明，如果市场下滑，很可能对全球经济增长构成威胁。所以基金组织建议，中央银行在提高利息水平时，应该循序渐进，政府也要考虑紧缩贷款要求，着力加强抵押行业结构建设，如提供更多抵押选择等。

    提高利率的最大风险，是消费者信心会受到什么样的影响。近年在许多国家，对经济前景满不在乎的人大笔借钱，他们借钱的速度，甚至比房价上涨的速度还快，消费者家庭债务占可支配收入的比率达到了历史最高，在美国、英国、韩国和其他许多地方，这一比率超过了１００％。在这种情况下，任何利率的上升，都可能导致消费者债务失控，进而打击人们的消费支出，抑制全球经济增长。

    《经济学家》的分析也指出，提高利率将加速房地产“泡沫”的破灭。尽管当前利率不高，但美国和澳大利亚居民的债务负担已接近历史高点，利率上的风吹草动将给房地产投资者带来不小损失。在英国，目前抵押贷款形成的债务负担占居民家庭收入的比率为１２％。如果利率升至６．５％，那么这一比率将上升至１５．５％，达到近１０年来最高水平。文章还指出，澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙以及美国的大部分地区，房价已呈震荡走势，但泡沫未必会骤然破灭。不过至少有一点可以肯定：期待靠房地产发大财的投资者必然失望而归。

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