望京大户型不怕“新政”调控

在本报举办的沙龙上与会开发商表示，望京潜在客户大多希望买140平方米以上的户型

　　6月17日下午，由《新京报》主办的望京区域夏季沙龙在望京19吧举行。十几家开发单位负责人及相关业内专家就国家近期宏观调控政策对北京楼市尤其是对望京楼市的影响做了分析，并就目前望京楼盘的主流发展方向、如何提高望京的区域价值等话题进行了交流。

　　会上开发商普遍认为，目前北京房地产市场表现出价稳量跌、不少消费者持币待购的局面。但有效购房需求没有消失，只是要延迟几个月才会进入市场，北京楼市将会持续健康发展。

　　■发言嘉宾

张冰月（湖畔雅居副总经理）

田宇（金隅国际（CityOne）营销总监）

潘靖之（嘉美风尚企划营销总监）

张学飞（思源顾问营销总监）

梁在完（北京住皇房地产信息咨询有限公司董事长）

张筱菁（融科智地营销副总）

柯秀玲（季景·沁园销售总监）

鄂宁（东湖湾销售经理）

　　「新政观察」

购房需求不会减弱

观点：“北京房价泡沫并不多”、“房价还会涨”

　　张筱菁：国内房地产对GDP贡献是1.8％，而成熟的房地产市场，对于金融的贡献率应该在10％左右，所以说中国的房地产市场对于经济的支持力度还远没有达到成熟的高度。现在北京人均GDP不到4000美元，可见北京的房地产应该是处于快速成长期，北京楼市总体来说应该是比较健康的。

　　张冰月：我们是较早进入望京的开发商之一，对于望京有一些感触。政府的新政策起到了立竿见影的效果，我们项目受到了影响。但是，我还是比较有信心，因为我们项目第三期已经销售了90％。

　　大家买房，除了有住房的需求，还有投资的需求。新政策会抑制投资的需求，但这种需求不会随时间的延长而减弱，而是会在某一个节点爆发出来。所以，开发商与消费者在博弈，看谁能扛得住。我相信还是有一部分人忍不住，还是要在高端上进行消费。这个时候就看开发商各自的水准。

　　从今年下半年到明年上半年，是政府政策观察期。在这期间，开发商如果往外推盘，还是要慎重。我们还有第四期、第五期，因此我们现在也在认真考虑如何面对新政策影响下的市场。

　　田宇：我个人认为北京房价泡沫并不多，没有像其他城市一样暴涨。北京不只是经济中心，还是政治中心，价格必须适宜才能控制住大量外地人来北京购房。

　　梁在完：新近的“七部委意见”相当于韩国上世纪80年代出台的政策。政府想控制房地产市场无限度发展，但实际上很难控制。目前，新政策的影响力不是很大，我认为它只在两三个月内有效果。预计中国政府在今年11月或明年2月还会出台新政策。

　　另外，汉城在奥运会后，房价涨了两三倍，北京奥运会开完以后，房价也会涨。

　　「望京直击」

大户型面向高端客群

调查：“150平方米代表购房人对望京产品的真正需求”

　　柯秀玲：季景·沁园近期推出的两栋楼都是三居室，面积都在140平方米以上，销售情况非常好。在销售中我们发现，望京的潜在客户还是望京老城区的居民，他们都想提升自己的生活品质，所以很多人都希望买大户型。

　　张筱菁：我觉得对于望京这个区域来说，不是说哪种户型一定好或者一定不好，而是跟整个项目产品定位有很大关系。

　　融科·橄榄城的定位是中高档社区，所以，我们针对追求和希望改善生活品质的客群进行产品定位。我们的客户有两极化的趋势：两居的客群会选择户型面积偏小的；选择三居以上的客户，则表现出对大户型的偏好，甚至能明显感觉到对四居的需求。在没有新政策出台之前，我们会尊重市场的反应；在新政策出台以后，我们也要重新审视这个问题。

　　田宇：Cityone的价格在望京是比较高的，户型也比较大，平均为190平方米。我们每次调价幅度都在每平方米四五百块钱，按照我们的话来说就是把以前客户全部“斩杀”，重新接待，就是可能走掉一批客户，来了一批新客户。我们发现新客户同样可以接受我们的产品，能够迅速连接上。这次政策出台以后，项目来访量下降得比较多。但对我们这样的高端产品来说，受政策影响不会很大。

　　我们马上要推出项目二期，这是一个空中别墅的概念，我们要吸引高端人群。我觉得望京整个区域很有潜力，市场很庞大。

　　鄂宁：在新政策出来之前，东湖湾已经做好了产品定位，即是面向高端客户群的高端产品。所以，160平方米以上户型是主打产品，价位也定到9000元/平方米以上。这两项正好是新政要卡住的点。新政策出台后，我们重新对产品定位进行了研讨，究竟是以政策为导向确定项目的市场定位，还是以市场和客户的需求来坚定我们做产品的信念。最后，我们认为，望京所有的楼盘主力户型都应该是在150平方米左右。因为调查发现，150平方米代表了望京购房人对产品真正的需求。

　　「前景展望」

住宅可卖至每平米12000元

未来十几万人将需要大量住宅及商业等公建

　　张学飞：不管有没有新政策，新政策再出来多少，只要考虑市场本身，考虑客户本身，项目就没有成功与不成功的问题，只有好与不好的问题。我对望京整体市场发展有信心。有可能出台政策对我们是利好，也可能是我们企业开发经营成长的利益点。

　　另外，我们认为目前望京的住宅项目比较多，相比之下，商业供应明显不足，商业品位也没有达到一定的层次。

　　且看一组数据：2004年望京人均消费是820元/月，以80％在望京区消费计算，乘以1年，再乘以规划中望京2010年达到的33万人口规模，届时，望京一年的消费组合在30亿元以上。由此，我们可计算出望京总体商业供应应该在20万至30万平方米，每平方米商业运营收入在15000元左右，才能满足目前望京人均消费水平。如果超出这个标准，则会存在一定的市场风险，或者存在每平方米运营率降低的可能。

　　潘靖之：现在望京人口不到18万，而规划是33万人，剩下的十几万人还需要大量的住宅和公建（写字楼、酒店、购物中心等）。望京已经有爱立信、西门子、摩托罗拉等一些著名公司入驻，沃尔玛、宜家等也争相进驻。这说明望京区域的发展潜力还是很大的。我们不必去推敲项目会有什么问题，户型应该多大。

　　梁在完：望京是与韩国人很有缘分的区域，现在在望京工作生活的韩国人有五万至七万人。望京所在的朝阳区与韩国的江南区很相似：韩国江南区的普通房子售价是每平方米77000元，但在汉城奥运会之前它的售价还不到10000元。现在北京，想建房也找不到地，惟一的方式就是建新城。但在五环路外再建新城还是稍远一些。所以，望京区域的房价肯定还会涨，涨幅很大。

　　同时，我发现目前望京楼盘的定价都是每平方米七八千元，我觉得这是最难卖的住宅价位。望京应该出现每平方米12000元以上、户型在180平方米以上的房子。谁抢占这个先机，谁就会赚钱。

　　■业界建言

政府和媒体要引导正确消费

　　梁在完：现在，很多人说房地产存在泡沫，无论哪个国家都一样，媒体、政府认为有房地产泡沫，实际没有。

　　张筱菁：我觉得媒体和政府应该对市场进行有效的引导，谁都不希望楼市变成第二个股市。我们通过调研发现，5月份的住宅成交量尽管下降了，但是并不代表客户有效需求的消失，只是说“我要等”，“我要看看这个市场到底会是什么样”。在目前情况下，政府要对楼市有一个科学、系统的评估，然后进行合理的引导，使北京楼市持续健康发展下去。

　　潘靖之：狂炒房地产泡沫对于受众也没有任何帮助。受众被迷惑，不知道在哪里消费。我觉得舆论很关键，舆论不要误导我们的市场和受众。我相信奥运经济需要房地产良性发展，中国政府，北京政府，绝对不会让奥运后的房地产立刻下滑。很多人说2008年是北京房地产的巅峰，我觉得北京市政府肯定会找出一些解决办法，出一些政策，让房地产繁荣到2010年以后，这才符合北京市政府现时的规划，也是奥运后经济规划的一个重要指标。

　　采写/本报记者 张宏强
　　摄影/本报记者 周晓东

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